臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第588號原 告 蘇楠凱訴訟代理人 何曜男律師複代理 人 朱育男律師被 告 商后企業有限公司法定代理人 盧大裕訴訟代理人 黃振銘律師複代理 人 葉幸真律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於中華民國104年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾伍萬捌仟柒佰元，及自民國一百零四年三月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告預供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣伍拾伍萬捌仟柒佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國102年4月間委託伊代為居間銷售被告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），並約定居間報酬為實際銷售價格之2％，兩造因此成立居間契約，嗣後，伊於103年3月10日前某日居間介紹訴外人ＯＯ電子股份有限公司（下稱ＯＯ公司）向被告購買系爭土地，雙方議價時，ＯＯ公司出價每坪新臺幣（下同）64,000元，被告則出價每坪66,000元，伊為促成買賣成交，當場向被告表示同意將其應付之居間報酬減為實際成交價之1％，經被告應允，雙方最後協議以每坪65,000元成交，並於103年3月10日簽訂不動產買賣契約，成交總價為5,587萬元，並已於103年5月22日完成移轉所有權登記，詎被告卻拒絕依約給付按成交總價1％計算之居間報酬558,700元。為此，爰依民法第565條、第568條第1項、第570條規定，提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告558,700元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告最初係以ＯＯ公司代理人名義找被告法定代理人盧大裕之母ＯＯＯ協商，嗣後亦以相同身分與盧大裕父親議定系爭土地之買賣契約，被告從未與原告就系爭土地之買賣成立居間契約；另依不動產經紀業管理條例第22條第1款規定，不動產居間契約為要式契約，兩造從未訂立書面居間契約，故無有效居間契約存在；縱認兩造成立居間契約，原告無法舉證證明被告自原告處受領居間勞務，且被告就系爭土地出價1坪6.6萬元，惟系爭土地係以1坪6.5萬元成交，原告為求能達成買賣之一己私利，違反忠實義務，為不利被告之行為，未幫助被告以其所出價金成交，故被告與ＯＯ公司就系爭土地成立買賣契約並非因原告居間，原告不得向被告請求報酬等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲明均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：系爭土地原為被告所有，ＯＯ公司於103年3月10日前數日，與被告之代表ＯＯＯ協議購買系爭土地，原告當時在場，雙方最後以每坪65,000元之價格達成購買系爭土地之合意，並於103年3月10日簽訂不動產買賣契約，成交總價5,587萬元，嗣於103年5月22日辦理土地所有權移轉登記予ＯＯ公司。
四、本院得心證之理由：原告主張與被告間就系爭土地之出售成立居間契約，並約定以實際成交價格1％作為居間報酬，為被告所否認，故本件爭點應為：兩造是否就系爭土地之出售成立居間契約？原告請求被告給付居間報酬，有無理由？㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第
568 條第1 項分別定有明文。申言之，委託人如因居間人報告或媒介而與他人成立契約，即應給付居間人報酬。
㈡經查，依證人即ＯＯ公司股東ＯＯＯ到庭證稱：ＯＯ公司向
被告購買系爭土地一事係由伊替ＯＯ公司洽談，ＯＯ公司係透過原告仲介向被告購買系爭土地，伊於103年2月透過原告與被告協商，第一次因被告開價過高沒有談成，之後3月初再次協商，因價格很接近，原告就說為了讓交易成交，原本被告要付的佣金是2％，其願意降到1％，被告公司老闆就以電話請示老闆娘，之後被告就同意以每坪65,000元成交，一般仲介費用賣方都是出2％，買方則出1％，ＯＯ公司事後也有支付1％的佣金給原告等語（本院卷第71-74頁），而與證人即ＯＯ公司之仲介人員ＯＯＯ證稱：伊係ＯＯ公司的仲介，ＯＯ公司先委託伊找土地，因伊與原告常合作，原告告知有系爭土地，伊因此與原告一起去找被告公司法定代理人盧大裕的父親談，協商過程中，被告原先開價1坪7萬後來降為66,000元，但ＯＯ公司只願出到65,000元，原告就說要將2％的仲介費降成1％，盧大裕之父同意仲介費調成1％，並打電話詢問其太太，之後就同意以每坪65,000元出售系爭土地等語（本院卷第76-80頁）、及證人即ＯＯ公司仲介人員曾浚祐結證：ＯＯ公司先前委託伊與ＯＯＯ尋找土地，伊等詢問原告後，原告提到系爭土地要賣，伊因此約ＯＯ公司人員去看地，第一次沒談成，第二次協商時與盧大裕的父親談，雙方仍僵持不下，後來原告當著大家的面表示願意將原先要求賣方的2％仲介費降為1％，盧大裕的父親便出去打電話，回來後雙方就以65,000元成交等語（本院卷第82-84頁），就ＯＯ公司與被告間有關系爭土地買賣價格達成合意之主要過程均大致相符，本院審酌上開證人關於第二次協商過程中之證詞，有關買賣雙方先後出價之金額及在場人員等細節性事項之證述雖略有不一，但斟酌證人均係於104年6月5日至本院作證，距離103年3月10日前某日買賣雙方協商之日已歷時1年有餘，證人對細節事項之記憶隨著時間的經過漸趨模糊、淡忘本在所難免，且其等均與兩造無親戚或僱傭關係，業經其等陳明在卷，亦無任何恩怨嫌隙，衡情應無為偏袒何方而故為虛偽證述之必要，是其等於依法具結而須擔負刑法偽證罪責之情形下，仍於本院為前揭證言，證言之可信性應可獲得擔保，而足採信。
㈢至證人即被告法定代理人盧大裕之母ＯＯＯ雖到庭證稱：伊
之前曾擔任被告之負責人約10年，之後將負責人職務交給盧大裕，系爭土地出售事宜主要由伊負責，但被告公司沒有委託原告出售系爭土地，與ＯＯ公司第二次協商當天因伊孫子生病，因此交由其夫ＯＯＯ處理、議價，ＯＯＯ當天有打電話問伊66,000元可否，伊不同意，之後又打一通電話說65,000元，但介紹費不收，伊就同意了，但伊不知道介紹費是指什麼云云（本院卷第112-116頁），而證人ＯＯＯ亦證稱：伊係被告之創辦人及第一任負責人，現在只是股東，被告有授權伊處理出售系爭土地事宜，原告當初係代表ＯＯ公司來找被告洽談購買系爭土地之事，被告沒有委託原告出售系爭土地，ＯＯ公司與被告共洽商2次，第1次伊不在，第2次就由伊負責洽談，當天兩邊討價還價，對方出的價格伊認為蠻有誠意的，但伊沒有權限，所以就打電話給伊太太ＯＯＯ，ＯＯＯ有出1個價格，但對方不同意，原告就對伊提議其不要被告給介紹費，伊便再打電話給ＯＯＯ告知對方出價及不收介紹費，ＯＯＯ就同意因此成交，因為一直係由原告出面議價，故在伊認知裡，原告係代表買方，因此被告可以不用給介紹費云云（本院卷第132-135頁），均謂被告並未委任原告居間仲介出售系爭土地。然本院審酌證人ＯＯＯ及ＯＯＯ曾先後擔任被告負責人之職，並為被告現任負責人盧大裕之父母，其等所言難免有偏頗被告之虞，且其等就原告為何於協商過程中對ＯＯＯ提及「介紹費」、及原告所稱「介紹費」究指何事乙點皆稱不清楚，實有避重就輕之嫌，是以，其等之證述，尚難憑採。再者，證人ＯＯＯ及ＯＯＯ均證稱第二次協商當日原告曾告知ＯＯＯ不收「介紹費」等語，衡諸常情，若被告未曾委託原告居間仲介出售系爭土地，原告僅是買方之仲介人員，其要無於協商過程中特地對被告代理人ＯＯＯ提及被告應否給付介紹費之必要及可能，益徵原告確有受被告委託居間仲介出售系爭土地。是故，被告否認與原告就出售系爭土地一事成立居間契約云云，難認有據，不足採信。
㈣另被告抗辯兩造未依不動產經紀業管理條例第22條第1項規
定訂立書面居間契約，故無有效居間契約存在云云。惟按不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產出租、出售委託契約書應由經紀業指派經紀人簽章；又所稱經紀業，係指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。不動產經紀業管理條例第22條第1款、第4條第4款分別定有明文。可知不動產經紀業管理條例第22條第1款規範之對象，乃指經營仲介或代銷業務之公司或商號而言，而原告主張其未受僱於不動產經紀商，係以個人名義從事不動產居間業務乙點，被告並未予爭執（本院卷第56頁），堪信為真，是以，原告自不受上開不動產經紀業管理條例第22條之規範效力所及。被告抗辯兩造間之居間契約因未簽立書面契約而無效云云，難認有憑，亦無足採。
㈤從而，原告主張受被告委託代為居間銷售系爭土地，並於10
3年3月10日前某日介紹ＯＯ公司向被告購買系爭土地，且於雙方議價時，因原告當場向被告表示願意將被告原應給付之居間報酬由原約定之成交價格2％減為1％，因此促成系爭土地之買賣雙方達成合意等情，應屬有據。被告抗辯未與原告成立居間契約，且系爭土地出售予ＯＯ公司非因原告付出居間勞務所致云云，要屬無憑。是以，原告請求被告給付依實際成交價1％計算之仲介報酬，應屬有理，而被告與ＯＯ公司就系爭土地之買賣成交價格為5,587萬元，為兩造所不爭執，是原告自得請求被告給付558,700元（計算式：55,870,000元×1％=558,700元）。
五、綜上所述，原告依居間契約法律關係，請求被告給付558,700元及自起訴狀繕本送達翌日即104年3月17日（本院卷第24頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依被告聲請宣告被告預供擔保後得免為假執行。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 20 日
民事第六庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 郭文通法 官 徐彩芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 20 日
書記官 李聖章