臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第475號原 告 吉隆建設股份有限公司法定代理人 方吉雄訴訟代理人 林石猛律師
戴敬哲律師被 告 張鳳飛
江淑惠共 同訴訟代理人 黃敏哲律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國104年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶將高雄市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號建物，車庫牌樓上增建如附圖編號A所示，面積八點三四平方公尺、原告統一設計施作之採光罩上增建如附圖編號B 所示，面積七十九點三四平方公尺、第三層上增建如附圖編號C 所示，面積七十七點九三平方公尺之採光罩拆除。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國102年3月9日簽立房屋買賣合約書（下稱系爭買賣契約），由被告二人共同向原告購買坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地上之同段1320建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號，下稱系爭建物），原告已辦理所有權移轉登記予被告二人（權利範圍各1/2），並交付建物。被告於系爭買賣契約中簽署有附件4「外觀及環境維護切結書」（下稱系爭切結書），其中第1、2、6項約明為確保住宅品質及社區整體環境美觀，不得以任何理由，於臨路之正面、側面外觀及屋頂露台加裝鐵窗（含其他材質）或搭建違建物；車庫及露台採光罩應依建商統一設計之色澤、型式、規格、材質施作，否則強制拆除，其費用由住戶自行負責，依系爭買賣契約第16條第2項約定，系爭切結書為契約之一部分。詎被告嗣竟陸續於系爭建物之1樓依原告設計施作之採光罩上自行加裝類似採光罩之設施，經同社區住戶向原告反映並促請處理，原告乃於102年9月間以存證信函催請被告自行移除系爭增建設施，然被告未予置理，甚且於103年間，於系爭建物頂樓及1、2樓間之正門外牆再有增建行為（如高雄市仁武區地政事務所複丈成果圖內紅線標示部分，其中1樓採光罩上及1、2正面外牆增建設施面積約
79.34平方公尺、8.34平方公尺，頂樓增建面積77.93平方公尺，下合稱系爭增建設施）。查被告上述行為，違反系爭切結書約定之不作為義務，依民法第199、227條規定，構成債務不履行，原告自得依民法第213條第1項規定，請求被告2人將系爭增建設施拆除，以回復交屋時之原狀，又此等回復原狀債務，其給付具不可分性質，應由被告2人連帶負責。為此，依民法第213條第1項規定提起本訴，並聲明如主文第1項所示。
二、被告則以：
㈠、系爭買賣契約書被告雖於附件「外觀及環境維護切結書」上簽名，然因原告並無簽名，故僅為被告單方之意思表示，未達成契約之合意。次契約第16條第1項雖約定「本合約之附件如左列事項均視為本合約之一部分，與本合約具有同等之效力」，然並未將左列事項具體載明，已難認定約定之事項，且如該條款所載附件即為契約之內容，兩造自無須於附件上另行簽名，故除附件二、三有兩造簽名具有契約效力，其餘雙方並未達成合意。又原告所主張之外觀及環境維護切結書第6點，自文字用語觀之，並非「不得...否則」之用語，被告並無原告所述之不作為義務；且在原告點交房子前，已在車庫、露台施作該條款所示統一色澤、形式、規格、材質之採光罩，故被告已遵守該條款之約定；況該條僅就施作方式加以切結，並無約定不得增建；又表示所載效果「強制拆除」並非「同意拆除」，足認雙方並無合意存在。
㈡、承上，若認切結書雙方已達成合意，然雙方簽訂系爭買賣契約時，雖系爭建物上已存在車庫牌樓、圍牆、捲門、露台等地上物，但乃原告為規避建築法規所為之二次施工，故簽約時約定「買賣標的僅限於地政機關保存登記之面積...」，不包含車庫、露台，並以此規避買賣瑕疵擔保責任，故自非系爭買賣契約效力所及，況車庫、露台既為被告所有，原告亦對車庫、露台不負瑕疵擔保責任，原告自無從依系爭買賣契約要求被告拆除其上之增建。
㈢、又原告之請求權係依系爭買賣契約，而認有債務不履行，依民法第213條請求回復他方損害發生前之原狀，然原告並未舉證其受有何損害，況如前所述，車庫、露台並非買賣標的，自無造成原告受損害之可能，是原告請求欠缺所憑。再者，原告主張之不作為義務，為後契約義務，乃在契約關係消滅後維護當事人人身及財產上之利益，衍生保護義務為內容之作為及不作為義務，本件此後契約義務型態完全不同，故被告無不作為義務。
三、下列事項為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書、系爭切結書、104年10月23日高市地000000000000000號函所附之高雄市仁武地政事務所土地複丈成果圖（下稱複丈成果圖）、高雄市政府地政局仁武地政事務所高市地仁測字第10471042600號函、本院履勘筆錄、履勘照片12張在卷可佐。
㈠、兩造於民國102年3月9日簽立系爭買賣契約書，由被告二人共同向原告購買坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地上之同段1320建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號），原告已辦理所有權移轉登記予被告二人（權利範圍各1/2），並已交付建物。
㈡、系爭買賣契約第16條第2 項約定「本合約之附件如左列各項，均視為本合約之一部，與本合約具有同等效力，並自簽約日起生效」。而附件4 「外觀及環境維護切結書」，其中約明：第1款「為確保住宅品質及社區整體環境美觀，不得以任何理由，於臨路之正面、側面外觀及屋頂露台加裝鐵窗（含其他材質）或搭建違建物」；第2款「空間除綠化植栽造景以外不得增建、晾曬衣物、堆積雜物或任何影響外觀及衛生之物品」；第6款「車庫及露台採光罩應依建商統一設計之色澤、型式、規格、材質施作，否則強制拆除，其費用由住戶自行負責」，被告2人並於附件後簽名。
㈢、被告有於系爭建物車庫牌樓及第一層原告統一設計施作之車庫採光罩上，另行增建如附圖編號A、B所示之採光罩（即為複丈成果圖編號A、B），面積各為8.34平方公尺、79.34平方公尺；另於建物第三層上增建如附圖編號C所示（即為複丈成果圖上第三層紅色斜線部分位置、四層），面積為77.93平方公尺之採光罩。
㈣、車庫牌樓、露台未在建造及使用執照申請圖說中，無法保存登記，依系爭買賣契約第13條第3款、第4款不為系爭房屋買賣契約書買賣標的之面積。
四、得心證之理由本件之爭點闕為㈠、附件之系爭切結書僅有被告之簽名，是否可認為其條款雙方已達成合意？㈡、又車庫牌樓、露台非系爭買賣契約標的之面積，是否可為系爭買賣契約所約定條款效力所及？㈢、承上，若雙方達成合意，系爭切結書第6款是否包含被告不得增建之不作為義務？被告是否可以有漏水之情形，而另為增建？被告如在原告統一設計施作之採光罩上面另行增建，是否違反系爭切結書？㈣、被告若違反系爭切結書是否致原告受損害有拆除義務？茲就爭點分述如下：
㈠、原告主張雙方達成系爭切結書內容之契約意思表示合致乙情，業據其提出系爭合約書為證。而以兩造不爭執就系爭建物及基地達成合意所簽之訂系爭買賣契約書第16條第2項所示，「本合約之附件如左列各項，均視為本合約之一部，與本合約具有同等效力，並自簽約日起生效」，已明白約定附件內容即為契約之一部，以系爭切結書為契約附件，依文義解釋，自應包含在契約雙方合致之範圍內。被告雖辯稱系爭切結書僅有被告簽名，原告未簽名雙方未達成合意等語，然依系爭切結書之形式及內容，係以被告名義出具並簽名，願就系爭建物為一定義務之遵守，如第1、2、6款分別表示「為確保住宅品質及社區整體環境美觀，不得以任何理由，於臨路之正面、側面外觀及屋頂露台加裝鐵窗（含其他材質）或搭建違建物；空間除綠化植栽造景以外不得增建、晾曬衣物、堆積雜物或任何影響外觀及衛生之物品；車庫及露台採光罩應依建商統一設計之色澤、型式、規格、材質施作，否則強制拆除，其費用由住戶自行負責」即明，足顯系爭切結書為被告提出予原告作為對於購買系爭建物，所欲負擔給付義務之意思表示；而依被告所述，系爭切結書乃原告所提供要求被告購買系爭建物時出具作為約定，及前開所述原告已同意附件為契約內容之一部，甚依系爭買賣契約第16條第3項，再次約明「本合約及附件應與基地所有權人...同時履行，期間如有任何一部分不履行，視為全部違約」，則原告顯就切結書之具有意思表示之合致，至為灼然，故原告縱無於系爭切結書上簽名，亦不影響該切結書已為雙方買賣契約條款之效力，被告所辯，顯無理由。
㈡、被告另辯稱車庫、露台依契約並非買賣標的範圍，原告亦不負買賣瑕疵擔保之責，自非系爭買賣契約效力所及等語。然民法最重要之原則為私法自治，即個人能自主決定、自我負責形成私法上之權利義務，故在法律行為不違反強制或禁止規定、公序良俗時，基於私法自治、契約自由原則當事人得依其合意決定其權利義務，而債之關係建立在給付義務上，此給付義務因債之關係成立而發生，並決定契約之類型，謂主給付義務，然除上開主給付義務外，為輔助主給付義務，確保債權人之利益，當事人間本可以約定所謂從給付義務，如：盤讓店面予他人，他人約定出讓人不得於該區域內經營相同業務，非僅得以主給付義務作為標的。而本件被告因購買系爭建物而負有給付原告價金之給付義務，原告具有交付系爭建物使被告取得所有權之義務，而成立買賣關係；雙方約定買賣標的之面積雖不及於增建之車庫牌樓、露台，然以車庫牌樓、露台依兩造所提出之照片所示，為附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性之附屬建物，成為系爭建物之一部，以系爭建物與相連3戶同型設計，並於末棟上印有原告名稱，經本院到場履勘屬實（本院卷第117、12 4頁），以該建築與鄰近建築係原告一併設計興建，具有整體性，並標明原告名稱，顯示現原告吉隆建設公司之建築設計風格、施工，外界足以之評價原告暨影響鄰近他戶整體建築印象，故雙方以維護系爭建物及周遭整體環境之美觀暨環境衛生為由，簽訂切結書作為輔助，加以約定從給付義務以維原告利益，自屬契約自治之範疇，自生效力，被告所辯，無可憑採。
㈢、又所謂債務所負之給付義務，包含作為及不作為，此關民法第199條至明，至於究竟所約定為作為或不作為義務，解釋上應於文義上及論理上詳為推求，以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。系爭切結書第1款「為確保住宅品質及社區整體環境美觀，不得以任何理由，於臨路之正面、側面外觀及屋頂露台加裝鐵窗（含其他材質）或搭建違建物」，已明白表示對於臨路正面外觀、屋頂露台不得增建或加裝似鐵窗之不作為義務。又第6項「車庫及露台採光罩應依建商統一設計之色澤、型式、規格、材質施作，否則強制拆除，其費用由住戶自行負責」，雖未記載「不得」之文字，然依據前後文闡釋性解釋，乃被告如施作車庫、露台採光罩，有依建商即原告所設定之色澤、型式、規格、材質施作之義務，否則需負拆除責任，反面解釋即為被告不得施作與原告所設定之色澤、型式、規格、材質不同採光罩之意思，以此解釋方符合系爭切結書首開針對雙方以維護系爭建物及周遭整體環境之美觀暨環境衛生，以不增建、與相鄰同批建物具有統一整體規劃性之宗旨及目的。被告雖辯稱應解釋為施作原告所統一設計之採光罩後已盡義務，並無限制不得增建，故被告應可另行增設採光罩等語，然如此解釋將使原約定目的成為具文，顯非當事人之真意，尚非可採。被告另辯稱因採光罩與建物相接之地方會漏水方增建等語，然並無舉證其僅有以此種方式修補漏水之證明，況依兩造所不爭執之簽約備忘錄（本院卷頁21反），該採光罩係委由原告施作，自得雙方承攬、買賣或其他之法律關係請求修補，或徵得原告之同意修復或搭建，然被告於增建採光罩，原告催告改善並欲就該採光罩為協助後，仍置之不理，續行增建臨路正面外觀車庫牌樓、屋頂露台之採光罩，此有存證信函、建物照片在卷可參（本院卷頁7至9、27、28），故可認被告非因漏水不得已之事由，而係出於自己之規劃，刻意違反契約條款而增建至明。從而，依兩造系爭契約之約定，被告應有不得於正面外觀、頂樓露台增建及不得施作非原告設定採光罩之不作為義務，原告另行增建施作採光罩，顯違反該契約之義務。
㈣、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，同法第226條第1項、第213條第1項亦有規定。被告係可歸責於己之事由，而違反系爭買賣契約書中系爭切結書第1款、第6款之從契約義務，依前開規定，應負損害賠償責任。被告雖抗辯原告並無受有損害，然誠如前述，系爭從契約義務乃基於原告為系爭建物與鄰近同系列暨社區建築之建商，其建築上標示原告名稱，為保持整體性及建築設計風格、施工，維持原告建築評價、印象及建築之價值，並關乎原告對於以此作為考量向原告購買社區建築住戶之保障，此由上開存證信函中說明係因同區住戶反彈要求處理可證，涉及原告之商譽，況兩造簽訂系爭切結書作為買賣契約條款，該條款亦可能影響原告是否出售系爭建物予被告之意願，此由前開所述系爭買賣契約第16條第3款如有一部分不履行視為全部違約即可知悉，故難謂被告違反此部分之從契約義務，原告並無受有損害。故原告依前開規定，請求被告回復損害發生前原狀，即拆除增建物，自有理由。又因系爭增建物為被告所共有、具有處分權，業經被告自認在卷，故拆除增建物顯為不可分之債，依民法第292條之規定，請求被告負連帶拆除之責，亦應准許。
五、綜上所述，原告依兩造系爭買賣契約及債務不履行之法律關係，請求被告連帶拆除如車庫牌樓、原告統一設計施作之採光罩上、頂樓露台增建如附圖所示A、B、C部分，面積各為
8.34平方公尺、79.34平方公尺、77.93平方公尺之採光罩拆除，為有理由，應予准許。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
民事第一庭 法 官 鄭 瑋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
書記官 郭素蓉