臺灣高雄地方法院民事判決 104年度重訴字第105號原 告 臺灣高雄農田水利會法定代理人 李清福訴訟代理人 林伯祥律師
沈佳儀律師被 告 劉紀宗
卓敏俊共 同訴訟代理人 陳魁元律師上列當事人間返還土地等事件，經本院於民國105 年5 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告劉紀宗應將坐落高雄市○○區○○段○○○○ ○○號土地如附圖編號A 所示面積三百二十三平方公尺之建物拆除，並將所占用之土地騰空返還予原告。
被告卓敏俊應將坐落高雄市○○區○○段○○○○ ○○號土地如附圖編號B 所示面積六十平方公尺之建物拆除，並將所占用之土地騰空返還予原告。
被告劉紀宗應給付原告新台幣壹拾伍萬玖仟陸佰伍拾陸元，並自民國一百零四年三月一日起至返還附圖編號A 所示土地之日止，按月給付原告新台幣壹萬玖仟玖佰伍拾柒元，及自民國一百零四年三月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告卓敏俊應給付原告新台幣參萬零壹佰零肆元，並自民國一百零四年三月一日起至返還附圖編號B 所示土地之日止，按月給付原告新台幣參仟柒佰陸拾參元，及自民國一百零四年三月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆佰捌拾壹萬壹仟零捌拾伍元為被告劉紀宗供擔保後，得假執行，但被告劉紀宗如以新台幣壹仟肆佰肆拾參萬參仟貳佰伍拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣捌拾玖萬參仟柒佰元為被告卓敏俊供擔保後，得假執行，但被告卓敏俊如以新台幣貳佰陸拾捌萬壹仟壹佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣伍萬參仟貳佰壹拾玖元為被告劉紀宗供擔保後，得假執行，但被告劉紀宗如以新台幣壹拾伍萬玖仟陸佰伍拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新台幣壹萬零參拾伍元為被告卓敏俊供擔保後，得假執行，但被告卓敏俊如以新台幣參萬零壹佰零肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）為原告所有，原告分別與被告劉紀宗、卓敏俊（以下合稱被告二人）就系爭土地訂立租賃契約，租金按使用補償金八折繳納；與劉紀宗之租賃期間為民國100 年1 月1日至102 年12月31日止，劉紀宗以門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號建物（下稱系爭A 建物）占有使用系爭土地（占有範圍、面積如附圖編號A 所示，下稱系爭A 土地）（下稱系爭A 租約）；與卓敏俊之租賃期間為98年7 月1 日至101年6 月30日止，卓敏俊以門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○ 號建物（下稱系爭B 建物）占有使用系爭土地（占有範圍、面積如附圖編號B 所示，下稱系爭B 土地）（下稱系爭
B 租約）。卓敏俊於101 年6 月30日系爭B 租約屆滿後，與劉紀宗於同年7 月30日聯名出具陳情書請求續租，原告通知同意續租，更新租期至103 年6 月30日。兩造租賃關係於10
3 年6 月30日租期屆滿而合法終止，被告二人依法應將系爭土地上之建物及地上物拆除，返還土地予原告。被告無權占用系爭土地，獲有相當於租金之不當利益，致原告受有損害，應返還以系爭土地申報地價年息8%計算之8 個月租金（自
103 年7 月1 日起至104 年2 月28日止）等語。爰依民法第
767 條所有物返還請求權、第179 條不當得利請求權，聲明：㈠劉紀宗應將坐落於系爭土地如附圖所示A 部分面積之建物拆除，並將該部分土地返還原告。㈡卓敏俊應將坐落於系爭土地如附圖所示B 部分面積之建物拆除，並將該部分土地返還原告。㈢劉紀宗應給付原告159,656 元，並自104 年3月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告19,957元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。卓敏俊應給付原告30,104元，及自104 年3 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告3,763 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告二人均以：原告分別將系爭土地出租予被告二人，被告二人聯名請求原告續租，並未同意兩造租賃期限均至103 年
6 月30日止。原告於101 年9 月28日函覆卓敏俊同意續租，未就租賃期限表示意見；劉紀宗之租約至102 年12月31日屆滿，於租約屆滿後，劉紀宗繼續支付租金，原告未為反對意思表示。從而，被告二人均與原告成立不定期租賃關係。此外，原告主張不當得利之金額亦屬過高等語置辯。並聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免予假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為原告所有，劉紀宗、卓敏俊分別以所有之系爭A
、B 建物占有使用系爭土地（占有範圍、面積如附圖編號A
B 所示）。㈡原告將系爭土地出租予卓敏俊、劉紀宗，分別簽訂系爭A 、
B 租約，與卓敏俊約定租期自98年7 月1 日起至101 年6 月30日止，與劉紀宗約定租期自100 年1 月1 日起至102 年12月31日止，租金為當年申報地價8%乘以土地面積之八折計算，每六個月一期，於期初給付。打折前卓敏俊、劉紀宗之租金分別為3,763 元、19,957元，打折後之租金為3,010 元、18,062元。兩造約定租約屆滿，承租人若有意繼續租用，應於租期屆滿前1 個月向出租人申請續訂租賃契約（系爭A 、
B 租約第11條約定）。㈢被告二人於101 年7 月30日提出陳情書，請求續租合約以5
年為期，承租合約前兩年依原協議合約租金收取方式即使用補償金八折計算，後3 年得依高雄農田水利會現有條例規範（下稱系爭陳情書）。
㈣卓敏俊繳納102 年1 月至103 年6 月之每半年一期之租金。
劉紀宗於103 年3 月3 日繳納103 年1 月至6 月之租金。
㈤原告於103 年3 月28日函文通知被告二人，表示租約於103
年6 月30日到期，期滿不再續租。劉紀宗於103 年5 月28日通知原告申請續租。
四、兩造必要爭點：㈠被告二人是否有占有系爭土地之合法權源？原告請求被告拆
除地上物並返還占用土地予原告，有無理由？㈡原告得否請求被告給付無權占有系爭土地相當於租金之不當
得利？數額以若干為適當？
五、本院判斷：㈠被告二人是否有占有系爭土地之合法權源？原告請求被告拆
除地上物並返還占用土地予原告，有無理由？系爭A 、B 租約分別於102 年12月31日、101 年6 月30日屆滿後，兩造未簽立書面租約；被告二人仍繼續繳納租金至10
3 年6 月30日，為兩造所不爭執。原告主張兩造已訂立新的租約，並至103 年6 月30日租賃關係屆止等語，被告則辯稱：其等並無同意續租至103 年6 月30日，又於原先租期屆滿後繼續使用系爭土地並繳納租金，依民法第451 條規定視為以不定期限繼續契約等語置辯。經查：
⒈按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之
意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第
276 號民事判例參照）。定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號民事判例參照）。系爭A 、B 租約第11條均約定：本租約期屆滿，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前1 個月，自動向出租機關申請續訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理續訂租約仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，且不得主張民法第451 條之適用及其他異議。是兩造間系爭契約業已明定為定期租賃契約關係，續租應另訂契約。揆諸前開說明，應認已發生阻止續約之效力，自不因被告於租期屆滿後續繳租金及原告繼續受領租金，而認原告有以不定期限繼續契約之意思。基此，於被告依上開約定提出續租之申請時，由原告審酌是否准予續租並訂立租賃契約，始認兩造間就系爭土地仍存在租賃契約關係。
⒉按非對話為要約者，依通常情形可期待承諾到達時期內，
相對人不為承諾時，其要約失其拘束力，民法第157 條定有明文。查，系爭A 租約於102 年12月31日屆滿，劉紀宗於101 年7 月30日與卓敏俊、訴外人余土金向原告提出系爭陳情書，為續租5 年之申請，有系爭陳情書（見本院卷第18頁）可證，為兩造所不爭執，應可採信。原告於收受上開陳情書後，於101 年8 月20日、101 年9 月28日、10
1 年11月16日回覆有關系爭土地續租之函文，並未以劉紀宗為正本收受人，也均未送達劉紀宗等語，為證人即原告承辦土地占用事件之職員劉奇峰於本院證述甚詳（見本院卷第156 頁至第158 頁），並有上開函文（見本院卷第81頁、第81頁、第83頁）可證。依據民法第157 條規定，原告對於劉紀宗申請續租為5 年之要約，未經承諾，是劉紀宗之要約已失拘束力。其次，原告雖主張劉紀宗同意另訂租約至103 年6 月30日止，並提出103 年3 月28日函文（見本院卷第28頁）為證。然為劉紀宗否認於卷，觀諸上開函文係通知劉紀宗租約於103 年6 月30日等情，係原告單方面之通知，不能證明兩造先前有達成租賃期限之意思合致。再兩造於系爭A 租約屆滿後，並無證據證明有就租賃期限、租金內容等達成合意，亦未簽立新約，劉紀宗固然有繼續繳納租金，然而，依據前開判例要旨，原告並無以不定期限繼續租賃之意思。基此，系爭A 租約既於102 年12月31日屆期，原告與劉紀宗並未續租另訂租約，是劉紀宗自103 年1 月1 日起即無合法權源占用系爭土地，應足認定。
⒊按將要約擴張、限制或變更而為承諾者，視為拒絕原要約
而為新要約，民法第160 條第1 項定有明文。經查，系爭
B 租約於101 年6 月30日到期，卓敏俊於到期日前向原告提出延長租約為5 年之申請，經原告於101 年8 月20日函覆續租期間為1 年，並於101 年9 月28日檢附租賃契約書，再於同年11月16日函文通知同意續租2 年，併檢附租賃契約書，唯卓敏俊接獲上開函文均未寄回租賃契約書等節，為兩造所不爭執，並有上開函文（見本院卷第80頁、第81頁、第83頁）可證；參照證人即系爭陳情書出具人余土金於本院證稱：伊向原告承租1017-9地號土地，在卓敏俊之租約到期前，有跟卓敏俊去找原告談延長租約的事，也有寫陳情書。因原告本來只延長1 年，其等請求延長租約
5 年，原告寄給伊的租約租期都已打印好（見本院卷第14
1 頁、第142 頁）等詞，可得卓敏俊於101 年6 月30日到期日前向原告提出准許換約為5 年，原告繼而以函文通知願續租為1 年或2 年，此為變更原要約，依法應視為新要約，而卓敏俊並未依原告指示將租約簽立完成並寄回，難認就該續租期間有為承諾，原告所為新要約即失拘束力。原告主張有與卓敏俊另定租約，並於103 年6 月30日終止等語，與上開法文規定不合，即無可採。此外，卓敏俊未舉證證明提出申請續租經原告准許，並與原告達成續租換約之合意，依據上開最高法院判例要旨，系爭B 租約既於
101 年6 月30日終止，卓敏俊與原告復未另訂新約，則兩造間就系爭土地於101 年7 月1 日起即不存在租賃契約關係，卓敏俊於該時起無權占有系爭B 土地之事實，應可認定。
㈡原告得否請求被告給付無權占有系爭土地相當於租金之不當
得利？數額以若干為適當？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。劉紀宗、卓敏俊分別無權占有系爭A 、B 土地，已如前述，自係無法律上之原因而受利益，致原告受有不能使用系爭土地之損害。依前揭說明，原告得請求劉紀宗、卓敏俊因無權占用該等部分土地給付相當於租金之不當得利。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額週年利率10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價，此觀土地法第148 條規定自明。另基地租金之金額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查，系爭附圖編號A 所示建物為多戶共用相同門牌號碼，各有獨立出入，為住家或商業使用，附表編號B 所示建物，做販售檳榔、菸酒飲料使用，內部則供住家使用，後方堆設雜物；系爭土地臨蓮池潭，比臨元帝廟，近哈囉市場，附近500 公尺有舊城國小，離高鐵左營站約1 公里，交通便利等情，經本院至現場勘驗查明製有勘驗筆錄可佐（見本院卷第98至第101 頁），並有照片8 張可證（見本院卷第102 頁至第105 頁），且為兩造所不爭執，堪認系爭土地之經濟價值、對外交通便利性尚可。本院審酌系爭土地之經濟價值、地處狀況、被告實際利用情形、社會感情，及系爭租約以申報地價年息8%列計使用補償金之八折計算租金等一切情狀，認以系爭土地申報地價年息8%計付租金，應屬適當。
⒊系爭土地102 年1 月之申報地價為每平方公尺9,431.2 元
，有土地謄本（見本院卷第12頁）附卷足憑。依此核計，原告得請求劉紀宗、卓敏俊每月應支付之不當得利金額分別為20,309元、3,772 元（計算式：323 ㎡×9,431.2 元×8%×1/12年＝20,309，60㎡×9,431.2 元×8%×1/12年＝3,772 ，元以下四捨五入），原告於本件請求19,957元、3,763 元，未逾上開範圍，應予准許。而劉紀宗、卓敏俊分別於102 年12月31日、101 年6 月30日起無權占有系爭土地，其等並均繳納租金至103 年6 月30日，是原告請求劉紀宗、卓敏俊應返還自103 年7 月1 日起至104 年2月28日止8 個月期間不當得利金額，應屬有據。依據前開標準，並以原告每月請求之不當得利金額核計，原告得請求劉紀宗、卓敏俊相當於不當得利額分別為159,656 元、30,104元（計算式：19,957×8 ＝159,656 ，3,763 ×8＝30,104，元以下四捨五入），並自104 年3 月1 日起至返還上開土地之日止，按月分別給付19,957、3,763 元，及各自起訴狀繕本送達之翌日即104 年3 月17日、104 年
3 月14日（見本院卷第43頁、第44頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法有據，應予准許。
六、綜上所述，原告本於物之所有權人，依所有物返還請求權及不當得利請求權，請求劉紀宗、卓敏俊分別將系爭建物（如附圖編號Ａ、B 部分）拆除，返還該部分土地予原告，並各給付159,656 元、30,104元，及自1041年3 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付19,957元、3,763 元，分自104年3 月17日、104 年3 月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。本件判決主文命被告給付部分，兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 17 日
民事第一庭 法 官 楊佩蓉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 22 日
書記官 鍾錦祥