臺灣高雄地方法院民事判決 104年度重訴字第137號原 告 劉淑玲訴訟代理人 林麗雲
林怡君律師林威谷律師被 告 林明政
林明君林明傑共 同訴訟代理人 黃瓈瑩律師
蘇建榮律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國105 年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林明政應於原告給付新臺幣壹仟叁佰肆拾柒萬玖仟貳佰貳拾陸元同時，將如附表編號一所示土地所有權移轉登記予原告。
被告林明君應於原告給付新臺幣陸佰零玖萬陸仟肆佰壹拾叁元同時，將如附表編號二所示土地所有權移轉登記予原告。
被告林明傑應於原告給付新臺幣陸佰陸拾柒萬肆仟叁佰陸拾壹元同時，將如附表編號三所示土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國103 年7 月26日就如附表所示坐落高雄市○○區○○段（下稱ＯＯ段）644、644-1、644-2、644-3、644-4、644-5、644-6 地號土地（下合稱系爭土地）簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定被告將系爭土地以合併總價新臺幣（下同）3,750 萬元出售予伊，伊則簽發如附表所示支票分別交予被告林明政、林明君、林明傑，已給付價金共1,125 萬元。又伊於103 年9 月3 日寄發存證信函予被告，要求被告履約，並提出如附表所示尾款支票交予被告，詎被告收受存證信函後，退回各該尾款支票，且迄未辦理系爭土地所有權移轉登記予伊，爰依系爭契約第2 條、第3 條約定及民法第348 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第一項至第三項所示。
二、被告則以：伊等當初遭原告詐欺，誤認系爭土地未臨接道路而不得建築，始將之以低於公告現值價格賤售予原告並簽立系爭契約，惟系爭土地實際上可透過法令主張通行鄰地暨利用鄰地興蓋建物，伊等就系爭土地之重要交易性質有所誤認，爰以伊等受詐欺、錯誤事由，將104 年7 月24日民事答辯一狀送達原告，向原告主張撤銷伊等就系爭契約所為之意思表示，系爭契約應視為自始無效；又依系爭契約第10條約定，兩造先前合意於一方違約，經催告仍不履行者，系爭契約即予解除，伊等於接受原告催告後，迄未履約，依上開約定，系爭契約應已合意解除，原告請求伊等辦理移轉系爭土地所有權移轉登記，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈ＯＯ段644-1 、644-2 、644-3 地號土地於91年分割自Ｏ
Ｏ段644 地號土地；ＯＯ段644-4 、644-5 、644-6 地號土地於97年分割自644 地號土地（見院一卷第159 頁）。
⒉林明政先後於91年2 月20日、91年10月21日、97年2 月25
日、102年12月18日登記取得ＯＯ段644-1、644-3、644-6、644-2 地號土地所有權（分見院一卷第24頁至第27頁、第30頁）；林明君於97年2 月25日登記取得ＯＯ段644 、644-4 地號土地所有權（分見院一卷第23頁、第28頁）；林明傑於97年2 月25日登記取得ＯＯ段644-5 地號土地所有權（見院一卷第29頁）。
⒊改制前高雄縣政府於99年4 月13日以府建都字第00000000
00號函文通知訴外人傅Ｏ維，表示其申請指定系爭土地之建築線，業經縣府派員測定竣事，並於說明欄第二點記載略以：土地使用分區編定為「遊樂商業中心」，建築物及土地之使用請依據澄清湖特定區計畫土地使用分區管制要點相關規定辦理（見院二卷第42頁至第44頁）。
⒋高雄市政府工務局新建工程處於100 年9 月5 日以高市○
○○設000000000000號函文檢送同年8 月26日「鳥松區
644、644-1地號等七筆土地無道路可通行」會勘紀錄予代理聯絡人陳Ｏ陵（見院二卷第39頁至第40頁）。
⒌兩造於103 年7 月26日簽立系爭契約，約定被告將系爭土
地以合併總價3,750 萬元出售予原告（見院一卷第6 頁至第11頁），原告則先後簽發如附表所示支票分別交予被告，原告已給付價金共1,125 萬元（見院一卷第11頁至第14頁）。
⒍原告於103 年9 月3 日寄發存證信函予被告要求履約，並
提出如附表所示尾款支票，欲作為買賣價金餘款分別交付予林明政、林明君、林明傑（見院一卷第137 頁至第142頁）。被告收受該存證信函後，委請蘇建榮律師寄發存證信函，並將該尾款支票退還原告（見院一卷第15頁至第18頁）。又被告迄未辦理系爭土地所有權移轉登記予原告（見院二卷第63頁至第64頁）。
⒎原告於103 年10月2 日以民事起訴狀及民事委任狀提起本
件訴訟，被告則提出104 年7 月24日民事答辯一狀，主張系爭契約應依錯誤、遭詐欺等事由撤銷之，並於104 年7月27日將該書狀繕本送達原告本人（分見院一卷第98頁，院二卷第41頁）。
⒏高雄市○○○○○於000 00 00 0000000000
段00000 000000 地號土地為畸零地，依高雄市畸零地使用自治條例第4 條規定，非經補足最小寬度、深度，不得建築；而ＯＯ段644-4 地號土地為裡地，免檢討上開條例；其餘4 筆ＯＯ段土地符合規定，得單獨建築使用。又ＯＯ段644-6 地號土地應先行與分割前之同筆土地合併使用，以為適法。再者，系爭土地為遊樂商業中心區，係屬澄清湖特定區範圍內，於103 年7 月間得於申請指定建築線後，依土地使用分區管制要點留設前院5 米、後院4 米，並合於使用組別及建築法相關規定，申請建築許可（見院一卷第159 頁至第171 頁）。
⒐原告訴訟代理人林麗雲為中信全球資產管理股份有限公司
（下稱中信公司）之法定代理人。又ＯＯ段765-1、766、
779 地號土地，均為中信公司所有（分見院一卷第125 頁至第132 頁，院二卷第49頁）。
㈡爭執部分：
⒈系爭契約是否仍有效存在？⒉原告依據系爭契約第2 條及第3 條約定及民法第348 條規
定，請求於其給付系爭契約之價金餘款同時，被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，有無理由？
四、本院得心證之理由：㈠原告主張兩造前於103 年7 月26日簽立系爭契約，議定被告
將系爭土地以合併總價3,750 萬元出售予原告等事實，為被告所不爭執，並有系爭契約1 份在卷可佐（見院一卷第6 頁至第11頁），堪信為真實。是於被告依法撤銷其就系爭契約所為意思表示或合法解除系爭契約之前，原告、被告依據系爭契約應分別負有給付買賣價金、辦理系爭土地所有權移轉登記之義務。
㈡按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示；前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，1 年內為之，民法第92條第1 項前段、第93條前段分別定有明文。又同法第88條所定之撤銷權，自意思表示後，經過1 年而消滅，同法第90條亦規範明確。再契約因當事人互相表示意思一致而成立，其意思表示發生效力之時期，如為對話，以相對人了解時為準，如非對話，以通知到相對人時為準，從而撤銷意思表示之除斥期間，自應以意思表示發生效力之時起算，最高法院著有52年台上字第1278號判例可參。本件被告抗辯其等因遭詐欺、錯誤等情事，欲撤銷就系爭契約所為意思表示，原告對此雖主張被告之撤銷權已逾除斥期間，然查，被告抗辯其等與律師討論案情後，於103 年9 月12日寄發存證信函予原告時，始知悉其等遭詐欺、錯誤（分見院二卷第
5 頁、第45頁）；參以系爭契約乃兩造於103 年7 月26日所簽立，嗣被告以其民事答辯一狀主張系爭契約應依錯誤、遭詐欺等事由撤銷之，並將該書狀繕本於104 年7 月27日送達原告本人，此為兩造所不爭執，而104 年7 月25日、26日適逢假日（見院二卷第105 頁），應以休息日之次日即104 年
7 月27日代之，是被告於其為系爭契約之意思表示1 年內主張撤銷其意思表示，尚未逾除斥期間。故原告主張：依新修正之勞動基準法，週休二日自105 年1 月1 日施行，且原告本人於104 年7 月25日、26日並未休息，仍得收受送達，不得順延云云，於法無據，洵無足採。
㈢按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知情事，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1 項定有明文，又土地使用種別經編定後，應由政府公布之（土地法第84條參照），人民不能諉為不知，如有不知，亦屬自己之過失，故系爭土地經編定為工廠用地，及經命令禁建店舖住宅，無論當事人是否知情，均不容當事人主張民法第88條之撤銷權（參見最高法院60年度台上字第1108號判決意旨）。再者，最高法院51年台上字第3311號判例揭明「按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別，上訴人為和解之動機，縱由於誤信被上訴人起訴狀附開詳細單所載支票提示日期，均在法定限期內，但既未以提示日期在法定限期內為和解之內容，即與上開法條所定得撤銷意思表示之要件不合，上訴人自不得執此而主張撤銷和解」（最高法院43年台上字第570 號判例斯同此旨）。次按，主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，亦即當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，最高法院著有44年台上字第75號、21年上字第2012號等判例可參。本件被告主張其等遭原告詐欺、誤認系爭土地之重要交易性質等節，俱為原告所否認，揆諸上開說明，應由被告對此事實負舉證之責。經查：
⒈證人即系爭契約仲介人員洪瑾晨明確結證：伊認識被告3
人約1 、2 年，與原告不認識，當初林明政表示系爭土地賣一陣子都賣不掉，希望伊可以幫忙找買方，林明政並曾交付地籍圖予伊，向伊說明系爭土地之前方土地為人行道廣場，且曾帶伊去看現場，而依當時現況，僅有行人、腳踏車或機車可以到達系爭土地，又系爭土地位在澄清湖特定區，使用分區屬娛樂商業區，有使用上之限制，只能蓋旅館等類娛樂用途建物，無法興蓋一般住宅，然前述諸情並非所有買方均可接受，伊依憑仲介經驗去覓尋相鄰土地之地主即原告，買賣當時，雙方業已提及系爭土地能否興蓋建物之問題，林明傑與林明君另有提供交付系爭土地之建築線證明予伊，要說服買方系爭土地可以興蓋建物，嗣雙方議定價錢後即簽立系爭契約等情明確（見院二卷第6頁至第11頁），核與證人即系爭契約仲介人員柯文佑證述相符（見院二卷第74頁至第79頁），衡以證人洪Ｏ晨、柯Ｏ佑原與被告間存有往來互動情誼關係，渠等應無甘冒偽證刑責、刻意偏袒原告而為不實陳述之理；佐以本件ＯＯ段644-1、644 -2、644-3、644-4、644-5、644-6 地號土地均係分割自ＯＯ段644 地號，於91年2 月20日起即長期為被告所有，且改制前高雄縣政府與高雄市政府工務局新建工程處曾分別於99年4 月13日、100 年9 月5 日以函文釋明系爭土地之土地使用分區編定為「遊樂商業中心」，建築物及土地之使用，應依據澄清湖特定區計畫土地使用分區管制要點相關規定辦理，並就系爭土地之道路通行狀況檢送相關會勘紀錄，此俱為兩造所不爭執，佐以被告自陳：伊等主觀上認為系爭土地無法建築使用，才由仲介人員陳Ｏ陵接洽建築師傅Ｏ維，為被告於99年提出申請，並於100 年間向主管機關提出陳情，主管機關稱與系爭土地聯繫之道路為人行廣場，車輛無法通行進入系爭土地，僅能利用變更都市計劃時，一併納入檢討等情，導致林明傑以為系爭土地雖有指定建築線，但車輛無法進入系爭土地而無法施工興建房屋等情（分見院二卷第88頁至第89頁、第127 頁、第134 頁至第135 頁），足見系爭土地之使用分區、建築線指定情形暨相關道路接臨情況，於簽立系爭契約之前，業經主管機關正式行文，被告長期身為所有權人，復欲將之出售他人，為免損及自身權益、俾利履約，已透過其他仲介人員、建築師等專業人員，確認系爭土地之客觀價值、權利使用限制及道路現況情形，而系爭土地之使用地種別既經政府公告，被告自得於簽立系爭契約之前，另行尋求專業人士之法律協助，以資確認系爭土地得否以透過法規主張鄰地通行權暨利用鄰地興蓋建物，揆諸上揭說明，被告不能對此諉為不知，如有不知，亦屬自己之過失，無從主張民法第88條之撤銷權，並可徵證人洪瑾晨所證述之內容核與前揭函文均互可勾稽，確屬可採。況且，ＯＯ段644-3 、644-6 地號土地為畸零地，依高雄市畸零地使用自治條例第4 條規定，非經補足最小寬度、深度，不得建築，此亦為兩造所不爭，益見部分系爭土地之現況，確實無法興蓋建物，須依憑土地整合暨專業運用相關建築法令，方得完全利用該2 筆土地，被告對此並無何等遭原告施詐或誤認土地性質之情形可言。實則，被告與原告訂立系爭契約之動機，縱由於誤認系爭土地未臨接道路而不得建築，但兩造既未以系爭土地之臨路狀況、日後得否興蓋建物或相關實際建築情形作為系爭契約之內容，則依上開說明，此應僅屬動機錯誤，被告執民法第88條規定而主張撤銷系爭契約，難謂有據。
⒉證人柯Ｏ佑另為證稱：兩造曾於103 年8 月28日在漢來大
飯店就系爭契約進行協商，林明政表示另外找到新買主，價錢多出一倍，故要求解約，但原告不願解約，雙方談不成就不歡而散等情，核與被告寄發予原告之存證信函內容，亦可勾稽（分見院二卷第76頁至第77頁，院一卷第15頁），可見被告究係受到原告詐欺或惡意隱瞞系爭土地性質而欲撤銷系爭契約之意思表示，抑或事後另尋其他交易對象圖取更高利潤而求為悔約，實非無疑；再酌以被告抗辯其等於103 年9 月12日寄發存證信函予原告時，始知悉有遭詐欺、錯誤情事乙情，業如前述，如被告所辯為真，則被告在專業律師協助下寄發存證信函，焉有絲毫未在存證信函內提及其等遭詐欺、告知錯誤訊息或遭惡意壓低價格等類事實，甚且願加倍返還定金以謀解約之理（見院一卷第15頁反面）。至原告訴訟代理人林麗雲及其管理中信公司，與原告為不同之法人格，亦非系爭契約之當事人，又買賣價格之高低，繫諸於不動產實際坐落位置、面積大小、所有權人之協商意願與議價能力等節，不一而足，縱林麗雲與中信公司以較高價格購入鄰近ＯＯ段土地，亦無從執此採為有利於被告之認定。復被告別無舉出其他具體證據，以資證明其等確有遭原告惡意欺瞞系爭土地交易性質或予詐欺之事實，難認被告就此已盡其舉證責任，是被告執此為辯，均不足採信，自無從援用上開規定撤銷其等就系爭契約所為意思表示。
⒊證人即林明政前妻劉Ｏ真雖證述：伊有聽到柯Ｏ佑一直向
林明政表示系爭土地沒有路可以走，若前方土地之將路圍起來或蓋房子，系爭土地即無道路可資出入，就會變成廢地等語；惟其亦證稱：林明政在簽立系爭契約之前，並無與伊討論系爭土地之買賣事宜，伊也沒有參與討論等語（見院二卷第82頁），參以證人柯Ｏ佑結稱：伊與林明政接洽系爭土地之買賣過程，偶爾會看見劉Ｏ真，但劉Ｏ真不是每次都在，且簽立系爭契約時，劉Ｏ真亦未在場等情（見院二卷第80頁），可見證人劉Ｏ真非系爭契約之當事人，對於系爭土地之交易過程亦非熟知，其所為證詞難以採為有利於被告之認定。遑論被告自陳其等以為系爭土地雖有指定建築線，但依現況，車輛無法進入系爭土地而無法施工興建房屋乙情，同如前述，可證被告於簽立系爭契約前，即已自行申請指定建築線、積極研判系爭土地得否建築，尤難據以主張其等受到原告或證人柯Ｏ佑施以詐術或惡意隱瞞系爭土地交易性質，致誤認系爭土地無法興蓋建物乙情。
㈣按原訂買賣契約雖有一造違反本契約時，他方不另催告本約
視為解除之約定，然其意旨在約定雙方任何一方違約時，他方得解除契約，並得按照價金請求賠償其損害，而解除權之行使屬於不違約一方，買受人既將價金全部交付清楚，自無違約情形，其不願解除契約而請求履行契約，自非不可准許，最高法院著有50年台上字第1883號判例可參。本件被告固另抗辯系爭契約因其等受催告而未履行，解除條件成就，當然失其效力等詞，然此為原告所否認，原告並主張約定解除權之行使僅限於未違約之一方。而觀諸系爭契約第10條前段約定「乙方（即被告）違反本契約各條之一者，經甲方（即原告）催告限期履行，逾期仍不履行者，即予解除契約，乙方除退還對甲方所收價款外，應再支付所收價款相等金額之違約金予甲方」，此為兩造所不爭，是依其約定意旨，顯係欲使原告得於被告違約時享有解除權，除得請求被告返還已付價款外，並得按已付價款請求被告賠償，揆諸前揭說明，於本件原告請求履約、被告受催告而不願履約之情形下，應僅原告得行使解除系爭契約之權利。退步言之，縱上揭條款屬於解除條件，然被告未能舉證證明其等確遭施詐或有錯誤情形，原無從拒絕履約，被告以拒絕履約之消極不正當行為促該約款條件成就，依民法第101 條第2 項規定，視為條件不成就，系爭契約自未因而失其效力。
㈤按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；而因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第348 條第1 項、第367 條、第264 條第1 項前段各有明文。查被告未合法撤銷其等就系爭契約所為之意思表示，系爭契約亦未經合法解除，俱如前述，系爭契約既成立有效，被告依約即負有分別交付其等名下系爭土地予原告，並使原告取得所有權之義務，原告則有交付買賣價金餘款及受領標的物之義務。又原告前已支付如附表所示支票交予被告，合計已給付價金1,125 萬元，此為兩造所不爭，衡以原告願各以給付現金1,347 萬9,226 元、609 萬6,413 元、667 萬4,361 交予林明政、林明君及林明傑之方式清償系爭契約價金餘款，則依前揭說明，自應為命原告對待給付之判決。
五、綜上所述，原告本於系爭契約之法律關係，請求於原告依約分別給付買賣價金餘款之同時，林明政、林明君、林明傑應各將如附表編號一至三所示土地之所有權移轉登記予原告，應屬有據，當予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 8 日
民事第五庭 審判長法 官 張維君
法 官 鄭子文法 官 林幸頎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 8 日
書記官 吳和卿附表┌─┬─┬─────┬────────┬───────────┐│編│所│名下所有坐│原告前已給付價金│原告先前提出之價金尾款││號│有│落在高雄市│（新臺幣） │（新臺幣） ││ │權│ＯＯ區ＯＯ│ │ ││ │人│段之土地 │ │ │├─┼─┼─────┼────────┼───────────┤│一│林│644-1 、 │票面金額372 萬元│票面金額1,347 萬9,226 ││ │明│644-2 、 │、205 萬6,811 元│元之支票1 張 ││ │政│644-3 、 │之支票各1 張 │ ││ │ │644-6 地號│ │ │├─┼─┼─────┼────────┼───────────┤│二│林│644 、 │票面金額168 萬元│票面金額609 萬6,413 元││ │明│644-4 地號│、93萬2,749 元之│之支票1 張 ││ │君│ │支票各1 張 │ │├─┼─┼─────┼────────┼───────────┤│三│林│644-5 地號│票面金額184 萬元│票面金額667 萬4,361 元││ │明│ │、102 萬0,440 元│之支票1 張 ││ │傑│ │之支票各1 張 │ │└─┴─┴─────┴────────┴───────────┘