臺灣高雄地方法院民事判決 105年度簡上字第64號上 訴 人 劉𧯴萍訴訟代理人 孫志鴻律師被上訴人 林景煌上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104 年12月30日本院高雄簡易庭第一審判決（103 年度雄簡字第2619號）提起上訴，經本院於105 年4 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國103 年4 月30日簽訂租賃契約（下稱系爭契約），約定由伊向被上訴人承租門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號之1 之透天店面（下稱系爭建物），租期自103 年6 月1 日起至104 年5 月31日止，每月租金為新台幣（下同）22,000元，押租金為44,000元。然於同年8 月7日，因西南氣流影響，均為大雨之天氣，至同年月8 日凌晨
3 時許，系爭建物4 樓開始淹水，水流沿階梯流下，經伊查看後發現系爭建物2 樓之美容室、1 樓店面均已淹水，嗣聯絡被上訴人與業者一同會勘後，確定淹水原因為系爭建物4樓之造景植物根莖堵塞排水管，導致排水不良而流入室內，系爭建物因而連續淹水3 日，伊因此受有價值110,000 元之裝潢、價值29,790元之地毯、其他家具受損及無法營業等損害，兩造已於103 年9 月13日合意終止系爭契約，被上訴人應返還押租金44,000元，且伊受有精神損害60,000元，合計243,790 元，伊自得請求被上訴人賠償損害。為此，爰依系爭契約及侵權行為之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被上訴人應給付上訴人243,790 元。對於被上訴人之反訴則以：伊承租系爭建物之目的係用以營業，既被上訴人並未將系爭建物修繕完畢，致系爭建物積水而無法供伊使用，伊自無給付租金之必要等語，資為抗辯。答辯聲明：反訴駁回。
二、被上訴人則以：伊於103 年8 月8 日經上訴人告知凌晨系爭建物淹水時，兩造與房仲人員即至系爭建物會勘，確認淹水係由4 樓流下，4 樓之庭園造景內排水溝已積滿水且有淤泥，另3 樓有淹水，2 樓樓梯雖周圍亦有積水，然上訴人自承係因其安裝冷氣時未做好防水措施所致。而伊於103 年4 月間即將系爭建物出租予上訴人，顯見上訴人並未善盡承租人應有之保管義務。又上訴人所稱系爭建物室內裝潢及物品受有損害，係因系爭建物4 樓排水不良所致，然上訴人並未提出證據證明，且經伊請業者查看後，系爭建物淹水之原因，為上訴人未清理系爭建物4 樓排水溝，未盡其保管義務。再者，上訴人所提出之銷貨單、估價單，是否係因淹水而受有損害及受損程度為何，其並未舉證等語，資為抗辯，並聲明：上訴人之訴駁回。並於原審對上訴人提起反訴，主張：上訴人尚未給付自103 年9 月起至104 年12月止之租金，共計88,000元，伊已另案起訴請求（業經本院104 年度雄小字第
654 號判決，認定上訴人有積欠103 年9 月起至同年12月止租金之情事，經扣除上開押租金後，上訴人應給付租金44,000元及法定遲延利息，嗣經上訴人提起上訴，經本院105 年度小上字第26號駁回其上訴確定），故伊先後於103 年10月
6 日、11月20日以存證信函催告上訴人清償上開租金欠款，然上訴人均置之不理，伊乃於104 年3 月30日以書狀向上訴人為終止系爭契約之意思表示，系爭契約應已終止，上訴人尚應給付104 年1 月至同年3 月之租金共66,000元。然上訴人於系爭契約終止後，遲至104 年7 月15日始返還系爭建物，伊自得請求上訴人返還自104 年4 月1 日起至同年7 月15日止相當於租金之不當得利77,000元，合計143,000 元。為此，爰依系爭契約及不當得利之法律關係，提起反訴。並聲明：上訴人應給付被上訴人143,000 元，及自104 年12月11日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
三、原審經審理結果，對於上訴人之本訴請求判決全部敗訴，並准被上訴人反訴之全部請求，上訴人聲明不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人243,790 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息
5 ％計算之利息。㈢被上訴人在第一審之反訴駁回。被上訴人則於本院聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠上訴人向被上訴人承租系爭建物，兩造於103 年4 月30日簽
訂系爭契約，租賃期間自103 年6 月1 日起至104 年5 月31日止。
㈡上訴人向被上訴人承租時，系爭建物4 樓設有庭園造景，並設有排水溝以供排水之用。
㈢103 年8 月8 日時，系爭建物之1 樓至4 樓均有淹水情形，
淹水原因為系爭建物4 樓之排水溝堵塞，致積水流入系爭建物內部。
㈣上訴人並未繳納103 年9 月至同年12月止之租金，被上訴人
因而於103 年10月6 日寄發存證信函，向上訴人催繳103 年
9 月、10月之租金；嗣於同年11月20日再次寄發存證信函，向上訴人催繳103 年9 月至11月之租金。被上訴人於104 年
3 月30日原審審理中當庭向上訴人為終止契約之意思表示。㈤上訴人於104 年7 月16日返還系爭建物予被上訴人。
五、本件之爭點：㈠系爭建物4 樓排水管堵塞因而淹水，是否係因被上訴人就系
爭建物未盡保持合於約定使用收益之義務所致？㈡上訴人請求被上訴人賠償243,790 元之損害，有無理由？㈢被上訴人請求上訴人給付租金或相當於租金之不當得利，有
無理由？
六、系爭建物4 樓排水管堵塞因而淹水，是否係因被上訴人就系爭建物未盡合於約定使用收益之保持義務所致？㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文；民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（參照最高法院17年上字第917 號判例）。次按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，民法第423 條定有明文；租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態（參照最高法院77年度台上字第2369號裁判意旨）。是以，出租人依前揭規定，固就租賃物有保持義務，然此一保持義務，非指出租人須隨時或持續至租賃物處確認其狀態，蓋租賃物經出租後，租賃物即置於承租人之實力支配下，亦即租賃物之風險控管已非出租人所能掌控，倘要求出租人掌控租賃物風險之能力仍與出租前相當，將使出租人為避免事故發生時遭認定未盡注意義務之指摘，而須頻繁至租賃物確認租賃物之狀態，此對出租人實屬苛求，風險分配顯非公允，且將致承租人無從正常使用系爭建物，殊非民法第423 條出租人保持義務規範之本旨。故審酌對租賃物之風險掌控可能性，承租人當為最接近租賃物而能最初或提早發現租賃物風險發生之人，又考以民法第423 條之目的，即要求出租人負有適時還原租賃物正常使用狀態之義務，則為使出租人履行其保持義務，承租人亦應負擔適時使出租人知悉租賃物狀況之相當協力義務，以使出租人履行其保持義務，確保租賃物之圓滿使用收益。倘若承租人如未適時告知出租人租賃物之情形，致出租人無從提早排除風險，或縱使適時履行其保持義務，但因不可歸責於出租人而無法除去租賃物之妨礙，尚非可逕將租賃物無從使用之風險，一概認定應由出租人負擔。
㈡查，系爭建物於103 年8 月8 日時，因其4 樓排水溝堵塞，
導致積水流入系爭建物內，致系爭建物1 至4 樓均有淹水之情形，為兩造所不爭執。上訴人主張係因系爭建物4 樓造景植物之根莖生長至排水管，且於清理排水管時，整條排水溝都是污泥，導致排水不良而流入室內，可見自103 年5 月至
8 月間，被上訴人均未清理系爭建物4 樓之排水管，而未盡善良管理人之注意義務；被上訴人則辯以伊已於103 年4 月間將系爭建物出租予上訴人，伊於系爭建物淹水前往會勘時，發現系爭4 樓建物之排水溝積滿水，且有淤泥、落葉枯枝在內，又依當天至現場勘查的師傅表示，系爭建物淹水原因係因水溝未清理，若上訴人於水溝淹滿前告知，伊即可立即處理，而不至於使系爭建物淹水，可知系爭建物淹水係因上訴人疏於清理系爭建物4 樓之排水管，而未盡善良管理人注意義務所致等語。是兩造就保持系爭建物4 樓排水溝順暢之注意義務，應由何人負擔，既有爭執，揆諸前揭說明，自應由上訴人就被上訴人未就系爭建物盡保持義務之事實負舉證之責負舉證之責。
㈢次查，系爭建物係屬透天建物，上訴人承租系爭建物之全棟
，且上訴人於承租系爭建物時，即知系爭建物4 樓設有庭園造景等情，業經上訴人自承在卷（見本院卷第32頁），而於
103 年6 月、7 月份，分別已有235 公釐、309 公釐之雨量，相較同年3 月、4 月份雨量僅67公釐、27公釐，顯然雨勢有加強之情況，此有103 年高雄氣象站逐日雨量資料存卷可參（見原審卷第103 頁）。是上訴人承租系爭建物之範圍既係全棟而包含頂樓4 樓，且知悉系爭建物4 樓設有庭園造景，則上訴人理應隨時巡視系爭建物全棟現況，並於103 年6月、7 月適逢較大雨勢時，對系爭建物4 樓之庭園造景，因雨水之沖刷，地面之泥土或植物之根莖、落葉等物，將隨水流一併進入排水溝而導致堵塞，應有預見可能性。基此，上訴人如有慮及排水溝可能因堵塞而排水不良，則於103 年6月至7 月間，在巡視4 樓現況後，當有充足之時間通知被上訴人前來處理，竟未為之，依前揭說明，被上訴人自無從知悉系爭建物可能因排水溝堵塞而將有淹水之可能，故尚難以系爭建物因淹水受有損害，逕認被上訴人未盡保持義務而有可歸責之事由。又上訴人於103 年8 月8 日發現系爭建物淹水時，被上訴人經上訴人告知後，兩造即偕同業者至系爭建物處理淹水事宜，但業者表示當天無法處理，事後被上訴人於104 年8 月14日另行僱人在系爭建物4 樓鑽洞以協助排水等節，有收據存卷為證，並經上訴人陳述在卷（見原審卷第
4 、104 、142 頁），被上訴人於受上訴人通知後，已立即偕同業者至系爭建物協助處理排水，但因業者表示以當日之情況無法處理，被上訴人方遲至14日僱人於系爭建物4 樓鑽洞排水，足見被上訴人對淹水之善後事宜，未為任何拖延或放任損害擴大，尚難認被上訴人未盡保持租賃物合於約定使用收益之義務，故被上訴人於103 年8 月8 日當日無法立即排水以回復系爭建物可使用之狀態，亦非可歸責於被上訴人。
㈣上訴人雖主張被上訴人交付系爭建物予伊使用收益時，系爭
建物僅設置一般排水設施，致生淹水事件，故被上訴人並未交付合於約定使用收益即不會因而淹水之租賃物予伊云云，然上訴人並未說明一般排水設施之定義為何，亦未舉證證明系爭建物頂樓造景不得設置一般排水設施之相關依據，自難憑採。上訴人又主張系爭建物頂樓之排水設施設置於4 樓，衡情，排水管線應逾3 樓之高度即約12公尺長，參以證人洪振富證述當日天色昏暗，其伸手摸時發現裡面有東西塞住，看不清楚係何物，其通水管後仍不通，故直接打洞等語，可知該12公尺長之排水管線已阻塞，顯非一次大雨即可造成，該排水管道於103 年6 月1 日被上訴人交付時，即有淤泥阻塞致影響排水之現象云云，然上訴人係自103 年6 月開始承租系爭建物，然103 年6 月、7 月降雨量亦非甚微，已如前述，倘係因植物根部伸入排水管堵塞而導致淹水，於103 年
6 、7 月之颱風雨季時，應早已發生淹水之情形，不致於至
103 年8 月始發生，至證人洪振富上開證述（見本院卷第40、41頁），充其量僅足以證明於103 年8 月8 日系爭建物頂樓排水管內因有異物而導致阻塞，尚難憑此認定先前上訴人承租系爭建物之初即有排水管線阻塞之情形，因而遽論被上訴人未交付合於約定使用收益之系爭建物予上訴人。故上訴人上開主張，洵非可採。
七、上訴人請求被上訴人賠償243,790 元之損害，有無理由？按侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言（最高法院49年台上字第2323號判例參照）。
承前所述，系爭建物4 樓排水管堵塞因而淹水，難認係因被上訴人未盡合約約定使用收益之保持義務而有可歸責之事由，是被上訴人對上訴人即不構成侵權行為，則上訴人請求被上訴人賠償其因系爭建物淹水所受裝潢、地毯、展示櫃、桌
子、椅子等損害及精神上損害，俱屬無據。至上訴人請求被上訴人返還押租金44,000元部分，業經被上訴人另案請求上訴人給付103 年9 月起至104 年12月止之租金訴訟中予以扣除，經本院104 年度雄小字第654 號判准被上訴人之全部請求，並經本院105 年度小上字第26號駁回上訴人之上訴確定，業經本院調閱卷宗查閱屬實，是此部分押租金，既經上開判決判准被上訴人得依法抵充上開期間欠繳之租金，則上訴人於本件請求被上訴人返還押租金，洵屬無據。
八、被上訴人請求上訴人給付租金或相當於租金之不當得利，有無理由？㈠104年1月起至同年3月之租金66,000元部分：
1.依兩造所簽訂之系爭契約第3 條約定：租金為每月22,000元，每月1 日前繳納，每次應繳納1 個月份等語。按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，民法第440 條第2 項亦有明文。查，上訴人自103 年9 月起至104 年3 月份止，均未再繳納系爭建物之租金，為上訴人自承在卷（見原審卷第111 頁），經被上訴人於103 年10月6 日寄發存證信函，向上訴人催繳103 年9 月、10月之租金，嗣於同年11月20日再次寄發存證信函，向上訴人催繳103 年9 月至11月之租金，被上訴人於104 年3 月30日當庭以書狀向上訴人表示終止契約之意思表示等情，為兩造所不爭執。是被上訴人於104 年3 月30日向上訴人為終止契約意思表示時，上訴人遲付租金之數額已逾2 個月之數額，則被上訴人依法終止契約，洵屬有據。從而，被上訴人請求上訴人給付104 年1 月至同年3 月之租金共66,000元（計算式：22,000元×3 ＝66,000元），自應准許。
2.上訴人雖辯稱兩造已於103 年9 月13日合意終止系爭契約云云，然為被上訴人所否認。查證人即上訴人所找仲介林亞蓁於另案中證稱：上訴人說房子漏水通知伊，伊有到現場看過，也聯絡被上訴人的仲介，上訴人說不想租了，伊趕快聯絡被上訴人仲介跟她說這個情形，並與兩造於103 年9 月13日星期六下午約在復興路租屋處見面，被上訴人說上訴人好幾個月沒繳租金，上訴人說不租了，伊等有說付租金履約是一件事，漏水的事情是另外一件事，請上訴人先履約，後面再協商他們的事情，那天上訴人本來說好要終止合約，要伊擬一份雙方終止合約的契約，伊回公司擬好合約回到現場時，上訴人當場說她不想付租金，因為被上訴人沒有賠償，不要簽終止合約，後來就一直沒有結果。在現場協商時兩造同意終止租約，但前提是上訴人必需將未繳的租金全部付清，如未付清未繳的租金，合約是持續的。被上訴人說要照合約給付租金，之後要終止是可以，漏水的事情是另一件事，上訴人一直不同意，被告口頭終止，但被上訴人不認同，因為上訴人沒有繳租金。所以雙方沒有達成共識終止租約的時間等語在卷（見該案卷第88至91頁），足認兩造於103 年9 月13日協商時，原係約定由上訴人先清償租金，被上訴人始同意終止合意租約，然上訴人事後反悔不願給付租金，即與兩造約定不符，自難認兩造已達成於103 年9 月13日終止系爭租約意思表示之合致，上訴人上開所辯，自無可採。
3.上訴人又抗辯被上訴人並未將系爭建物修理好，導致系爭建物積水而無法供伊使用，伊自無給付租金之必要云云。按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務；當事人之一方因可歸責於他方之事由，致不能給付者，得請求對待給付；承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力，民法第225 條第1 項、第267 條前段及第432 條第1 項分別規定明確。查，系爭建物為上訴人所承租使用，且就系爭建物4 樓為庭園造景，而於下雨時，庭園造景處之泥土或植物應會隨同水流進入排水溝，而有堵塞導致淹水之可能，應為上訴人所得預見，業已說明如前，則上訴人應可預見如排水溝堵塞將導致淹水之情形，然其未慮及此，而未及時通知被上訴人前來處理系爭建物4 樓排水溝之淤泥，以致發生淹水之情事，上訴人自難諉其未盡保管義務之過失責任。據此，系爭建物淹水係因上訴人未盡保管之責所致，上訴人自有過失，被上訴人並無可歸責之事由，依上開規定，上訴人仍應為對待給付即有給付租金之義務，應堪認定。
4.上訴人另辯以：依系爭契約第7 條第4 項約定，伊可支付被上訴人一個月之違約金後，即可任意終止系爭契約。兩造已於103 年9 月13日合意終止系爭契約，縱被上訴人於當時有不同之意思表示，亦無礙伊表明終止系爭契約之意旨，故系爭契約已於上開期日終止，被上訴人請求伊給付欠繳之租金，即失其據云云。依系爭契約第7 條第4 項約定：「本契約期間內，乙方（即上訴人）他遷或不租時，應於一個月前通知甲方，並將不動產交還及賠償甲方一個月之租金作為違約金。」等語，是依上開約定，上訴人於系爭契約存續期間內，不欲續租系爭建物時，應於一個月前通知被上訴人，並將系爭建物返還被上訴人，及給付1 個月租金作為違約金。本件上訴人係於104 年7 月16日返還系爭建物予被上訴人，足認上訴人並未於其所謂兩造合意終止契約之時返還系爭建物予被上訴人，更遑論上訴人亦未提前於1 個月前通知被上訴人，及給付1 個月租金之違約金，自無該條約定之適用，上訴人上開所辯，自無足採。
㈡相當於租金之不當得利77,000元部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條規定明確。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例）。上訴人固辯稱其已於103 年9 月搬離系爭建物，並無無權占用系爭建物之情事云云，惟查，證人林亞蓁於本院證稱：伊不知上訴人何時搬走，伊經過系爭建物時，鐵門都關著，伊問屋主，屋主說不知道，也說他們沒有鑰匙等語（見本院卷第41頁背面、第42頁），是以，縱認上訴人已於103 年9 月搬離系爭建物乙情係屬實，然其並未交還鑰匙予被上訴人，則系爭建物仍在上訴人實力支配下而屬繼續占有狀態，況上訴人係於104 年7 月15日始將系爭建物返還被上訴人，業經上訴人於原審同意列為不爭執事項（見原審卷第143 頁），故上訴人上開所辯，亦非可採。查，系爭契約經被上訴人於104 年3 月30日合法終止，上訴人自
104 年4 月1 日起仍繼續占有系爭建物，直至104 年7 月15日時始將系爭建物返還被上訴人，依上開說明，於上開期間內，上訴人即屬無權占用系爭建物，從而，被上訴人請求上訴人給付無權占用系爭建物3.5 個月相當於租金之不當利得共77,000元（計算式：22,000元×3.5 ＝77,000元），應予准許。
九、綜上所述，上訴人依系爭契約及侵權行為之法律關係，請求被上訴人給付243,790 元，為無理由，應予駁回。被上訴人依系爭契約及不當得利法律關係，請求上訴人給付143,000元（租金66,000元、不當得利77,000元），及自104 年12月11日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第
1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
民事第二庭審判長法 官 劉定安
法 官 陳宛榆法 官 何悅芳上開正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
書記官 邱家銘