臺灣高雄地方法院民事判決 104年度重訴字第280號原 告 林良興訴訟代理人 湯金全律師
湯東穎律師被 告 宋景福訴訟代理人 陳正男律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國104 年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101 年12月31日將其所有坐落高雄市○○區○○段○○段○○○ ○號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）出賣予被告，約定以新臺幣（下同）7,47萬4,460元並加計買方應補貼費用50萬元及化糞池費用3 萬6,300 元為買賣價金，此有定金收據（下稱系爭定金收據）及出貨單為憑。被告嗣於102 年1 月3 日以自己為權利人，就系爭土地設定1,300 萬元之最高限額抵押權，並遲至同年11月14日始完成系爭土地之所有權移轉登記。然被告迄今尚有尾款53萬6, 300元未為給付，經原告催告履行被告仍置之不理，被告就買賣價金已陷於給付遲延，原告以起訴狀繕本之送達向被告為解除買賣契約之意思表示，並請求回復原狀。縱認原告解除契約不合法，原告亦得依買賣之法律關係，請求被告給付買賣價金餘款53萬6,300 元。為此，爰依買賣契約及民法第254 條、第259 條規定，提起本件訴訟。並先位聲明：
被告應將系爭土地回復登記予原告。備位聲明：㈠被告應給付原告53萬6,300 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭定金收據至少包含二個契約，一為系爭土地買賣契約，一為定金收據特約事項第1 、2 、3 及第5 點即排水溝及化糞池之承攬（下稱系爭工程）與土地及建照過戶相關資料，出售人無條件配合出具辦理相關手續等契約。被告於102 年1 月9 日已支付系爭土地買賣價金747 萬4,460元後，另系爭工程部分乃屬承攬報酬，與系爭土地747 萬4,460 元之買賣價金無關，被告既已支付買賣價金，原告亦已完成所有權移轉登記，原告自無從解除系爭土地買賣契約並請求回復原狀。況原告未依系爭定金收據之特約事項將系爭土地後方之排水溝整建完成，更未出具建照過戶相關資料，被告自無須給付50萬元予原告；又原告既未依約製作足堪使用之化糞池，被告亦無須支付原告關於化糞池之費用。縱認被告應給付原告承攬報酬，然原告並未依系爭定金收據之約定實際負擔系爭土地之土地增值稅，而係由被告代為支付
4 萬6,026 元之增值稅，被告自得就上開金額即4 萬6,026元主張與原告所得請求之金額相互抵銷等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下（見本院卷第152頁）：㈠就系爭定金收據之真正不爭執（見本院卷第8頁）。
㈡被告於102 年1 月3 日以自己為權利人，就系爭土地設定1,
300 萬元之最高限額抵押權，並於102 年11月14日完成系爭土地之所有權移轉登記（見本院卷第10、11頁）。
四、本件爭點如下：㈠系爭土地之買賣價金是否包含特約事項所示的金額？㈡被告是否給付價金完畢？原告得否解除系爭土地之買賣契約
，並請求回復原狀？㈢承上，原告如未能解除契約，得否請求被告給付53萬6,300
元？被告得否為抵銷抗辯？
五、本院分述判斷意見如下：㈠系爭土地之買賣價金是否包含特約事項所示的金額？
1.兩造就系爭土地僅於101 年12月31日簽訂系爭定金收據，並未再另行簽訂買賣契約，此為兩造所不爭執，並經證人即承辦代書楊峰明到庭證述在卷（見本院卷第97頁），而系爭定金收據記載：「茲收到宋景福先生（小姐）訂購承買座落於：土地標示：高雄市○○區○○段○○段000 地號土地，面積：93.97m2 ，持分：全部。建物標示：﹍建號；門牌：含本案建造之移轉。房屋（含車位﹍號）及基地乙戶之定金新臺幣壹佰萬元正，雙方議定總價款為新臺幣柒佰肆拾柒萬肆仟肆佰陸拾元正。」，關於買賣價金給付方式則為：「一期款：102 年1 月2 日為新臺幣參佰肆拾柒萬肆仟肆佰陸拾元。二期款：102 年1 月9 日為新臺幣參佰萬元正。」，足見兩造確已約定系爭土地買賣總價及價金給付之期限。又系爭土地嗣於102 年11月4 日申請辦理移轉登記，並於同月14日登記完畢，有移轉登記資料及土地謄本附卷可憑（見本院卷第74至77頁），被告又已付迄價金，則系爭定金收據實已為兩造所確認之買賣契約，應可認定。
2.兩造買賣之標的物為系爭土地，而系爭定金收據於特約事項記載：「1.買方補貼出售人及起造人所有必要費用新台幣伍拾萬元正。2.化糞池由買方負擔費用。3.雙方同意本案土地後方排水溝由出售人負責整建完成，買方並支付新台幣伍拾萬元正。」，故特約事項並非對於系爭土地有何特別約定，而是對於系爭土地上欲起造建物之相關設施有所約定，則上開特約事項自與系爭土地之買賣無關。又辦理系爭土地過戶之代書楊峰明，到庭證稱：定金收據之內容為伊所寫，土地之買賣價金就是747 萬，特約事項是因為土地已經在動工，所以再寫買方要補貼起造人50萬元的費用，50萬元包括排水溝和建照要過戶，土地價金和特約事項無關，和土地買賣契約也無關等語（見本院卷第97、98頁），則整建排水溝之費用50萬元及施作化糞池之費用並未內含於系爭土地買賣總價金747萬4,460元之內。
3.原告雖主張系爭定金收據為包含排水溝及化糞池費用，而為一個買賣契約云云，並舉證人林意誠即原告之父為證，然林意誠到庭證稱：747 萬買賣價金本來應該包含53 萬多元在內的總價金，結果弄完後，就說這兩筆款項要分開，伊本來要賣給被告是包含50萬和3 萬多的金額都在裡面，至於契約為何這樣，因為代書都是被告找來的，是後來被告要求排水溝要幫他完成... 因為排水溝我已經完成，所以對方要付錢等語（見本院卷第149 頁），則兩造簽訂系爭定金收據之始，系爭工程之費用並未包含於系爭土地買賣價金內，原告是應被告要求完成排水溝，則排水溝、化糞池始另行計價，並附記於特約事項內，自為必然，核與承辦代書楊峰明所述相符，則證人林意誠所述，自不能為有利於原告之認定，從而，特約事項所示之金額非屬兩造買賣系爭土地之價金，原告主張系爭工程費用包含於系爭土地買賣價金之內，並不可採。
㈡被告是否給付價金完畢？原告得否解除系爭土地之買賣契約
，並請求回復原狀？
1.系爭工程費用既非在系爭土地買賣總價之內，已如前述，又被告已分別於102年1月2日給付447萬4,460元，同年月9日給付300萬元，合計共747萬4,460元，有匯款單在卷可稽（見本院卷第66、67頁），並為原告所不爭執，則系爭土地之買賣價金被告已給付完畢等情，可資認定。
2.系爭定金收據之特約事項，與買賣價金無涉，已如前述，另證人楊峰明亦證稱：特約事項是因為土地已經在動工，所以再寫補貼50萬元（見本院卷第97頁），另證人謝榮嘉即承辦建照人員亦證稱：原告委託我辦建照，建照通過後，申請開工，基礎工程已經蓋了（見本院卷第106頁），足見兩造訂約時已有部分基礎工程已施作，則兩造於特約事項約定排水溝由出售人即原告負責整建完成，買方即被告交付50萬元，另化糞池之費用亦由原告負擔，顯係就土地買賣契約外系爭土地已整建工程之費用約定應負擔之數額及後續應施作部分，與土地買賣契約為分立之契約，則縱排水溝整建及化糞池是否已完成仍有爭議，然被告已給付土地價款既已履行完畢，原告自無給付遲延，則原告以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，請求被告將系爭土地回復登記予原告，並無理由，應予駁回。
㈢承上，原告如未能解除契約，得否請求被告給付53萬6,300
元？被告得否為抵銷抗辯？
1.原告主張依據兩造系爭定金收據特約事項，尚有補貼費用及化糞池費用共53萬6300元未給付，被告則辯以排水溝及化糞池均未完成，被告自不能給付等語置辯。經查：
①特約事項係因系爭土地已經部分動工，原告應被告要求完成
排水溝及化糞池，被告同意給付補貼價金已如前述，雖被告認此部分為承攬契約，然為原告所否認，依據特約事項所稱化糞池由買方負擔費用，雙方同意排水溝由出售人負責整建，再參之證人謝榮嘉前述證稱基礎工程已經蓋了（見本院卷第106 頁），另特約事項亦含建照過戶等，另有卷附系爭土地之現況所示照片可憑（見本院卷第81頁），故原告於出賣系爭土地前，已施作基礎工程等情自可認定，則兩造約定應由出售人即原告繼續將排水溝、化糞池工程施作完畢，並由被告補貼費用，亦為事理之然，然與由原告受託為被告完成一定工作尚有區別，非可逕認兩造有約定原告為被告承攬排水溝及化糞池之工作。
②關於排水溝部分，兩造約定整建費用高達50萬元，自預期為
能發揮排水功能，而證人許生派固到庭證稱伊要把新做的水溝做好，接到外面的水溝，是原告買料，請伊去把水溝接通，沒有很複雜的工作，是灌水泥，把舊溝接到新溝，伊已經完成，也可以通水等語（見本院卷第104頁），惟被告辯稱原告整建之排水溝未能產生排水功能，以致系爭土地仍有積水現象，並提出系爭土地積水後之照片為證（見本院卷第132至134頁），另證人鄭昌仁於本院證稱被告請伊去的時候基地積水，要把水抽乾，面對基地的右手邊有一條公所做的公共排水溝，所以伊把水抽到公共排水溝，伊去看的時候現場積水狀態就如卷附被證18、19、20的照片等語（見本院卷第144、145頁），則縱原告有開始進行排水溝之整建，惟尚未能達到排水之功能，自可認定。按排水溝於兩造訂立系爭土地買賣時，原告已有部分基礎工程施作，再參之證人楊峰明所述，土地已經動工，排水溝要蓋好，就是要連通到外面的排水溝，可以使用等語（見本院卷第99頁），足見原告因為當時已施作部分工程，為補貼原告已施作之費用，始約定原告須繼續施作至排水溝可供排水使用之功能，否則原告並非排水工程之專業人員，被告本可於買受系爭土地後自行僱工施作，焉有約定支付價金交由原告建造之理。而系爭排水溝整建費用高達50萬元，自非僅有接管而未能排水即可認為已完成，則縱證人許生派確有將水溝接通，仍無從認定原告整建排水溝之工作業已完成，故被告辯稱排水溝尚未完成等情，自足採信。
③另關於化糞池部分，據證人王水樹證稱原告跟伊買一個，要
伊載過去放好，原告並未請伊做後面化糞池的工程，化糞池不是放了就可以用，後續還有很多工作要完成，我只是將化糞池放在那個位置而已，如果要使用還要水電工去接管等語（見本院卷第103 頁），佐以被告提出之化糞池照片（見本院卷第84頁），並未連接任何管線，堪認化糞池未達可使用之狀態，又兩造就化糞池亦同排水溝約定之目的相同，若僅購置而非能達使用目的，被告可自行購買，焉有支付價金由原告購買交付之理，則原告施作化糞池之工作亦難認定業已完成。
2.綜上，兩造就特約事項既已約定須將排水溝及化糞池建造完成，原告既未完成，自不合於契約之所定，從而，原告請求被告給付整建排水溝50萬元及施作化糞池3 萬6,300 元，要非有據。
六、綜上所述，被告業已交付土地價金，則原告先位之訴主張被告未給付完畢而依民法第259 條請求被告將系爭土地回復登記予原告，自無理由。另原告未依特約事項之約定，完成排水溝及化糞池之建造，則備位之訴本於系爭定金收據之特約事項請求被告給付53萬6,300 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，亦無理由，均應予駁回。原告既受敗訴判決，則其陳明願供擔保，聲請宣告假執行，已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響者，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 15 日
民事第六庭 法 官 陳嘉惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 18 日
書記官 葉彥伶