臺灣高雄地方法院民事判決 104年度重訴字第391號原 告即反訴被告 柯○○訴訟代理人 曹○○
莊曜隸律師吳任偉律師反訴被告 蔡林○○
蔡○○蔡○○被 告即反訴原告 蔡○○被 告 蔡○○
蔡楊○○共 同訴訟代理人 陳魁元律師上列當事人間請求返還共有物等事件，本院於民國106 年7 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
確認反訴原告對反訴被告就坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○號，權利範圍均為二分之一之土地所為買賣，有優先購買權存在。
反訴被告柯○○應將高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○號，權利範圍均為六分之二之土地，於民國一○三年二月二十四日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷；應將高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○號，權利範圍均為六分之一之土地，於民國一○四年三月三十日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷。
反訴訴訟費用由反訴被告柯○○負擔二分之一，其餘由反訴被告蔡林○○、蔡○○、蔡○○負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、反訴被告蔡林○○、蔡○○、蔡○○（下稱蔡林○○等3 人），經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依反訴原告蔡○○之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按民事訴訟法第260 條第1 項規定，反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，準此，提起反訴須與本訴之標的或其防禦方法相牽連，始謂合法。經查：
㈠原告即反訴被告柯○○（下稱柯○○）以其為高雄市○○區
○○○段○○○○○○○○○○號，權利範圍均為1/2 之土地所有權人（按上開土地其餘權利範圍1/2 之所有權人為被告蔡○○，雖遭法院拍賣，由訴外人陳玉香拍定，惟法院迄未核發權利移轉證書予陳玉香，系爭土地中屬柯○○所有部分，下稱甲1 土地；屬蔡○○所有部分，下稱甲2 土地，甲1 、甲2土地合稱系爭土地），依民法第767 條第1 項、第821 條及第179 條規定，訴請被告即反訴原告蔡○○（下稱蔡○○）拆除坐落在系爭土地上之房屋及地上物，返還系爭土地予全體共有人，並給付相當於租金之不當得利予柯○○。蔡○○則以：伊對系爭土地有法定租賃權存在，係有合法權源占用系爭土地之人等語置辯，復據此行使土地法第104 條之優先購買權，對柯○○及其前手蔡林○○、蔡○○、蔡○○（下稱蔡林○○等3 人）提起反訴，主張彼等間就甲1 土地所為買賣係屬無效，可見蔡○○對甲1 土地有無法定租賃權存在，乃本、反訴之共同爭點，證據共通，且宜在柯○○與蔡林○○等3 人間為相同之判斷，避免裁判歧異，是以蔡○○追加蔡林○○等3 人為反訴被告，提起反訴求予確認其對柯○○與蔡林○○等3 人間就甲1 土地所為買賣有優先承買權存在，於法尚無不合，應准許之。
㈡按出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，
其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104 條第2 項後段定有明文。是土地法第104 條之優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並依約辦理所有權移轉登記，有最高法院97年度台上字第2219號判決要旨可資參照。準此，蔡○○反訴以：柯○○與蔡林○○等3 人間就甲1 土地所為所有權移轉登記，違反土地法第104 條第2 項規定為由，求予塗銷前開所有權移轉登記，既以蔡○○對甲1 土地所有權人有租賃關係存在為前提要件，且就此要件事實應與本訴爭點「蔡○○對甲1 土地有無法定租賃權存在」為一致之判斷，俾免裁判歧異，且證據共通，則蔡○○求予確認其對甲1 土地有優先購買權存在後，進而請求塗銷柯○○與蔡林○○等3 人間就甲1 土地因買賣所為所有權移轉登記，基於紛爭解決一次性之法理，即無不許之理，均合先敘明。
貳、實體事項
一、本訴部分㈠柯○○主張：柯○○原與蔡○○按每人應有部分1/2 之比例
，分別共有系爭土地，惟蔡○○因其所有之甲2 土地遭拍賣，已喪失系爭土地共有人地位。詎蔡○○及其母親、子女即被告蔡楊○○、蔡○○（以下合稱蔡○○等3 人）無合法權源，未經柯○○同意，逕以：①門牌號碼為高雄市○○區○○街○○號之未辦保存登記房屋（即附圖一編號A 所示1 樓房屋暨其上2 樓增建部分，占地範圍涵蓋附圖一編號A 及編號
B 所示鐵皮雨棚部分，面積依序為100 平方公尺、12平方公尺，合計112 平方公尺，下稱A ＋B 屋，現由蔡○○、蔡楊○○占有中）；②同地段建號4081建號房屋（即附圖一編號
C 所示1 樓房屋暨編號D 所示雨遮部分，面積依序為109.78平方公尺、38平方公尺，合計147.48平方公尺，下稱C ＋D屋，現由蔡○○占有中）；及③附連於①②所示房屋庭院（即附圖二編號A 所示鐵捲門；編號B 、C 、E 所示圍牆；暨編號D 所示人造景觀，以下合稱系爭圍牆，與A ＋B 屋、C＋D 屋合稱系爭房屋）占用系爭土地，致柯○○因無從使用收益土地而受損害，蔡○○等3 人則無法律上原因，受有相當於租金之不當得利，是自柯○○歷次取得甲1 土地之時點，即民國103 年2 月24日、104 年3 月30日分別起算，按歷次取得之權利範圍依序為2/6 、1/6 ，申報地價均為新台幣（下同）6,400 元之10％為計算基礎，核算蔡○○等3 人應返還相當於租金之不當得利如附表所示。為此，爰依民法第
767 條第1 項、第821 條及第179 條規定，提起本件訴訟，請求蔡○○等3 人拆除系爭房屋，返還系爭土地予全體共有人等語。並聲明：㈠蔡○○、蔡楊○○應將坐落系爭土地上，如附圖一編號A 、B 所示A ＋B 屋拆除，並返還系爭土地予全體共有人。㈡蔡○○應將坐落系爭土地上，如附圖一編號C 、D 所示C ＋D 屋，及如附圖二所示系爭圍牆拆除，並返還系爭土地予全體共有人。㈢蔡○○、蔡楊○○應共同給付柯○○57,813元，及自訴之變更暨追加狀繕本送達翌日（即105 年4 月19日）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自105 年4 月19日起至返還系爭土地之日止，按月給付柯○○2,667 元。㈣蔡○○應給付柯○○54,027元，及自起訴狀繕本送達翌日（即104 年9 月5 日）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自104 年9 月5 日至返還系爭土地之日止，按月給付柯○○4,261 元。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
㈡蔡○○等3 人則以：系爭土地及系爭房屋原本均為訴外人蔡
○○（即訴外人蔡○○、蔡○○之父，歿於100 年5 月30日）一人所有，蔡○○在擁有系爭土地所有權期間，先於42年間興建C ＋D 屋，嗣因C ＋D 屋欠缺廚房而在77年7 月間興建A 屋以輔助C ＋D 屋之效用。蔡○○嗣於79年12月4 日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉予訴外人施蔡○，施蔡○則於80年2 月13日以買賣為原因，移轉系爭土地所有權予蔡○○、蔡○○，權利範圍各1/2 （其中登記於蔡○○名下之應有部分1/2 即甲1 土地），而蔡○○於87年6 月20日死亡後，甲1 土地即由其繼承人蔡林○○等3 人繼承取得（即每人各取得系爭土地應有部分1/6 ）。蔡○○另於90年2 月20日以贈與為原因，將系爭房屋所有權（含未辦保存登記部分之事實上處分權）移轉予蔡○○之子蔡○○，致原同屬蔡○○一人所有之房屋及土地，因其先後各別讓與不同之人，而異其所有，依民法第425 條之1 規定，應推定系爭房屋對系爭土地有租賃關係存在，蔡○○等3 人就系爭土地既有法定租賃權存在，即非無權占有人等語置辯。並聲明：柯○○之訴及假執行之聲請均駁回。
二、反訴部分㈠蔡○○主張：蔡○○對系爭土地有民法第425 條之1 之法定
租賃權存在，乃系爭土地之承租人，依土地法第104 條規定就系爭土地有優先購買權存在。詎蔡林○○等3 人逕將甲1土地以1,659 萬元售予柯○○，而未先行通知蔡○○是否願依同一條件購買，且在蔡○○表達是否行使優先購買權之意願前，就將甲1 土地之所有權移轉登記於柯○○名下，其所為因違反土地法第104 條規定，自屬無效。惟柯○○否認蔡○○對系爭土地有法定租賃權及優先購買權存在，蔡○○之財產上權益陷於不安，而有訴請確認優先購買權存在之必要。蔡○○既為優先購買權人，則依土地法第104 條規定，柯○○與蔡林○○等3 人所為前開無效之所有權移轉登記即應予塗銷等語。並聲明：㈠確認蔡○○對柯○○與蔡林○○等
3 人間就甲1 土地所為買賣，有優先購買權存在。㈡柯○○應將系爭土地權利範圍2/6 ，於103 年2 月24日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷；應將系爭土地權利範圍1/6 ，於104 年3 月30日以買賣為原因所為所有權移轉登記均予塗銷。
㈡柯○○則以：蔡○○未曾以租賃之意思占有使用系爭土地，
此由蔡○○在本院102 年度司執字第148517號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）程序中，迭以地上權人地位主張其就甲2 土地（按：即系爭土地其餘1/2 ）有優先購買權存在，觀之甚明。蔡○○在本件始翻異前詞，主張其為土地法第104 條所稱之承租人，就甲1 土地有優先購買權，顯係臨訟設詞，為不可採。又蔡○○在系爭土地上興建A 屋時，已非土地所有人，而無A 屋與系爭土地同屬一人所有，嗣異其所有之情形存在。況蔡○○興建A 屋在先，俟在其上增建二樓（即B 屋）後，A 屋即失其同一性，自不能再以A 屋之存在時點推認A ＋B 屋曾同屬蔡○○一人所有。至於C ＋
D 屋則因逾房屋使用年限，非經修繕已不堪使用，而不具應受法律保護之經濟價值，核與民法第425 條之1 欲保護之客體有別，要難認蔡○○就系爭土地有法定租賃權存在。蔡○○既非系爭土地承租人，且無租地建屋情事，自無從適用土地法第104 條規定，蔡○○對甲1 土地並無優先購買權存在等語置辯。並聲明：蔡○○之反訴駁回。
㈢蔡林○○等3 人未於最後言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀
作何主張及陳述（按蔡○○於106 年3 月13日準備程序係依柯○○之聲請到庭為當事人本人陳述，非就反訴作何聲明及主張）。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為蔡○○一人單獨所有，於79年12月14日以買賣
為原因，將土地所有權移轉於施蔡○名下，施蔡○再於80年
2 月13日以買賣為原因，各移轉系爭土地權利範圍1/2 予蔡○○、蔡○○。蔡○○於87年6 月20日死亡後，其所有之系爭土地應有部分1/2 由其配偶蔡林○○、子女蔡○○、蔡○○於87年8 月11日辦畢繼承登記，每人各取得系爭土地應有部分1/6 。
㈡依土地登記謄本所載，柯○○於103 年2 月24日以買賣為原
因，自蔡林○○、蔡○○取得系爭土地應有部分各1/6 ，合計取得系爭土地應有部分2/6 ，於104 年3 月30日以買賣為原因自蔡○○取得系爭土地應有部分1/6 （以下合稱系爭所有權移轉登記）。柯○○現為系爭土地共有人之一，與蔡○○按每人應有部分1/2之比例，分別共有系爭土地。
㈢附圖一編號B 所示鐵皮雨棚（面積12平方公尺）為A 屋之一
部。附圖一編號D 所示雨遮，面積38平方公尺，為C 屋之一部。
㈣C ＋D 屋之建築完成日期為42年10月8 日，於71年11月16日以蔡○○為所有權人辦畢第一次保存登記。
㈤C ＋D 屋原係蔡○○所有，於90年2 月20日以贈與為原因，移轉所有權予蔡○○。
㈥C ＋D 屋與A ＋B 屋共同懸掛一個門牌，即高雄市○○區○○街○○號。
㈦蔡○○前以其就系爭土地依民法第425 條之1 規定，推定對
系爭土地有租賃關係存在，就甲2 土地有優先承買權，而對柯○○、蔡○○、蔡○○訴請確認其就甲2 土地有優先購買權存在，經本院以103 年度重訴字第115 號判決蔡○○勝訴，柯○○、蔡○○不服，提起上訴，經臺灣高等法院高雄分院104 年度重上字第7 號判決駁回其上訴，現在最高法院審理中（以下合稱另案）。
四、本件爭點：㈠蔡○○等3 人對系爭土地有無合法占有權源？柯○○請求蔡
○○等3人拆屋還地並返還不當得利，有無理由？㈡蔡○○就甲1 土地有無土地法第104 條之優先購買權存在？
柯○○與蔡林○○等3 人所為系爭所有權移轉登記是否無效？應否塗銷？
五、得心證之理由：㈠蔡○○等3 人對系爭土地有無合法占有權源？柯○○請求蔡
○○等3人拆屋還地並返還不當得利，有無理由？
1.兩造就蔡○○以C ＋D 屋、蔡○○、蔡楊○○以A ＋B 屋占用系爭土地之事實並不爭執，惟蔡○○等3 人辯稱：其就系爭土地有民法第425 條之1 之法定租賃權存在，柯○○否認之，依民事訴訟法第277 條前段，自應由蔡○○等3 人就其有合法權源占用系爭土地乙節，負舉證責任。
2.經查：⑴依土地所有權異動索引及建物登記謄本所載，蔡○○在擁有
系爭土地所有權期間，即於42年10月8 日起造C ＋D 屋（見本院卷一第111 、118 頁），C ＋D 屋以外未為保存登記之建物（含A 屋在內）房屋稅起課時點為77年7 月間，亦有高雄市稅捐稽徵處鳳山分處105 年11月23日函文可憑（見本院卷二第182 頁），可見蔡○○在79年12月14日將系爭土地所有權移轉予施蔡○以前，已經興建完成C ＋D 屋及A 屋，而有土地及其上建物原同屬一人所有之情形存在。又A 屋係因
C ＋D 屋空間狹小，不能供設置廚房，始另興建A 屋設置廚房以輔助C ＋D 屋之效能，業據蔡○○等3 人陳明在案，核與柯○○自承：A ＋B 屋設有廚房（見本院卷三第105 頁），及本院履勘所見C ＋D 屋之格局為起居室、臥房、儲藏室，未設置廚房乙情相符（見本院卷二第52、186 背面-187頁），參諸一般住家，除須提供居住者遮風避雨之功效外，亦須兼及起居、飲食等基本生活功能，通常以配置起居室、浴室廁所及廚房始能合乎前開基本需求，C ＋D 屋既未設置廚房，居住者難免生活上之不便利，蔡○○興建A 屋設置廚房以彌補C ＋D 屋前開功能之不足，可見A 屋、C ＋D 屋外觀上雖為各自獨立之建物，惟與C ＋D 屋相依為用，依民法第68條第1 項規定，A 屋應為C ＋D 屋之從物，蔡○○既於90年2 月20日將C ＋D 屋贈與蔡○○（見不爭執事項㈤），依民法第68條第2 項規定主物之處分及於從物，A 屋亦隨同移轉予為蔡○○所有。
⑵柯○○主張：A 屋興建完成之時點應在80年4 月11日以後，
當時系爭土地已非蔡○○所有，且A 屋因於蔡○○失其系爭土地所有權後，始增建B 屋，而成為別一房屋（即A ＋B 屋），與蔡○○原始起造之A 屋物權各異，自不能謂A ＋B 屋與系爭土地亦曾同屬蔡○○一人所有云云，固據提出80年4月11日、90年6 月4 日空照圖為憑（見本院卷二第15、16頁），但由80年4 月11日空照圖比對90年6 月4 日空照圖顯示之地上景物（見本院卷二第16頁），只能推知80年間A 屋所在位置之東南角未設水塔，尚無從據此推認A 屋於80年間不存在。況由蔡林○○在另案二審證稱：伊於68、69年間與蔡○○結婚，A 屋是伊嫁過去幾年後才興建（見本院卷一第
153 頁正背面）等語，核與稅捐機關針對高雄市○○區○○街○○號所為房屋稅稅籍登錄資料顯示C 屋以外未辦保存登記建物（即附圖一編號D 及A 部分），其起課折舊年限依序為34年、52年、28年，其中A 部分（即A 屋）之房屋稅起課時點為77年7 月間（見本院卷二第182 頁）乙情大略一致，應屬可採，堪認A 屋於79年12月4 日蔡○○將系爭土地所有權移轉予施蔡○以前即已興建完成，與系爭土地曾同屬蔡○○一人所有。又B 屋加蓋於A 屋之上，附屬於A 屋，非經A 屋不能獨自出入之事實，有現場照片可憑（見本院卷二第52、
189 頁），B 屋使用上既與A 屋成為一體，其所有權即歸於消滅，被附屬之A 屋則因而擴張其所有權範圍（參見最高法院88年度台上字第485 號判決要旨），要難謂A 屋之權利屬性因增建B 屋而成為別一物權，自不影響A ＋B 屋與系爭土地亦曾原屬蔡○○一人所有之判斷結果。
⑶柯○○復主張：C ＋D 屋之地基支柱已有明顯龜裂痕跡，因
多處漏水，部分牆面以塑膠遮板替代，大門右側之小孩起居室上方屋簷及雨遮原為木造材質，亦因腐朽改覆以鋁片，顯不堪使用，且蔡○○曾在80年間針對C ＋D 屋之屋頂為重大修繕，以延長其使用年限，已改變其物之同一性，亦難認C＋D 屋與系爭土地曾同屬蔡○○一人所有云云。惟據蔡林○○在另案證稱：C ＋D 屋並無改建或重建，僅有屋瓦翻新、四周牆壁重新油漆、門口有作雨遮出去，其他主體結構應該沒有改變（見本院卷一第154 頁）等語，核與證人即鄰居鄭銀媛證稱：C ＋D 屋在伊70年間搬來時即已存在，除屋頂翻修外，無重大修繕（見本院卷三第38背面-39 頁）等語相符，可見C ＋D 屋僅有單純屋瓦翻新，而無改建或重大修繕之情事。佐以本院於105 年12月23日現場履勘，雖見天花板有漏水痕，木板補釘，大門門口右側牆面以塑膠製板遮蓋，木製雨遮部分腐朽而以鋁片覆蓋，惟屋內有家具，並置放日常生活用品，電燈、冷氣均可開啟正常運作，有勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷二第185-206 頁），足認C ＋D 屋之屋頂雖有漏水水痕，屋外須用塑膠板、鋁片遮蓋以減低雨水衝擊，但屋內仍正常使用，而有遮避風雨之功效，非不堪用。
⑷再者，柯○○主張：A ＋B 屋、C ＋D 屋之價值相較於系爭
土地甚低，權衡兩造利益，不應讓被告繼續保有系爭房屋之所有權云云。惟按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限制。民法第425 條之1 第1 項定有明文。依該條立法理由所示，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係等語，顯見該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在房屋得使用期限內，推定有租賃關係。有最高法院104 年度台上字第1576號民事判決意旨可資參照。準此，民法第425 條之1 立法意旨既為房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，故依法推定租賃關係之存在，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，並維護社會整體之經濟利益，除非建物已不具有相當之經濟價值，始不適用民法第425 條之1 規定。而本件系爭房屋仍在使用狀態，未達不堪使用程度，當具相當之經濟價值，已如前述，自應推定有租賃關係，不因房屋之價值與土地之價值差距甚大，即認系爭房屋無存在之必要，以符社會正義及整體經濟利益，故原告主張其利益先於被告優先保護云云，為不可採。
3.綜上，系爭土地與系爭房屋原同屬蔡○○一人所有，嗣因蔡○○於79年12月14日將系爭土地所有權讓與施蔡○，而異其所有，自斯時起即推定系爭房屋所有人與土地所有人之間，在房屋得使用期限內，有租賃關係。而施蔡○將系爭土地權利範圍各1/2 分別移轉登記於蔡○○、蔡○○名下，迨蔡○○去世後，其持分（按：即甲1 土地）即由蔡林○○等3 人繼承取得（按：即甲1 土地），依民法第425 條之1 推定系爭房屋所有人蔡○○與系爭土地受讓人蔡林○○等3 人間，有租賃關係，其後蔡○○於90年2 月20日將系爭房屋讓與蔡○○，系爭房屋受讓人蔡○○依同條第1 項後段規定，與甲
1 土地受讓人蔡林○○等3 人間亦有租賃關係存在。蔡○○辯稱其為有權占用甲1 土地之人，應屬可採。蔡○○、蔡楊○○經蔡○○同意而使用系爭房屋中之A ＋B 屋，亦屬有權占用甲1 土地之人，蔡○○等3 人自不負拆屋還地義務，亦無不當得利可言。柯○○訴請蔡○○等3 人拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，均為無理由。
㈡蔡○○就甲1 土地有無土地法第104 條之優先購買權存在？
柯○○與蔡林○○等3 人所為系爭所有權移轉登記是否無效？應否塗銷？
1.按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104 條定有明文。是土地法第104 條之優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並依約辦理所有權移轉登記，有最高法院97年度台上字第2219號判決要旨可資參照。又上開條項所稱之承租人，不以意定租賃關係為限，尚應包括法定租賃關係在內，有台灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號研討結果可參。
2.經查：⑴蔡○○為系爭房屋之受讓人，其對甲1 土地之受讓人蔡林○
○等3 人有民法第425 條之1 所稱法定租賃權存在，已如前述，蔡○○依土地法第104 條規定，主張對甲1 土地有優先購買權存在，係屬有據。
⑵柯○○雖主張：土地法第104 條僅適用於租地建屋之承租人
云云。惟按土地法第104 條基地承租人之優先購買權，在於使土地與其上房屋權利一體性，以維持房屋所有權之安定，並盡經濟效用，而賦予基地承租人之權利。最高法院62年台上字第2962號判例要旨則闡明，向前手購買房屋承租基地，亦有土地法第104 條之適用，並不以租地建屋為限，況土地法第104 條於64年7 月24日修正擴張為：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之」，其中地上權人、典權人均非租地建屋之人，卻明定仍有土地法第104 條之適用，亦觀之甚明，可見土地法第104 條之優先購買權係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。柯○○雖引用最高法院65年台上字第530號判例為其論據（本院卷三第107 頁），惟依該判例要旨之文義，係在說明倘租地建物之承租人在基地上根本未為房屋建築，即無土地法第104 條規定之適用，並未論及「僅租地建屋之承租人始得適用土地法第104 條」等情，柯○○主張應限於租地建屋之情形，始得適用土地法第104 條規定云云，為不足採。
⑶柯○○另主張：縱依土地法第104 條推定蔡○○與甲1 土地
之受讓人間有租賃關係存在，亦僅限於系爭房屋基地，不及於系爭圍牆（即附圖二編號A 至E 部分及附連於系爭房屋之空地，即附圖一編號E 、F 部分），蔡○○等3 人仍為無權占有人等語。經查，系爭房屋係以北側之A ＋B 屋，暨東、西、南側之圍牆、大門（即附圖二編號A 、B 、E 所示部分）圈圍在內之土地為其使用範圍，以設置在附圖二編號A 之鐵捲門為唯一出入口，其中則有C ＋D 屋供作起居使用，A＋B 屋則輔助C ＋D 屋之功能，供作廚房及停車場之用等情，業經本院審認如前，並有本院勘驗筆錄、現場照片及測量成果圖可憑（見本院卷二第47-56 、61、185-196 頁、卷三第7 頁），堪認系爭圍牆及圍牆內附連於系爭房屋之空地，均在系爭房屋之使用範圍內，應附隨於系爭房屋以定其所有人（即蔡○○），甲1 土地受讓人（按：指蔡林○○等3 人）間之法律關係，推認其間有租賃關係存在。
3.從而，蔡○○為系爭房屋之受讓人，其與甲1 土地之受讓人蔡林○○等3 人間有法定租賃關係存在，揆諸首揭規定及說明，蔡○○對蔡林○○等3 人與柯○○所為甲1 土地買賣，即有依同一條件優先購買之權利存在，蔡○○反訴請求確認其就前揭土地買賣有土地法第104 條之優先購買權存在，係有理由。又蔡林○○等3 人與柯○○訂立甲1 土地買賣契約，以價金1,659 萬元出售甲1 土地予柯○○（見本院卷二第27-29 頁），卻未通知蔡○○行使優先購買權之事實，為兩造所不爭執，依前引規定及說明，反訴被告間就甲1 土地以買賣為原因於103 年2 月24日及104 年3 月30日所為所有權移轉行為，自不得對抗蔡○○，對蔡○○不生效力，故蔡○○請求柯○○將其與蔡林○○、蔡○○於103 年2 月24日以買賣為原因，就系爭土地權利範圍2/6 ，所為所有權移轉登記塗銷，暨其與蔡○○於104 年3 月30日以買賣為原因，就系爭土地權利範圍1/6 所為所有權移轉登記均予塗銷，係有理由，應准許之。
六、綜上所述，柯○○依民法第767 條第1 項、第821 條及第
179 條規定，提起本訴，請求㈠蔡○○、蔡楊○○應將坐落系爭土地上，如附圖一編號A 、B 所示A ＋B 屋拆除，並返還系爭土地予全體共有人。㈡蔡○○應將坐落系爭土地上，如附圖一編號C 、D 所示C ＋D 屋，及如附圖二所示系爭圍牆拆除，並返還系爭土地予全體共有人。㈢蔡○○、蔡楊○○應共同給付柯○○57,813元，及自訴之變更暨追加狀繕本送達翌日（即105 年4 月19日，見本院卷一第303 頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自105 年4 月19日起至返還系爭土地之日止，按月給付柯○○2,667 元。㈣蔡○○應給付柯○○54,027元，及自起訴狀繕本送達翌日（即104 年9 月5 日，見本院卷一第29頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自104 年9 月5 日起至返還系爭土地之日止，按月給付柯○○4,261 元，均為無理由，應予駁回。又蔡○○依土地法第104 條規定，提起反訴，請求㈠確認蔡○○對柯○○與蔡林○○等3 人間就甲1 土地所為買賣，有優先購買權存在。㈡柯○○應將系爭土地權利範圍2/6 ，於103 年2 月24日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷；應將系爭土地權利範圍1/6 ，於104 年3 月30日以買賣為原因所為所有權移轉登記均予塗銷，為有理由，應准許之。
七、柯○○之本訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。
九、據上論結，本件本訴為無理由，反訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 1 日
民事第二庭 審判長法官 賴文姍
法 官 徐彩芳法 官 陳美芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 1 日
書 記 官 陳美月附表：
┌────┬──────────────────────────────┐│編號 │計算式（見本院卷一第307頁） ││ │ │├────┼──────────────────────────────┤│1 │每平方公尺之年租金（申報地價6,400 元/ ㎡×年息10% ）×占用系││（附圖1 │爭土地面積×原告應有部分×無權占用期間： ││編號A） │640 元×100 ㎡×2/6 ×2.17年（103 年2 月起至105 年4 月止）＋││ │640 元×100 ㎡×1/6 ×1.08年（104 年3 月起至105 年4 月止）＝││ │57,813 │├────┼──────────────────────────────┤│2 │640 元×159.78㎡×2/6 ×1.42年（103年2月起至104年7月止）＋ ││（附圖1 │640 元×159.78㎡×1/6 ×0.333 年（104年3月起至104年7月止） ││編號BCD │＝54,027 ││） │ │└────┴──────────────────────────────┘