臺灣高雄地方法院民事判決 104年度重訴字第287號原 告 蘇祐徵訴訟代理人 楊斯惟律師被 告 李岳叡訴訟代理人 孫志鴻律師複 代理人 邱麗妃律師
方浩鍵律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國105 年8月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將其所有坐落高雄市○○區○○段000000000地號土地及其上同段00000－000建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○○號建物之所有權移轉登記予原告，並應於被告將前開不動產交付原告同時，原告應給付被告新臺幣壹仟叁佰貳拾萬元。
被告應給付原告新臺幣捌仟叁佰玖拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條規範明確。訴訟標的既未變更，在當事人僅就事實上或法律上之陳述有所更正，應認為無礙，最高法院19年上字第786 號判例著有明文。本件原告所為訴之聲明第1 項原為：「被告應將其所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○ ○號土地及其上同段00000-000 建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ ○○ 號建物（下合稱系爭不動產）之所有權移轉登記予原告，並應於原告給付被告新臺幣（下同）1,320 萬元同時，將系爭不動產交付原告」，後於言詞辯論時異動為「被告應將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，並應於被告將系爭不動產交付原告同時，原告應給付被告1,320 萬元」，被告雖不同意此一異動，惟經核原告上開所為聲明之異動，僅係文句前後變更，不影響兩造同時履行義務之本質，亦無變更其主張之原因事實與請求權基礎，僅為影響訴之聲明第三項關於屆止日之認定，其訴訟標的未為變更，揆諸上揭說明，當認無礙被告之實質防禦及訴訟終結，應准原告為聲明之異動。
二、原告主張：兩造於民國104 年5 月8 日簽立不動產買賣契約書，約定被告將其所有系爭不動產以總價1,650 萬元出售予伊（下稱系爭契約），伊已交付價金330 萬元，本欲按約給付尾款1,320 萬元，遂前往永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐商銀）辦理貸款對保，詎被告竟遲延辦理所有權移轉登記（俗稱過戶），致伊未能依該貸款契約順利取得優惠貸款，造成伊受有遲延過戶之損害133 萬9,800 元，被告復又未於同年6 月30日辦理點交，依系爭契約第9 條第6 款約定，應自同年7 月1 日起按日賠付遲延點交之違約金8,250 元，爰依民法第348 條第1 項、第231 條第1 項規定及系爭契約第9 條第6 款約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭不動產之所有權移轉登記予伊，並應於被告將系爭不動產交付伊同時，伊應給付被告1,320 萬元。㈡被告應給付133 萬9,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢被告應給付自104 年7 月
1 日起至交付日（原告誤載為清償日）止，按每日8,250 元計算之違約金。
三、被告則以：伊有意願辦理過戶與點交，惟伊當初遭訴外人即原告委任代書之毛Ｏ甄謊稱系爭契約可能涉及奢侈稅問題，才請求暫緩辦理過戶；又原告並未告知其已開立尾款本票並完成對保之準備給付情事，故依系爭契約第6 條第6 款約定，系爭不動產之所有權移轉登記程序應予停止，自亦無何等遲延過戶、甚至遲延點交可言；況伊陸續於104 年7 月13日以通訊軟體LINE通知毛Ｏ甄可得辦理過戶、於同年月17日以存證信函要求原告與毛Ｏ甄辦理過戶，伊確有誠信履約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈兩造於104 年5 月8 日簽立系爭契約，約定被告將其所有
系爭不動產，以總價1,650 萬元出售予原告（見院一卷第
113 頁至第127 頁）。其約定內容略以：⑴依系爭契約第5 條第2 款約定：①第一期款（簽約款）
165 萬元：簽約時買方應給付第一期款；賣方應交付所有權狀正本。②第二期款（備證用印款）0 元：賣方應於104 年5 月8 日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業。③第三期款（完稅款）165 萬元：稅單核發後5日內買方應將第三期款存匯入專戶；若買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應依系爭契約第6條第4 款、第5 款規定開立擔保尾款之本票及配合特約地政士至申貸金融機構完成對保借款指定撥款手續。④第四期款（尾款）1,320 萬元：若買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，買方應於貸款核撥之當日無條件授權該金融機構將尾款直接匯入履保專戶；買方未完成第三期款之義務，或第四期款所約定之尾款或差額未依約存匯入專戶，雙方同意特約地政士不辦理繳稅及產權移轉登記手續；產權移轉登記完成後，因故發生金融機構核撥買方之貸款不足支付尾款時，其差額應由買方以現金於點交期限前或賣方通知期限內一次補足入專戶。
⑵依系爭契約第6 條約定：①第4 款：若買方須以買賣標
的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，最遲應於繳稅前，與登記名義人共同開具與尾款（買方尚未存匯入專戶之餘款）同額之本票及書面聲明（以賣方為受款人，且不填載禁止背書轉讓）作為給付尾款之擔保，該本票由特約地政士收執保管，於尾款存匯入專戶後，或辦理房地點交結清付款時返還買方。若買方未依約給付尾款，經賣方催告仍未履行，該本票交付賣方執行權利。②第
5 款：若買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於完稅前確認貸款額度及辦妥相關之對保及指定撥款手續，並同意產權移轉與抵押權設定應同時辦理。③第6 款：系爭契約簽訂後，買方若遲延或拒絕給付價款、不依約開具擔保尾款之本票、怠於辦理對保借款手續、借款資格不符合之情事，於買方依約履行或補正前，應停止辦理繳稅、產權移轉登記等作業。
⑶依系爭契約第9 條第6 款約定：買賣標的雙方應於產權
移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾
104 年6 月30日）同時買方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入賣方指定之帳戶）。如屆最後期限賣方仍不能點交時，賣方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償買方。
⒉原告業已給付系爭契約之第一期款至第三期款予被告，尾
款則尚未給付；又系爭契約第9 條第6 款所約定之違約金，屬損害賠償總額預定之性質。
⒊被告另就坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○ ○號等
16筆土地，涉有臺灣臺南地方法院102 年度訴字第134 號分割共有物事件，經臺南市永康地政事務所104 年4 月30日函文通知業已依據該分割共有物判決登記完畢（分見院一卷第77頁至第78頁、第88頁至第89頁）。
⒋被告於104 年6 月4 日寄送存證信函予原告及毛Ｏ甄，內
容略以：伊於104 年5 月27日告知代書毛Ｏ甄，有法院來函繼承奢侈稅的問題，請代書暫緩繳稅及過戶等語（見院一卷第18頁）。
⒌原告於104 年6 月12日寄送存證信函予被告及毛Ｏ甄，內
容略以：被告要求暫緩辦理繳稅及過戶，已屬違約，請被告於3 日內依系爭契約將系爭不動產所有權移轉於伊，並交付系爭不動產，逾期即視為拒絕履行等語（見院一卷第19頁至第20頁）。原告並於104 年6 月16日開立票面金額1,320 萬元之本票1 張（見院一卷第21頁）。
⒍原告於104 年5 月26日前往永豐商銀申請房屋貸款1,320
萬元，適用「菁好優」專案，該貸款案件經永豐商銀於同年6 月5 日核准；原告並於同年6 月17日簽立不動產借款約定書且完成對保，其可貸款金額1,320 萬元、利率1.92％、期限20年，無庸再為徵信程序，但系爭不動產必須於同年7 月15日前完成所有權移轉登記予原告並完成抵押權設定登記後，方為撥款，即同年7 月15日為最終撥款日，惟因原告未完成設定，故無撥款；又如原告其後如欲取得房屋貸款，須重新申辦，且不得再次以上開利率申請房屋貸款，詳言之，倘原告於同年7 月16日重新向永豐商銀申辦房屋貸款，可貸款金額1,075 萬元、利率2.35％、期限20年，與適用「菁好優」專案之利息差額為27,200元，但原告於同年7 月15日迄今，並無再次向永豐商銀申辦房屋貸款之紀錄（分見院二卷第14頁至第15頁，院一卷第129頁至第136 頁、第154 頁至第155 頁、第149 頁、第106頁至第107 頁、第103 頁）。
⒎原告於104 年6 月29日提起本件所有權移轉登記訴訟。
⒏被告與毛Ｏ甄於104 年7 月13日透過通訊軟體LINE往來（
見院一卷第79頁）。毛Ｏ甄於同年7 月16日通知原告可辦理系爭不動產過戶事宜（見院一卷第112 頁正面）。被告復於同年7 月17日寄送存證信函予原告、毛Ｏ甄、訴外人21世紀不動產岡山捷運店人員陳Ｏ慧，要求於文到7 日內儘速辦理系爭不動產之過戶程序等語；又於同年7 月24日寄送存證信函予原告、毛Ｏ甄、21世紀不動產岡山捷運店店長湯Ｏ彬，要求於文到3 日內速辦產權過戶等詞；再於同年8 月18日具狀表示其有繼續辦理過戶之意（分見院一卷第61頁、第62頁、第44頁、第47-1頁）。
㈡爭執部分：
⒈被告是否應於104 年6 月17日以前完成系爭不動產之所有
權移轉登記？又被告是否應於同年月30日以前完成點交？⒉被告有無違約即遲延過戶、遲延點交之情事？原告請求被
告應依民法第231 條第1 項規定賠償因遲延過戶所生之損害，並應依系爭契約第9 條第6 款約定就遲延點交所生損害賠付違約金，有無理由？如有理由，金額應各為若干？
五、本院得心證之理由：㈠按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力；前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103 條定有明文。又禁止雙方代理旨在保護本人之利益，非為保護公益所設，自非強行規定，如有違反，其法律行為並非無效，經本人事後承認，仍生效力，且依同法第106 條前段規定，代理人經本人許諾，亦得為雙方代理之法律行為（最高法院85年度台上字第
106 號、98年度台上字第1650號判決意旨參照）。本件原告主張兩造簽立系爭契約，其以總價1,650 萬元向被告購買系爭不動產之事實，為被告所不爭執，並有系爭契約在卷可佐（見院一卷第113 頁至第127 頁），堪信為真實。又觀諸系爭契約第6 條第1 款約定略以：系爭不動產之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定作業，經買賣雙方同意共同授權林月○特約地政士依系爭契約之約定辦理之，該特約地政士就本款事務之實際作業得使第三人代為處理等節；佐以證人毛Ｏ甄結證：林月○乃伊老闆，但簽約當時是伊處理，由伊協助兩造簽立系爭契約，雙方當時就是委託伊辦理，伊係接受買賣雙方共同委任等語（分見院一卷第198 頁、第199 頁、第
204 頁），兩造亦均未爭執系爭契約所稱之特約地政士即為毛Ｏ甄（見院一卷第196 頁），再參以系爭契約多明訂委由特約地政士毛Ｏ甄協助兩造履約，兩造現亦各有履行給付價金尾款、系爭不動產所有權移轉登記與點交之意願，堪認毛Ｏ甄事前經兩造許諾，事後復經兩造承認其所為之雙方代理行為。是依上揭說明，系爭契約應屬成立有效，原告依據系爭契約負有給付買賣價金、受領系爭不動產所有權移轉登記之義務；被告則應依約辦理系爭不動產之所有權移轉登記與點交，毛Ｏ甄得就兩造代為並代受意思表示，雙方代理兩造互為完成買賣價款之支付與收受，及辦理系爭不動產之所有權移轉登記，堪可認定。
㈡被告雖抗辯系爭不動產之過戶程序應予停止等語，惟查，系
爭契約第6 條第5 款約定略以：若買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於完稅前確認貸款額度及辦妥相關之對保及指定撥款手續，並同意產權移轉與抵押權設定應同時辦理乙節，參以原告於104 年6 月17日與永豐商銀簽立貸款契約並於同日完成對保、確認可貸款金額為1,320萬元乙節，為兩造所不爭，證人毛Ｏ甄亦結稱：伊跟原告一起去永豐商銀辦理貸款1,320 萬元與對保，原告在對保時有簽立本票，該本票現由伊保管收執，原告有完成對保、貸款成功等語在卷（分見院一卷第198 頁至第199 頁、第204 頁），可見原告確有履行上揭約定，且將其準備給付價金尾款之情事，向被告之代理人毛Ｏ甄為意思表示，效力自及於被告，故被告抗辯：毛Ｏ甄並無決定是否過戶之權限，其證詞偏頗有之虞，原告未將前開準備給付之情事通知伊，原告違反系爭契約第6 條第6 款約定，系爭不動產之所有權移轉登記程序應即停止等語，無足憑採。
㈢被告固又辯以：伊遭毛Ｏ甄施詐，誤認須另繳納奢侈稅，才
要求毛Ｏ甄暫緩辦理過戶，此屬不可歸責於伊之事由等語，然此為原告所否認。經查，被告是否應被課徵奢侈稅，本得由被告自行於締約前即向專業人士洽詢、評估，酌以系爭契約第14條明文約定「賣方不動產取得未滿2 年者，1 個月內需自行申報奢侈稅」（見院一卷第120 頁），證人毛Ｏ甄並證稱：伊於簽約時曾向被告提及可能有奢侈稅問題，被告應自行檢核是否符合相關稅務規定，系爭契約是否確須繳納相關奢侈稅乃由國稅局所認定，伊不瞭解被告之真實狀況，不負代被告計算奢侈稅繳納與否之義務等語，核與證人即原告姊夫謝家程之證言互可勾稽（分見院一卷第201 頁至第203頁，院二卷第23頁至第24頁），可見奢侈稅之課徵與否暨相關具體稅額，應由被告自行檢核計算。再者，系爭契約第5條第2 款約定略以：若原告須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應依約開立擔保尾款之本票及配合特約地政士至申貸金融機構完成對保借款指定撥款手續；原告未完成前開義務者，雙方同意特約地政士不辦理產權移轉登記手續等節，為兩造所不爭，是依反面解釋，倘原告完成上揭開立本票與申貸對保程序，被告即無從單方要求特約地政士不辦理系爭不動產之移轉登記，被告並應依系爭契約第6 條第2款約定，配合完成系爭不動產所有權移轉之書表用印。又系爭契約未明訂以奢侈稅課徵與否作為解除條件或停止條件，是縱被告自身主觀上誤信系爭契約有課徵奢侈稅之可能，亦無從於原告未為同意之情況下，單方執此事由請求暫緩過戶程序或延後履約期限。是證人黃Ｏ炎雖證陳：毛Ｏ甄曾說有奢侈稅的問題，訴外人即被告之親友李Ｏ娟向伊表示毛Ｏ甄計算出奢侈稅為240 萬元等詞（見院二卷第205 頁至第207頁），尚難採為有利於被告之認定。被告據以抗辯其有不可歸責之事由，不負遲延責任等語，則無足採。
㈣兩造雖就被告有無遲延過戶暨相關遲延時點，有所爭執，但
查，原告於104 年6 月17日完成向永豐商銀貸款、對保並簽立本票等履約程序，已如前述，佐以證人毛Ｏ甄結證：買方於締約時即表示要就尾款部分辦理貸款，伊於簽約當時有向買賣雙方表示，等買方貸款核准後，就會辦理過戶；又賣方權狀資料在伊這邊，但印章沒有，要辦理過戶時，再拿去給賣方蓋印確認，而系爭契約最後結案日為104 年6 月30日，該期限包含過戶、貸款、給付款項、交屋等手續，如未於最後結案日前完成上開手續，即會衍生違約金等情（分見院一卷第198 頁、第200 頁至第201 頁），核與系爭契約第9 條第6 款之約定相符，足見兩造約明於原告完成貸款手續後，被告即應辦理過戶，藉此取得金融機構核撥之貸款款項，作為系爭契約尾款以完成給付，且被告亦已先將系爭不動產之權狀文件交予毛Ｏ甄收執。是毛Ｏ甄應於104 年6 月17日原告完成貸款程序後至同年月30日之期間，本於其受兩造委託之雙方代理權限，辦理系爭不動產之所有權移轉登記、供永豐商銀對之設定抵押權、交付並收受價金尾款等後續事宜，避免兩造衍生違約情形。再者，系爭契約並無約明被告應於原告完成貸款手續之「同日」迅即完成過戶，且衡諸情理，原告進行貸款簽約並對保後，毛Ｏ甄尚須填載相關申請文件、交被告用印、前往地政機關交件，待地政機關受理完成系爭不動產之所有權移轉登記，本須耗費一定期日，倘課與被告必須於104 年6 月17日當日隨即立刻完成過戶，顯然過苛，且被告須背負原告可能任意擇定較晚時段前往金融機構申辦貸款，致無法於同日順利過戶之高度不確定風險，難認符合一般買賣交易常情。循此，被告依約應於104 年6 月17日至同年月30日之期間內，完成過戶、點交等履約事宜，逾此期限，方屬違約，堪可認定。原告主張被告未於同年月17日完成過戶即屬違約等語，非可憑採。
㈤另原告雖曾於104 年6 月12日寄送存證信函予被告及毛Ｏ甄
，要求被告應於3 日內將系爭不動產之所有權移轉登記予原告並為交付，逾期即視為拒絕履行等詞，然系爭契約業已約明履約期限為同年月30日，且原告於同年月17日始與永豐商銀簽立房貸契約並完成對保，尚未給付價金餘款，俱如上述，除原告業已給付全額價金或已完成對保手續、確認貸款成功外，被告並無期前辦理過戶之義務，原告主張其可隨時請求被告過戶而以該存證信函進行催告，進又執此主張被告於
104 年6 月12日已陷於給付遲延等語，均難認有據。㈥按因契約互負債務，其債務有互為對待給付之關係者，一方
當事人倘拒絕自己應為之對待給付，即屬預示拒絕受領之意思，他方當事人得以準備給付之事情，通知一方當事人，以代提出（最高法院90年度台上字第451 號判決意旨參照）。
又債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人依民法第235 條但書規定，固得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，惟其準備給付之事情仍需依「債務本旨」，於適當之處所及時期實行提出給付者而言；另按債務人享有同時履行抗辯者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，有最高法院92年度台上字第1065號、97年度台上字第54號等判決意旨可參。經查：
⒈原告於104 年6 月29日提起本件訴訟，其先位之訴未見有
何提出價金尾款之意，並主張備位之訴欲解除系爭契約（備位之訴部分，後經原告捨棄，分見院一卷第3 頁至第6頁、第92頁），而系爭契約屬買賣，乃雙務契約，是原告於同年月30日最後履約期限前，已見預示拒絕自己應為之對待給付之意。原告雖已預示拒絕受領，惟被告未就原告應給付尾款主張同時履行抗辯，是縱被告明知其遵期提出給付，原告仍會拒絕受領，惟依上揭說明，被告仍需依系爭契約之約定即於104 年6 月30日前以準備給付之事情通知原告，否則仍當發生遲延責任之問題，被告抗辯原告尚未給付全部價金，伊無過戶義務，亦無庸就此負遲延責任等詞，自非可採。
⒉次查，被告抗辯其於104 年7 月13日透過通訊軟體LINE要
求毛Ｏ甄辦理過戶，並提出LINE通訊紀錄1 紙附卷為證（見院一卷第79頁），此情經證人毛Ｏ甄所肯認（見院一卷第199 頁），復為原告所不爭，原告並稱：毛Ｏ甄於同年月16日有以電話通知可辦理過戶等語（見院一卷第112 頁正面），毛Ｏ甄既同為原告所委託之代理人，業如前述，足見原告已於同年7 月13日經代理人毛Ｏ甄收受被告所提出之要求辦理過戶之意思表示。酌以系爭契約雖約定應於
104 年6 月30日完成履約事宜，惟原告並無舉證證明遲延後之給付於原告無利益，是於該期限過後，被告於遲延中，在原告解除契約以前，雙方原有之買賣關係仍繼續存在，被告所負交付系爭不動產之義務並非當然消滅，被告既於遲延中向原告表示提出要求過戶之給付意思，且原告客觀上具有可隨時受領之情形，被告遲延之狀態即因滌除而終了，原告僅得向被告請求賠償其遲延狀態終了以前所生之損害，而不能再請求遲延狀態終了後發生之損害（最高法院103 年度台上字第2062號判決類此意旨），故原告請求被告應就其於104 年7 月1 日起至同年月13日之遲延期間負違約責任，應屬可採，逾此範圍之請求，則屬無據。
原告主張被告遲延後所提出之過戶給付，對原告不生提出之效力，原告可拒絕受領，並仍得就原告拒絕受領後所持續發生之損害向被告求償等語，洵非可採。
⒊循此，原告於104 年6 月29日預示其拒絕受領之意思，被
告僅就故意或重大過失負其責任，被告既於同年7 月13日向毛Ｏ甄表達過戶之意思，原告業已經由毛Ｏ甄受領該準備給付之意思表示，而同年7 月13日之翌日並非例假日（見院一卷第221 頁），毛Ｏ甄尚得於永豐商銀最終撥款日即同年7 月15日以前完成系爭不動產之所有權移轉登記，原告及其代理人毛Ｏ甄捨此不為，主張被告應就原告未能於同年7 月15日完成貸款程序所生之損害負賠償責任，同屬無據。
㈦按解釋當事人所立契約之真意，以當時之事實及其他一切證
據資料為其判斷之標準，應於文義上及論理上詳為推求，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，最高法院19年上字第28號、第58號等判例著有明文。本件原告雖主張系爭契約第9 條第6 款之違約金約定，僅係針對遲延點交所生之損害，不含遲延過戶所生之損害，然為被告所爭執，而觀諸系爭契約第9 條第6 款約定略以：買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾10
4 年6 月30日）同時買方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入賣方指定之帳戶）；如屆最後期限賣方仍不能點交時，賣方應自最後期限之次日起算，每逾1 日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償買方等詞，細繹其文義，非僅敘及點交之辦理，亦且提及產權之移轉登記及相關他項權利之登記或塗銷；佐以證人毛Ｏ甄證述：如未於最後結案日104 年6 月30日以前完成相關過戶、貸款、給付款項、交屋等手續，就會衍生違約金，系爭契約第
9 條第6 款所約定之違約金，包含過戶、貸款、清償及點交等全部程序，並無區分遲延過戶、遲延點交之違約金等語（見院一卷第200 頁）；證人謝家程亦證稱：實際上係伊與原告共同出資購買系爭不動產，欲作為公司經營使用，伊無法區分遲延過戶、遲延點交所造成之損害，有何不同等情（見院二卷第23頁至第24頁），是依系爭契約之整體文義、兩造主觀認知情形、締約當時之協商合意狀況及卷內既存事證，堪認系爭契約第9 條第6 款所約定之104 年6 月30日，乃兩造互負給付義務之履約期限，該違約罰非僅強制被告應按期完成點交，亦且及於被告應辦理系爭不動產之所有權移轉登記義務，原告主張此違約金之約定僅限於被告遲延點交所生之損害，不含遲延過戶之損害，非可憑採。
㈧按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，
民法第231 條第1 項固有明文。惟民法第250 條第2 項前段規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。是其屬於損害賠償總額約定之性質者，應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，與民法第23
1 條第1 項規定之損害賠償額相當，債權人本此請求給付違約金者，不得更請求因遲延所生之損害（參見最高法院80年度台上字第1718號、82年度台上字第710 號及84年度台上字第1786號判決意旨）。本件原告除主張被告應依系爭契約負違約金給付責任外，另又援引民法第231 條第1 項規定為據，主張被告應負遲延責任，而為如訴之聲明第二項之請求，然兩造既已於系爭契約第9 條第6 款約明違約金之規範，兩造亦不爭執此違約金屬於損害賠償總額預定性質，復該違約金之約定包含被告遲延過戶與遲延點交所生損害之預定賠償內涵，俱如前述，揆諸前揭說明，原告應無從更為請求被告應賠償遲延點交所生之損害，故原告訴之聲明第二項所為之請求，當屬無據。
㈨按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條規範明確。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；又是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；而關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，最高法院著有79年台上字第1612號、49年台上字第807 號及19年上字第1554號等判例可參。查系爭契約第9 條第6 款所約定之違約金，乃損害賠償總額預定性質，且兼及被告遲延過戶、遲延點交之違約事由，俱如前述，是被告屆最後期限即104 年6 月30日仍未完成系爭不動產之所有權移轉登記，依約本應自最後期限之次日即同年7 月1 日起，每逾1 日按買賣總價金萬分之五即8,250 元計付違約金予原告。然查，證人謝家程結稱：公司營運需要貨車進出，貨車在原本的公司處所進出困難，伊與原告當初考量公司營運而購買系爭不動產，但因系爭不動產遲未辦理過戶，伊等仍僅能在原本的公司處所進行營運，導致公司貨車須臨時停在路邊，臨停處與公司相距約1 公里，公司需要另外派人將油單交給司機或向司機收取相關證照進行審驗，但無何人向公司收取停車費用等情（見院二卷第24頁），足見原告所受之實際損害，應為被告遲延給付期間所須花費之人力聘僱薪資支出，復原告就上開貨車進出困難或人力耗費，別無舉出其他事證以資證明其具體損害數額，佐以勞動部自104 年7 月1 日起調整每月基本工資為20,008元，此為本院職權已知事項，故原告因被告遲疑給付，造成聘僱人員所應為之工作內容僅為行走往來交付油單、收取證照等簡便工作，其工作量暨具體內容按上開基本工資核計應為已足，是於被告遲延給付期間即104 年7 月1 日至同年月13日，原告所受損害數額為8,390 元（計算式：20,008÷31×13＝8,390 ，小數點以下四捨五入），可見系爭契約所約定之違約金數額即每日8,250 元，與原告所受實際損害顯相懸殊，是依上開說明，本院自得以原告實際上所受之損害為標準，酌予核減。循此，原告主張被告應支付違約金8,390元，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。
㈩按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；而因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第348 條第1 項、第367 條、第264 條第1 項前段各有明文。查系爭契約既成立有效，被告依約即負有移轉其名下系爭不動產所有權予原告並為交付之義務，原告則有交付買賣價金餘款及受領系爭不動產之義務；又原告前已支付第一款至第三期款之價金共330 萬元予被告，此為兩造所不爭，衡以原告願以給付1,320 萬元予被告之方式清償系爭契約之價金餘款，揆諸前開規定，自應為命原告對待給付之判決。
六、綜上所述，原告本於系爭契約之法律關係，請求被告辦理系爭不動產之移轉登記，且被告將之交付原告同時，原告應給付買賣價金餘款1,320 萬元；被告並應給付違約金8,390 元予原告，均屬有據，當予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
七、末按，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。茲審酌原告於系爭契約所定104 年6 月30日最後履約期限屆滿前，即具狀提起本件訴訟，又本院於104 年8 月3 日寄存送達原告起訴狀繕本予被告前（見院一卷第40頁），被告已藉由上述LINE、存證信函等方式，要求辦理過戶等事宜，兩造於本件訴訟初始之際，就系爭不動產之所有權移轉登記與點交、價金尾款給付，均有互為履約之意，兩造實僅就被告是否應負違約責任、原告之實際損害暨可得請求被告賠付之數額加以爭執，是認本件訴訟費用應按兩造就被告遲延責任之實際攻防勝敗結果兼以被告之違約狀況，酌定分擔比例如主文第四項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 30 日
民事第五庭 審判長法 官 張維君
法 官 何佩陵法 官 林幸頎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
書記官 吳和卿