臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第2249號原 告 鄭嘉祐訴訟代理人 陳豐裕律師被 告 德旺建設企業有限公司法定代理人 吳柏辰訴訟代理人 李玲玲律師
林文鑫律師複 代理人 王明一律師上列當事人間請求返還定金事件，經本院於民國105年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國104年6月25日向被告訂購其預定興建於屏東縣東港鎮之預售屋「皇家大吉市」住宅B棟19、20號，並於同日支付定金新臺幣（下同）60萬元（下稱系爭定金）及簽立編號1197號房地訂購單（下稱系爭訂購單A），嗣伊經被告同意，將購買標的更換為B棟1、2號預售屋，被告並表示B棟1、2號預售屋總價為1800萬元，且於同年7月1日以施工進度需求為由，要求原告另簽編號2351號房地訂購單（下稱系爭訂購單B），伊為免工程延宕，經被告要求，始於室內變更設計明細表及平面圖先行簽名確認，惟並未同意以1800萬元購買B棟1、2號預售屋，嗣伊考量B棟1、2號預售屋價格過高，且被告並未提供明確之基地、標的物地點、建物實際坪數、地號及建號、施工建材品類、交屋日期、建商違約處置、更改建物內容及費用等事由，故未同意簽約，今系爭定金既係伊為購買B棟19、20號預售屋而支付，兩造復另行洽談B棟1、2號預售屋，堪認就B棟19、20號預售屋已合意解除，而兩造就B棟1、2號預售屋又尚未達成買賣契約合意，伊自得依民法第259條規定請求被告返還系爭定金；又系爭訂購單B記載買方尚應於同年7月3日前至現場辦理合約書簽約手續，足見需簽立正式合約，契約始成立，是系爭訂購單B為買賣之預約，兩造嗣後就契約必要之點無法達成合意，此不能履行係不可歸責於雙方當事人之事由，伊亦得依民法第249條第4項規定請求被告返還系爭定金；縱認兩造就購買B棟1、2號預售屋已達成購買之合意而成立買賣契約，依被告主張成立時點為同年6月30日，則被告遲至同年7月7日始提供合約範本予伊，於簽約前未提供契約供伊審閱，顯失公平，伊亦得依消保法第11條之1規定主張該沒收定金之約定無效，並依不當得利法律關係請求返還系爭定金。為此，爰依前揭法律規定提起本件訴訟，並聲明：(一)被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；(二)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於104年6月25日就伊預定興建之「皇家大吉市」B棟19、20號預售屋及價金達成合意，原告於當日支付系爭定金，並與伊簽署系爭訂購單A，系爭訂購單A上載明「此為正式大訂，買賣成立，雙方不得違約，若違約願加倍返還」，兩造間就標的B棟19、20號成立買賣契約。嗣原告於簽署系爭訂購單A當晚，即向伊表示欲以1800萬元之價格將購買標的變更為B棟1、2號，伊同意原告更新買賣標的為B棟
1、2號及變更買賣價金為1800萬元，並將室內變更設計明細表、平面圖、系爭訂購單B傳真予原告，伊職員於同年7月1日告知原告將進行管路配線，並以Line向原告確認，經原告回覆「OK」，伊即依原告需求變更施工，原告則於同年7月1日先行將室內變更設計明細表及平面圖傳真予伊，復於同年7月7日親至伊之接待中心交付已簽名之室內變更設計明細表、變更設計平面圖，除確認各項變更細節及增減金額，並於系爭訂購單B之右上角簽名，足證兩造已就買賣標的物B棟1、2號成立買賣契約之本約，且原告自看屋日至簽立系爭訂購單A之日止，已經過相當期間，原告已充分考慮後始簽訂契約，其後雖變更買賣標的物及價金而另立系爭訂購單B，然其餘契約事項均未變動，原告明知實際坪數、施工建材、更改建物內容及費用、施工交屋日期、建商違約處置，並與伊磋商變更B棟1、2號室內設計及配置，必然同樣經深思熟慮，並無原告所述未提供契約予其審閱及違反消保法規定之情；退步言之，縱認兩造就B棟1、2號僅成立預約，然因兩造已就必要之點達成合意，僅因原告無故拒不簽訂本約，自屬可歸責於原告，依民法第249條第2款規定，原告亦不得請求返還系爭定金；且觀諸前揭兩造合意由原告以1800萬元購買B棟1、2號後，復就B棟1、2號各項變更設計仔細磋商，使伊相信原告同意購買B棟1、2號而成立契約，並著手進行變更施工設計，原告事後以未就B棟1、2號簽約為由主張契約不成立，顯然違反誠實及信用方法，依民法第245條之1第1項第3款規定，原告自應就伊變更設計之費用、回復原設計及施工進度遲延之損害負賠償責任，伊亦得依約沒收系爭定金；末倘認兩造間就B棟1、2號之買賣契約未成立，則原告無正當理由解除B棟19、20號之契約，依系爭訂購單A之約定，伊亦得沒收系爭定金等語置辯，爰聲明：(一)原告之訴及假執行聲請均駁回；(二)如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告於104年6月25日向被告訂購該公司於屏東縣東港鎮所興建「皇家大吉市」住宅之B棟19、20號預售屋，約定總價為1500萬元，代收款10萬元以及變更款3萬元另計，並簽立系爭訂購單A（如原證一）及交付系爭定金60萬元予被告收受。
(二)兩造於簽立系爭訂購單A後，原告向被告表示欲更換購買標的為B棟1、2號預售屋，被告於同年6月30日以LINE通訊軟體傳送「原訂單B19-B20轉戶為B1-B2，B19-B20成交價原1513萬，含變更款，代收款，B1-B2同意總價為1800萬，若同意則現場進行管路配管，若有違約，願負恢復全責」等語予原告，原告則回傳「OK」等語（如被證2）。嗣被告另傳真系爭訂購單B（如被證8）予原告，原告並未回傳系爭訂購單B，而於同年7月1日在B棟1、2號房屋之「客戶室內變更設計明細表」、「施工平面圖」簽名確認並傳真予被告（如被證
7 ），被告嗣於施工時即變更B棟1、2號預售屋之設計。
(三)原告又於同年7月7日至被告接待中心再次簽名確認B棟1、2號預售屋之「客戶室內變更設計明細表」、「施工平面圖」（如被證3至4），原告並於該日攜回被告提供之空白房屋預定買賣合約書範本（如本院卷123至141頁之附件一）
(四)系爭訂購單B（被證8）上右上角有原告之簽名，買方簽章處則無原告簽名。
(五)原告嗣於104年7月9日向被告表示取消訂購，被告遂於同年9月17日寄發存證信函通知原告沒收系爭定金60萬元。
四、兩造爭執事項及本院得心證之理由：
(一)兩造間就購買B棟19、20號預售屋之買賣契約，於被告同意變更買賣標的為B棟1、2號預售屋時，是否即已解除？又兩造間就購買B棟1、2號預售屋是否已成立買賣契約，抑或僅為預約？
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條第1項、第2項定有明文。復按當事人締結不動產買賣之債權契約，並非要式行為，當事人若就買賣契約必要之點如買賣標的物及總價金等已達成意思表示之一致，則依民法第153條第2項，第345條第2項規定，兩造間該房地之買賣契約自屬已有效成立（最高法院77年度台上字第2479號判決要旨參照）。
2.經查，兩造前就原告「皇家大吉市」B棟19、20預售屋簽立系爭訂購單A，約定總價為1500萬元，代收款10萬元以及變更款3萬元另計，並交付系爭定金60萬元予被告收受，此為兩造所不爭執，且系爭訂購單A上載明「此為正式大訂，買賣成立，雙方不得違約，若違約願加倍返還」等語及各期應給付之款項數額，是系爭訂購單A上就買賣總價金、買賣不動產標的物、付款條件、違約責任等事項均有約定，兩造已達成意思表示合致，堪認兩造當時就B棟19、20號預售屋之買賣契約已經成立，合先敘明。
3.又原告於104年6月25日當日晚間，即向被告員工羅美倫表示欲將購買標的物更換為B棟1、2號預售屋，並願以總價1800萬元購買，嗣經被告同意，羅美倫即告知原告被告業已同意轉戶，並傳真系爭訂購單B予原告，原告亦於LINE通訊軟體表示同意，並於104年7月7日親至被告接待中心，在系爭訂購單B之右上角簽名確認後交付被告等情，亦經證人羅美倫到庭證稱：原告於104年6月25日原本是購買B棟19、20，已交付正式大定60萬元，買完後剛好是晚餐時間，伊請原告吃飯，原告說他想了一下，問伊是否能夠轉成B棟1、2號這兩戶，當下原告有主動說要用1800萬元購買B1、B2，伊當時說可能沒有辦法決定，因為原告的買賣條件比較特殊，1800萬元要含變更款項及代收款，伊沒辦法馬上回答，且原告有特殊需求，伊還要請另一位羅小姐做設計變更，並請工務主任做整個變更內容的估價，伊才陳報公司是否接受客戶的議價，後來伊公司（即被告）有接受以1800萬元的價格（含變更款及代收款）賣B1、B2給原告，伊就打一個內容請小姐用LINE傳給原告，就是說原告同意將B19、B20轉成B1、B2，如果變更後違約的話要負全部的賠償，原告他也說OK，後來（104年）7月7日原告來現場，也有帶系爭訂購單B，上面有他的簽名，系爭訂購單B上原告簽名在右上角，但伊想說原告有簽名就好了，當下原告也是跟伊說不要擔心，他一定會買等語明確（本院訴卷第109至110頁反面）；再被告員工曾於同年6月30日以LINE通訊軟體傳送「原訂單B19-B20轉戶為B1-B2，B19-B20成交價原1513萬，含變更款，代收款，B1-B2同意總價為1800萬，若同意則現場進行管路配管，若有違約，願負恢復全責」等語予原告，原告則回傳「OK」等語，且系爭訂購單B之右上角亦有原告之簽名等情，為兩造所不爭執，並有被告提出之LINE通訊軟體截圖、系爭訂購單B在卷可查（本院訴卷第33、81頁），核此均與證人羅美倫上開證述相符，其所述應堪採信，堪認本件原告確曾向被告表明欲改以1800萬元購買B棟1、2號預售屋，並已為被告所承諾，而將系爭定金轉為購買B棟1、2號預售屋之定金，並另簽立系爭訂購單B。又系爭訂購單B上載明買賣標的物為B棟1、2號預售屋、總價款1800萬元、暨「此戶1800萬，代收款、變更款含於總價，此為正式大訂，買賣成立，雙方不得違約，若違約願加倍返還」等語及各期應給付之款項數額（本院訴卷第81頁），此因自已就買賣總價金、買賣不動產標的物、付款條件、違約責任等事項均有約定，足見兩造當時已就買賣契約必要之點達成意思表示之一致，其等係合意解除就B棟19、20號預售屋之買賣契約，另就B棟1、2號預售屋成立買賣契約甚明。至系爭訂購單B上雖記載買方尚應辦理合約書簽約手續等節，惟此不過要求雙方應另行補辦一書面立約手續而已，自不能以此認為買賣契約尚未成立。
4.況查本件原告亦不爭執其曾於104年7月1日在B棟1、2號預售屋之「客戶室內變更設計明細表」、「施工平面圖」簽名確認並傳真予被告，被告嗣於施工時即變更B棟1、2號預售屋之設計等情，更足見其等確實已就B棟1、2號預售屋成立買賣契約，被告並已進入依約為原告動工變更設計等履行契約之階段。是本件原告主張：兩造已合意解除B棟19、20預售屋之買賣契約，但尚未就B棟1、2號預售屋成立買賣契約，系爭訂購單B僅為買賣之預約，兩造嗣後就契約必要之點無法達成合意，不能履行係不可歸責於雙方當事人之事由，伊得請求被告返還系爭定金云云均屬無據。
(二)如已成立買賣契約，原告以被告於簽約前未提供契約予原告審閱，有違消費者保護法法第11條之1規定，故系爭訂購單上主張沒收定金之約定無效，是否有理由？
1.按消費者保護法所謂定型化契約條款，係指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之；而個別磋商條款則指契約當事人個別磋商而合意之契約條款；至定型化契約則指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約，消費者保護法第2條第7、8、9款定有明文。又按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項亦有明文，其立法目的在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前有充分了解定型化契約條款之機會。
2.本件原告雖主張：縱認兩造就B棟1、2號房屋屋已成立買賣契約，依被告主張成立時點為同年6月30日，則被告遲至同年7月7日始提供合約範本予原告，於簽約前未提供契約供原告審閱，顯失公平，原告亦得依消保法第11條之1規定，主張該沒收定金之約定無效云云，但兩造已就B棟1、2號預售屋成立買賣契約業如前述，至沒收定金之條款則係記載於系爭訂購單B，則原告有無充足之審閱期間乃至該沒收定金條款是否有效，自應就系爭訂購單B定之，而被告於104年7月1日即傳真系爭訂購單B予原告，此觀該訂購單左上角之傳真日期甚明（本院訴卷第81頁），且原告係於104年7月7日在系爭訂購單B上簽名後交予被告亦如前述，再衡以系爭訂購單B上記載事項為買賣標的物、總價款、付款條件、暨違約將沒收定金等違約責任之旨，內容尚非複雜，堪認原告於104年7月1日至7日間，應已有充分時間審閱並瞭解系爭訂購單B之內容後，方簽立並交付被告，至原告所稱被告於104年7月7日交付之合約範本，則係兩造原要補辦手續之房屋預定買賣合約書（本院訴卷第122至141頁），而與兩造間上開沒收定金條款是否有效無關，從而原告主張：被告違反消費者保護法第11條之1第1項規定之審閱期間，兩造間沒收定金之約定應屬無效云云，顯非可採。
(三)末本件縱退步言之，認兩造間就B棟1、2號預售屋並未成立買賣契約，但兩造原已就B棟19、20號預售屋成立買賣契約，方交付系爭定金，且當時簽立之系爭訂購單A亦有若違約則沒收系爭定金之記載，而本件被告係因原告表示欲改為購買B棟1、2號房屋，方與原告另簽立系爭訂購單B，亦即兩造應係合意以另就B棟1、2號預售屋成立買賣契約為條件，方解除B棟19、20號房屋之買賣契約，是本件若兩造就B棟1、2號房屋之買賣契約未成立，自應認解除條件並未成就，否則被告豈有同意之理，則兩造間就B棟19、20號預售屋之買賣契約自仍然存在並未失效，而原告嗣後既不為履約，被告亦得依系爭訂購單A之約定沒收系爭定金，從而原告請求返還系爭定金亦屬無理，併予指明。
五、綜上，本件兩造間買賣契約業已有效成立，原告嗣未履約，被告自得依約沒收系爭定金，從而原告依民法第259條、第
249 條第4項、不當得利法律關係請求被告返還定金60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
民事第三庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 張嘉芳法 官 洪韻婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
書記官 蔡蓓雅