臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第853號原 告 張簡水木訴訟代理人 曾慶雲律師被 告 林金生訴訟代理人 吳春生律師複 代理人 林清堯律師上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國104 年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒萬元，及自民國一０四年二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊與訴外人即伊胞弟張簡進發共有坐落高雄市○○區○○段○○○○段000000000地號土地（下稱系爭土地），並由伊出資於其上興建未保存登記建物即門牌號碼：高雄市○○區○○路○段000 巷00弄0 ○0 號房屋（下稱系爭房屋），系爭土地及房屋均供伊養豬使用，並以訴外人即伊配偶張簡朱素慧之名義申請畜牧場登記證。嗣伊與張簡進發於民國98年11月11日將系爭土地出售予被告，並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣），於同年月27日辦理所有權移轉登記。而由系爭契約第1 條記載畜牧設施（負責人張簡朱素慧可用設施歸賣方）及第11條其他特約事項第2 點記載現狀交地及畜牧設施（可用部分歸賣方）等文字，可知系爭買賣標的未包括系爭房屋，被告即應返還無權占用之系爭房屋。又伊以張簡朱素慧之名義於98年12月2 日向被告承租系爭土地，約定租賃期間自98年12月2 日起至101 年12月1 日止，租金每半年為新臺幣（下同）35,000元，另給付押租金70,000元（下稱系爭租約），被告卻於租賃期間屆滿後，拒絕返還押租金70,000元，為此爰依民法第767條第1項前段規定之所有物返還請求權及系爭租約之約定提起本訴，並聲明：
㈠被告應將系爭房屋返還予原告。㈡被告應返還70,000元予原告，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率
5 ％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭買賣契約第1 條已明確記載買賣標的範圍包括系爭土地及畜牧設施，而畜牧設施係指系爭土地上之所有地上物，且由原告已將系爭房屋之房屋稅籍辦理移轉至伊名下，並向伊承租系爭土地及房屋可知，買賣標的範圍及於系爭房屋。至於系爭買賣契約所記載之「可用設施歸賣方所有」係指如馬達、水管、水桶等可拆離移動之器具歸屬賣方所有，非指系爭房屋。又伊未返還押租金70,000元，係因原告未依照系爭租約之約定，將租賃物回復原狀，致伊因而支出清理費用90,000元，伊就原告請求返還押租金部分，自得主張抵銷等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原係原告與張簡進發所共有，於98年11月11日出售予被告，並於98年11月27日辦理所有權移轉登記。
㈡系爭房屋為未保存登記建物，由原告出資興建，並借用張簡
朱素慧之名義設定房屋稅籍，於98年11月移轉予被告。㈢張簡朱素慧於89年12月在系爭土地上申請畜牧場登記，場地
面積為0.3784公頃，主要畜牧設施：豬舍3 棟、倉庫設施1間、廢水處理設施、堆肥舍、運動場。
㈣張簡朱素慧於98年12月2 日與被告簽訂系爭租約，約定租賃
期間為3 年，自98年12月2 日至101 年12月1 日止，租金每半年為35,000 元，押租金為70,000元。
㈤被告尚未返還押租金70,000元，張簡朱素慧將該筆押租金請求權債權讓與原告。
㈥倘若法院審理後認為被告應給付原告押租金70,000元，法定利息起算日為104 年2 月1 日。
四、本件爭點：㈠原告請求被告返還系爭房屋，有無理由？㈡原告請求被告返還押租金70,000元，有無理由？被告得否主
張抵銷？
五、法院得心證之理由：㈠原告請求被告返還系爭房屋，有無理由？⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。（最高法院17年上字第1118號判例意旨可資參照）。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286 號判決意旨可資參照）。
⒉原告主張：系爭買賣標的未包含系爭房屋，被告應返還爭房
屋云云，固援引證人張簡進發於本院證稱：系爭買賣僅有系爭土地，未包括其他部分等語，並提出系爭買賣契約為證，然此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查，系爭買賣契約第1條第1點「土地標示」部分乃記載系爭土地之地號，第1條第2點「建物標示」則註明：「含」畜牧設施（負責人張簡朱素慧）（可用設施歸賣方）」；第7條第1項約定：「買賣不動產標的之土地及房屋，均以簽約時現狀為準包括現有、增建、可登記建物或無法登記之建物，均應依照現狀連同本建物移交與承買人所有，且為本契約買賣標的之一部份，如土地上有地上物、工作物者，應照現狀連同地上物、工作物移交於承買人所有」；另於第11條其他特約事項第2點亦記載：「現狀交地及畜牧設施（可用部分歸賣方）」、第4點記載：「買方暫出租賣方三年（租約另立契約）」等語，有系爭買賣契約1份（見本院卷第4至6頁）在卷可稽，由上開文字記載所示，系爭買賣標的範圍包括系爭土地及「畜牧設施」，而不及於「可用部分」，且「可用部分」另特別於括號內敘明，顯見「畜牧設施」與「可用部分」應係不同，自不得將「畜牧設施」與「可用部分」視為一體。又系爭買賣契約雖未載明畜牧設施之具體內容，惟依系爭買賣契約第11條第4點記載買方應將系爭買賣標的出租予賣方3年等語可知，若非屬買賣標的範圍，本為原告所有，無須向被告承租；如已出售被告，原告為得繼續使用該買賣標的，則有向被告承租之必要，故系爭租約之租賃物即屬系爭買賣契約之標的範圍；參以系爭租約第1條明確記載：出租人房屋所在地及使用範圍為系爭土地2分之1及系爭房屋等文字（見本院卷第7頁反面），並佐以證人即辦理系爭房屋稅籍移轉登記之代書莊耀仁於本院證稱：系爭租約係伊依照雙方意思簽立，雙方確認之後才簽名，承租範圍包括系爭土地之一半及其地上房屋、豬舍等語（見本院卷第220頁、第222頁）相互以觀，足認系爭租約之承租範圍包括系爭土地2分之1及系爭房屋，則系爭租約之租賃物既包括系爭房屋，系爭買賣標的應及於系爭房屋。又參以證人即系爭買賣之介紹人林秋梅於本院證稱：當初係伊促成兩造達成系爭買賣，簽立系爭買賣契約當時，兩造均有在場，但張簡進發一來就被鐵門割傷腳背，旋即離開，留下伊與被告、原告夫妻及代書，代書現已過世。系爭買賣標的包括系爭土地及地上物，因當時出賣人僅表示要帶走養豬所用器具，並未強調、亦未表示欲保留系爭房屋不予出售，故一般就是有包括地上物，且因畜牧設施係用張簡朱素慧的名義，故張簡朱素慧亦有在系爭買賣契約上簽名等語（見本院卷第214至216頁），可知兩造於簽立系爭買賣契約時均有在場，原告於簽約當時並未表示系爭買賣標的不及於系爭房屋，且系爭買賣或系爭租約倘未及於系爭房屋，衡情應會記載明確，何以仍將畜牧設施或系爭房屋記載於買賣、承租範圍內？足認系爭買賣標的記載「含畜牧設施」即含系爭房屋在內，是由系爭買賣契約及系爭租約所載文字已足推知買賣標的包括系爭土地及系爭房屋洵堪認定。至張簡進發雖於本院證稱：系爭買賣標的僅有系爭土地等語，然其亦證稱：系爭房屋為原告所有，伊不知道系爭房屋如何處理，那是原告的事情，簽約當時伊未全程在場等語（見本院卷第180、182頁），及林秋梅前揭證稱：張簡進發於簽約當時先行離開之證詞，可知張簡進發於簽約當日未全程在場，且系爭房屋為原告一人所有，對張簡進發而言，其僅有出售系爭土地應有部分，系爭房屋與其無關，亦不清楚該房屋後續處理過程，自不能僅以張簡進發之證述，遽為不利於被告之認定。是原告執前開情詞，主張系爭買賣契約及系爭租約之標的均不及於系爭房屋云云委不足採。
⒊其次，系爭房屋之門牌號碼係原告於87年4 月15日申請，由
張簡朱素慧於87年11月申請設立房屋稅籍，並於98年11月23日以系爭房屋所有權移轉被告為由，申請移轉該房屋稅籍予被告乙節，為兩造所不爭執，並有高雄市大寮區戶政事務所
104 年7 月30日高市0000000000000000 號函暨所附系爭房屋門牌申請書（見本院卷第153 至154 頁）、高雄市稅捐稽徵處鳳山分處104 年8 月6 日高市稽鳳密房字第0000000000號函暨所檢附承諾書、契稅申報書、系爭房屋買賣所有權移轉契約書、張簡朱素慧印鑑證明（見本院卷第156 至16
0 頁）及高雄市東區稅捐稽徵處鳳山分處104 年1 月29日鳳稅分密房字第0000000000號函暨所附稅籍資料（見本院卷第29至30頁）在卷可稽，堪認系爭房屋之房屋稅籍於系爭買賣契約成立後已移轉予被告；佐以證人莊耀仁於本院證稱：當初因承辦系爭買賣之代書住院過世，故由伊負責處理系爭買賣後續事項，包括辦理系爭土地上之地上物稅籍移轉及簽立系爭租約。因該地上物為有門牌號碼之未辦保存登記建物，並有申報稅籍，伊為辦理稅籍移轉需有買賣契約書及賣方之印鑑證明，係賣方辦理印鑑證明，伊並將登記文件交給雙方用印後，再持之向鄉公所申請等語（見本院卷第218 至219頁）相互以觀，足認兩造於簽立系爭買賣時，並就系爭房屋簽立買賣契約書、系爭租約，及辦理系爭房屋之稅籍移轉。依上而論，倘系爭買賣標的不及於系爭房屋，原告何需無端以張簡朱素慧之名義向被告承租系爭房屋，並辦理系爭房屋之稅籍移轉？顯見被告已取得系爭房屋之事實上處分權，原告為繼續使用系爭房屋，乃以張簡朱素慧之名義向被告承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，益徵系爭買賣之標的及於系爭房屋。是以系爭買賣標的及於系爭房屋，被告自已取得系爭房屋之事實上處分權，其自非無權占有。從而原告依民法第
767 條第1 項前段所有物返還請求權之規定，請求被告返還系爭房屋，即屬無據。
㈡原告請求被告返還押租金70,000元，有無理由？被告得否主
張抵銷？⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1 項定有明文。
⒉經查，原告於訂約時交付押租金70,000元予被告，而原告於
租期屆滿後已將系爭土地、房屋返還被告，被告尚未返還押租金乙節，為兩造所不爭執，原告既已將系爭土地、房屋返還被告，被告自負返回押租金之義務。雖被告辯稱：依據系爭租約第6 條、第9 條及第17條之約定，原告於租期屆滿後，應將租賃物回復原來出租時之狀態，原告僅拆除系爭土地上之豬舍鐵皮屋頂，留下豬舍樑柱，未依約回復原狀，致伊支出清理費用90,000元，伊得主張抵銷云云，固提出清理費用單據影本為證。惟按系爭租約第1 條約定租賃物為系爭土地及系爭房屋已如前述，則系爭租約關於租賃物範圍未記載包括豬舍，則原告返還租賃物時所負回復原狀義務即不包括豬舍堪以認定。其次，觀諸系爭租約第6 條約定：「承租人於租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還出租人，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，承租人絕無異議」；第9 條約定：「承租人有改裝設施之必要時，承租人取得出租人之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，承租人於交還房屋時自應負回復原狀」；第17條約定：「租賃期滿遷出時，承租人所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視為廢物論，任憑出租人處理，承租人絕不異議」等語（見本院卷第8 頁），由此可知系爭租約確有承租人返還系爭租賃標的物時應回復原狀，遺留物視同廢棄物，任由出租人處置，絕不異議等約定。而參以被告提出清理費用單據項目（見本院卷第77頁）所示，分別為挖土機作業、破碎機作業、粗工、廢土清運及好土等項目，及被告自承：因原告僅拆除豬舍之屋頂，留下系爭房屋及豬舍樑柱未拆除，伊係為處理系爭土地上之廢棄物及豬舍樑柱而支出上開清理費用等語（見本院卷第140 頁、第224 頁），可知上開清理費用係被告拆除系爭土地上豬舍樑柱所支出費用，與租賃物回復原狀無關，且依據系爭租約第17條之約定，原告遺留物視同廢棄物，任由出租人處置，則由出租人負擔處理費用。是原告遺留前揭尚未拆除之豬舍既屬廢棄物而任由被告處理，倘被告不願繼續使用，自應由被告負擔上開清理費用，原告不負有返回上開清理費用之義務，被告不得以之請求原告給付，無從主張抵銷。從而原告請求被告返還押租金70,000元，即屬有據。
六、綜上所述，系爭買賣標的及於系爭房屋，被告已取得系爭房屋之事實上處分權；又原告已返還系爭土地、房屋予被告，無需負擔清理費用90,000元，被告不得以之主張抵銷，則原告依據系爭租約之約定，自得請求被告返還押租金70,000元。從而，原告請求被告給付70,000元，及自104 年2 月1 日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件判命被告給付之金額，未逾500,000 元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
民事第三庭審判長法 官 黃宏欽
法 官 洪韻婷法 官 張嘉芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
書記官 陳瓊芳