臺灣高雄地方法院民事判決 104年度重訴字第432號原 告 財政部國有財產署南區分署法定代理人 黃莉莉訴訟代理人 黃慧婷 律師複代理人 黃淑芬 律師被 告 吳宗賢即永河企業行訴訟代理人 洪國欽 律師複代理人 黃韋芸當事人間拆屋還地等事件，本院民國105年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○號土地上如附圖所示斜線部分、面積九一六點零八平方公尺之地上物拆除或移除，將土地騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾肆萬捌仟伍佰貳拾貳元，暨自民國一百零四年十一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國一百零四年七月一日起至返還上開土地之日止，按年給付依其占用面積（九一六點零八平方公尺）及當年度申報地價週年利率百分之五計算之金額。
本判決第一項，原告以新臺幣壹仟玖佰壹拾玖萬柒仟元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣伍仟柒佰伍拾玖萬壹仟貳佰零壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，原告以新台幣陸拾壹萬陸仟元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣壹佰捌拾肆萬捌仟伍佰貳拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、兩造爭執要旨
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段 ○○ ○號土地（下稱系爭土地）為國有，先前之經管單位為經濟部，被告自民國89年間開始使用系爭土地，使用面積為916.08平方公尺，並於89年間先與經濟部簽訂租約，租期至95年2月13日，嗣因原告之前身即財政部國有財產局南區分處（下稱南區分處）接管系爭土地，南區分處乃於前開租約到期後另與被告簽定國有基地租賃契約書，租期自95年2月14至100年12月31日止（下稱系爭租約），又南區分處於101年2月1日改制為國有財產署南區分署即原告。查被告雖於系爭租約到期前即100年9月2日向原告申請續約，但未經原告同意，且系爭租約第2條已明定租期屆滿時，租賃關係即行消滅，原告不另通知，另被告先前與經濟部所締結之租賃契約亦明定於租賃期限屆滿仍為使用，即屬無權占用，不得主張民法第451條之適用及其他異議，原告並於103年4月22日回覆被告不同意續租之回函，詎被告仍無權占用系爭土地，並在其上搭建門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○號鐵皮屋、鐵棚架及水泥地等地上物使用（下稱系爭地上物），占用面積916.08平方公尺，被告因而受有相當於租金之利益，致原告受有不能使用系爭土地之損害，則按被告占用之面積依當期土地申報地價5％計算，被告除應給付原告自101年1月1日起至104年6月30日止相當於租金之不當得利新臺幣（下同）1,848,522元外，尚應給付自104年7月1日起至返還系爭土地之日止，按年依前述占用面積及當年度申報地價年息5％計算之金額予原告。為此，爰依民法第767條及第179條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭地上物拆除後，將系爭土地騰空返還予原告。㈡被告應給付原告1,848,522元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自104年7月1日起至交還土地予原告止，按年依前述占用面積及當年度申報地價年息5％計算之金額。㈢原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：被告於系爭租約租期屆至前即100年9月2日已向原告之前身南區辦事處申請續約，南區辦事處已受理，足認南區辦事處已有與被告重新續訂租約之意。又被告於租期屆滿後仍繼續使用系爭土地，南區辦事處及原告明知此事亦不為反對之意思表示，期間長達兩年，原告更曾於102年6月通知被告表示租金應依102年1月1日重新公告地價調整，顯然原告已有默示承諾之意思表示，兩造間就系爭土地已成立不定期租賃契約，是被告占有系爭土地乃屬有正當權源。又原告若不欲與被告續訂租約，卻未立即訴請被告拆屋還地，直至103年4月22日始發函通知被告不續約，顯然違反信賴保護原則，嚴重侵害被告財產權。被告既有合法租賃系爭土地之權利，當可合法使用系爭土地，更無妨害原告之所有權，則原告請求被告拆屋還地，即無理由，被告亦無不當得利等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
乙、得心證之理由
一、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固定有明文，然民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院 55年台上第276號判例參照）。原告主張系爭土地為中華民國所有，先前之經管單位為經濟部，南區分處自91年3月29日接管系爭國有土地，又南區分處於101年2月1日改制為國有財產署南區分署即原告一情，為兩造所不爭執，並有原告提出之土地登記謄本，南區分處91年4月3日經總字第00000000000號函及所附經濟部經管國有資產移交財政部國有財產局接管點交紀錄、經濟部91年4月2日經總字第00000000000號函為憑（見本院卷第10、104-106頁）；又原告主張被告自89年間開始使用系爭土地，於其上搭建系爭地上物，使用面積為916.08平方公尺，並於89年間先與經濟部簽訂租約，租期至95年2月13日，嗣因南區分處接管系爭土地，南區分處乃於前開租約到期後另與被告簽定系爭租約，租期自95年2月14至100年12月31日止一節，除提出系爭租約、被告與經濟部所訂租賃契約外（本院卷第15-16頁、第47-48頁），並經本院會同地政機關現場勘驗無訛，有勘驗筆錄、照片及複丈測量成果圖在卷可稽（見本院卷第84-94頁），且為被告所不爭執，堪信為真。被告雖辯稱有使用系爭土地之正當權源云云，然為原告所否認。經查：
（一）系爭租約第2條約定：「本租約為定期租賃契約，其期間自民國95年2月14日至民國100年12月31日止，租期屆滿時，租賃關係即行消滅，出租機關不另通知。承租人如有意續租，應於租期屆滿前二年內，申請換約續租，其有欠租者，應先繳清；逾期未換約者，即為無意續租。」且依系爭租約第6條特約事項㈠約定：「本租約未盡事宜，悉依承租人與經濟部89.2.14公證之89.1.26經(八九)二辦字第00000000號租賃契約書辦理」，而依被告與經濟部所締結之租賃契約第2條第3項約定：「乙方（被告）於租賃期限屆滿仍為使用，即屬無權占用，應按原租金額繳納使用補償金，不得主張民法第451條之適用及其他異議。」足證兩造已於系爭租約中明定於期滿後需另訂租約，並排斥民法第451條之適用，揆諸前開說明，此約定已生阻止續約之效力，故被告以原告於系爭租約到期後對被告繼續使用系爭土地未即表示反對之意思，視為兩造間已成立不定期租賃契約云云，難認有理。
（二）被告於100年9月2日雖曾向原告申請續租，有續租換約申請書為證（本院卷第108頁），然觀諸該申請書承諾事項第一點已載明：「上開不動產之申租，僅具有要約效力，絕不據此認定受理機關已為承諾之表示。」是被告辯稱南區辦事處已受理續租之申請，足認南區辦事處已有與被告重新續訂租約之意云云，與事實並不相符。又被告雖於102年6月間接獲原告通知表示租金應依102年1月1日重新公告地價調整，有該通知函可佐（本院卷第61頁），然觀諸該通知函內僅說明國有基地租金調整之方式，並未載明就系爭土地有與被告續租之意思，且經被告詢問原告人員，原告也未有要求被告繳交租金之意思，此情業據證人即被告之妻陳玉梅到庭證述明確（本院卷第74頁背面、第75頁），自難因上開通知即認原告有默示承諾續租之意思表示。另系爭租約既已明定租約期滿後，租賃關係即行消滅，則原告是否要求被告拆屋還地，乃其權利行使之自由，被告以原告於103年4月22日始通知被告拆屋還地，有違誠信原則云云，亦不足採。
二、次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年台上字第2680號判例意旨參照）。如前所述，被告占用系爭土地既無正當權源，從而，原告本於管理機關地位，依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告將如附圖所示斜線部分之地上物拆除，將系爭土地返還予原告，即屬正當有據，應予准許，
三、末按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例可資參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額10％為限，並為租用基地建築房屋所準用；所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價；惟公有土地應以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，土地法第97條第1項、第105條、第148條，土地法施行法第25條及平均地權條例施行細則第21條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申總地價年息10％最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例參照），是法律上就房屋或土地租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高總額。查系爭土地面臨高雄市○○區○○路，附近交通便利、商業繁盛，對面即為○○高中，被告占用系爭土地權必經營修車廠及印刷廠經營工廠使用，系爭土地於101年1月起至104年6月止，每平方公尺申報地價詳如附表所示等情，有勘驗筆錄、現場照片、土地建物查詢資料、土地勘清查表、國有土地使用補償金計算說明表附卷可稽（本院卷第9至12頁、第84至94頁），且為兩造所不爭執。本院爰綜合以上系爭土地之交通條件、出入便利性及占有使用情形，認系爭土地之租金以按申報地價年息5％計算為適當。是以被告自101年1月1日起至104年6月30日止，無權占用系爭土地，依其使用面積，按申報地價年息5％計算之結果，所獲租金利益共計1,848,522元（計算式詳如附表所示），故原告依民法第179條規定，請求被告給付1,848,522元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年11月6日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自104年7月1日起至返還系爭土地之日止，按年給付如附表所示占用面積及當年度申報地價年息5％計算之金額，係有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、中段之所有物返還暨排除侵害請求權及同法第179 條前段之不當得利請求權，請求判令被告如主文第1項至第2項所示部分，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核符合法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 11 日
民事第一庭法 官 管安露以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 11 日
書記官 陳蓉柔附表：
┌───────┬─────┬──────┬──────┬───┬──────┬──────┐│ 占用期間 │ 月數 │ 申報地價 │ 占用面積 │年息率│月使用補償金│ 應繳金額 ││ │ │（元 / 平方 │（平方公尺）│ │ （新臺幣） │（新臺幣） ││ │ │公尺） │ │ │ │ │├───────┼─────┼──────┼──────┼───┼──────┼──────┤│101 年 1 月 1 │12 個月 │9,580 元 │916.08 │ 5％ │36,566 │438,792元 ││日起至101 年 │ │ │ │ │ │ ││12 月31 日 │ │ │ │ │ │ │├───────┼─────┼──────┼──────┤ ├──────┼──────┤│102 年 1 月 1 │30 個月 │12,311元 │916.08 │ │46,991 │1,409,730元 ││日起至104 年 │ │ │ │ │ │ ││6 月 30 日 │ │ │ │ │ │ │├───────┼─────┴──────┴──────┴───┴──────┼──────┤│合 計 │ │1,848,522 元││ │ │ │├───────┴──────────────────────────────┴──────┤│備註：月使用補償金＝申報地價×占用面積×年息率÷12（月）（小數點以下無條件捨去） │└─────────────────────────────────────────────┘