臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第757號原 告 余孫春美訴訟代理人 余憲仁被 告 孫盛明當事人間遷讓房屋等事件，本院民國104 年5 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自高雄市○○區○○路○○○ 號建物遷出並將上開建物返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾萬元，及自民國一０四年一月一日起至返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣叁萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）及其上同段0000建號即門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○ 號建物（權利範圍為全部，下稱系爭建物）本為原告所有。被告為原告之弟，自民國87年11月1 日起向原告承租系爭建物，用以經營「ＯＯＯ葬儀百貨」，兩造約定租賃期間為87年11月1 日至89年11月1 日，被告應於每月1 日給付月租新臺幣（下同）4 萬元（下稱系爭租約），被告並先行一次簽發支票數紙，以給付擔保金10萬元及一年之租金，上開租賃期間屆滿後，兩造復約定由被告以原訂租賃條件繼續承租。詎被告於97年5 月1 日起開始欠繳租金，經原告屢次催討未果，並於97年7 月14日、98年8 月5 日以存證信函催告，然被告均未置理。原告嗣於
102 年6 月4 日以夫妻贈與為原因，將系爭建物所有權移轉登記予其夫即訴外人余憲仁所有，然原告仍為系爭建物真正所有權人。嗣余憲仁亦出面要求被告遷讓房屋，然被告仍未置理。被告迄至103 年10月止，已共欠78個月租金合計312萬元，符合民法第440 條第1 項規定終止租約之要件，原告於103 年11月19日以存證信函催告被告限期繳納欠租，若屆期未繳即依系爭租約第15條約定及民法第440 條第1 、2 項規定，終止兩造間租賃契約，被告於翌日收受後仍未置理，而原告於104 年2 月16日調解期日亦曾向被告表示終止系爭租約之意，並再以本件起訴狀繕本之送達作為向被告終止系爭租約之意思表示，故系爭租約早已終止，被告應清償積欠之租金，且被告已無繼續占有系爭建物之法律上權源，應遷讓返還予原告。並依民法第126 條規定，請求起訴前5 年之租金合計240 萬元，扣除被告已支付之押租金10萬元後，被告應給付230 萬元。又被告於系爭租約終止後，繼續無權占有系爭建物作營業獲利，係無法律上原因受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告自得請求被告自104 年1月1 日起，按月賠償4 萬元予原告。為此，依兩造間租賃契約之法律關係及民法第440 、455 、767 、179 條規定提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭建物遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告230 萬元，及自104 年1 月1 日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告4 萬元。
二、被告則以：系爭建物所坐落之系爭土地，原為兩造家族兄弟姊妹共有，被告原應有部分千分之293 。被告未曾於69年4月22日將系爭土地應有部分出售予原告，亦未曾提供印鑑證明書或簽署買賣契約書，詎原告利用其擔任家族經營事業會計而持有兄弟姊妹印章之便，竟偽為不實之登記，將被告系爭土地應有部分於69年7 月14日以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予原告，被告事後始悉此情；而原告復於102 年6月4 日將系爭建物以夫妻贈與為原因辦理所有權移轉登記予余憲仁，益徵系爭土地之移轉登記實有問題。又兩造等兄弟姊妹原以經營葬儀社為業，而「ＯＯＯ」招牌使用已久，依家族87年9 月20日遺產分割協議書記載，於系爭建物經營之葬儀社業務承包歸屬被告，詎原告竟故意不提供i PASS予被告，致被告無法經營而被迫另於高雄市○○區○○街○○號設立ＯＯ開發有限公司以申請卡片，是原告故意不交付卡片予被告，致被告經營無法葬儀社在先，復於其後向被告請求鉅額租金，實無理由。另系爭建物內有1/3 為ＯＯＯ共同投資之物品，而原告為大股東，並非均由被告使用。本件純屬家族財產糾紛，原告明知被告未居住於戶籍地，卻故意將部分存證信函寄至被告戶籍址，致被告未收受而無法知悉，故被告並非拒絕處理。再者，兩造間就租金原約定為4 萬元，然嗣已變更為3 萬元，兩造間已變為不定期租賃，原告訴請被告遷讓為無理由；縱認有理由，租金部分亦有時效完成之情形，被告自得為時效抗辯等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地現登記為原告所有。坐落系爭土地上之系爭建物本
登記為原告所有，嗣於102 年6 月4 日以夫妻贈與為原因，辦理所有權移轉登記予原告之夫余憲仁所有。
㈡被告向原告承租系爭建物，兩造約定租賃期間為87年11月1
日至89年11月1 日止，租金原為每月4 萬元，上開租賃期間到期後，兩造仍延續原租賃關係，系爭建物係做經營「ＯＯＯ」葬儀事業使用，嗣後兩造同意於97年4 月變更為每月租金3 萬元。
四、本件爭點：㈠被告是否積欠租金達2 個月以上之租額？兩造間之租賃契約
是否業經原告合法終止？原告得否請求支付租金？數額為何？㈡原告得否請求被告遷讓返還房屋？並請求相當於租金之不當
得利？
五、本院之判斷：㈠被告是否積欠租金達2 個月以上之租額？兩造間之租賃契約
是否業經原告合法終止？原告得否請求支付租金？數額為何？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第440 條、第767 條第1 項分別定有明文。系爭建物本為原告所有，並由原告與被告簽訂系爭租約，嗣後已變更為不定期之租賃，有系爭建物之登記謄本、系爭租約、存證信函等件在卷可稽，並為兩造所不爭執，應堪認為真實。被告雖辯稱系爭土地及系爭房屋為家族事業，原告未提供iPASS 予被告，致被告無法經營而被迫另於高雄市○○區○○街○○號設立開發公司云云，然系爭契約並未約定原告應提供任何資料予被告，則被告非能以此拒絕支付租金，而兩造間之家族糾葛予系爭租約亦無關聯，是被告所辯自不足為拒絕支付租金之依據。
⒉按民法第450 條第3 項所定應先期通知終止租約，係指依同
條第2 項規定，對於未定期限之租賃，隨時任意終止租約者而言，本件係以欠租為理由而終止租約，自無該條項之適用。最高法院60年台上字第223 號判例可資參照。而本件被告自97年間即未再繳交租金，經扣除得充作約3 個月租金之押租金10萬元後，至104 年3 月份起，被告遲付租金之總額已逾2 個月，且經原告逾103 年11月19日以存證信函催告被告給付租金，而被告於同月20日收受（本院卷雄調卷第18至第20頁），上開信函中，原告並表示若被告未於收受後14日內繳納租金，原告即得依法終止系爭租約，而被告自承迄未繳納，則系爭租約為不定期之租賃，且原告係以積欠租金而終止，則參照上開判例意旨，系爭契約應於上開繳納期限之翌日即103 年12月5 日發生終止之效力，則兩造間之租約即已終止，應可認定。
⒊原告既已於103 年12月5 日合法終止系爭租約，而被告自承
自起訴前5 年均未給付租金，則兩造自97年後已約定租金為
3 萬元，從而原告自得請求5 年共計180 萬元（記算式：3×12×5 ＝180 ），然再扣除10萬元之押租金，被告即應給付原告170 萬元，原告請求給付超逾170 萬元之請求自無所據，應予駁回。
㈡原告得否請求被告遷讓返還房屋？並請求相當於租金之不當得
利？⒈系爭租約已終止已如前述，被告已無繼續占有系爭建物之合
法權源，自應從系爭建物遷出，並將系爭建物返還原告。雖被告另辯稱系爭建物尚有原告留存之物品等語，惟系爭建物既為原告及其配偶所有，則原告之所有物品放置系爭建物內本為其權利之行使，然非能憑此即認被告仍有權使用系爭建物。從而，原告主張依所有物返還請求權，請求被告遷出系爭建物，並將系爭建物返還原告，即屬有據。
⒉按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損被害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益乃為社會通常之觀念」，最高法院61年台上字第1695號著有判例可資參照。本件兩造租約業於103 年12月5 日終止，惟被告迄今仍占有使用系爭房屋已如上述，是其使用自屬無權占有而可能因此獲得相當於租金之利益自明，本院審酌系爭房屋係位於高雄市○○區○○路上，建物面積達235.13平方公尺之獨棟透天宅，而兩造就系爭房屋之租金原本即約定為每月3 萬元，此依兩造認知價值、現今社會經濟狀況等情亦應相當，以此金額作為計算不當得利損害賠償金之標準自屬適當，是原告請求自102 年12月5 日中止系爭租約後，被告應自104 年1 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當利得3 萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、綜上，本件被告因積欠租金達2 個月以上，經原告限期催告履行後仍未為給付，原告自得終止系爭租賃契約，而被告於系爭租賃契約終止後仍繼續占有使用系爭房屋迄今，其自屬無正當權源而無權占有，從而原告依兩造租約及不當得利之法律關係訴請被告遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金170萬元，並自104 年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止按月給付3 萬元之不當得利，依法即無不合，應予准許；逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所舉其餘證據暨攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，合依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
民事第五庭法 官 陳嘉惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
書記官 王珮樺