臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第389號原 告 劉素梅被 告 陳銀和訴訟代理人 張名賢律師
劉怡孜律師楊雅雯律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國104年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾貳萬伍仟叁佰零肆元，及自民國一○四年一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾柒萬伍仟元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹佰肆拾貳萬伍仟叁佰零肆元為原告預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告及訴外人張簡美珠於民國102 年9 月25日以新臺幣（下同）1,027萬元，共同出售坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），以及其上門牌「屏東縣○○鎮○○路○○○○號」之未辦保存登記建物（下稱系爭建物，與土地合稱系爭房地）予原告，而被告及訴外人張簡美珠均聲明系爭房地確係渠等自有，而買賣價金除約定土地價金各新臺幣(下同)350萬元、建物各150萬元外，額外要求27萬元，以達土地增值稅事實上轉嫁原告承擔之目的，故買賣價金合計為1,027萬元，兩造並簽立買賣契約（下稱原買賣契約），嗣原告依約給付價金300萬元後，方知系爭建物非被告及張簡美珠所有，而係登記在起造人即訴外人林仁桂名下。原告遂於102年12月26日以存證信函催告出賣人即被告及張簡美珠出面解決，而張簡美珠自知理虧，遂與原告另訂買賣契約(下稱後買賣契約)，約定僅出售系爭土地2分之1權利，價金為350萬元；惟被告仍堅持其就系爭建物已取得所有權及處分權，僅未辦理稅籍變更登記，會找林仁桂之繼承人辦妥稅籍變更登記予原告，經協議結果，系爭房地之價金照舊，仍為500萬元，兩造復於102年12月28日另簽立買賣契約（下稱系爭契約，又該契約之日期誤載為102年9月25日)，而原告已依約將價金給付完畢，然被告仍無法辦理稅籍變更登記，經原告詢問林仁桂之妹後，始發現被告所聲稱其已取得系爭建物事實上處分權此節與事實不符，原告陷於錯誤信以為真，爰依民法第92條第1項、第114條規定，撤銷系爭契約中買受系爭建物之意思表示，該建物之買賣契約視為自始無效，並依民法第113條規定，請求被告返還系爭建物部分之價金150萬元。況被告就系爭建物既無所有權，自難認其得依約履行交付及移轉稅籍登記之義務，且經原告催告解決未果，被告顯已違反權利瑕疵擔保之義務，並有給付不能事實，原告依民法第349條、第350條、第353條、第226條及第256條規定，自得解除系爭建物之買賣，並得依第259條第1款、第2款規定，請求被告返還所收取房屋價金及賠償所受損害，爰以起訴狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示；又兩造就系爭建物之買賣契約既經原告解除，被告受領建物價金之法律上原因即不存在，原告亦得依不當得利第179條規定及系爭契約第15條前段約定，請求被告返還系爭建物之價金150萬元。為此爰依前揭法律規定提起本訴，並聲明：
㈠被告應給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地原係伊與訴外人林仁桂、蕭聖毅於81年合資購買而分別共有，並由伊與林仁桂、蕭聖毅出資興建系爭建物，是系爭建物之原始起造人即為伊與林仁桂、蕭聖毅三人，為三人共有，該建物建造完成後，因林仁桂需求，伊與蕭聖毅乃同意該建物暫供林仁桂居住使用，可能因此由其單獨辦理稅籍登記，伊直至本件買賣過程中經原告告知，始知悉該建物之納稅義務人為林仁桂，嗣林仁桂於95年間乃將所有之系爭房地持分口頭出賣予伊及蕭聖毅，伊與蕭聖毅給付價金後，即由代書協助辦理土地所有權移轉登記，系爭土地改由伊與蕭聖毅分別共有，持分各2分之1，而建物部分，因屬未經保存登記之建物，無法辦理移轉登記，惟參最高法院85年度台上字第51號民事判決意旨，如讓與人與受讓人間無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，故應認林仁桂已讓與系爭建物之事實上處分權予伊及蕭聖毅，況納稅義務人僅為行政便利，不足以證明所有權情形，並不影響伊與蕭聖毅確實為系爭建物之原始起造人及所有權人乙事，故伊並無施行詐術、債務不履行或有任何權利瑕疵情事。再者，伊與訴外人張簡美珠（即蕭聖毅之遺孀）與原告簽立原買賣契約後，原告並未依約於102年12月22日給付第一期款200萬元，經伊與張簡美珠寄發存證信函後，原告乃表示系爭建物納稅義務人為林仁桂乙情，伊與張簡美珠除表達渠等確為系爭建物之所有權人，及係於95年因買賣受讓林仁桂之事實上處分權等情外，亦告知如原告介意可解除契約，惟原告仍堅持買受系爭房地，並與張簡美珠及伊另立後買賣契約及系爭契約，是原告係於知悉系爭建物稅籍登記人為林仁桂之情形下而與伊簽訂系爭契約，伊並未施用詐術，原告亦未陷於錯誤，原告主張其受詐欺而簽訂系爭契約，實非有據，且臺灣高雄地方法院檢察署103年度偵字第28876號不起訴處分書亦認定伊並無施用詐術之行為，況原告於系爭契約簽訂前即102年12月26日寄發存證信函予被告，斯時其應已知悉被告非系爭建物納稅義務人，則其遲於104年1月20日方起訴以民法第92條第1項規定撤銷系爭契約，已罹於民法第93條所定1年之除斥期間，故原告應不得撤銷系爭契約。再原告嗣於102年12月30日、103年1月9日分別依約給付被告220萬元、50萬元，及交付發票日為103年2月10日、面額80萬元之本票予伊後，伊即依約辦理系爭土地所有權過戶事宜，而就系爭建物部分，伊亦將系爭建物之鑰匙交予原告，縱伊無法辦理稅籍變更登記，仍可認為伊已讓與事實上處分權予原告，且原告復於103年2月8日偕同友人至被告處，要求伊退還10萬元以作為協助原告辦理系爭建物稅籍變更登記之費用，並告知伊其收受款項後會自行處理稅籍問題，經伊同意後已當場退還10萬元予原告，則系爭契約原有關「甲方（即被告）於成交後應盡協助辦理房屋稅籍登記移轉」之約定，業經兩造合意變更為由伊退還10萬元而改由原告自行負責稅籍變更登記之約定，原告復以此主張解除契約，實無理由；況系爭契約僅約定系爭房地總價為500萬元，原告可否單就系爭建物主張解除契約及返還價金150萬元，亦待釐清等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠ 被告及訴外人張簡美珠於102年9月25日共同以1,027萬元共同出售系爭房地予原告，兩造並簽立原買賣契約，被告及訴外人張簡美珠並聲明系爭房地為伊等自有，惟簽立當時系爭建物之納稅義務人係訴外人林仁桂。
㈡ 原告給付價金300萬元後，知悉系爭建物之納稅義務人為訴外人林仁桂，復於102年12月26日寄發存證信函予被告及張簡美珠，嗣與張簡美珠、被告於102年12月28日另立後買賣契約及系爭契約，即張簡美珠僅出售系爭土地持分2分之1，買賣價金為350萬元，被告則出售系爭土地及建物之持分各2分之1，買賣價金為500萬元。
㈢ 原告就系爭房地已支付價金500萬元予被告，被告並將其中10萬元退還給原告。
㈣ 被告出售系爭房地後，就系爭建物並未辦理納稅義務人變更事宜。
四、得心證之理由：原告主張被告並無系爭建物之事實上處分權，且未依系爭契約辦理稅籍變更登記予原告等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者厥為：㈠原告以被告有給付不能、權利瑕疵等情事，而解除系爭契約中關於系爭建物之買賣契約。㈡承上如有理由，則原告請求返還價金150萬元，有無理由？㈢原告以受被告詐欺為由，撤銷系爭契約中關於系爭建物之買賣契約，並依不當得利法律關係請求返還價金150萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠ 原告以被告有給付不能、權利瑕疵等情事，而解除系爭契約中關於系爭建物之買賣契約，並請求返還價金150萬元，有無理由？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就該事實有舉證之責，民事訴訟法第277條前段定有明文。而房屋戶口設籍之人或占有人，非必為房屋所有人或有事實上處分權，故不能僅憑戶籍設於系爭房屋，或占有該房屋，即認該人有事實上處分權(最高法院97年度台上字第1101號判決意旨參照)。
2、被告抗辯其前向林仁桂購買系爭建物之事實上處分權，其於簽訂系爭契約時確為系爭建物之事實上處分權人等語，為原告所否認，則依前揭規定，即應由被告就其為系爭建物之事實上處分權人此節負舉證之責。而查，於系爭契約簽訂時，系爭建物之稅籍登記名義人為訴外人林仁桂，嗣經變更登記為林愛嬙，此有屏東縣政府稅務局恆春分局函文在卷可佐(參本院卷一第37頁)，而林愛嬙業到庭證稱：系爭建物是伊哥哥林仁桂所有，林仁桂並未將系爭建物賣予他人，其死亡後因其女兒嫁到韓國，故其女兒將系爭建物交予伊全權處理等語(參本院卷一第188頁反面)，即已證稱林仁桂原為系爭建物之所有權人，及林仁桂未曾出售系爭建物等情。被告固稱其曾提領款項9萬元，加計現金6萬元，共支付現金15萬元予林仁桂，用以購買系爭建物之事實上處分權等語，並提出存摺明細為憑，惟被告就其曾與林仁桂達成系爭建物之買賣合意乙節已未能提出證據以實其說，且觀該存摺明細中雖有三筆各3萬元之提領紀錄(參本院卷一第95頁至第96頁)，然由此仍無從認定此等款項係被告為支付系爭建物之價金所提領，及此等款項經提領後之用途為何等情，自難認被告所抗辯之上情為真正。再被告雖抗辯其嗣後即遷入系爭建物並設有戶籍，且提出戶籍謄本為憑(參本院卷一第97頁)，惟依前揭說明，於未保存登記建物設有戶籍之人並非當然為事實上處分權人，尚須佐以相關事證以為認定，然被告迄本院言詞辯論終結前仍未能提出其他可資佐證其為事實上處分權人之證據以實其說，本院自無從僅憑其於系爭建物設有戶籍此節遽認其為系爭建物之事實上處分權人。
3、次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損賠償，民法第226條第1項定有明文。又違章建築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般規則，仍負有交付其物於買受人之義務(最高法院50年台上字第1236號判例意旨參照)，是本件系爭建物雖為違章建築而無法登記，然被告依系爭契約仍負有交付系爭建物予原告之義務。而查，依證人即兩造之友人林峰全到庭證稱：被告、林仁桂及蕭聖毅是合夥購買系爭土地，後來被告有使用系爭土地上之系爭建物，被告將系爭建物賣給原告後，就將系爭建物的鑰匙交給原告等語(參本院卷一第102頁反面言詞辯論筆錄)，而本院審酌林峰全為兩造共同之友人，且與兩造並無仇恨怨隙(參本院卷一第101頁言詞辯論筆錄)，衡情應無甘冒偽證之刑事罪責而故為虛偽不實陳述之動機，故其證詞堪予採信，是原告應已基於系爭契約自被告處受讓系爭建物之鑰匙，即被告已將系爭建物交付予原告占有使用。準此，被告既已依系爭契約將系爭建物交付原告，且原告亦已受領給付，則應認被告已為給付行為，自非屬給付不能。
4、復按出買人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349條、第353條分別定有明文。而買受人得依債務不履行之規定而解除契約者，除當事人另有特別約定外，必以出賣人有給付遲延、給付不能或不完全給付之情形，並符合同法第254條至第256規定之要件，始得為之，亦即該不完全給付係可能補正者，經買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254條規定解除契約；如屬不能補正者，始得不經催告逕予解除契約。再按給付為可分而有一部給付不能或給付遲延之情形時，債權人非不得就該契約之一部解除之(最高法院72年度台上字第2912號判決意旨參照)。本件被告既為系爭建物之出賣人，則其依前揭規定應負有權利瑕疵擔保之義務，即須排除第三人對買受人即原告得主張權利之侵害。而查，被告並非系爭建物之事實上處分權人，其現實上雖已將系爭建物交付原告使用等情業如前述，然因系爭建物另有事實上處分權人(即原為林仁桂所有，其後為林愛嬙)仍得對買受人即原告主張權利，被告顯未能排除原告因此所可能遭受之侵害，其自屬未履行其應負之權利瑕疵擔保責任。又此權利瑕疵仍可由被告與系爭建物之事實上處分權人協商而為排除，應屬可得補正之情形，揆諸前揭說明，即須由原告定期催告被告補正，於其屆期不為補正時，原告即得解除契約。再系爭契約係以系爭土地及建物為買賣標的，而土地及建物本為二獨立之交易客體，各得單獨為買賣及移轉登記之標的，應屬可分之給付，依上開說明，於其一發生解約之事由時，當得僅就該部分契約解除之，準此，原告於寄發存證信函催告被告於7日內補正(參本院卷一第18頁)，被告迄未補正，原告解除系爭契約中有關系爭建物之契約(參本院卷一第16頁及第17頁碩理法律事務所函及回執)，即屬於法有據，應予准許。
5、被告雖辯稱其已與原告協議將系爭建物之稅籍變更事宜交由原告處理，故原告不得解除契約云云。而查，證人林峰全固證稱：因為稅金部分被告還要負擔2萬多元，加上6萬元是原告說要自己找林仁桂的女兒解決稅籍登記的事情，總共8萬多元，被告就說直接10萬元讓原告從尾款中扣除等語(參本院卷一第101頁至第102頁)，顯見兩造已達成以10萬元，解決被告所應交付予原告之稅金款項及由原告處理系爭建物稅籍變更等事宜之協議等情為真實。惟按未保存登記建物之稅籍登記，僅係行政上為處理稅捐之便宜措施，並非表彰必有事實上處分權存在，則兩造亦僅係協議由原告處理稅籍變更此行政上事宜，然並無證據顯示此一協議已有概予免除被告應負之權利瑕疵擔保責任，或甚而將權利瑕疵擔保責任轉嫁由原告承擔之意，故被告仍應依系爭契約負權利瑕疵擔保之責，是其所辯依該協議其已無庸負擔保之責、原告不得解除契約等情，礙難憑採。
6、被告復辯稱原告不得就系爭契約中，僅解除其中有關系爭建物之買賣契約，因如此將造成建物可能招致拆除之命運，且系爭契約並未規定各別之價金，故系爭房地應為一體買賣云云，然查，原告已購買系爭土地，且其嗣後復向林愛嬙購買系爭建物，此經林愛嬙證述在卷(參本院卷一第189頁反面)，是其解除系爭契約中有關系爭建物之部分，並不致發生有系爭土地及建物分屬二人之問題；再系爭契約雖未就系爭土地及建物分列二筆價金，惟此僅屬各標的之價金應如何認定之問題，要難據此而論系爭土地及建物即屬不可分之給付標的，是被告此揭所辯亦非可採。
7、從而，原告主張其已合法解除系爭契約中有關系爭建物之契約，洵屬有據。
㈡ 承上如有理由，則原告請求返還價金150萬元，有無理由？
1、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。經查，原告原係與張簡美珠及被告簽訂前買賣契約購買系爭土地及建物，嗣復各與張簡美珠及被告簽訂後買賣契約及系爭契約等情業如前述，且渠等三人均未曾陳述於簽訂後買賣契約及系爭契約時，曾就價金金額有再為爭執、調高或降低之情事，衡情前買賣契約、後買賣契約及系爭契約關於價金之計算方式應屬一致；而由原告與張簡美珠所簽訂之後買賣契約觀之，其僅以系爭土地持分2分之1為買賣標的，價金約定為350萬元，而系爭契約係以系爭土地持分2分之1及系爭建物持分2分之1為買賣標的，價金約定為500萬元，以此相互對照之結果，堪認系爭建物持分2分之1之交易價格為150萬元(500萬元-350萬元=150萬元)應屬相當。被告固以證人張簡美珠及陳桂琴之證詞辯稱原買賣契約及系爭契約均未考慮系爭建物之價值，該二契約所定之約定價金均僅為系爭土地之價格云云，惟依證人張簡美珠之證詞：價格是代書算的，伊不清楚，一開始是說一分地賣200萬元，伊忘記了等語(參本院卷一第157頁反面)，即其對價格如何決定此節已未能為肯定之答覆；再依證人即系爭契約之見證人陳桂琴到庭證稱：伊知道價格是以一分地用210萬元計算，並未講到房子，但伊對於何以後買賣契約及系爭契約均以系爭土地持分2分之1計算，計算結果會出現350萬元及500萬元之差異，伊不知道原因，此部分是由原告去溝通的等語(參本院卷一第182頁至第183頁、第188頁)，即亦證稱其不知悉原告與被告、張簡美珠係如何決定價格，是上開證人所述尚難據為有利於被告之認定。況若僅考量系爭土地之價值，而均以一分地210萬元為計算依據，且毫不考慮系爭建物之價值，則後買賣契約及系爭契約之價金應為相同，然此二契約之約定價金卻不相同，顯見兩造於系爭契約簽訂時仍有將系爭建物之價值涵括在內，故被告所辯系爭建物並無價格此節應非可採。
2、另依原告所提出之土地增值稅繳款書，系爭土地持分2分之1之增值稅為125,304元(參本院卷一第57頁至第58頁)，而依系爭契約第2條約定，系爭土地之增值稅於超過10萬元的部分由被告負擔(參本院卷一第13頁)，且依證人陳桂琴到庭證稱：當初係約定增值稅超過10萬元的部分才是由被告負擔等語(參本院卷一第184頁)，則原告既已先繳付上開土地增值稅125,304元，就超過10萬元之25,304元部分自得請求被告返還，再佐以證人林峰全前所證稱兩造協議之10萬元中，包含2萬多元之稅金在內等語，且原告亦稱其係為請求被告返還土地增值稅而與被告協議(參本院卷一第133頁至第134頁)，堪認兩造所協議之10萬元中，應係包含被告應返還予原告有關系爭土地之增值稅金25,304元在內。準此，被告所已退還予原告之10萬元中，扣除系爭土地之增值稅金25,304元後，尚餘74,696元。又系爭契約有關系爭建物之約定既經解除業如前述，原告原得依前揭民法第259條第1款規定請求被告返還所受領之系爭建物價金150萬，而被告既已退還原告款項74,696元，則此部分之金額即應予扣除，是原告所得請求被告返還之價金為1,425,304元(計算式：1,500,000-74,696=1,425,304)。
3、原告固主張其與被告協議退還10萬元乙節，乃係因系爭土地增值稅125,304元依系爭契約約定應由被告全額負擔，惟被告拒不負擔，故兩方相互讓步而僅退還10萬元，並未協議稅籍變更登記事宜云云，且以證人林彥霖之證詞為憑。而查，證人林彥霖雖證稱該10萬元係兩方爭執土地增值稅應如何分擔之協議等語(參本院卷一第105頁)，惟證人林彥霖乃原告一方之友人，與被告並無任何關係，其證詞已難期公正，且其所述與證人陳桂琴、林峰全等人之證詞均有扞格，原告復未能提出其他證據以資佐證，自難認其上開主張為可採。
4、從而，原告依民法第259條第1款規定請求被告返還價金1,425,304元，為有理由，應予准許，逾此範圍則非有據。
㈢ 原告以受被告詐欺為由，撤銷系爭契約中關於系爭建物之買賣契約，並依不當得利法律關係請求返還價金150萬元，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。原告主張解除系爭契約有關系爭建物之買賣契約，並請求返還價金等節為有理由，僅就被告已退還之款項25,304元不得再行請求返還業如前述。
惟縱認原告亦得依民法第92條撤銷系爭建物之買賣契約，然就原告所受損害之範圍亦僅1,425,304元，而就被告已退還之款項部分核非屬原告之損害，原告仍不得依前揭民法第179條之規定請求返還該部分之款項，附此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第259條第1款規定請求被告返還1,425,304元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年1月29日(送達回證參本院卷一第25頁)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、又原告及被告均陳明願供擔保，就原告勝訴部分聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 16 日
民事第三庭 法 官 呂佩珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 19 日
書記官 陳仙宜