臺灣高雄地方法院民事判決 104年度重訴字第54號原 告 張滄永訴訟代理人 尤挹華律師被 告 邱瑞明訴訟代理人 吳漢成律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國104 年5 月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國103 年6 月4 日就坐落高雄市○○區○○段1005、1027、1027-1、1027-28 、1027-40 、1027-4
5 、1027-63 、1027-65 、1027-76 、1027-81 、0000-000、0000-000、0000-000、0000-000、1030、1039-2、1067-1地號共17筆土地（以下合稱系爭土地），簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定價金新台幣（下同）80,131,950元。依如附表一所示系爭買賣契約第2 條及第9 條，兩造於辦理所有權移轉登記完畢前必須給付所有價金，原告已依約將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告指定之訴外人麥○創、羅○遠、吳○強、白○錦、周○宙、邱吳○華、王○品及楊○宇等8 人共有，惟被告僅如附表二所示付款73,426,742元，尚餘6,705,208 元未給付。為此爰依系爭買賣契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告6,705,208 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依如附表一所示系爭買賣契約第9 條，原告就系爭土地負有辦理登記與點交不動產兩項義務，非僅有辦理移轉登記過戶一項。系爭0000、0000-0、0000地號土地因違反農地農用規定，違法出租予訴外人陳○峰經營砂石場，迄今無法順利點交。又上開3 筆土地之土壤已因經營砂石場用以堆置砂石而下挖數十公分，被告如要作為農用植墾，勢必另外購置約4 、500 萬元之裸土前來填平。且陳○峰主張系爭0000-00 、0000-000、0000-000、0000-00 、0000-000、0000-000地號等6 筆農地，係其信託登記於原告名下，原告就系爭6 筆土地並非真正所有權人。是以，原告無法順利點交系爭土地，被告得主張民法第264 條第1 項同時履行抗辯、第227 條之2 第1 項情事變更原則、第351 條權利瑕疵擔保或第355 條物之瑕疵擔保等規定，而拒絕給付尾款。此外，兩造曾於103 年5 月30日簽立土地委託銷售合約書，委託期間自103 年5 月30日至103 年6 月29日，由原告委託被告代售系爭土地，並約定給予被告總價1%作為報酬。系爭土地之成交買賣價金為80,131,950元，被告得向原告請求801,319元之報酬，被告主張於此範圍內抵銷。再者，原告無法將系爭土地全部交予被告供作農用，尚使第三人得對被告主張買賣不破租賃，自屬違反債之本旨之給付，被告得據以主張債務不履行之損害賠償及違約金，並以此為抵銷抗辯，因此原告不得再向被告請求給付餘款等語置辯。並聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下（見本院卷第154頁背面、第209頁）：㈠兩造於103 年6 月4 日就系爭土地簽訂系爭買賣契約，總價
為80,131,950元，被告已給付73,426,742元，尚有如附表二所示餘款6,705,208 元未給付。
㈡原告已依約將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告指定之麥
○創、羅○遠、吳○強、白○錦、周○宙、邱吳○華、王○品及楊○宇等8 人共有。
四、本件爭點：㈠被告得否主張民法第264 條第1 項同時履行抗辯而拒絕付清
尾款？㈡被告得否主張民法第227 條之2 第1 項情事變更原則而拒絕
付清尾款？㈢被告得否主張民法第351 條權利瑕疵擔保或第355 條物之瑕
疵擔保而拒絕付清尾款？㈣被告之抵銷抗辯是否有理由？
五、經查：㈠被告得主張民法第264 條第1 項同時履行抗辯而拒絕付清尾款：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153 條定有明文。次按解釋契約，應探求當事人立約之真意，以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察（最高法院85年度台上字第517 號判決意旨參照）。如有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決要旨參照）。次按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348 條定有明文；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限；他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264條定有明文。
⒉查依如附表一所示系爭買賣契約第2 條之約定，可見原告負
有所有權移轉登記、移交土地之義務，且被告負有給付價金之義務，第9 條並將移交土地及給付價金並列，前段敘明被告須將餘額付清、原告才移交，中段敘明未能移交則屬違約，後段敘明移交之日如被告未能付清價款，原告得暫停移交等語（見本院卷第5 至8 頁），且依第4 條之約定，原告向被告承諾系爭土地無任何糾紛，參以被告陳稱其買受系爭土地係為作經營休閒農場使用等語（見本院卷第212 頁），是倘原告現實上根本無法移交系爭土地或尚與他人有所有權糾紛，當非被告於締約時所能預見，被告辯稱移交系爭土地與餘額付清具有同時履行關係等語（見本院卷第210 頁），堪以採信，原告主張被告有先付清全部價金義務云云（見本院卷第210 頁），委無可採。次查，證人陳○峰結稱：伊向原告承租土地經營砂石場，一年租金約150 萬元，每年6 月初左右付款，原告出賣系爭土地前未告知伊，後來新地主也就是被告來找伊，伊才知道系爭土地已經出賣，被告當時問伊向原告承租系爭土地至何時，伊說與原告以口頭約定承租至
105 年5 月30日，並向被告表示砂石場內生財機具設備還有很多，請其讓伊經營至租約屆滿日，被告沒有答應，原告亦無協助伊與被告談論處理事宜，可說置之不理，伊現已將生財機具設備清除、遷移差不多一半，伊有向被告表示能否讓伊使用到年底，但被告一直沒有回應，被告也沒有向伊收租金，又原告出賣之系爭土地當中，0000-00 、0000-000、0000-000、0000-00 、0000-000、0000-000地號共6 筆土地其實係伊以478 萬元買來的，因為伊向原告承租土地時，隔壁鄰地所有人對伊經營砂石場製造噪音表示不滿，所以要求伊買下，伊就買下，之所以登記在原告名下，是因為伊想說之後可以拿來抵租金，但土地所有權狀在伊手上，伊不知道原告將該等土地一併出賣予被告，被告來找伊問說土地承租到何時，伊也有表示土地當中伊有出資478 萬元，如果要算租金的話，應該要從中扣除，伊有將土地所有權狀交予新地主辦理移轉登記，畢竟不管是新地主或是舊地主，土地都是別人的，對伊在那裡經營砂石場其實並無差別，被告後來說若土地有買賣成功，願意給伊478 萬元，被告有先匯200 萬元給伊等語（見本院卷第204 至209 頁），而其與兩造毫無嫌隙，衡情尚無甘冒偽證罪責而捏詞偏頗一方之動機，又兩造於簽訂系爭買賣契約前所簽訂之土地委託銷售合約書第2 條亦記載系爭土地產權清楚、與他人無糾葛等語，有103 年5月30日土地委託銷售合約書1 紙可考（見本院卷第163 頁），足見原告出賣系爭土地時，不僅未告知其中6 筆土地係由陳○峰出資、所有權狀由陳○峰持有，亦未處理陳○峰搬遷事宜，致系爭土地根本無法順利移交予被告，被告亦無從知悉原告與陳○峰間就上開6 筆土地之權利義務關係。是以，被告辯稱其於買賣契約成立後始知此情，為免權利義務關係複雜，才同意478 萬元從價金扣除等語（見本院卷第211 、
237 頁），堪可採信；原告主張兩造已協議價金折讓478 萬元，被告須自行請陳○峰搬遷云云（見本院卷第236 至237頁），乃欲免除移交土地之義務，委無可採。再者，被告如附表二所示於103 年8 月間既已給付73,426,742元，佔總價金達91.6% （小數點第二位以下四捨五入），卻迄今現實上無法使用系爭土地，甚至陳○峰要求被告讓其使用至104 年年底等語（見本院卷第205 頁），可見其無法於104 年5 月間搬遷完畢，自難認被告拒絕付清尾款有何違背誠實及信用方法之情形。
㈡從而，依兩造間簽訂之系爭買賣契約第9 條之約定，原告移
交系爭土地與被告付清尾款具有同時履行抗辯關係，被告主張民法第264 條第1 項同時履行抗辯而拒絕付清尾款，洵屬有據，原告既無法移交系爭土地，自不得請求被告給付尾款，堪以認定。
六、綜上所述，被告得主張民法第264 條第1 項同時履行抗辯而拒絕付清尾款，原告請求被告給付價金尾款6,705,208 元暨法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，其餘爭點暨兩造相關之攻擊防禦方法，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 20 日
民事第七庭 法 官 李俊霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 5 月 20 日
書記官 葉正昭附表一（兩造間買賣契約第2 條、第4 條、第9 條，見本院卷第5至8頁）：
┌──────────────────────────┐│第二條：買賣總價款議定為新台幣捌仟零壹拾參萬壹仟玖佰││ 伍拾元正（每分新台幣壹佰參拾伍萬元正）。 ││ 1.民國一○三年六月四日付新台幣壹仟萬元整匯入合││ 作金庫銀行光華分行甲方帳戶。 ││ 2.代償塗銷。 ││ 3.餘額過戶完成一次付清尾款。並同時繳交土地權狀││ 。 ││ 4.款項甲方同意經由銀行轉帳匯款。 ││ 5.規費、印花稅由乙方負擔、代書費甲、乙方各半。│├──────────────────────────┤│第四條：甲方聲明對本件買賣標的物均無上手（或原契）來││ 歷不明或有其他糾紛等情事。如本件不動產於本買││ 賣契約成立後有發生來歷不明或是產權、債務上等││ 糾紛時甲方應無條件放棄一切先訴抗辯權（包括軍││ 人優待條例），並負刑事、民事全部責任及賠償，││ 不得異議。 │├──────────────────────────┤│第九條：買賣標的物限於登記完成餘額付清辦理移交。如屆││ 期甲方未能依約履行辦理移交，則視為違約。但於││ 點交不動產時日如乙方未能依約付清價款時，甲方││ 得暫時中止停交不動產手續，待價款付清時再點交││ 不動產不得異議。 │└──────────────────────────┘附表二（被告已給付之價金明細，出處見本院卷第196 至199 頁）：
┌────┬──────────┬──────┬──────┐│ 日期 │ 摘要 │ 金額 │ 餘額 ││ │ │（新台幣） │（新台幣） │├────┼──────────┼──────┼──────┤│ │ 土地出售總金額 │ │ 80,131,950 │├────┼──────────┼──────┼──────┤│103.6/4 │入合庫張總 │ 10,000,000 │ │├────┼──────────┼──────┼──────┤│103.7/14│入合庫和生 │ 10,000,000 │ │├────┼──────────┼──────┼──────┤│103.8/5 │入合庫和生 │ 7,000,000 │ │├────┼──────────┼──────┼──────┤│103.8/11│入合庫曜鴻 │ 9,601,676 │ │├────┼──────────┼──────┼──────┤│ │入合庫張總 │ 23,045,066 │ │├────┼──────────┼──────┼──────┤│ │入合庫和生 │ 9,000,000 │ │├────┼──────────┼──────┼──────┤│ │陳○峰出資購買其中6 │ 4,780,000 │ ││ │筆土地部分 │ │ │├────┼──────────┼──────┼──────┤│ │合計 │ 73,426,742 │ 6,705,208 │└────┴──────────┴──────┴──────┘