臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第581號原 告 高雄市政府地政局法定代理人 黃進雄訴訟代理人 王伊忱律師
鄭美玲律師被 告 鄧耀焜訴訟代理人 林石猛律師
蔡琇如律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國105年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附圖所示A部分建物所占用坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地之部分(面積為十六平方公尺)拆除，並將該部分土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬陸仟捌佰元，及自民國一○四年一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○四年一月一日起至拆除第一項建物暨返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟貳佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣伍拾玖萬貳仟元為原告預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為高雄市政府所有，原告為管理機關，被告未經原告同意即擅自占用系爭土地搭蓋建物使用，無權占用系爭土地如附圖所示A部分，占用面積為16平方公尺（下稱系爭A建物），爰依民法第767條規定請求被告拆除系爭建物。
又因被告占用系爭土地期間，受有相當於租金之利益，致原告不能使用收益系爭土地而受有損害，原告自得依民法第179條規定，依被告占用面積及土地申報地價年息10%計算相當於租金之利益，即請求被告應返還起訴前5年之不當得利金額即新臺幣(下同)96,000元，及自104年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利1,600元。為此爰依民法第767條、第179條等規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上之系爭A建物部分拆除，並將該部分土地交還原告。被告應給付原告90,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並應自104年1月1日起至返還上開土地予原告之日止，按月給付原告1,600元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠ 系爭A建物乃伊所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○弄○號房屋(下稱系爭4號房屋)之增建部分，而增建部分現作為系爭4號房屋之廚房使用，且為鋼筋混凝土之建築，與系爭4號房屋建築物本體之樑柱相連接，依最高法院59年台上字第1799號判例意旨，應屬於民法第796條所規範之範圍，且系爭A建物為廚房之西北側，倘須拆除，即須切斷部分樑柱，勢必危及被告所有增建物及系爭4號房屋整體之安全性，而貶損經濟價值，仍應有民法第796條規定之適用。又系爭土地與大順段之地界線呈現不規則狀態，不僅切割零碎、界址線於越界建築當時尚未確定，且依照系爭4號房屋聲請建照相關圖說所繪製之地界線，系爭A建物仍屬獅頭段1214地號土地，足見被告之前手即原系爭土地所有權人越界建築並無故意過失。而原告為系爭土地之管理機關，自應對於所管理土地之狀態有相當之瞭解，卻未於越界建築時及時提出異議，迄越界建築存在30年，而被告繼受系爭4號房屋及系爭A建物後迄今已約17年，業已形成安穩之法律及生活狀態時，原告方請求拆屋還地，依民法第796條規定應無理由。
㈡ 退步言之，縱認無民法第796條規定之適用，本件亦應有民法第796條之1規定之適用，因拆除越界部分將導致整體增建部分之倒塌，且系爭4號房屋為62年間興建之老屋，增建物與主建物之結構已為一體，拆除時所產生之震動亦會危及主建物之安全。又被告拆遷修復所需之費用為885,037元至1,361,760元間，然原告因被告返還系爭土地所可獲得之利益僅有555,000元，且所占用之系爭土地部分僅占系爭土地全部面積之1.9753%，是被告所受損失與原告可獲得之利益相較顯不相當，應可免予拆除，被告亦願支付償金或價購，對原告而言並無損失。
㈢ 又系爭土地之越界建築已和平繼續公然占有長達42年，而系爭土地界址不清，被告占用系爭土地顯非惡意且無過失，被告自得依民法第772條準用第768條至771條規定時效取得地上權。
㈣ 系爭土地遭占用之範圍甚小，且形狀不方正，原告主張拆屋還地所得利益，相較於被告房屋結構安全及生活安定性遭破壞之損害，並不成比例，被告並已占用系爭土地17年，作為廚房之一部使用迄今，原告人員甚且建議被告提出承購申請，原告今訴請被告拆屋還地有違誠信原則，況被告亦已表明願意提存足額保證金，以市價或公開標售之每平方公尺售價辦理承購，與民法第796條第2項或796條之1第2項準用第796條第2項亦無不合，詎原告仍堅持訴請被告拆屋還地，即有違權利濫用禁止原則。
㈤ 從而，原告主張並無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠ 系爭土地為原告所經管之市有地。
㈡ 被告所有之系爭建物占用系爭土地，占用位置及面積如本判決附圖(即高雄市政府地政局三民地政事務所複丈成果圖)所示。
四、得心證之理由：
㈠ 系爭A建物是否有坐落於系爭土地之正當權源？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又原告以無權占有為原因提起返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任(最高法院98年度台上字第863號判決意旨參照)。復按以所有之意思，20年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人；以所有之意思，10年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人；前5條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之，於已登記之不動產，亦同，民法第769條、第770條、第772條固分別定有明文。惟符合上開時效取得地上權之要件者，僅係取得「地上權登記請求權」而已，如占有人主張因時效取得地上權登記請求權，並向該管地政機關請求為地上權登記，經地政機關受理，受訴法院應就占有人是否具備時效取得地上權之要件為實體上裁判者，須以占有人於土地所有權人請求拆屋還地前，以具備時效取得地上權之要件為由，向地政機關請求登記為地上權人為前提。若於取得此地上權登記請求權後、所有權人訴請拆屋還地前，並未向該管地政機關申請地上權之登記，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有（最高法院69年第5次、80年第2次民事庭會議決議、88年度台聲字第203號判決、89年度台上字第1370號判決、92年度台上字第1376號判決意旨參照）。再按占有人於土地所有人主張為其無權占有，起訴請求其拆屋還地之前，如並未以其已因時效而取得地上權登記請求權，向該管地政機關聲請為地上權之登記，經地政機關受理，迨土地所有人起訴後，始以其有此事由資為抗辯，法院固無須就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判，惟占有人倘於訴訟繫屬中提起反訴，請求確認其地上權登記請求權存在及命所有人容忍其辦理地上權登記，且其提起反訴於程序上並無不合，法院自應就其為訴訟標的法律關係存否，為實體上裁判(最高法院88年度台上字第404號判決意旨參照)。
2、原告主張系爭A建物為被告所有，占用系爭土地16平方公尺等情，經本院現場勘驗而製有勘驗筆錄及現場照片可稽，並有三民地政事務所複丈成果圖為憑(參本院卷一第86頁至第97頁)，且為被告所不爭執，應堪信為真實。被告固辯稱系爭A建物占用系爭土地已達42年，應可時效取得占用系爭土地之地上權云云，惟其並未提出相關證據證明於原告為本件起訴前，已有向地政事務所申請地上權登記之情事，且佐以系爭土地登記謄本亦無相關地上權之記載（參本院卷一第10頁至第11頁），則揆諸前揭說明，被告在未依法登記為地上權人以前，尚未取得系爭土地之地上權，且復未據其提起反訴以確認其地上權存否，自不得對抗系爭土地所有人即原告而主張有權占有。
3、從而，被告所有之系爭A建物占有原告所經管之系爭土地16平方公尺，占用位置如附圖所示，且查無其他合法占用之正當權源，則原告主張被告所有之系爭A建物乃無權占用系爭土地，核屬有據。
㈡ 如否，則本件是否符合民法第796條、第796條之1而得免予拆除？原告訴請拆除是否為權利濫用？
1、按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第796條第1項前段所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證責任；且此所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設，倘土地所有人於所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於原建房屋之整體，即無該條規定之適用（最高法院67年度台上字第800號判例、86年度台上字第651號裁判要旨參照）。
2、經查，系爭4號房屋為62年所設計興建，此有卷附申請建照之相關圖說可稽(參本院卷一第67頁至第69頁)，而由66年之航照圖觀之，系爭4號房屋旁並無其他建物存在，然73年之航照圖則可見系爭4號房屋旁有增建物存在(參本院卷一第70頁、第73頁)，堪認系爭4號房屋興建完成後，方於該房屋旁增建建物，是該增建物本非系爭4號房屋整體之一部，且系爭A建物僅為該增建物之一部(參本判決附圖)，而非屬系爭4號房屋主體，故縱原告知悉系爭A建物越界而未及提出異議，揆諸前揭說明，亦無民法第796條第1項之適用；況被告所辯鄰地所有人知其越界而不即提出異議，應就此項事實負舉證責任業如前述，惟其亦迄未能就原告知悉越界且未提出異議此節提出相關事證，則其辯稱有民法第796條第1項規定之適用，尚嫌無據。
3、次按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，98年1月23日修正新增之民法第796條之1第1項亦有明文，且該條規定依民法物權編施行法第8條之3規定，有溯及適用之效力。又民法第796條之1立法理由謂：對於不符合第796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。是以有無適用民法第796條之1規定，應考量占用部分面積大小、位置、拆除是否侵害建物結構安全、以及雙方因建物拆除可獲得之利益與損害等因素而為綜合判斷。
4、被告辯稱系爭A建物若經拆除，將導致整體增建物之倒塌，且亦會危及系爭4號房屋主體結構，應依民法第796條之1規定免予拆除云云。惟本件僅為兩造間之私權糾紛，亦即被告對於系爭A建物之事實上處分權與原告就系爭土地之所有權，何者應受較高保障，並未涉及公共利益；又系爭A建物乃系爭4號房屋增建物之一部分，雖將系爭A建物移去或可能損及該增建物之一體及結構性，然並非不得予以補強以維持結構安全，且該增建物本屬於系爭4號房屋主體結構外所增建之未保存登記建物，縱拆除系爭A建物，亦不致影響系爭4號房屋之主體結構安全，自難認將造成被告受有重大損害，而應依前揭規定免予拆除。被告復辯稱系爭A建物若予拆除，則拆遷修復所需之費用為885,037元至1,361,760元間，顯逾原告因被告返還系爭土地所可獲得之利益，且原告所占用之系爭土地部分僅占系爭土地全部面積之1.9753%，利益甚微，應依前揭民法第796條之1規定免予拆除云云，並提出估價單、特力屋廣告文件等為憑(參本院卷二第26頁至第29頁)，經查，系爭A建物係作為系爭4號房屋之廚房、衛浴使用，此為兩造所未爭執，而依被告所估價之項目，乃係以系爭建物之拆除費用及拆除後增設廚房、衛浴設備之費用為基礎(參本院卷二第20頁反面至第21頁)，然系爭4號房屋之1樓本有配置廚房、衛浴，此有申請建照之平面圖可稽(參本院卷一第69頁)，則其所稱拆除系爭A建物後仍須另設廚房及衛浴，是否必要並非無疑，自不應逕執上開估價單所列之總價及特力屋之廚房價格，遽認即係系爭A建物拆除後被告所受之損害；況若經扣除估價單中有關浴室之「浴室含磁磚」、「浴室配件」等項目後，拆遷及補強之費用乃520,500元(計算式：卷二第26頁之估價單19萬元+第27頁之估價單455,500元-8萬元-45,000元=520,500元)，亦少於遭占用系爭土地之價值592,000元(計算式：占用面積16平方公尺x卷一第10頁公告現值37,000元=592,000元)，實難認被告所受之損害較原告之利益為高，且原告收回遭被告占用之系爭土地後，即可就系爭土地加以完整利用而發揮土地整體經濟價值，而客觀上亦無不能使用之情事，當不能徒以被告占用面積不大，遽認原告無請求返還土地之實益。揆諸上開說明，應認本件並無民法第796條之1第1項規定之適用餘地，而不應免去被告拆除之義務。
5、復按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。是若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內；此外，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之(最高法院45年台上第105號、71年台上第737號判例意旨參照)。被告辯稱系爭土地遭占用部分形狀不方正，且被告已占用系爭土地17年，是原告拆屋還地所得利益，相較於被告房屋結構安全及生活安定性遭破壞之損害，並不成比例，故原告主張拆除系爭建物顯屬權利濫用云云，惟查，系爭A建物乃系爭4號房屋增建物之一部業如前述，則拆除後雖可能造成被告之財產損害，然應不致於影響系爭4號房屋之整體性及結構安全，且該增建物係屬違建，本即不受法律之保護，況原告收回遭占用之系爭土地後，即可就系爭土地為完整利用，或為出售、使用收益之舉，而可提高經濟效益，此與系爭土地遭占用部份之形狀是否方正無涉，自不應執此遽認原告所受利益甚微，再縱被告雖已占用系爭土地作為廚房使用長達17年，然此乃屬無權占用，本無保護其長期無權占用之違法利益，而謂此違法利益得凌駕原告所有權正當利益之理，且依前所述，被告拆除系爭A建物尚不致造成被告受有鉅額損害，原告亦僅係謀求系爭土地之完整利用，自難認其係以損害被告利益為目的，則被告抗辯原告訴請拆除乃權利濫用云云，並非有據。
㈢ 原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？數額應以多少為適當？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照)。
2、本件被告既無合法權源占有系爭土地業如前述，其即受有使用系爭土地之利益，並致原告受有損害，該項利益依其性質無法返還，原告自得請求被告償還相當於租金之利益。而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文，所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10 %計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。本院審酌系爭土地係位於高雄市○○○路旁之巷道內，巷道為單行道，距九如一路步行僅須約3至5分鐘，附近有婦幼館、科學工藝博物館等，且九如一路上多有商店林立，生活機能佳，距高速公路交流道車程約10分鐘，交通便利，有勘驗筆錄在卷可佐(參本院卷一第89頁)，因認原告請求相當於租金之不當得利應以系爭土地申報地價年息8%計算為適當。又系爭土地自98年1月起迄今之申報地價均為12,000元，此有地價第二類謄本可佐(參本院卷一第11頁)，則原告按月所得請求被告給付相當於租金之不當得利金額應為1,280元(計算式：16平方公尺x12,000元x8%÷12=1,280元)，故原告請求起訴前5年即自98年12月26日起迄起訴時即103年12月25日止(參本院卷一第3頁收狀戳章)之不當得利金額76,800元(計算式：1,280元x12x5=76,800元)，及自104年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付1,280元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則非有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條、第179條等規定，請求被告拆除系爭A建物所占用系爭土地之部分，將系爭土地返還予原告，並給付76,800元及自起訴狀繕本送達之翌日即104年1月14日(送達回證參本院卷一第16頁)起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自104年1月1日起至拆除上開建物並返還系爭土地之日止，按月給付原告1,280元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰宣告其供擔保後得為假執行，並依職權為被告預供擔保後免為假執行之宣告。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 19 日
民事第三庭 法 官 呂佩珊正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 105 年 9 月 19 日
書記官 陳建志