臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第577號原 告即反訴被告 周維倫訴訟代理人 余○○
余○○被 告即反訴原告 劉柏芝訴訟代理人 葉銘進律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國104 年6 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣玖拾萬元，及自民國一百零四年一月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣叁拾萬元供擔保後，得假執行。但反訴被告以新臺幣玖拾萬元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第26
2 條分別定有明文。本件原告於訴狀送達後，雖基於同一基礎事實而追加被告合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司），並追加訴之聲明第二項：「前項金額應由被告合泰建經公司於兆豐國際商業銀行思源分行所設受託信託財產專戶帳號撥付，如有不足由被告劉柏芝補足給付之」（本院卷第122 至123 頁）；惟嗣於本院言詞辯論期日已當庭撤回上開追加被告合泰建經公司及訴之聲明第二項（本院卷第13
8 頁），且經被告合泰建經公司同意撤回在案（本院卷第13
8 頁），於法並無不合，爰不予贅述。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項、第2 項分別定有明文。查原告提起本訴主張其受詐欺、意思表示內容錯誤而撤銷應買之意思表示、依瑕疵擔保規定解除契約，請求被告返還已給付之價金新臺幣（下同）90萬元（下稱系爭簽約款）；反訴原告即被告則於本院言詞辯論終結前提起反訴（本院卷第47頁以下），主張反訴被告即原告遲延給付價金而違約，其自得沒收系爭簽約款，而請求反訴被告依約給付90萬元，經核其反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，彼此間請求有重大關連，與前開規定相符，應予准許。
貳、本訴部分：
一、原告主張：原告委託母親余○○為代理人，於民國103 年5月6 日向被告購買門牌號碼高雄市○○區○○○街○○巷○○號房屋暨其坐落基地（下稱系爭房地），雙方並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。原告於簽約時曾詢問被告系爭房地有無違建或漏水等瑕疵，詎被告一再保證除一樓空地增建外，絕無漏水或其他違建情事，並於系爭買賣契約第
2 條「增建或占用部分」僅勾選一樓空地，其餘部分未勾選，惟原告於簽約後經查始知系爭房地1 至4 樓均有陽台外推之違建情形，顯見被告明知系爭房地存有陽台外推之重大瑕疵，竟於簽約時刻意隱瞞，致原告陷於錯誤，並繳付價金即簽約款90萬元入履約保證帳戶內，嗣原告已於103 年6 月5日發函向被告撤銷前開應買之意思表示，被告自應依不當得利之規定返還原告已給付之90萬元。縱令原告不得撤銷系爭應買之意思表示，惟系爭房屋既存有陽台外推之重大瑕疵，被告為出賣人，依法應負瑕疵擔保責任，原告亦得依瑕疵擔保之相關規定解除契約，請求返還已給付之價金及法定遲延利息。爰依民法第88條、第92條、第179 條、第359 條、25
9 條第1 款、第2 款等規定提起本訴，並聲明：被告應給付原告90萬元（同意原告取回履保帳戶內之90萬元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於103 年5 月間委託永慶不動產左營孟子加盟店代為銷售系爭房地，由該店仲介陳慧玲承辦。而伊於95年間自建商購入系爭房地，即屬現況，簽約前陳慧玲業已交付系爭房地之產權資料予原告之代理人余○○，並帶同余○○親自前往系爭房地實地看屋，陳慧玲並於現場告知二樓比較寬敞係因客廳有往外推，三樓主臥室情形亦同，四樓有一個陽台，同社區二十幾戶都建的一樣，沒有保證無陽台外推之情形，且屬原告買受時至現場查看之原狀；又伊已於標的物現況說明書（下稱現況說明書）「增建部分」包括陽台外推之選項勾選「是」，無故意隱瞞不告知或保證無陽台外推之情形，復經原告之代理人余○○確認無誤後，雙方始於103年5 月6 日簽訂買賣契約，原告並依約繳納簽約款90萬元至履保銀行帳戶，顯見原告明知系爭建物有陽台外推之情形，仍願買受系爭房屋，自無從依民法第88條、第92條第1 項規定撤銷應買之意思表示，且依民法第355 條第1 項規定，伊亦不負出賣人之瑕疵擔保責任。再原告於簽約後應於103 年
5 月14日繳納備證用印款90萬元，惟原告迄未依約給付，經伊分別於103 年5 月28日、同年6 月11日以存證信函催告原告給付、解除契約並依約沒收簽約款（詳反訴部分），故原告無從再請求返還系爭簽約款等語置辯，並聲明駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告委託其母余○○與被告於103 年5 月6 日簽訂系爭買賣契約，並繳納簽約款90萬元至履約保證銀行帳戶內。
㈡依系爭契約書第4 條約定，原告應於103 年5 月14日繳納備證用印款90萬元，而原告迄未依約給付。
㈢原告於103 年5 月30日寄發催告函（原證二），以被告刻意
隱瞞系爭房屋之1 至4 樓陽台均有外推之重大交易事項，原告因而受被告詐騙為由，請被告於文到後2 日內出面處理返還90萬元簽約款之事，否則解除契約，經被告於103 年6 月
3 日收受；原告又於103 年6 月5 日寄發撤銷買賣契約函（原證三），重申上開受被告詐騙而簽訂系爭買賣契約意旨，故依民法規定撤銷買賣契約，經被告於103 年6 月9 日收受（本院卷第24至29頁）。
㈣被告於103 年5 月16日寄發高雄高分院存證號碼92號存證信
函（被證一），催告原告應於函到後8 日內給付，否則被告即依系爭買賣契約第12條第1 、2 項之約定，解除契約並沒收簽約款，經原告於103 年5 月30日收受（本院卷第54至55頁）；被告又於103 年5 月28日寄發高雄高分院存證號碼98號存證信函（被證二之1 ），以被告逾期未給付上開款項為由解除契約，並沒收簽約款90萬元，經原告於103 年6 月4日收受（本院卷第56至27頁）；被告復於103 年6 月11日寄發高雄高分院存證號碼第106 號存證信函（被證二之2 ），以被告逾期未給付上開款項為由解除契約，並沒收簽約款90萬元，經原告於103 年6 月19日收受（本院卷第58至59頁）；上開解約沒收簽約款存證信函均有寄發副本予履約保證人即兆豐國際商業銀行股份有限公司思源分公司。
㈤原告與余○○前對被告及訴外人莊豐銘、田國麟、陳慧玲等
人提出詐欺及背信等刑事告訴，經臺灣高雄地方法院檢察署（下稱高雄地檢署）檢察官偵查後，以103 年度偵字第2185
6 號為不起訴處分；嗣原告不服聲請再議後，復經高雄高分院檢察署檢察長以103 年度上聲議字第1942號處分駁回其再議而確定。
㈥系爭房地係被告所有，並委託永慶不動產左營孟子加盟店之
仲介陳慧玲代為銷售；兩造於103 年5 月6 日簽約時，被告及其代理人莊豐銘共同填具「標的物現況說明書」（下稱說明書，本院卷第16頁）交付予原告之母余○○，並在該說明書「增建部分（備註說明：頂樓增建、露台增建、夾層增建、防火巷增建、天井增建、地下室、一樓空地增建、陽台外推、平台外推、上下樓層內梯、其他等）」勾選「是」。
㈦系爭買賣契約書第2 條第1 款「增建或占用範圍」之選項，
僅勾選一樓空地，未勾選其餘選項（包含未勾選陽台外推）。
四、依兩造之主張及陳述，本訴部分之爭點應為：㈠原告主張依民法第88條、第92條第1 項規定撤銷應買之意思表示，依不當得利規定請求被告返還系爭簽約款，是否有據？㈡原告得否依瑕疵擔保規定解除契約，請求被告返還系爭簽約款？茲本院判斷如下：
㈠原告主張依民法第88條、第92條第1 項規定撤銷應買之意思
表示，依不當得利規定請求被告返還簽約款，是否有據？
1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人固得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1 項規定甚明。又民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照）。次按民法第92條第1 項規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人雖得撤銷其意思表示。惟民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院18年上字第371 號、33年上字第884 號判例要旨可參）。
2.原告主張系爭房地存有陽台外推之增建乙節，為被告所不否認，且據證人即仲介陳慧玲於本院審理中證述：伊受託仲介銷售系爭房地，依建物測量成果圖與現況比對結果，知道有陽台外推之增建情形，即一樓後方騎樓有增建，二樓客廳、三樓主臥房都有陽台外推情形，四樓前方有1 個陽台，此部分沒有外推等語明確（本院卷第140 至141 頁），並有建物測量成果圖、系爭房地內部現況照片在卷可稽（本院卷第16
9 頁、高雄地檢署103 年度他字第5068號卷第43至47頁），復為兩造所不爭執，固堪信為真實。
3.惟原告主張其係因不知上開陽台外推情事，致其應買系爭房地之意思表示內容有錯誤，自得撤銷云云，則為被告否認，辯以前詞。經查，證人陳慧玲於刑案偵查及本院審理中證稱：簽約前大約3 、4 天余○○打電話表明有興趣看屋，伊即帶同余○○前往現場從一樓開始看起，伊告訴余○○因為是邊間，一樓多一個騎樓地，有增建，之後上去二樓，伊有說二樓客廳空間會這麼寬是因為陽台有推出去，因為是社區型房屋，20幾戶建築形式都是一樣的，之後上去三樓主臥室空間很大，情形也是一樣，四樓前方外觀上可以見到一個陽台，此部分（指四樓前方之陽台）沒有陽台外推之情形；看屋時伊有製作一份產權說明書給余○○看，包含建物測量成果圖，並告知余○○有陽台外推之增建情形，簽約當天還要在現況說明書上面勾選，雙方都必須簽名等語（上開他字卷第32至34頁、本院卷第140 至144 頁），並有其提出之產權說明資料、建物測量成果圖在卷可稽（本院卷第154 至169 頁），復據余○○於刑案偵查中自承：伊簽約前確曾至現場看過系爭房地，考慮2 、3 天即決定購買，因當時正在找房子，在其他地方已經看了一個多月，伊覺得系爭房地的環境清幽比較安靜，不會吵雜，伊評估覺得可以；伊憑著陳慧玲交付之CASE STUDY資料（即產權說明資料第1 張）即相信對方，伊沒有去調查係因伊只是買方沒有義務要調查，都是仲介的責任；簽約當天伊有拿到現況說明書，伊有大概看，細節也有看，對於其上增建部分勾選是，備註說明內選項包含陽台外推沒有意見等情明確（上開偵卷第29至30頁），況本件簽約時被告於現況說明書上增建部分亦如實勾選「是」（備註說明包含陽台外推之選項），該現況說明書並經余○○親自簽名確認無訛（本院卷第16頁），足見系爭陽台外推之情形於簽約前即已存在，且為原告所明知甚明。縱令原告所述陳慧玲未告知有陽台外推、未交付建物測量成果圖等情為真，惟余○○既親自前往現場察看系爭房屋現況，並經陳慧玲交付該紙CASE STUDY資料（本院卷第154 頁），其上業已載明系爭房地之門牌號碼、主建物各樓層坪數、附屬建物（陽台）之坪數等相關產權情形，衡情原告當無不能自行查詢、比對該等建物謄本登載之陽台面積與實地看屋之現況情形是否存有差異，而可查知有無陽台外推之增建情形，自難諉為不知，如有不知，亦屬其過失。佐以證人陳慧玲證述：簽約隔天余○○即打電話給伊，說她買貴了不買了，並未提到係因陽台外推情形，後來伊將實價登錄之資料傳給余○○，告訴她沒有買貴，余○○才說是家人不同意她買，她就沒錢買，希望可以協商退還價金等情（上開他字卷第32至34頁、本院卷第143 至144 頁）觀之，均難謂原告有何不知系爭房地存有陽台外推之增建而與被告簽訂系爭買賣契約，其應買之意思表示並無錯誤，自不得據此主張撤銷。
4.又原告主張其受被告詐欺，陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約云云，亦為被告否認。但查，被告於簽約前業已委由仲介帶同余○○親至現場察看房屋之現況，並交付相關產權資料予余○○可供其自行查詢，復於簽約時在現況說明書上增建部分如實勾選是之選項，包含陽台外推之情形，且經余○○親自簽名確認無訛，業如上述，均難認被告有何刻意隱瞞不告知上開陽台外推情形而對原告施以詐術之情事。至原告另主張被告於系爭買賣契約書第2 條第1 款「增建或占用範圍」之選項，僅勾選一樓空地，未勾選其他包含陽台外推之選項，顯有刻意隱瞞不告知之詐欺情形云云，然本件簽約當日被告確有在現況說明書上勾選包含陽台外推之增建，並經兩造簽名確認乙節，為不爭之事實，縱令被告漏未於前揭買賣契約書增建約款處勾選陽台外推之選項，充其量僅表示被告因疏忽而於系爭買賣契約書與現況說明書上勾選稍屬不符，且此疏失可由比對兩份文件即輕易查知，尚難執此即遽謂其有何故意詐欺原告之情事。此外，原告就此復未舉出其他證據證明，則其主張受被告詐欺而應予撤銷系爭應買之意思表示云云，即屬無據。
㈡原告得否依瑕疵擔保規定解除契約，請求被告返還系爭簽約
款？
1.按物之出賣人對於買受人，應負物之瑕疵擔保責任，固為民法第354 條所明定。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備，即為物之瑕疵；而俗稱之陽台外推，係將建物原始規劃作為陽台用途之部分予以變更增建，改作室內空間使用，此雖對房屋之安全結構尚無影響，惟兩者效用不同，且屬違法增建，有遭受拆除之可能，是買賣之標的物如存有陽台外推之增建，依一般社會交易觀念，應認係屬物之瑕疵無疑。惟按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，同法第355 條第1 項、第2 項亦規定甚明。
2.查本件買賣標的物即系爭房地存有陽台外推之增建，為兩造不爭之事實，則參照前揭說明，自屬物之瑕疵，且此客觀存在於買賣標的物之效用、價值上之瑕疵，不以可歸責於出賣人為必要，是被告辯稱其於95年間自建商購入系爭房地，即為現況，並未改建云云，與其應負物之瑕疵擔保責任尚屬無涉，固不可採。惟查，原告於本件契約成立時即知悉系爭房地存有陽台外推之瑕疵，業經本院審認如前，又被告於簽約前已委由仲介帶同原告之代理人余○○至現場親自察看房屋現況，並交付相關產權資料予余○○供其自行查詢，復於簽約時在現況說明書上增建部分如實勾選「是」之選項，包含陽台外推之情形，且經余○○親自簽名確認無訛，均如上述，此外，原告復未舉出其他證據足資佐證被告有何故意不告知瑕疵或保證無瑕疵之情事，且遍觀兩造間之系爭買賣契約，就此亦無特約排除之約定，則依前揭法條規定，被告自不負擔保責任。
㈢小結，原告基於民法第88條、第92條規定撤銷應買之意思表
示，並依不當得利規定；及主張被告應負瑕疵擔保責任，依民法第359 條、259 條第1 款、第2 款規定解除契約，請求被告返還系爭簽約款90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，均屬無據。
叁、反訴部分：
一、反訴原告主張：依兩造所簽訂之系爭買賣契約第4 條價款給付日期，反訴被告於繳納簽約款90萬元後，依約應於103 年
5 月14日再繳納備證用印款90萬元，詎其未依約履行，經伊分別於103 年5 月28日、同年6 月11日以存證信函催告反訴被告給付、解除契約並依約沒收簽約款，爰依系爭買賣契約第12條第1 項、第2 項之約定提起反訴，請求反訴被告給付應沒收之系爭簽約款90萬元，併為反訴聲明：反訴被告應給付反訴原告90萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：本件係反訴原告應負瑕疵擔保責任，伊業已依法解除系爭買賣契約，並無違約，反訴原告自不得沒收伊已繳付之簽約款90萬元等語資為抗辯。並聲明駁回反訴；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、不爭執事項同本訴部分。而反訴之爭點即為：反訴原告是否已合法解除系爭買賣契約？其請求反訴被告給付應沒收之簽約款90萬元，有無理由？本院判斷如下：
㈠按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，為民法第254 條所明定。又兩造於系爭買賣契約第4 條約定：「買賣總價888 萬元，簽約款：於本契約簽訂時90萬元，備證用印款：103 年5 月14日90萬元，完稅款：稅捐機關核發稅單後三日內88萬元，尾款：620 萬元，交屋日期103 年6 月13日，甲方（買方）應依約付清尾款」；第12條約定：「一、甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約…。二、甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項…。」。
㈡查依兩造間系爭買賣契約第4 條之約定，反訴被告至遲應於
103 年5 月14日繳納備證用印款90萬元，惟其並未依約給付，是依系爭買賣契約第12條，反訴被告有遲延付款之違約情事甚明。至反訴被告雖主張因系爭房屋存有陽台外推之瑕疵，其已於103 年5 月30日寄發催告函、同年103 年6 月5 日撤銷意思表示而解除契約，故反訴原告請求沒收系爭簽約款顯無理由云云，惟本件反訴被告應買之意思表示內容並無錯誤，其亦未有受反訴原告詐欺，致陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約之情事，均經本院審認如前，則反訴被告以前開二紙函文撤銷其應買之意思表示，主張解除契約云云，自屬無據；又觀之前開二紙函文僅敘及反訴被告受詐欺、意思表示錯誤而撤銷意思表示並解除契約，均未提及反訴原告有何應負瑕疵擔保責任之文字，況縱認其真意係請求反訴原告負瑕疵擔保之責，惟其並無同時履行抗辯之主張，且反訴原告就本件瑕疵依法不負擔保責任，亦詳如上述，則反訴被告無從據上開函文解除契約甚明，是在反訴原告解除契約前，系爭買賣契約仍屬合法有效，反訴被告自仍負有給付價金之義務，是其前開抗辯，要無足取。
㈢再反訴原告於反訴被告遲延給付價金後，業於103 年5 月16
日寄發高雄高分院存證號碼92號存證信函，催告反訴被告應於函到後8 日內給付，否則其即依系爭買賣契約第12條第1、2 項之約定，解除契約並沒收簽約款，經反訴被告於同年
5 月30日收受（本院卷第54至55頁）；復於103 年6 月11日寄發高雄高分院存證號碼第106 號存證信函，以被告逾期未給付上開款項為由解除契約，並沒收簽約款90萬元，經原告於103 年6 月19日收受（本院卷第58至59頁），且反訴被告迄未給付上開備證用印款90萬元等情，為兩造所不爭執。則反訴原告以反訴被告遲延給付價金而違約，經其定七日以上期間催告後仍不履行，而主張解除契約，並沒收反訴被告已給付之系爭簽約款90萬元，自屬有據。
㈣小結，反訴被告確有遲延給付之違約情事，反訴原告依兩造
間系爭買賣契約第12條約定，解除契約，並請求反訴被告給付應沒收之系爭簽約款90萬元及法定遲延利息，核屬有據。
肆、綜上所述，原告依民法第88條、第92條第1 項、第179 條、第359 條、259 條第1 款、第2 款等規定，主張撤銷系爭應買之意思表示、依物之瑕疵擔保解除契約，請求被告返還簽約款90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。又反訴原告依兩造間系爭買賣契約之約定，請求反訴被告給付90萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即104 年1 月31日起至清償日，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。反訴部分兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。再本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，經審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。
伍、據上論結，原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 21 日
民事第三庭 法 官 林韋岑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 21 日
書記官 楊銘仁