臺灣高雄地方法院民事判決 104年度重訴字第338號原 告 ○○大飯店股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師原 告 乙○○
丙○○丁○○上三人共同訴訟代理人 黃俊嘉律師
孫安妮律師被 告 ○○○大飯店股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 陳家暄律師上列當事人間請求返還所有物等事件，經本院於民國106 年2 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告○○大飯店股份有限公司協同被告辦理旅館業管理規則第二十八條之一第二項、第三項事宜之同時，給付原告○○大飯店股份有限公司新臺幣壹仟壹佰肆拾陸萬柒仟元。
被告應給付原告○○大飯店股份有限公司新臺幣捌拾陸萬捌仟壹佰貳拾元，及自民國一○六年二月十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十五，原告乙○○、丙○○、丁○○各負擔百分之十三，餘由原告○○大飯店股份有限公司負擔。
本判決第一項於原告○○大飯店股份有限公司以新臺幣參佰捌拾貳萬貳仟元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹仟壹佰肆拾陸萬柒仟元為原告○○大飯店股份有限公司供擔保後免為假執行。
本判決第二項於原告○○大飯店股份有限公司以新臺幣貳拾捌萬玖仟元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣捌拾陸萬捌仟壹佰貳拾元為原告○○大飯店股份有限公司供擔保後免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第256 條分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者，均屬之，最高法院101 年度台抗字第404 號著有裁判要旨可供參照。
經查；㈠原告起訴時原係主張如下所述之系爭租約業經解除，而依民
法第767 條第1 項及不當得利之法律關係起訴請求，並聲明：㈠被告應自如附表所示建物（下稱系爭建物）遷出，並將之返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）145 萬元及自起訴狀繕本送翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至交還系爭建物之日止，按月給付145 萬元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
㈡原告乙○○、丙○○、丁○○（下稱原告乙○○等3 人）嗣
分別於民國104 年11月29日、104 年12月15日具狀更正後（見本院卷㈡第67頁、第93頁），將其等聲明更正為：㈠被告應自如附表編號3 至5 所示之建物遷出，並將之分別返還如附表編號3 至5 所有權人欄所示之原告。㈡被告應分別給付原告乙○○、丙○○、丁○○各275,500 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至交還前項建物之日止，按月給付原告乙○○、丙○○、丁○○各275,500 元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。則其等係將原本請求被告將系爭建物遷讓返還原告全體及將無權占用系爭建物之相當於租金不當得利給付予原告全體，更正為分別請求被告將其等所有之如附表編號3 至5 所示建物各別遷讓返還，以及分別請求被告給付相當於不當得利之租金，核屬更正法律上之陳述，非訴之變更、追加。
㈢原告○○公司則歷經同前104 年11月29日、104 年12月15日
具狀更正後（見本院卷㈡第67頁、第93頁），復於105 年2月16日、105 年4 月12日、105 年12月12日、106 年1 月6日、106 年2 月1 日多次具狀變更、追加後（見本院卷㈢第
3 至0 頁、第55至56頁、本院卷㈣第3 至0 頁、第132 頁、第145 頁），變更為以民法第455 條之規定請求遷讓返還系爭建物，且依不當得利之法律關係或系爭租約請求給付，並將訴之聲明變更為：㈠被告應自系爭建物遷出，並將系爭建物返還予原告○○公司。㈡被告應給付原告○○公司18,729,536元及自民事訴之減縮狀送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自106 年2 月1 日起至交還系爭建物之日止，按月給付原告○○公司145 萬元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。而關於其變更、追加依系爭租約請求返還租賃物及給付租金部分，與原起訴請求均係本於系爭租約之基礎事實，二訴之原因事實有其社會事實之共通性及關連性，原請求之證據資料於變更、追加後之訴亦得加以利用，其前後請求之基礎事實同一，揆諸前揭說明，於法核無不合，亦應予准許。
二、原告乙○○等3 人主張：伊等與原告○○大飯店股份有限公司（原名：○○大飯店股份有限公司，下稱○○公司）共同推派原告○○公司於104 年2 月11日與被告簽訂房屋租賃契約書，出租標的為系爭建物，租金為每月145 萬元，出租用途為經營飯店，並經公證在案（下稱系爭租約），嗣被告於
104 年4 月1 日突然表明不欲再繼續經營飯店業務，因此雙方乃於104 年4 月10日簽訂協議書（下稱系爭甲協議書）合意解除系爭租約，然被告於104 年4 月15日邀請原告○○飯店負責人甲○○至系爭建物商討後續處理事宜，竟恐嚇、脅迫甲○○簽訂另紙協議書（下稱系爭乙協議書），原告○○公司並同時簽發票面金額650 萬元、票據號碼000000號、到期日為104 年5 月13日，以及票面金額500 萬元、票據號碼000000號、到期日為104 年12月31日之本票各1 紙（下分別稱系爭甲本票、系爭乙本票，合稱系爭本票），原告○○公司業以民事準備㈠狀向被告為撤銷之意思表示，又縱原告○○公司不得撤銷該意思表示，以系爭乙協議書未就租賃期間之始期、終期及租金給付日期等租賃重要事項為約定，並參諸被告曾另以存證信函要求簽訂新租約，足見系爭乙協議書僅為預約，伊等及原告○○公司既未再與被告簽訂本約，伊等與被告間即不存在租賃契約，被告乃係無權占有伊等所有之各如附表編號3 至5 所示之建物，伊等自得依民法第767條第1 項分別請求被告遷讓並返還之。又被告既無權占用伊等所有之各如附表編號3 至5 所示之建物，無法律上之原因而受有相當於租金之利益，而依系爭租約之約定可知占有系爭建物1 個月相當於租金之不當得利為145 萬元，參諸伊等如附表所示之建物房間數均為32間，占房間總數171 間中之
0.19，每月相當於租金之不當得利應為275,500 元，則自10
4 年4 月11日起至起訴日僅計算1 個月之不當得利金額，被告應各給付伊等相當於租金之不當得利275,500 元，並應自起訴狀繕本送達之翌日起至被告遷讓返還如附表編號3 至5所示之建物之日止，按月給付伊等各275,500 元。又縱系爭租約未經解除，被告積欠租金未繳，亦經原告○○公司終止契約，伊等亦得為上開請求，為此爰依民法第767 條第1 項、不當得利之法律關係提起本訴等語，並聲明：㈠被告應自如附表編號3 至5 所示之建物遷出，並將之分別返還予如附表編號3 至5 所有權人欄所示之原告。㈡被告應分別給付原告乙○○、丙○○、丁○○各275,500 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至交還前項建物之日止，按月給付原告乙○○、丙○○、丁○○各275,500 元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、原告○○公司主張：伊與被告簽訂系爭租約後業於104 年4月10日簽立甲協議書終止系爭租約，再於104 年4 月15日協議租賃，簽訂乙協議書而改租賃房間110 間及重新約定租金、押金，而已另簽訂新租賃契約。然被告迄至105 年8 月31日積欠之租金及管理費扣除提存款及伊主張抵銷之系爭本票債權金額，尚積欠伊租金9,806,336 元，伊乃於105 年9 月
1 日以律師函催告被告繳付積欠之租金，惟被告經催告後逾
2 個月未繳納租金，系爭乙協議書之新租約自已終止，則系爭乙協議書重新訂立租約之110 間房以外，即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號00樓之0 至0 、00樓之0 至6 、8至0 、12樓陽台外推房間房號0000至0000號合計61間房屋（下稱系爭61間房）之租賃關係業於104 年4 月10日終止，而其餘部分則於被告經催告仍未繳租金後亦經伊終止，然被告迄今仍無權占有系爭建物，伊自得依民法第455 條之規定請求被告返還系爭建物。再者，伊乃為系爭租約之出租人，則自104 年4 月1 日起至106 年1 月31日止，伊於租約終止前應得依系爭租約請求給付租金，而於系爭租約終止後，則得就被告無權占有系爭建物依不當得利之法律關係請求其給付相當於租金之不當得利，即系爭61間房每月518,000 元，其餘部分每月932,000 元，是伊應得向被告請求給付104 年4月1 日起至106 年1 月31日間之租金或相當於租金之不當得利金額合計3,190 萬元，扣除被告提存金額1,670,464 元，及伊以對被告所負系爭本票票據債務抵銷之金額合計1,150萬後，伊應仍得向被告請求給付18,729,536元，並得自106年2 月1 日起至被告返還系爭建物之日止，依不當得利之法律關係按月請求給付145 萬元，為此爰依民法第455 條之規定、系爭租約及不當得利之法律關係提起本訴等語。並聲明：㈠被告應自系爭建物遷出，並將系爭建物返還予原告○○公司。㈡被告應給付原告○○公司18,729,536元及自民事訴之減縮狀送達翌日即106 年2 月11日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自106 年2 月1 日起至交還系爭建物之日止，按月給付原告○○公司145 萬元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告則以：㈠伊與原告○○公司簽訂之系爭甲協議書乃為初稿，當時雙方
約定於104 年4 月15日至公證人處解除系爭租賃契約，並交付依該協議書所載應退還之押租金、履約保證金及應給付之期前規劃費用合計1,505 萬元，系爭甲協議書始生效力，惟原告○○公司因無法1 次歸還450 萬元押租金及1,000 萬元履約保證金，乃於104 年4 月15日與被告簽訂系爭乙協議書，將系爭租約之給付租金房間數改為110 間，租金降為每月932,000 元，押租金改為300 萬元，並由原告○○公司簽發系爭本票，而不解除系爭租賃契約，系爭乙協議書並非甲○○遭伊恐嚇、脅迫始為簽訂，且伊與原告僅係以系爭乙協議書就給付租金之房間數、租金、押租金、保證金等為契約內容之變更，系爭乙協議書亦非預約，另依此協議書約定，具租賃關係者仍為171 間房間，惟其中系爭61間房係附有停止條件之租賃關係，即以原告修繕交付為被告給付系爭61間房租金及按比例計算押金之條件，是系爭租賃契約尚未解除，伊乃有權占有系爭建物，且非無法律上之原因而受有利益，況原告○○公司自105 年2 月5 日起派人修繕時，即已封鎖通往系爭61間房之通道，是伊自該時起已無法使用而為占有系爭61間房，故而原告乙○○等3 人自不得依民法第767 條第1 項之規定請求返還如附表編號3 至5 所示之建物，並請求給付相當於租金之不當得利，而原告○○公司亦不得依民法第455 條請求返還系爭61間房，並就系爭61間房請求給付相當於租金之不當得利。
㈡伊於系爭租賃契約簽訂後，業依約給付104 年2 月、3 月租
金，而104 年4 月起至0 月租金每月932,000 元，合計5,592,000 元，伊乃與原告○○公司對伊之系爭甲本票債務互為抵銷，復已提存104 年10月、11月租金各835,232 元（乃扣除原告乙○○等3 人部分之所得稅10% 及二代健保2%），再以系爭乙本票抵銷104 年12月租金、系爭甲本票抵銷105 年
1 月之租金，並以伊就原告未協同辦理旅館登記證轉讓而對其等之損害賠償請求權抵銷104 年12月、105 年1 月起之租金，另依旅館業管理規則第28條之1 第2 項之規定，原告○○公司將其旅館之全部建築物及設備出租予伊經營旅館業，應由原告○○公司及伊備具旅館轉讓申請書等相關文件申請當地主管機關核准，然原告○○公司未依系爭租賃契約約定，而於按上開法規向高雄市政府申請辦理轉讓後又取消之，高雄市政府觀光局因而於105 年3 月7 日發函命伊限期辦理轉讓變更，未經核准前不得經營旅館業，是於原告○○公司將旅館業登記證轉讓予伊之前，伊顯已無法為飯店之營運，是伊自得於原告○○公司辦理轉讓前為同時履行抗辯而拒付其餘租金，原告○○公司即不得以伊遲延給付租金而終止租約，則系爭租約仍然存在，原告○○公司尚不得依民法第
455 條之規定請求返還系爭租賃物，並請求相當於租金之不當得利。而原告乙○○等3 人亦無由因系爭租約終止而依民法第767 條第1 項之規定請求返還如附表編號3 至5 所示之建物，並請求給付相當於租金之不當得利。
㈢綜上，原告上開請求均無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠
原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執事項：㈠系爭建物分別為如附表所示之人所有。又如附表編號6 至11
所示建物所有權人先後於102 年間將其等所有如該表所示建物出租予原告○○公司，租賃契約期限均至110 年12月31日止。
㈡原告○○公司於104 年2 月11日與被告簽訂房屋租賃契約書
（即系爭租約），第1 條約定租賃標的為高雄市○○區○○○路○○○ 號1 樓大廳、0 樓之0 至之0 （32間房）、00樓之
0 至0 （32間房）、00樓之0 至0 （32間房）、00樓之0 至
0 （18間房）、00樓之0 （5 間房）、00樓之0 、0 、0 （12間房）。第3 條第5 款約定：「出租標的物中，○○○路
000 號00樓之0 、0 、0 、0 、0 、0 、0 號及00樓0 、0、0、0、0 號房屋係出租人○○大飯店股份有限公司（即原告○○公司）向第三人所承租，甲方（即原告○○公司）願提供予承租人使用，租金由甲方負責，如租期屆滿或遭終止契約而應返還予出租人，無法再提供予承租人使用，○○公司同意按出租房間數之比例（目前總出租房間數為171間，房間向第三人承租部分為40間房間），減少租金，雙方均不得再向他方要求任何裝修之損害或補償」，租賃契約期限為104年2月11日至117年1月31日止，租金第1年至第10年為每月145萬元，承租用途為供經營飯店。
㈢被告於系爭租約簽立之時，為給付押租金450 萬元、履約保
證金1,000 萬元，業交付原告○○公司面額合計1,450 萬元之支票，並經原告○○公司兌現。
㈣系爭租約所指高雄市○○區○○○路○○○ 號1 樓大廳即為如附表編號2 所示部分建物。
㈤原告○○公司與被告於104 年4 月10日簽訂協議書，載明雙
方同意解除系爭租約，原告○○公司同意退還被告給付之05
0 萬元押租金及1,000 萬元履約保證金，並支付被告前期規劃費用55萬元等語（即系爭甲協議書），且第4 點約定：「甲方同意自簽訂協議書日起，所有收入支出移轉乙方自行處理，並由甲方代表人戊○○先生協助移轉工作以確認後續移交完整」等語，該協議書並於文末記載「以上協助經雙方同意，並訂於104 年4 月15日前至公證人解除雙方租賃契書」。惟嗣原告○○公司與被告並未至公證人處就此公證，且原告亦未退還1450萬元之押租金及履約保證金，復未依該協議書給付55萬元。
㈥原告○○公司與被告於104 年4 月15日簽訂協議書，協議書
內容為：協議更改重訂租賃契約內容，房間數更改為110 間，租金更改為93萬2000元（每增加1 間租金增加8400元），押金更改為300 萬元，保證金500 萬元，房間數增加時，押金同時補足，並退還保證金（即系爭乙協議書）。原告○○公司並簽發系爭本票予被告，惟系爭甲本票經提示未獲兌現。
㈦系爭乙協議書所載之110 間房間以外之61間房間即為高雄市
○○區○○○路○○○ 號00樓之0 至0 、00樓之0 至6 、8 至
0 、12樓陽台外推房間房號0000至0000號（即系爭61間房）。
㈧原告○○公司經高雄市政府核准於高雄市○○區○○○路○○
○ 號0 至00樓、00樓之0 、0 、0 經營「○○大飯店」，其中0 至00樓每樓層各32間，12樓14間，總計110 間，惟經高雄市政府於103 年12月2 日派員檢查，查獲原告○○公司於同址00樓增設客房30間、00樓增設客房27間，擅自擴大營業場所，而遭處罰緩5 萬元。
六、得心證之理由㈠系爭租約未因系爭甲協議書而解除或終止，而係以系爭乙協議書變更契約之內容：
⒈原告固主張兩造業以系爭甲協議書解除或終止系爭租約，是
系爭租約已不存在云云。惟證人即原告○○公司員工朱娟蘭於本院審理中證稱伊於簽訂系爭甲協議書時在場，當時有提到104 年4 月15日將金錢給付予戊○○、公證，解除合約就生效等語（見本院卷㈡第108 頁反面）；證人即系爭甲協議書見證人劉淑美則證述甲○○當時要求系爭租約須經公證始生效力，因此才有系爭協議書文末之約定，且公證時需將系爭協議書所約定之金錢交付等語（見本院卷㈡第205 頁），再參以系爭甲協議書固載明雙方同意解除系爭租約，原告○○公司同意退還被告給付之050 萬元押租金及1,000 萬元履約保證金，並支付被告前期規劃費用55萬元等語，且第4 點約定：「甲方同意自簽訂協議書日起，所有收入支出移轉乙方自行處理，並由甲方代表人戊○○先生協助移轉工作以確認後續移交完整」等語，然該協議書並於文末記載「以上協助經雙方同意，並訂於104 年4 月15日前至公證人解除雙方租賃契書」等情，均如前述，則依系爭協議書文末既載明原告○○公司與被告係約定於104 年4 月15日前至公證人處解除系爭租約，依文義解釋，系爭租約即需在公證人處為解除，而難認於簽訂系爭甲協議書當日，該協議書即生效力，況系爭契約若於當日即生效力，實無庸再支出勞費公證，另佐諸被告委由律師於104 年4 月17日寄發之存證信函乃記載「請於函達後15天內商談廢除104 年2 月2 日房屋租賃契約書」等語，有存證信函在卷可按（見本院卷㈠第129 至131 頁），而如前所述原告○○公司嗣與被告簽訂之系爭乙協議書亦提及「協議更改重訂租賃契約內容，房間數更改為110 間」等語，則以前述存證信函之寄發已距系爭甲協議書簽訂7日，而該存證信函又係在限期催告原告○○公司為一定行為，律師受委任後應不致拖延過久，而應係在系爭甲協議書簽訂後受委任，則觀諸系爭甲協議書簽訂後，上開存證信函仍要求廢除系爭租約，而系爭乙協議書又載明用以更改重訂系爭租約，自均係以系爭租約仍然存在為前提，而足見系爭租約並未因系爭甲協議書之簽訂即解除或終止，而係須經公證始生效力，是原告上開主張應非可採。
⒉原告乙○○等3 人復主張原告○○公司法定代理人甲○○係
因遭恐嚇、脅迫而簽訂系爭乙協議書及系爭本票，且業經撤銷其意思表示云云。惟證人即被告員工林明和於本院審理中證稱甲○○與被告之法定代理人戊○○談論系爭乙協議書時，談論語調與氛圍很正常，沒有大小聲，當時甲○○於過程中有進出戊○○之辦公室等語（見本院卷㈡第104 頁反面至第105 頁）；證人朱娟蘭則證述其於甲○○與戊○○協商系爭乙協議書時均在場，戊○○未有恐嚇或脅迫甲○○之話語，當時亦無人說甲○○不簽系爭乙協議書，即不讓他走出門，甲○○於協商過程中有外出接聽電話，亦有暫時離開返回自己於系爭建物後辦公室、洗手間等語（見本院卷㈡第109頁反面至110 頁），則依其等之證述，甲○○於當時並未遭恐嚇、脅迫，尚且可自由進出戊○○之辦公室、接聽電話等，且其等固均為被告之員工，證述內容或有偏頗被告之可能，然再參諸原告○○公司於104 年4 月28日委由律師所函覆予被告之函文乃記載「雙方業於104 年4 月15日就房屋租賃事宜，已另為商談並訂立協議契約在案，自應依協議契約履行，無庸再予簽訂新契約之必要」等語，有該律師函附卷可參（見本院卷㈡第89頁），衡以甲○○乃為原告○○公司之法定代理人，久在商場而富有社會經驗，若其於104 年4 月15日確係因遭恐嚇、脅迫始簽訂系爭乙協議書及系爭本票，於尋求律師幫助函覆被告之際，應無就此保持沈默而未向律師諮詢法律意見之可能，而具法律專業之律師亦無於此情下未予爭執簽訂系爭乙協議書之意思表示不自由，而依法主張權利之情，足見原告○○公司之法定代理人於簽訂系爭乙協議書及系爭本票之際並未遭他人恐嚇、脅迫，原告○○公司自不得撤銷其意思表示，原告乙○○等3 人上開主張尚非可採。
⒊原告乙○○等3 人另主張系爭乙協議書並未約定租賃期限之
始期、終期及租金給付日期等有關租賃契約之重要事項，應屬預約，而不生效力云云。惟按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，即非預約（最高法院91年度台上字第100 號裁判要旨可供參照）。而如前述系爭乙協議書內容為協議更改重訂租賃契約內容，房間數更改為110 間，租金更改為93萬2000元（每增加1 間租金增加8400元），押金更改為300 萬元，保證金500 萬元，房間數增加時，押金同時補足，並退還保證金等，則依其文義，雙方乃於文首約定更改重訂契約內容，其後則載明約定更改之房間數、租金、保證金金額，全然未有約定將來訂立一定契約之相關文字，該協議書顯係雙方為約定更改原租賃契約即系爭租約關於房間數、租金、保證金金額內容而簽訂，除該等更改項目外自應仍按原租賃契約即系爭租約之約定，顯無原告乙○○等3 人主張就租賃期限之始期等未為約定之情，而被告固委由律師於104 年4 月17日寄發記載「請於函達後15天內商談廢除104 年2 月2 日房屋租賃契約書，同時，簽訂新租約」等語之存證信函，有存證信函在卷可按（見本院卷㈠第129 至131 頁），然依該存證信函寄送日期僅距系爭乙協議書簽訂後2 日，則被告抗辯此係因當日未見原告○○公司法定代理人依約公證即委託律師寄送存證信函，受託律師需作業時間所致等節尚非無可能，再佐諸如前所述，原告○○公司於簽訂系爭乙協議書同時簽發系爭本票予被告，已依系爭乙協議書更改後之押金、保證金將被告原按系爭租約多給付之金額退還，而原告○○公司於104 年4 月28日委由律師所就上開被告寄達之存證信函回覆予被告之函文記載「雙方業於104 年4 月15日就房屋租賃事宜，已另為商談並訂立協議契約在案，自應依協議契約履行，無庸再予簽訂新契約之必要」等語，有該律師函附卷可參（見本院卷㈡第89頁），益徵系爭協議書並非預約，而係就系爭租約為變更無訛，是原告乙○○等3 人上開主張自非可採。
⒋原告○○公司復主張系爭乙協議書乃為一重新簽訂之租賃契
約，而非變更系爭租賃契約之內容云云。惟如前述，系爭乙協議書明文約定更改重訂系爭租約契約內容，而所約定更改者為房間數、租金、保證金金額，則其文義已載明在變更原租約之內容，而非重新簽訂租約，況該協議書除載明上開變更之內容外，其餘諸如租賃期限、租金給付方式、違約金等等均付諸闕如，租賃物亦僅記載改為110 間，而無詳盡之建號、門牌號碼等等，更無記載如附表編號2 所示建物即1 樓大廳部分，而以被告承租乃係用以供經營飯店之用，僅承租房間顯無法經營，該協議書應非一內容完整之租約，此均足見系爭乙協議書應為雙方約定變更系爭租約內容之協議，而非一重新簽訂之租賃契約，原告○○公司上開主張亦非可採。
⒌被告固抗辯系爭乙協議書僅變更系爭租約計算租金之房間數
，而未變更租賃之房間數，有租賃關係者仍為171 間房云云，惟系爭乙協議書既係約定房間數更改為110 間，而非計算租金之房間數更改為110 間，或因系爭61間房不能使用而降低租金，其自係用以變更系爭租賃契約之出租房間數，而非僅係變更計算租金之房間數，是系爭61間房顯於原告○○公司依約增加房間數前，非租賃範圍，被告上開抗辯應非可採。
⒍綜上所述，系爭租約未因系爭甲協議書之簽訂而解除或終止
，又系爭乙協議書乃為系爭租約雙方變更系爭租約之租賃房間數等所為之約定，並非預約，亦非新約，是系爭乙協議書簽訂後，系爭61間房依前所述已非在系爭乙協議書所指110間範圍內，則該等房間於原告○○公司依約增加房間數前即已非系爭租約之租賃標的物，另系爭租約之租金則變更為每月932,000 元。
㈡原告○○公司不得終止系爭租約：
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限；他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第26
4 條第1 項、第2 項分別定有明文。經查：⒈按契約成立生效後，債務人除負有主給付義務外，為準備、
確定、支持及完全履行之主給付義務，尚負有從給付義務，以確保債權人之利益能獲得完全之滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現（最高法院100 年度台上字第171 號裁判要旨可供參照）。是綜觀系爭租約（見本院卷㈠第11至19頁）固均無原告○○公司需協同被告依旅館業管理規則第28條之
1 第2 項、第3 項之規定申請當地主管機關核准轉讓及核發旅館業登記證之約定，然依旅館業管理規則第28條之1 第2項、第3 項之規定：「旅館業將其旅館之全部建築物及設備出租或轉讓他人經營旅館業時，應先由雙方當事人備具下列文件，申請當地主管機關核准：一、旅館轉讓申請書。二、有關契約書副本。三、出租人或轉讓人為公司者，其股東會議事錄或股東同意書」、「前項申請案件經核定後，承租人或受讓人應於核定後二個月內依法辦妥公司或商業之設立登記或變更登記，並由雙方當事人備具下列文件，向當地主管機關申請核發旅館業登記證：一、申請書。二、原領旅館業登記證。三、公司或商業登記證明文件」，並參照105 年11月9 日修正前之發展觀光條例第55條第5 項規定：「未依本條例領取登記證而經營旅館業務者，處新臺幣十八萬元以上九十萬元以下罰鍰，並命其立即停業。經命停業仍繼續營業者，得按次處罰，主管機關並得移送建築主管機關，採取停止供水、供電、封閉、強制拆除或其他必要可立即結束營業之措施，且其費用由該違反本條例之經營者負擔」。以系爭租約乃約定承租用途為供經營飯店，原告○○公司自需於簽訂系爭租約後即負有協同被告依旅館業管理規則第28條之1第2 項、第3 項之規定申請當地主管機關核准轉讓及核發旅館業登記證之義務，此項義務乃基於誠實信用原則及契約之補充解釋，而發生之從給付義務，無待於系爭租約明文約定，是原告○○公司於簽訂系爭租約後即有協同辦理上開旅館轉讓等事宜債務，且此與被告給付租金債務為雙方基於同一雙務契約即系爭租約而互負之債務，復與被告業到期且仍未給付部分之租金債務均屆清償期。又參諸高雄市政府業已限期被告依旅館業管理管理規則第28條之1 第1 項申請核准，未核准前不得擅自經營，否則將依105 年11月9 日修正前之發展觀光條例第55條第5 項規定裁處，有高雄市政府觀光局
105 年3 月7 日高市觀產字第10530710800 號函在卷可按（見本院卷㈢第26頁），足見原告○○公司不履行協同辦理上開旅館轉讓等事宜之從給付義務，將影響系爭租約出租供經營飯店之用之契約目的，則此給付與自與被告租金之給付應具對價關係。是綜上所述，被告確因系爭租約與原告○○公司互負債務，依前揭規定，於原告○○公司未協同辦理上開旅館轉讓等事宜前，自得拒絕自己之給付。
⒉原告○○公司固主張被告明知系爭61間房尚未經許可領得旅
館業使用執照，而仍擅自營業致遭裁罰，並命停止營業，且被告未依系爭甲協議書之約定交還所有收入支出，於104 年11月13日又拒不交還系爭61間房，被告應不得主張同時履行抗辯云云。惟同時履行抗辯乃指因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，而如前所述，被告關於租金債務已符合上開要件，自得行使同時履行抗辯權，此與被告是否擅自於系爭61間房營業而遭裁罰無涉。又系爭甲協議書既未經公證而不生效力已如前述，被告即無須依該協議書交還所有收入支出，另被告所負交還系爭61間房之債務，尚非變更後之系爭租約而生之債務，自不影響被告就系爭租約而生租金債務行使同時履行抗辯權之權利，是原告○○公司上開主張均非可採。
⒊原告○○公司復主張被告依約具先為給付租金、管理費之義
務，又伊實係因被告先前表示解約始取消原已申請辦理之上開旅館轉讓等事宜，被告自不得行使同時履行抗辯權云云。惟系爭租約第7 條乃約定租賃期間大樓管理委員會所收取之管理費及大樓水電分攤費或大樓其他費用，均由被告負擔並繳付，有系爭租約在卷可按（見本院卷㈠第16頁），則被告依約乃需負擔並繳付管理費予大樓管理委員會，並無繳付管理費予原告○○公司之義務，此自難謂被告依約有先為給付管理費之義務。又民法第264 條第1 項但書規定，自己有先為給付之義務者，不得援用同時履行之抗辯權，係指他方之給付義務須待自己履行後，始須履行者而言；若雙方之給付義務無此種履行上之牽連關係，唯履行期有先後之別者，自無上開但書規定之適用（最高法院87年度台上字第351 號裁判要旨可供參照），是原告○○公司另以租金之履行期早於協同辦理上開旅館轉讓等事宜，主張被告有先為給付義務，本無可採，況如前所述，系爭租約乃約定出租供經營飯店之用，則於系爭租約簽訂之當下，為求達成經營飯店之目的，原告○○公司即已負該等協同辦理上開旅館轉讓等事宜之義務，而原告○○公司縱因系爭甲協議書之簽訂而取消原已申請辦理之上開旅館轉讓等事宜，於甲協議書未公證生效而另以乙協議書變更系爭租約內容，確認系爭租約並未解除後，即應立刻再次辦理，又參諸系爭租約第3 條第1 項第2 款係約定：「於簽約時，乙方應給付第一年租金，第一個月租金應為現金或即期支票，第二個月後之租金以該租金之起始日即每月1 日為發票日」等語，有系爭租約附卷可稽（見本院卷㈠第13頁），則系爭租約第2 個月後之租金乃係以開立該租約之起始日為發票日之支票支付，即以遠期支票支付，則第1 年之第2 個月以後租金實際履行期應為各該月之始日，亦非簽約時，是系爭租約第1 年租金之履行期亦非均早於原告○○公司協同辦理上開旅館轉讓等事宜之履行期，原告○○公司上開主張自非可採。
⒋原告○○公司另主張伊已完成交付租賃標的物之主給付義務
，被告自應履行其給付租金之義務，被告一方面為租賃標的物之使用，另方面行使同時履行抗辯權，有違誠信原則云云。惟被告承租系爭建物乃係供經營飯店之用，已如前述，而兩造簽訂系爭租約後即書立辦理上開旅館轉讓等相關事宜之文書，並於104 年3 月2 日向高雄市政府申辦，此有高雄市政府104 年4 月13日高市觀產字第10430108400 號函（見本院卷㈣第17頁）、旅館業出租或轉讓申請書（見本院卷㈣第74頁）、旅館業變更登記申請書（見本院卷㈣第75至84頁）附卷可參，則被告因信任原告○○公司會辦妥上開旅館業轉讓等事宜隨即開始經營，尚無違常情。又被告自開始經營時起即需雇用員工，並維持飯店即系爭建物處於得供旅客舒適住宿之狀態，是於被告承租開始起，除每月應付租金外，尚有諸多開銷如員工薪資、維持飯店處於得經營狀態之水電開銷等等，再加以一旦中途停止營業，難免影響商譽，是被告於知悉被告取消申請轉讓後，顯確有繼續經營之壓力，然被告於未辦妥上開旅館轉讓事宜前經營飯店應屬違法經營，既係違法經營，隨時即有遭主管機關裁罰之風險，於經營上自有相當不便，則被告一方面有繼續經營之壓力，另方面又面臨違法經營之風險，此即難謂被告於原告○○公司未完全給付而致系爭建物難為正常營運之下，勉為使用，其行使同時履行抗辯權即有違誠實信用原則，況高雄市政府觀光局於10
5 年3 月7 日業以高市觀產字第10530710800 號函限期申請，未核准前不得擅自經營旅館業，違者將依法裁處，此自難認原告行使同時履行抗辯權有違誠信原則，是原告○○公司上開主張亦非可採。
⒌綜上所述，被告乃得行使同時履行抗辯權，則被告既已於10
5 年3 月15日以民事答辯㈧狀行使同時履行抗辯權，原告○○公司嗣即不得以其未繳納租金而終止系爭租約，是原告○○公司主張其業於105 年9 月1 日以律師函催告被告繳付租金，被告經催告而未繳納，系爭租約業已終止，若未合法終止，伊亦以106 年2 月9 日民事訴之減縮狀為催告繳納租金，被告未繳納租金即為終止云云，均非可採。
㈢原告乙○○等3 人不得請求被告遷讓返還如附表編號3 至5所示建物，亦不得請求給付相當於租金之不當得利：
原告乙○○等3 人固主張系爭租約業已解除，縱未解除亦經終止，伊等應得依民法第767 條第1 項之規定請求返還如附表編號3 至5 所示之建物，並給付相當於租金之不當得利云云，惟系爭租約並未終止，僅係以乙協議書變更契約之內容，又系爭租約經變更後如附表編號3 至5 所示之建物仍在租賃契約範圍內，且如前所述原告○○公司亦不得終止系爭租約，是被告乃係依系爭租約占有使用如附表編號3 至5 所示建物，而有使用權源，且亦非無法律上之原因而受有利益，原告乙○○3 人自不得本於所有權請求返還如附表編號3 至
5 所示建物，亦不得依不當得利之法律關係請求給付相當於租金之不當得利，故而其等上開主張尚非可採。
㈣原告○○公司不得請求被告遷讓返還系爭建物：
⒈原告○○公司固主張其業以系爭甲協議書終止系爭61間房之
租賃契約，而得依民法第455 條之規定請求被告遷讓返還云云。惟系爭甲協議書並未終止或解除系爭租約，又系爭租約經以系爭乙協議書變更內容後，有租賃關係者為110 間房，系爭61間房非在該110 間房範圍內等情，已如前述，是被告與○○公司簽訂之系爭甲協議書並未終止系爭61間房之租賃關係，而係系爭乙協議書，況被告抗辯系爭61間房於105 年
2 月5 日業經原告○○公司取回占有，乃為原告○○公司所不爭執（見本院卷㈣第9 頁），被告嗣縱已再次占有，亦非基於租賃關係，原告依民法第455 條之規定請求被告遷讓返還，亦屬無據，是原告○○公司上開主張應非可採。
⒉原告○○公司復主張伊業已終止系爭租約，應得依民法第45
5 條之規定請求被告遷讓返還系爭建物中非系爭61間房部分之建物云云。惟原告○○公司不得終止系爭租約已如前述，是系爭租約仍未終止，原告○○公司自不得依民法第455 條之規定請求被告返還系爭建物中非系爭61間房部分之建物。
㈤原告○○公司請求給付租金部分：
按被告在裁判上援用民法第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回，最高法院29年上字第895 號判例可供參照。是本件原告○○公司固尚未協同被告辦理上開旅館轉讓等事宜，本院就被告積欠之租金仍應為原告○○公司提出對待給付時，被告即向原告○○公司為給付之判決。經查：
⒈系爭租約上載之出租人乃為原告○○公司，而於系爭租約履
約尚未發生糾紛前，乃係由原告○○公司開立2 月、3 月房租加計營業稅各145 萬元之統一發票予被告，有系爭租約、統一發票影本在卷可按（見本院卷㈠第11至18頁、本院卷㈢第113 頁），又原告乙○○等3 人亦主張被告應將系爭租約之租金全部給付予原告○○公司（見本院卷㈢第194 頁反面），足見原告○○公司應得依系爭租約向被告請求給付全部租金無訛。至被告固抗辯其曾以存證信函通知原告乙○○等
3 人領取租金，其等均未異議，足見原告乙○○等3 人亦有收取租金之權利云云，惟原告乙○○等3 人於接獲存證信函後並未積極就存證信函予以回應，此即難明其等是否同意原告於存證信函所載之內容，然其等於本院審理中業明確表示租金應由被告給付予原告○○公司，被告上開抗辯即非可採。
⒉被告固抗辯其依系爭租約自104 年4 月起租金應為每月932,
000 元，因此自104 年4 月至0 月應付之租金合計5,592,00
0 元，此部分租金以及105 年1 月租金均與系爭甲本票債權互為抵銷，已無積欠云云，惟系爭租約於104 年4 月15日以系爭乙協議書變更前，租金乃為每月145 萬元，變更後租金始為每月932,000 元，是104 年4 月被告應付之租金應為1,191,000 元（0000000 ×15/30 ＋932000×15/30 ＝000000
0 ），被告自104 年4 月起至0 月止、105 年1 月應給付之租金合計6,783,000 元（計算式：0000000 ＋932000×6 ＝0000000 ），經與系爭甲本票債權抵銷後，被告仍積欠原告○○公司283,000 元（計算式：0000000 －0000000 ＝283000），被告上開抗辯應非可採。至被告另抗辯伊應得以104年12月、105 年1 月起之租金債務，與伊就原告未協同辦理旅館登記證轉讓而對其等所具之損害賠償債權，互為抵銷云云，惟被告就其此部分之損害並未舉證以實其說，其上開抗辯自非可採。
⒊原告○○公司固主張被告所提存之10月、11月租金金額乃分
別為835,232 元，僅得從被告積欠租金金額中扣除1,670,46
4 元云云，惟被告乃係為原告分別提存租金，並就原告乙○○等3 人部分扣除二代健保費2%及所得稅10% ，有本院提存所104 年度存字第2176號提存書（見本院卷㈡第156 至158頁）、郵局存證信函及回執（見本院卷㈡第159 至165 頁、本院卷㈢第13至17頁）、本院提存所105 年度存字第164 號提存書（見本院卷㈢第18頁）在卷可按。又原告○○公司既同意被告直接提存租金予原告乙○○等3 人部分，亦計入清償租金金額，復就被告於直接給付租金予原告乙○○等3 人時，業依全民健康保險法第31條第1 項第6 款等規定扣取繳納二代補充健保費，並依所得稅法扣繳10% 所得稅乙節，並未爭執，此部分即應計入清償金額，則被告顯已清償104 年10月、11月租金，原告○○公司上開主張自非可採。
⒋被告業以104 年12月租金債務與原告○○公司對伊之系爭乙
本票債務互為抵銷，此為兩造所不爭執，自堪認定。又被告自105 年2 月1 日起即未給付租金，則被告自該時起至106年1 月31日止應積欠租金11,184,000元（計算式：932000×12＝00000000）。
⒌綜上所述，被告自104 年4 月1 日起迄106 年1 月31日止應
積欠租金11,467,000元（計算式：00000000＋283000＝00000000），是於原告○○公司協同被告辦理上開旅館轉讓等事宜之同時，被告即應給付11,467,000元。至原告○○公司固主張被告就上開積欠之租金11,467,000元應給付自106 年2月11日起算之法定遲延利息云云，惟被告就此既得行使同時履行抗辯權，其未為給付即不負遲延責任，而無庸給付遲延利息，是原告○○公司上開主張尚非可採。
㈥原告○○公司請求給付相當於租金之不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例可供參照。是無權占有他人建物，應返還相當於租金之不當得利。經查：
⒈系爭61間房於系爭乙協議書簽訂後已非系爭租約範圍，已如
前述，原告○○公司自104 年4 月16日起不得依系爭租約就此部分向被告請求給付租金，先予敘明。
⒉被告於系爭乙協議書簽訂後，仍未返還系爭61間房，直至10
5 年2 月5 日原告○○公司取回占有乙節，為被告所不爭執，則被告於系爭61間房已非系爭租約範圍後仍予占有，自屬無權占有，而應返還相當於租金之不當得利，再參諸原告○○公司與被告於系爭乙協議書約定就系爭61間房每增加1 間為租賃標的租金即增加8,400 元，應足認系爭61間房每間每月相當於租金之不當得利為8,400 元，則被告於104 年4 月16日至105 年2 月4 日無權占有系爭61間房應給付之相當於租金之不當得利應為4,936,120 元（計算式：8400×61×〈
9 ＋19/30 〉＝0000000 ，小數點以下四捨五入）。至原告○○公司固另主張應以系爭租約原租金金額減去變更後之租金金額即每月518,000 元計算系爭61間房之相當於租金之不當得利云云，惟系爭租約經以系爭乙協議書變更後租金乃為932,000 元，且嗣每增加一間房租金即增加8,400 元，已如前述，則縱租賃之房間數恢復為系爭租約變更前之001 間，每月租金亦僅為1,444,400 元，而非原145 萬元，是自難以原租金金額扣除變更後之租金金額即認屬系爭61間房之租金，並以之為計算相當於租金之不當得利之基礎，原告○○公司上開主張應非可採。
⒊原告○○公司固主張被告於伊105 年2 月5 日取回系爭61間
房占有後，又無權占用系爭61間房迄今，是自105 年2 月5日起至被告遷讓返還系爭61間房前，伊仍得請求被告給付相當於租金之不當得利云云，並舉被告網站及用電資料表為證。惟系爭61間房於簽訂系爭乙協議書前乃在系爭租約租賃範圍，則被告網站上載有系爭61間房之門牌號碼或係未及更改之故，尚不能證明被告確有再次占有系爭61間房，而建物維持正常運作本需一定之電力，且用電資料僅足證明該處確有使用電力，尚無法知悉為何人所使用，況高雄市○○區○○○路○○○ 號00樓之0 自104 年2 月起105 年10月（2 個月為單位）用電度數分別為19680 度、11520 度、14160 度、9600度、10040 度、13120 度、6880度（105 年2 月）、3120度、3800度、3520度、6480度，而高雄市○○區○○○路○○○ 號00樓之0 自104 年2 月起105 年10月（2 個月為單位）用電度數分別為14920 度、12320 度、10760 度、8360度、9680度、10000 度、7000度（105 年2 月）、5640度、5360度、3320度、6520度，此有臺灣電力股份有限公司高雄區營業處105 年11月30日高雄字第1051322975號函在卷可參（見本院卷㈣第22至24頁），則系爭61間房所在之高雄市○○區○○○路○○○ 號00樓之0 、00樓之0 用電資料自105 年2 月起用電度數明顯降低，自難以此證明被告業再次占用系爭61間房，此外原告○○公司就其主張被告業再次占有系爭61間房，並將其派駐人員報警驅離，且提出告訴等節，並無其他舉證以實其說，其上開主張應非可採。
⒋原告○○公司復主張伊業已終止系爭租約，被告仍無權占有
系爭建物非系爭61間房部分，伊應得自106 年2 月1 日起至被告交還該等建物之日止，按月請求被告給付相當於租金之不當得利932,000 元云云，惟系爭租約仍未終止已如前述，是原告○○公司上開主張自非可採。
⒌原告○○公司固聲請向台灣自來水公司、台灣電力公司查詢
門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號13、00樓自104 年2月至12月之每月用水量及用電量，以證明被告確有占有經營如附表所示00樓、00樓建物云云，惟被告就104 年2 月至12月間占有如附表所示00樓、00樓建物並無爭執，而其有無以該部分建物經營飯店與本件無涉，是本院自無調查上開證據之必要，附此敘明。
⒍綜上所述，被告自105 年2 月5 日起即未再占有系爭61間房
，是原告○○公司自該時起自不得依不當得利之法律關係向被告請求給付相當於租金之不當得利，且系爭租約仍然存在，原告亦不得就系爭建物非系爭61間房部分，請求被告自10
6 年2 月1 日起至返還系爭建物之日止按月給付相當於租金之不當得利。至關於被告自104 年4 月16日起至105 年2 月
4 日止無權占用系爭61間房部分，原告○○公司應得請求相當於租金之不當得利4,936,120 元。
㈦按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334 條第1 項、第33
5 條第1 項分別定有明文。又被告對於原告起訴主張之請求，提出抵銷之抗辯，祇須其對於原告確有已備抵銷要件之債權即可。又抵銷乃主張抵銷者單方之意思表示即發生效力，而使雙方適於抵銷之二債務，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額同歸消滅之單獨行為，且僅以意思表示為已足，原不待對方之表示同意，此觀民法第334 條、第335 條規定自明；二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者不在此限，民法第334 條第一項定有明文，而主動債權之附有同時履行抗辯權者，性質上即不許抵銷，否則無異剝奪對方之抗辯權（最高法院100年度台上字第2011號裁判、92年度台上字第118 號裁判要旨可供參照）。經查，被告固抗辯其不同意原告○○公司以系爭乙本票債務，與伊對原告○○公司所負之相當於租金之不當得利，互為抵銷，然依諸上開說明，抵銷乃主張抵銷者單方之意思表示即發生效力，而使雙方適於抵銷之二債務，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額同歸消滅之單獨行為，且僅以意思表示為已足，原不待對方之表示同意，是被告上開抗辯自非可採，又系爭乙本票債權經抵銷104 年12月租金後，原餘4,068,000 元（計算式：0000000 －000000＝000000
0 ），則原告○○公司所得請求之相當於租金之不當得利經抵銷後，應得請求給付之金額為868,120 元（0000000 －0000000 ＝868120）。至原告○○公司固另主張亦以其系爭乙本票債務與被告積欠之租金債務抵銷云云，惟如前述，主動債權之附有同時履行抗辯權者，性質上即不許抵銷，否則無異剝奪對方之抗辯權，是原告○○公司之租金債權既如前述附有同時履行抗辯權，原告○○公司即不許抵銷，故而原告○○公司上開主張應非可採，附此敘明。
七、綜上所述，系爭租約未因系爭甲協議書之簽訂而解除或終止，又系爭乙協議書乃變更系爭租約之租賃標的而將系爭61間房排除於系爭租約租賃範圍外，即因該變更而終止系爭61間房之租賃關係，並變更租金為每月932,000 元，然被告自該時起仍無權占用系爭61間房至105 年2 月4 日，自應就此給付相當於租金之不當得利4,936,120 元，惟經原告○○公司主張抵銷後，被告僅需給付868,120 元，另被告至106 年1月31日止尚有租金11,467,000元未付，然其因原告○○公司未協同辦理上開旅館轉讓等事宜而得行使同時履行抗辯權，從而原告○○公司依系爭租約、不當得利之法律關係請求被告給付868,120 元及法定遲延利息，並於原告○○公司協同辦理上開旅館轉讓等事宜之同時，請求被告給付11,467,000元，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
八、本件原告○○公司與被告均陳明願供擔保請准為或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰就原告○○公司勝訴部分，分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，自應予以駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或舉證，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。爰依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 9 日
民事第三庭 法 官 楊淑儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 10 日
書記官 呂美玲附表：
┌──┬─────────────────────────┬──────┐│編號│建物 │所有權人 │├──┼─────────────────────────┼──────┤│1 │坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上門牌號碼高雄市00000000
0 ○○○區○○○路○○○ 號00樓之0 至0 （建號：同段0000至│店股份有限公││ │0000號）、00樓之0 （建號：同段0000號）、00樓之0 至│司 ││ │0 （建號：同段0000至0000）、00樓之0 （建號：同段00│ ││ │00號）建物 │ │├──┼─────────────────────────┼──────┤│2 │坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上門牌號碼高雄市00000000
0 ○○○區○○○路○○○ 號之0 （建號：同段0000號）、之0 │店股份有限公││ │（建號：同段0000號）、之0 （建號：同段0000號）、之│司 ││ │0 （建號：同段0000號）、之00（建號：同段0000號）、│ ││ │之00（建號：同段0000號）、之00（建號：同段0000號）│ ││ │、之00（建號：同段0000號）、之00（建號：同段0000號│ ││ │）、之00（建號：同段0000號）、之00（建號：同段0000│ ││ │號）、之00（建號：同段0000號）、之00（建號：同段00│ ││ │00號）、之00（建號：同段0000號）、之00（建號：同段│ ││ │0000號）、之00（建號：同段0000號）、之00（建號：同│ ││ │段0000號）、之00（建號：同段0000號）、之00（建號：│ ││ │同段0000號）建物 │ │├──┼─────────────────────────┼──────┤│3 │坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上門牌號碼高雄市000000 0
0 ○○○區○○○路○○○ 號0 樓之0 至0 （建號：同段0000至│ ││ │0000號）建物 │ │├──┼─────────────────────────┼──────┤│4 │坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上門牌號碼高雄市000000 0
0 ○○○區○○○路○○○ 號00樓之0 至0 （建號：同段0000至│ ││ │0000號）建物 │ │├──┼─────────────────────────┼──────┤│5 │坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上門牌號碼高雄市000000 0
0 ○○○區○○○路○○○ 號00樓之0 至0 （建號：同段0000至│ ││ │0000號）建物。 │ │├──┼─────────────────────────┼──────┤│6 │坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上門牌號碼高雄市000000 0
0 ○○○區○○○路○○○ 號00樓之0 （建號：同段0000號）建│ ││ │物 │ │├──┼─────────────────────────┼──────┤│7 │坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上門牌號碼高雄市00000000
0 ○○○區○○○路○○○ 號00樓之0 （建號：同段0000號）建│敏 ││ │物 │ │├──┼─────────────────────────┼──────┤│8 │坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上門牌號碼高雄市00000000
0 ○○○區○○○路○路○○○ 號00樓之0 （建號：同段0000號│ ││ │）建物 │ │├──┼─────────────────────────┼──────┤│9 │坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上門牌號碼高雄市00000000
0 ○○○區○○○路○○○ 號00樓之0 至0 （建號：同段0000至│行社股份有限││ │0000號）建物 │公司 │├──┼─────────────────────────┼──────┤│10 │坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上門牌號碼高雄市00000000
0 ○○○區○○○路○○○ 號00樓之0 至0 （建號：同段0000至│ ││ │0000號）建物 │ │├──┼─────────────────────────┼──────┤│11 │坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上門牌號碼高雄市00000000
0 ○○○區○○○路○○○ 號00樓之0 （建號：同段0000號）建│噴 ││ │物 │ │└──┴─────────────────────────┴──────┘