臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第450號原 告 凱璿不動產事業股份有限公司法定代理人 許富凱訴訟代理人 何曜男律師被 告 陳孟宗訴訟代理人 林博文當事人間給付服務費事件，本院於民國104年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造就被告所有坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地及其上同段4221建號建物 (門牌號碼：高雄市○○區○○○路○○○ 號0樓，下合稱系爭房地) ，於民國103年10月31日簽訂專任委託銷售契約書( 下稱系爭銷售契約)，委託期間自103 年10月31日至104 年2 月28日，委託銷售總價原為新台幣( 下同) 2,700 萬元，後另簽訂委託事項變更契約書，將買賣價金變更為2,300 萬元至2,700 萬元，並約定當買方出價達2,300 萬元，被告即同意出售系爭房地（下稱系爭變更契約）。嗣後原告於103 年11月19日為被告尋得買方即訴外人ＯＯＯ，其表示願以2,300 萬元承購系爭房地，並已給付訂金支票100 萬元，惟原告以電話聯絡被告已有買方願意購買系爭房地，被告卻拒接電話置之不理。因此依照系爭契約第6 條規定，本件因買方就系爭房地之承買價格已達被告同意售出之價格，被告應依系爭契約第8 條第3款規定給付原告銷售總價4%即920,000 元作為服務費。為此爰依法提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告920,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地為被告與訴外人ＯＯＯ、ＯＯＯ共同出資購買。被告因經濟問題向原告洽詢售屋相關問題，原告欺負被告年紀老邁、視力不佳及不懂法律，即拿出系爭契約書要求被告簽名，被告當時已告知系爭房地係與他人合夥購買，尚須徵詢其他人同意，原告亦同意如其他合夥人反對，則此契約作廢。又被告未同意放棄審閱期，且系爭契約書文字過小，被告不可能在短時間內即明瞭契約書內容，故系爭契約應為無效。又依照系爭契約書第6 條第4 款規定，於買賣雙方價金與條件一致時，買賣雙方應另行簽訂不動產買賣契約書。被告從未收受所謂買方訂金，且未與買方談過話，亦未曾與買方洽談買賣簽約相關條件，而無從簽訂不動產買賣簽約，故原告請求服務費應無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張之上開事實業據提出系爭銷售契約、變更契約等為證，被告對於簽訂上開二契約等情亦不爭執，然仍以前詞為辯，則本件兩造之爭點即在於㈠系爭銷售契約是否有效？被告是否已依據系爭銷售契約收受買方之定金？㈡原告得否請求被告依約給付服務費？
四、法院之判斷：㈠系爭銷售契約是否有效？被告是否已依據系爭銷售契約收受
買方之定金？①按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，固為消費者保護法第11條之1 第
1 項、第2 項前段所明定，然其立法理由旨在維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，惟如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，則消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者若未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，或消費者已有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。且於簽約後已經將上述定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用。經查，兩造簽訂系爭委託銷售契約時，原告已於系爭銷售契約上特別書立之「已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤」處簽名，此有系爭契約附卷可憑，而本件並無事證顯示原告有何阻礙被告要求審閱之情形，且被告簽約後取得契約書面，已有充分機會逐一細閱每一條款，若有不能瞭解同意之條款，理應適時反應，然被告並無為此主張，仍願與原告維持系爭委託銷售契約之關係。則依上開說明，被告自不得於事後再以原告違反審閱期間之規定為由，排除系爭委託銷售契約條款之效力。是被告抗辯系爭委託銷售契約未經被告審閱等情，並不足採。②被告辯稱，原告僅告知有收受斡旋金，並未收訂金，且尚未
簽約等語，經查，系爭銷售契約第6 條第2 項，確已約定買方出價達於委託價額時，甲方即被告同意乙方即原告無須再行通知甲方即可全權代理收受定金。然據證人即原告之受僱人甲ＯＯ到庭證稱：我只有跟被告說買方有出2300萬元，也有100 萬的斡旋金，因為買方的條件我不是很清楚，我是當天晚上聯絡到被告，被告說成交，隔天就電話跟被告說有轉成訂金等語（見本院卷第64頁），又稱，不動產買賣契約書買受人部分，不是我寫的，這是他希望的條件，有時候貸款不足的時候再做調整。我只是告訴被告說有人有出2300萬元，也有100 萬的斡旋金，被告就說那就成交，相關買主希望的簽約、用印、完稅這些相關條件都還沒有提等語（見本院卷第65頁），則買方應是原告所屬不同承辦人員所尋得之買主，非均由證人甲ＯＯ承辦，再參之兩造係於103 年10月31日簽訂系爭委託銷售契約及變更契約書，然訴外人ＯＯＯ係於103 年11月19日簽訂不動產買賣意願書並交付斡旋金（見本院卷第13頁），則若如原告所述，買方已達賣方之出價，則本應即通知買賣雙方擇期簽訂契約，無須再由買方簽訂意願書予以斡旋，從而賣方是否同意出賣，所涉及非僅為買賣價金，尚有關於稅捐之負擔、貸款之條件等，故須由仲介人員與賣方進行斡旋，又參之系爭銷售契約第3 條約定買賣成交賣方即被告願意接受之付款方式，並要求之條件為簽約款10% 、用印款5%、完稅款5%，尾款80% ，第4 條為稅費繳納方式，另不動產買賣意願書亦同就買賣總價及付款方式有不同之約定，則就買賣條件而言，除價金外就貸款成數、稅捐等均有些微差距，從而買方出具斡旋金，僅是透過仲介公司表達強烈購買之意願，尚須進一步就買賣雙方之條件達成一致後，始符合雙方意思表示之一致。
③又按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成
立，民法第248 條固有明文。經查，原告並不爭執原收取之
100 萬元係斡旋金，則必須將斡旋金轉化為定金後，始符合契約約定，而據證人甲ＯＯ證述，並不清楚買方之條件，僅可確定者為買賣價金已達被告所出之底價等語，則原告之作業程序中，斡旋金如何轉換為訂金之流程亦不明，惟再參之證人甲ＯＯ所證述；轉換過程是我通知行銷方，把屋主的意思告知行銷方，行銷方再跟買方說屋主願意賣了，轉訂金應該是要通知屋主，我有傳真了斡旋金意願書，我是跟被告電話聯繫要傳真的號碼時，順便告訴被告說這已經直接轉訂金了，因為前天晚上已經跟買方說已經轉訂金了，因為被告有說那就成交了等語（見本院卷第63頁），由此仍可推知斡旋金之轉換須經過賣方之同意，並於賣方認為買賣條件一致後，始得將斡旋金轉換為訂金等情應可認定。又原告並未舉證明被告已收受買方之不動產買賣意願書（見本院卷第13頁）然則被告尚未收取或知悉買方所簽訂之上開意願書之內容，賣方買受之條件尚未明，則縱如證人甲ＯＯ所述，被告於電話中告知證人成交了等語，亦非能認被告已同意賣方之承買條件。本件買賣雙方就其它稅捐、貸款成數等均未談妥，契約顯尚未達成合意已如前述，則就買賣契約尚未達成合意前，何有僅於總價相同之前提下即將斡旋金轉換為定金之理，故原告於買賣雙方尚未就買賣條件進一步確認之前，逕將斡旋金轉換為定金，並稱買賣雙方契約已達成一致，自於法不合。故原告主張已將斡旋金轉換為定金，並認已依據系爭銷售契約收受定金，自不足採。
㈡原告得否請求被告依約給付服務費？
原告主張被告同意以2,300 萬元出售系爭房地，並於系爭銷售契約第6 條第3 項所定，「買方出價達於委託價額時，甲方同意乙方無須再行通知甲方即可全權代理收受定金」條項後「甲方同意簽名欄」簽名確認，則原告自有權代為收受定金，嗣後被告拒絕簽訂不動產買賣契約，依據系爭銷售契約第8 條第3 項，第3 款可歸責於被告之事由，而認原告已完成居間仲介之義務云云，惟查，依據系爭銷售契約第6 條第
4 項雖規定，甲乙雙方約定本契約為專任委託契約，買賣雙方價金與條件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂「不動產買賣契約書」，然本件原告仲介之買賣雙方既尚未就賣買契約之各項條件達成合意，原告不得逕將斡旋金逕改為定金，已認定如前，則買賣契約自尚未成立，被告自得拒絕簽訂不動產買賣契約，原告所述已收受訂金，契約視為成立等情，自不足採。從而，被告所辯未收取訂金，未簽訂買賣契約，且不符合系爭銷售契約要件等語，自可採信。
五、綜上所述，系爭委託銷售契約雖屬有效，惟被告尚未就買方除價金外，其餘買賣條件達成合意，則原告逕將斡旋金轉換為定金並帶被告收受，自無所據，被告既未同意買方所提出之條件，而未成立不動產買賣契約，原告即無從依系爭銷售契約條款請求被告給付仲介服務費。從而，原告依契約關係提起本訴，求為被告給付92萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所依據，應並予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
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中 華 民 國 104 年 5 月 12 日
民事第五庭法 官 陳嘉惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 12 日
書記官 王珮樺