臺灣高雄地方法院民事判決 105年度簡上字第142號上 訴 人 潘清吉訴訟代理人 郭峻豪律師
江采綸律師石繼志律師潘永銘被 上訴人 蘇志成律師（即鐘稻遺產管理人）
鐘培翰鐘悅綾鐘浩元鐘耀門鐘耀庭鐘姵涵鐘智柔鐘培豪鐘培源鐘厚喨鐘梓瑄鐘𡦓煌共 同 謝國允律師訴訟代理人
參 加 人 潘富雄
潘富松共 同 周村來律師訴訟代理人 周元培律師
洪郁婷律師
參 加 人 許進源訴訟代理人 楊昌禧律師複代理人 陳信維律師訴訟代理人 梁育誠律師
黃如流律師黃培鈞律師上列當事人間確認租賃權存在事件，上訴人對於民國105 年2 月25日本院104 年度簡更㈡字第2 號簡易程序第一審判決提起上訴，經本院於民國106 年3 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：訴外人潘文治（即上訴人之父）、潘文生（即參加人潘富雄、潘富松之父，潘文治之胞兄）於民國38年間共同向訴外人即地主鐘穆如承租高雄市○○區○○段000 地號，權利範圍全部之土地（重測前為○○○段○○○小段00
0 號土地，下稱系爭土地）供耕作使用，惟因潘文治不識字，遂推由潘文生代表與地主簽立耕地三七五租約（下稱系爭租約），潘文治則在系爭土地上如附圖所示A 之土地（下稱
A 地）從事耕作，並遵期向地主繳交地租。嗣潘文治於90年
4 月28日死亡，由上訴人因繼承而取得潘文治與地主即鐘穆如之女兒鐘稻間，就A 地所成立耕地三七五租約之租賃關係，並持續在A 地上耕作及繳租，由訴外人鐘麗祥代鐘稻收取租金。俟潘文生於00年0 月間死亡後，其子即參加人潘富松、潘富雄因繼承系爭租約，並於92年1 月1 日逕與鐘稻續訂系爭租約，彼等雖疏未通知上訴人參與訂約，惟不影響上訴人與鐘稻及其繼承人間有耕地三七五租約存在之事實。又鐘稻於99年9 月16日死亡後，將系爭土地如附表所示權利範圍遺贈予附表編號1 至12之被上訴人，由訴外人鐘治世為遺囑執行人，上訴人亦按時繳納100 年度及101 年度之A 地租金予鐘治世。詎被告於102 年8 月12日逕將系爭土地售予參加人許進源，未依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第15條第1 項、土地法第107 條及民法第460 條之1 規定，以書面通知上訴人是否行使優先承買權，隨即於102 年8 月27日將系爭土地所有權移轉登記予許進源，致上訴人對A 地之耕地租賃權存否陷於不明，上訴人之租賃權地位即有受侵害之危險，且該危險得以確認判決除去，而有即受確認判決之法律上利益，為此爰依民事訴訟法第247 條規定，提起本件訴訟等語。並於原審聲明：請求確認兩造間就A 地有耕地三七五租約之租賃關係存在。
二、被上訴人則以：依系爭租約記載，該租約存在於訂約人即鐘稻與潘文生之間，鐘稻主觀上並無與潘文治成立系爭租約之意思合致，佐以系爭租約在38年間記載實際耕作人為一男一女，可見潘文治並非實際耕作人。上訴人固提出繳租收據以證租賃之事實，惟由收據所載內容亦不足以證明潘文治有與鐘稻成立耕地三七五租約之合意。再者，被上訴人於上訴人起訴前，已將系爭土地所有權移轉登記為許進源所有，是依減租條例第25條規定，縱系爭租約有效存在，影響所及亦僅上訴人與許進源之間，上訴人請求確認兩造間就A 地有租賃關係存在，顯無理由。又上訴人起訴後，已經知悉許進源向被上訴人買受系爭土地之價格，卻迄今未以書面向被上訴人表示願意依同一價格行使優先承買權之意思，依減租條例第15條第1 項規定，應視為上訴人已放棄行使優先承買權，上訴人猶主張為確保日後得對被上訴人及參加人行使優先承買權，而有提出本件確認訴訟之必要云云，顯然欠缺權利保護必要，其起訴為不合法等語置辯。
三、參加人分別陳述如下：㈠潘富雄、潘富松：潘文生初向鐘穆如承租系爭土地時，潘文
治係向他人租地耕作，嗣因遭終止租約，遂另謀他途營生，相隔若干年後，潘文治始向潘文生轉租部分系爭土地（即A地）從事農耕。而潘文生向鐘穆如承租系爭土地後，在其上種植水稻，嗣以稻田田梗為界，將田梗一側之土地（即A 地）轉租予潘文治耕作，雙方約定租金按潘文生承租系爭土地之租額，依潘文治實際耕作面積佔系爭土地之比例計算。故潘文治與鐘稻間並無耕地三七五租約之租賃關係存在，潘富雄、潘富松因繼承潘文生之承租人地位，於租期屆滿時，與鐘稻續訂系爭租約，並無代表上訴人與鐘稻簽約之意思，鐘稻亦無與上訴人簽訂系爭租約之意思，潘文治、上訴人與鐘稻間自無可能成立耕地三七五租約之關係存在。
㈡許進源：鐘稻於99年9 月16日死亡以前，僅以潘文生及其繼
承人潘富松、潘富雄為締約對象，簽立系爭租約，其與上訴人之間並無租賃關係存在。至於上訴人所提出，其上有鐘治世簽名之「三七五農地租約金收據」，因鐘治世並非遺產管理人，且鐘稻遺囑內並無與系爭土地租賃相關之待執行事項，自無從僅憑該單一收據遽以推認上訴人之主張為真。再者，系爭土地上遺有興建房舍之水泥地面痕跡，於原審勘驗前，現場亦遭棄置大量垃圾，可見上訴人有不自任耕作情形，縱認上訴人與被上訴人間有系爭租約存在，亦因上訴人不自任耕作而自始無效。
四、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就A 地有耕地三七五租約之租賃關係存在。被上訴人及參加人均聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠系爭土地地號原為○○區○○○00號，因52年間農地重劃變
更為○○○段○○○小段000 地號，嗣於76年間辦理重測後變更為○○段000 地號。
㈡系爭土地原為鐘穆如所有，鐘稻於農地重劃前因繼承取得所有權。
㈢潘文生與鐘穆如就系爭土地自38年1 月1 日起訂有系爭租約
，並經登記為適用減租條例之租約，迄74年間由鐘稻與潘文生以書面變更系爭租約內容，雙方約定租期自74年1 月1 日起至79年12月31日止，並自80年1 月1 日起至85年12月31日止、86年1 月1 日起至91年12月31日止陸續續約。俟91年間潘文生死亡後，則由鐘稻與潘富雄、潘富松訂立書面租約，雙方約定租期92年1 月1 日起至97年12月31日止，並自98年
1 月1 日起至103 年12月31日止辦理續約。㈣潘文治於90年4 月28日死亡，其繼承人為訴外人潘清德、潘
清雨、薛潘金蘭及上訴人（下稱潘清德等4 人），潘清德等
4 人已簽立「耕地租賃權拋棄繼承協議書」在案。㈤鐘稻於99年9 月16日死亡，其於92年4 月10日立有公證遺囑
，並指定鐘治世為遺囑執行人，嗣由鐘治世聲請本院以100年度司財管字第179 號民事裁定選任蘇志成律師擔任遺產管理人，於101 年2 月22日辦畢登記。鐘治世則於102 年6 月13日登記為遺囑執行人。
㈥如附表所示編號1 至12之被上訴人，於102 年6 月13日因遺
贈登記而取得系爭土地如列「權利範圍欄」所載之土地所有權。
㈦潘富雄、潘富松於102 年8 月23日出具耕作權放棄書，表明
放棄系爭土地耕作權之意願，並與鐘稻之遺產管理人蘇志成、鐘稻之遺囑執行人鐘治世、受遺贈人鐘培翰、鐘悅綾、鐘浩元、鐘耀門、鐘耀庭、鐘姵涵、鐘𡦓煌、鐘智柔、鐘培豪、鐘培源、鐘厚喨、鐘梓瑄（以下合稱鐘培翰等12人），共同向高雄市三民區公所申請辦理終止系爭租約（租期98年1月1 日起至103 年12月31日止）登記。
㈧許進源於102 年8 月27日因買賣為原因，而登記為系爭土地所有權人。
㈨上訴人所提出如本院103 年度雄簡字第10號卷（下稱雄簡卷
）第9 至29頁、第30至31頁、第38至39頁所示租金收據，形式上均為真正。
六、本件爭點：㈠本件有無即受確認判決之法律上利益存在？上訴人迄今未行
使優先承買權，是否即無確認實益？㈡潘文治生前與鐘稻間就A 地有無耕地三七五租約之租賃關係
存在？㈢承上，如潘文治與鐘稻間有A 地之租賃關係存在，上訴人是
否因繼承而單獨取得A 地承租權？該承租權會否因被上訴人將系爭土地售予許進源而消失？㈣上訴人有無未「自任耕作」，致A 地租約自始無效之情事？
被上訴人於104 年12月17日執上開事由向上訴人為終止A 地租約之通知，是否生合法終止效力？
七、本院之判斷：㈠本件有無即受確認判決之法律上利益存在？上訴人迄今未行
使優先承買權，是否即無確認實益？⒈按民事訴訟法第247 條第1 項所謂即受確認判決之法律上
利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年上字第1031號判例意旨參照）。次按確認之訴，非補充給付之訴，又與給付之訴目的有異，權利保護之方法彼此亦不同，且確認之訴，有加強債務人任意履行之可能性，苟提起該訴，於當事人有利，亦不能認為無受確認判決之法律上利益，即應許其提起，至其是否本得提起直接履行，或損害賠償之訴，則毋庸過問（最高法院101 年度台上字第1967號判決要旨參照）。再按耕地出賣時，承租人有優先承買之權，出租人應將買賣條件以書面通知承租人，如違反是項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，為減租條例第15條第1 、3 項所明定。所謂不得對抗承租人，係指出租人（即出賣人）與承買人不得主張基於買賣而使承租人之優先承買權為之消滅之意。故承租人如未接獲出賣條件之書面通知，仍非不得請求確認其就耕地有優先承買權之存在（最高法院47年台上第151 號判例要旨參照）。
⒉上訴人主張其就A 地有耕地租賃關係存在，如本件訴訟獲
勝訴判決，即可據此主張優先承買權，或有權取得被上訴人出售系爭土地應付之補償金，故有即受確認判決之法律上利益等語。被上訴人及參加人則否認之，參加人許進源輔助被上訴人辯稱：上訴人迄今未行使優先承買權，應視為放棄優先承買權，故無確認耕地三七五租約實益云云。參諸前引法文要旨，確認之訴之目的、權利保護方法均與給付或形成之訴不同，乃單純從觀念上為權利判定以解決紛爭，任何人只要對於某一法律關係之成立與否有所爭執，均得請求以判決確定之。而上訴人主張對A 地有耕地三七五租約之租賃關係存在，惟被上訴人、參加人否認之，使上訴人對A 地有無耕地三七五租約之租賃關係存在，陷於真偽不明，自不得謂上訴人在私法上之地位無受侵害之危險，且該危險非不能以確認判決除去，上訴人提起本件訴訟於法並無不合。再者，被上訴人出售系爭土地予許進源，並未通知上訴人，為兩造所不爭執，上開通知無從事後補正，故若本院審理認兩造間就A 地有耕地三七五租約之租賃關係存在，上訴人即得主張有優先承買權，被上訴人與許進源間之買賣即屬無效，不受被上訴人、許進源事後有無補正通知所影響，故本件有確認實益，附此敘明。㈡潘文治生前與鐘稻間就A 地有無耕地三七五租約之租賃關係
存在？⒈按減租條例第6 條第1 項規定「本條例施行後耕地租約應
一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」等語，旨在保護佃農及謀舉證上之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，有最高法院51年台上字第2629號判例可資參照。是以當事人間究有無耕地租約關係存在，應視其有無成立租約之意思合致，有無租金之約定為斷，而不以書面登記為成立或生效要件。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27
7 條前段定有明文。上訴人主張潘文治與鐘稻間就A 地有耕地租約存在，伊因繼承潘文治而成為A 地之承租人，被上訴人因受鐘稻遺贈而繼受取得鐘稻之出租人地位，兩造因而成立耕地租賃關係云云，被上訴人否認之，依前引規定及說明，自應由上訴人就潘文治與鐘稻間就A 地有成立三七五租約之租賃關係之要件事實，負舉證證明之責。
⒉經查：
⑴上訴人固主張係由潘文生代表潘文治與地主訂約，再將
系爭土地中之A 地分交潘文治耕作，潘文治因而取得A地承租人之地位，上訴人非向潘文生轉租A 地，並引用最高法院52年台上字第1014號判例要旨為其論據。惟由上開判例要旨稱：「凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所定租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第16條所定轉租無效之適用」等語，可知該判例係在處理戶長於分家前出名承租土地交由未分家之兄弟耕作，嗣因分家而分耕，不涉轉租之問題。但查，潘文治於35年10月1 日即設立新戶，設籍高雄市○○區○○○巷0 號，有戶籍謄本為憑（見原審卷二第35頁），可見潘文生於00年間與鐘穆如簽訂系爭租約時，與潘文治並非同戶，自非潘文治之戶長，更無可能以戶長資格代表潘文治與鐘穆如簽立租約，遑論潘文治、潘文生有何承租系爭土地後再分家之舉。前引判例要旨所憑事實既與本件基礎事實不同，無從引為推認潘文治與地主間存在租賃關係之論據，合先敘明。
⑵上訴人主張其與系爭土地地主間已有成立耕地三七五租
約之合意，另提出租金繳納收據為憑（見雄簡卷第9 至31頁、第38至39頁）。惟觀諸各該收據內容或記載「鐘稻對潘文治蓬萊5 包」、或記載「鐘稻對潘文治蓬萊4包」、或記載「69年期租谷413 公斤、潘文治先生」、或「潘文生、潘文治，民國79年一期租谷共965 公斤」，或「三七五農地租約金收據、2006年8 月6 日、穀價60公斤1030元、潘文治部分413 公斤」等語（見雄簡卷第9 頁、第10頁、第18頁、第24頁、第31頁），均僅能推認潘文治曾向鐘稻或其繼受人提出收據所載穀物之事實，然而提出穀物之原因多端，潘文治究係以承租人之地位，或係潘文生履行輔助人之地位，或係本於潘文治與鐘稻間其他債之原因而為給付？猶屬不明。上訴人雖以提出之收據中有由潘文生、潘文治共同列名提交租穀予地主為由，主張地主最遲在79年間即有潘文生、潘文治為共同承租人之認識云云（見雄簡卷第24頁、第26頁），惟潘文生、潘文治縱均具名於收據上，僅能證明其有共同向地主提出穀物之單純事實，無從進而推認地主係以與潘文治、潘文生成立租約之意思受領上開穀物，遑論地主鐘稻自80年起迄91年止，均僅以潘文生為承租人處理換約，而未將潘文治併列為承租人。此外，各該租金繳納收據上所載收取人分別為「陳天護」、「鐘麗祥」或「鐘治世」（以下合稱陳天護等3 人），均非由鐘稻或其繼受人親收，則陳天護等3 人代系爭土地地主收取承租人繳納之穀物時，究有無潘文治為系爭土地承租人之一之認識，即屬有疑，自無從僅憑前開租金繳納收據，遽為有利於上訴人之判斷。
⑶又上訴人主張伊因繼承取得潘文治從系爭租約衍生而來
之權利義務，雖未經登記，但已獲潘富雄承認，並願按上訴人承租範圍，即1.8 分土地給予上訴人補償金云云，固提出承諾契約書為憑（見雄簡卷第33頁）。惟被上訴人、參加人均否認該承諾契約書之真正，上訴人亦坦承該承諾契約書上「潘富雄」簽名欄內之簽名，係上訴人所簽署，非潘富雄親簽，該承諾契約書內容係上訴人事前片面撰具，且該內容因潘富松為反對意見而拒簽等語（見本院卷第229 頁及其背面），可見其上所載內容仍有爭議。上訴人復未提出其他積極證據以證潘富雄承認上訴人為共同承租人（按：參加人潘富雄、潘富松僅承認潘文生將A 地轉租潘文治），退而言之，縱承諾契約書關於「潘富雄願告知上訴人系爭土地補償事宜，並按其承租比例給付」等記載為真，基於債之相對性原則，亦僅在潘富雄及上訴人之0生拘束力，而不及於被上訴人，自無從由上開約定內容逕為有利於上訴人之判斷，尚難認上訴人已盡其舉證責任。
⑷再者，上訴人主張上訴人接續潘文治自38年起持續在A
地上耕作迄今，以證上訴人有耕作A 地之租賃外觀存在等語，並提出土地上現況照片為憑（見原審卷二第31至32頁）。惟觀諸照片內容顯呈現圍牆內側種有果樹之局部影像，尚無從推認照片顯示之地上位置係在A 地範圍內，遑論推認A 地全部均有耕作之事實，更無從據此回溯自38年系爭租約成立時起，潘文治、上訴人即有占用
A 地持續耕作之事實。佐以參加人許進源陳稱：系爭土地上遺有興建房舍痕跡，並經棄置大量垃圾，曾經高雄市三民區公所於99年10月26日會勘，而不予核發農業使用證明等情，有高雄市三民區公所函文1 份及照片6 張為憑（見原審卷一第54頁、第57至58頁），益徵系爭土地於99年間確有未耕作情事，上訴人主張其持續占有系爭土地中之A 地耕種，與前開事實已有未合，為不足採。況據參加人潘富雄、潘富松陳稱：潘文生係在承租系爭土地後，將其中A 地轉租潘文治耕作乙情，縱上訴人或潘文治有在A 地耕作之外觀，亦不能排除轉租之可能性，尚無從逕以在A 地耕作之事實，遽謂兩造就A 地有耕地三七五租約之租賃關係存在。
⒊從而，上訴人主張潘文治與鐘稻就A 地有三七五租約之租賃關係存在，因乏證據證明，難予採信。
㈢上訴人既不能證明潘文治生前與鐘稻就A 地有耕地三七五租
約之租賃關係存在，上訴人即無可能因繼承而取得A 地承租人地位，自無再就爭點㈢至㈤為審認之必要，附此敘明。
八、綜上所述，上訴人請求確認兩造間就A 地有耕地三七五租約之租賃關係存在，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項及第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 13 日
民事第二庭 審判長法官 賴文珊
法 官 黃宣輔法 官 楊佩蓉正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 14 日
書 記 官 黃翔彬附表：
┌──┬───────┬─────────┐│編號│所有權人 │權利範圍 │├──┼───────┼─────────┤│1 │鐘培翰 │1/12 │├──┼───────┼─────────┤│2 │鐘悅綾 │1/24 │├──┼───────┼─────────┤│3 │鐘浩元 │1/12 │├──┼───────┼─────────┤│4 │鐘耀門 │1/12 │├──┼───────┼─────────┤│5 │鐘耀庭 │1/12 │├──┼───────┼─────────┤│6 │鐘姵涵 │1/6 │├──┼───────┼─────────┤│7 │鐘𡦓煌 │1/12 │├──┼───────┼─────────┤│8 │鐘智柔 │1/12 │├──┼───────┼─────────┤│9 │鐘培豪 │1/24 │├──┼───────┼─────────┤│10 │鐘培源 │1/24 │├──┼───────┼─────────┤│11 │鐘厚喨 │1/12 │├──┼───────┼─────────┤│12 │鐘梓瑄 │1/24 │├──┼───────┼─────────┤│13 │鐘稻之遺產管理│1/12 ││ │人蘇志成律師 │ │└──┴───────┴─────────┘