臺灣高雄地方法院民事判決 105年度簡上字第39號上 訴 人 田增智訴訟代理人 黃秀薇被 上訴人 傅遜祥上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國104 年12月31日本院104 年度雄簡字第1182號簡易程序第一審判決提起上訴，本院於105 年5 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第二項關於命上訴人給付超過自民國一Ｏ四年五月五日起至遷讓返還原判決第一項房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣壹萬肆仟元之部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由上訴人負擔四分之三，其餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國97年10月21日將所有門牌號碼高雄市○○區○○街○○號13樓之1 房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自97年11月5 日起至99年11月4 日止，每月租金新臺幣（下同）15,000元，且系爭房屋每月管理費2,218 元應由上訴人自行負擔。嗣於99年11月4 日租期屆滿後，兩造即未再簽訂書面租賃契約，上訴人仍繼續居住於系爭房屋，兩造間視為以不定期限繼續租賃契約。詎上訴人自承租之初即97年11月5 日起，每月即僅支付租金14,000元，亦未按約繳付每月之管理費2,218 元，迄至104 年5 月4 日止，累計短少給付之租金已達78,000元（計算式：1,000 元×78個月＝78,000元），管理費則積欠173,004 元未清償（計算式：
2,218 元×78個月＝173,004 元），且由被上訴人代為墊付。嗣被上訴人因上訴人違反系爭租約之約定及基於收回自住之需求，遂分別於104 年2 月9 日、同年4 月9 日送達存證信函向上訴人表明終止租約之意思表示，上訴人應遷讓返還系爭房屋，並應給付所積欠之租金78,000元、管理費173,00
4 元；惟租約終止後，上訴人仍占用系爭房屋而受有相當於租金之不當得利，上訴人應自104 年5 月5 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付17,218元，為此爰依兩造間之租賃契約、民法第179 條、土地法第100 條之規定提起本訴等情，並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人251,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢上訴人應自104 年5 月5 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人17,218元。
二、上訴人則以：系爭租約雖記載租金每月15,000元及管理費由伊自行負擔，然伊於98年3 月間有向被上訴人之代理人即其胞弟傅敬瑞表示要求調降租金為每月14,000元，並內含管理費2,218 元，經被上訴人同意後，除有伊因支出系爭房屋修繕費用，而自租金扣除之情形外，伊均按月繳納租金14,000元，被上訴人對此未曾有任何意見，伊無積欠租金之情事。今因被上訴人欲片面調漲租金，遭伊拒絕，始以欲收回自住、伊積欠租金為由終止租約等語資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果，認定上訴人尚積欠租金44,000元、管理費170,786 元，並經被上訴人合法終止系爭租約，上訴人自系爭租約終止後，即屬無權占用系爭房屋，應遷讓返還予被上訴人，並受有相當於租金之不當得利致被上訴人受有損害，而認被上訴人之訴為一部有理由，一部無理由，判決上訴人應遷讓返還系爭房屋，並給付被上訴人214,786 元，及自104年5 月22日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自104 年5 月5 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付17,218元之不當得利，駁回其餘請求（被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服），並依職權宣告得假執行。上訴人就敗訴部分不服提起上訴，除援引原審之主張及陳述外，並補陳：倘應由伊自行負擔管理費，被上訴人亦可拒絕繳納，則伊即無法使用進出系爭房屋之磁卡；且伊承租系爭房屋迄今6 年餘，均未曾因積欠租金或管理費而與被上訴人發生紛爭，被上訴人亦未向伊催討，並於99年11月4 日租期屆滿後仍願意繼續出租系爭房屋予伊，顯見伊無積欠租金、管理費等語，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄之部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人委由傅敬瑞與上訴人於97年10月21日就系爭房屋簽
立系爭租約，並約定租賃期間自97年11月5 日至99年11月4日止，上訴人於上開租期屆滿後，仍繼續居住於系爭房屋。㈡系爭租約第3 條記載，租金每月15,000元（未含稅），每次
應繳1 個月份，並於每期5 日以前繳納。押租保證金為30,000元。第8 條第2 項約定承租人在承租期間所生之水電瓦斯、電話費、管理費及營業必須繳納之稅捐均由乙方（即承租人）自行負擔，並應依各該費用應繳納期間內完納，與甲方無涉。
㈢上訴人97年11月5 日繳納租金60,000元後，除98年3 月6 日
繳納當月份租金13,000元、98年4 月7 日繳納2 個月份租金27,600元、104 年1 月4 日繳納當月份租金10,800元外，自98年6 月至104 年3 月31日（104 年4 月份租金）止，均繳納租金14,000元，並已繳納104 年5 月到9 月份租金，各14,000 元。
㈣兩造同意系爭租約於104 年5 月4 日終止。倘法院認定上訴
人應給付短少支付的租金及管理費，計算至104 年5 月4 日止，扣除被告已交付押租金30,000元，短少之金額為214,78
6 元。另上訴人同意自104 年5 月5 日起至返還系爭房屋之日止，給付相當於租金之不當得利。
五、本件爭點：㈠兩造約定系爭租約之租金為何？被上訴人得否請求上訴人給
付短少給付之租金、管理費？㈡被上訴人得請求上訴人自104 年5 月5 日起按月給付相當於
租金之不當得利金額為何？
六、法院得心證之理由：㈠兩造約定系爭租約之租金為何？被上訴人得否請求上訴人給
付短少給付之租金、管理費？⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；民法第153 條第1 項定有明文。所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號、29年上字第762 號判例意旨參照）。⒉被上訴人主張：兩造間約定每月租金為15,000元、未含管理
費云云，固援引證人即被上訴人胞弟傅敬瑞於原審之證詞，並提出系爭租約為證。惟查，證人傅敬瑞於原審雖證稱：系爭租約係約定租金15,000元，不包含管理費，伊有以電話與被上訴人聯繫確認金額，其他租賃事宜係由仲介林振吉與上訴人接洽。上訴人僅繳納14,000元，從未繳納過管理費，伊有向上訴人催討過租金，但不記得是何時，係到103 年12月才寄存證信函給上訴人（見原審卷第95頁至第96頁）等語；然證人即系爭租約仲介林振吉於原審證稱：被上訴人有找過伊，但不是為了租金乙事。印象中伊有參與協調系爭房屋爭執二次，一次係兩造就系爭房屋和室地板有爭執，一次係伊協調上訴人讓被上訴人看房屋有無被破壞，並沒有聽過被上訴人抱怨上訴人有積欠租金，且兩造如有問題，應該連續約的機會都沒有等語（見原審卷第100 至101 頁）可知，林振吉身為系爭租約之仲介，並曾參與協調兩造間關於系爭房屋之租賃及其他相關事宜，倘上訴人確有積欠租金、管理費之情事，被上訴人或傅敬瑞理應委由林振吉出面協調，然林振吉卻謂從未聽聞上訴人有積欠租金之情形，參以傅敬瑞與被上訴人為兄弟關係，其為有利於被上訴人之證述，乃人之常情，自不能僅以傅敬瑞之證述，遽為不利於上訴人之認定，則傅敬瑞所為證述是否可採，即有可議。其次，系爭租約第
3 條雖記載租金每月15,000元及管理費由上訴人自行負擔，然上訴人除於97年11月5 日繳納租金60,000元、98年3 月6日繳納當月份租金13,000元、98年4 月7 日繳納2 個月份租金27,600元、104 年1 月4 日繳納當月份租金10,800元外，自98年6 月至104 年3 月31日止，按月繳納租金14,000元乙節，為兩造所不爭執，並有被上訴人提出銀行存摺影本（見原審卷第17頁至第38頁）在卷可稽，顯見上訴人承租系爭房屋將近7 年期間，其所繳納租金之金額均與系爭租約上開記載不符，則兩造約定租金金額究竟為何，實難僅憑系爭租約之記載遽認兩造約定租金即為每月15,000元、未含管理費，而為被上訴人有利之認定。
⒊再者，證人即系爭房屋社區管理員洪清吉於本院證稱：系爭
房屋之社區管理費係由各住戶持繳款單至便利商店繳納，房屋如有出租情形，房東會先告知管理員是否由房客繳納，如果房東未告知，即係由房東自行繳納；如由房客繳納管理費，管理員會將繳費單交給房客，超過3 個月未繳納管理費，社區會發存證信函給房東，也會協助房東處理。上訴人居住期間，系爭房屋均有繳納管理費，並無欠繳情形等語（見本院卷第88至89頁）可知，系爭房屋坐落之社區如有出租情形，管理員將視管理費應由出租人或承租人繳納而交付繳款單；而佐以證人傅敬瑞於原審證稱：上訴人沒有繳納過管理費，都係伊或伊太太去繳納，因伊工作地點離系爭房屋較近，伊看到通知單就會拿去繳，並告知被上訴人伊有繳納管理費，再從伊負擔父親生活費的部分扣除等語（見原審卷第96頁）相互以觀，系爭房屋管理費繳費單既均係由傅敬瑞前往系爭房屋拿取、繳納，再與被上訴人對帳扣抵費用，倘如被上訴人所言，系爭房屋之管理費應由上訴人繳納，依慣例即應由管理員將繳費單交予上訴人繳納；且實際居住於系爭房屋者為上訴人，縱系爭房屋未按期繳納管理費，亦係由上訴人自行面對該社區所為相關規範措施，被上訴人何需大費周章每月委由傅敬瑞前往系爭房屋拿取繳費單？此顯與常情有違，足認系爭房屋管理費應係由被上訴人負擔。又被上訴人為具有相當社會經驗之成年人，且上訴人按月繳納之租金均係匯入其帳戶，其對於上訴人僅繳納14,000元乙事知之甚詳，倘上訴人確有積欠租金情事，衡情，被上訴人大可依據系爭租約直接請求，何以遲至6 年後始提起本件訴訟？參以系爭租約租期於99年11月4 日屆滿後，上訴人仍繼續居住、使用系爭房屋，並按月繳納租金14,000元乙節，為兩造所不爭執，若上訴人未經被上訴人同意而自行調降租金，被上訴人本可於上訴人未依約繳納租金之初或於99年11月4 日租期屆滿後，即不再同意續租，然被上訴人竟於租期屆滿後仍同意上訴人繼續承租、使用系爭房屋長達4 年，並任由上訴人按月繳交租金14,000元，且自行繳納管理費，顯見被上訴人非僅係單純之沈默而已，並由被上訴人上開同意續租、自行繳納管理費及6 年餘未曾催討租金等舉動綜合觀之，其已有默示同意系爭房屋租金為每月14,000元、並包含管理費之意思表示。是上訴人主張兩造間於98年3 月間已合意將租金調降為每月14,000元、並包含管理費，伊無積欠租金等語堪以採信。從而被上訴人請求上訴人給付積欠之租金、管理費，合計214,786元，即屬無據。
㈡被上訴人得請求上訴人自104 年5 月5 日起按月給付相當於
租金之不當得利金額為何？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占用他人之土地、房屋，依一般社會通念，足認為占有人可獲得相當於租金之利益，致所有權人受有無法使用該土地、房屋之損害，則依上開規定，占有人自應將所獲得相當於租金之利益返還所有權人。經查，兩造間就系爭房屋租金約定為每月14,000元、並包含管理費乙節已如前述，且系爭租約已於104 年5 月4日終止等情，為兩造所不爭執，揆諸前揭規定，上訴人自屬無權占用系爭房屋，且上訴人無權占用系爭房屋期間，即受有相當於系爭房屋租金之利益，致被上訴人受有同額之損害，是被上訴人請求上訴人自104 年5 月5 日起至返還系爭房屋之日止，按月應給付相當於租金之不當得利14,000元，自屬有據，逾此範圍之部分即屬無據。
七、綜上所述，被上訴人依兩造租賃契約，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，並自104 年5 月5 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人14,000元，均有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應給付之部分為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。至於上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第463 條、第449 條第1 項、第
450 條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 20 日
民事第三庭審判長法 官 黃宏欽
法 官 洪韻婷法 官 張嘉芳以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 5 月 20 日
書記官 陳瓊芳