臺灣高雄地方法院民事判決 105年度小上字第34號上 訴 人 林育城訴訟代理人 林永華被 上訴人 高鳳資產有限公司法定代理人 謝至真上列當事人間請求返還斡旋金事件，上訴人對於民國105 年1 月29日本院104 年度雄小字第1297號小額訴訟程序第一審判決提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。
事實及理由
一、按對於小額程序之第一審判決提起上訴，非以其違背法令為理由，不得為之；又上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：(一)原判決所違背之法令及其具體內容；(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。民事訴訟法第
436 條之24第2 項、第436 條之25分別定有明文。又所謂判決違背法令，乃指判決不適用法規或適用不當，而有民事訴訟法第469 條所列第1 款至第5 款事由時，其判決當然為違背法令。民事訴訟法第436 條之32第2 項準用第468 條及第
469 條第1 款至第5 款亦分別定有明文。另小額程序之第二審判決，依上訴意旨足認上訴為無理由者，得不經言詞辯論為之。同法第436 條之29第2 款亦有明文。本件上訴人提起上訴，已指摘原判決違反不動產經紀業管理條例第24條規定及違背論理、經驗法則等情，堪認其提起本件上訴已具備前開合法要件，先予敘明。
二、上訴意旨略以：兩造於民國104 年3 月14日簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭契約），上訴人委託被上訴人居間仲介購買訴外人王姿予所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○ ○號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），並給付斡旋金新臺幣（下同）3 萬元，然被上訴人未告知系爭房屋增建部分有未預留防火巷空間之重大瑕疵（下稱系爭瑕疵），上訴人乃於同月31日解除系爭契約，則被上訴人受有上開斡旋金3 萬元顯屬不當得利。原判決僅憑證人即被上訴人之業務員李御承之證詞，即認被上訴人並未隱瞞系爭瑕疵，然李御承之證詞前後矛盾，且李御承若有隱瞞系爭瑕疵，其自身將有遭受懲戒之可能，難以期待其能客觀陳述，況上訴人是否知悉系爭瑕疵與李御承有無告知係屬二事，尚難僅因上訴人可肉眼判斷系爭瑕疵，即認李御承確實有告知系爭瑕疵，顯然違背證據法則及論理法則。又依據不動產經紀業管理條例第24條、消費者保護法第4條之立法目的可知，被上訴人於簽訂系爭契約前負有告知系爭房屋屋況之義務，使上訴人得以事先掌握正確而完整之資訊，進而決定是否締約，則上訴人於買賣交易過程中應扮演積極角色及擔負重要責任，理應以書面告知上訴人，杜絕舉證責任之紛爭，而本件兩造簽訂系爭契約同時兼具買賣契約預約性質，被上訴人應將不動產現況說明書交由上訴人簽名，始盡其告知義務，原判決未查上情，認事用法違背經驗法則、論理法則，而有判決違背法令等情，爰依法提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人3 萬元，及自104 年4 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
三、經查：㈠按所謂判決違背法令，係指原判決有不適用法規或適用不當
之情形，若僅係取捨證據、認定事實等屬於原審法院職權行使之事項，除有認定違法之情形外，應不生違背法令之問題（最高法院28年上字第1515號判例意旨參照）；而所謂論理法則，係指依立法意旨或法規之社會機能就法律事實所為價值判斷之法則而言；所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言，凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之（最高法院91年度台上字第741 號判決意旨參照）。次按取捨證據、認定事實係屬事實審法院之職權，苟事實審法院為判決時，已斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以判斷事實之真偽，且其判斷與經驗法則及論理法則亦無不符，自難謂為違背法令。
㈡本件上訴人於上訴理由指摘原判決僅因李御承業經具結，即
採信李御承之證詞，而認原判決違背法令云云。惟原審已於判決內說明，李御承對系爭房屋增建之位置，以及攜同上訴人查看系爭房屋之過程及如何對上訴人為說明等節，均能鉅細靡遺敘述，且觀諸系爭房屋照片可知，增建部分明顯大幅占用房屋旁之防火巷，上訴人可一望即知，李御丞自無須隱瞞系爭瑕疵，其證詞堪以採信；又不動產現況說明書之填載內容係由賣方填寫，仲介人員依法令僅應依該不動產現況說明書所載事項據實向買受人說明，縱本件不動產現況說明書上僅勾選「增建」而未勾選「違建」，亦僅係賣方是否有故意不告知系爭瑕疵，與被上訴人有無據實說明違建部分，係屬二事，尚難僅因不動產現況說明書僅記載「增建」，且無上訴人之簽名，即認上訴人已盡舉證之責，進而推論被上訴人有未據實說明系爭瑕疵之情。則原判決綜合兩造辯論及調查證據結果，自行審認事實、證據而為判決，認定系爭契約未具備無效、解除之事由，核其心證之形成並無悖於證據法則及論理法則之情。再者，倘李御承未向上訴人據實說明系爭房屋屋況或系爭瑕疵，則兩造日後簽訂買賣契約後，賣方勢必得負瑕疵擔保責任，被上訴人、李御承亦有連帶負損害賠償責任之虞，李御承實無可能於仲介當時刻意隱瞞系爭瑕疵，而招致其自身將來受上訴人或賣方求償，實難僅因其與被上訴人間有僱傭關係，遽認其證詞虛偽不實或有違反證據法則之情事。準此，上訴人以前揭事由任意指摘原判決之認定顯有違誤云云，即非有據。
㈢至上訴人主張原審未依不動產經紀業管理條例第24條、消費
者保護法第4 條之立法目的，應由被上訴人出具書面告知屋況，有助於釐清被上訴人是否事先善盡告知義務云云。惟依據不動產經紀業管理條例第23條規定「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章」、第24條規定「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分」之法條文義可知，不動產經紀人於接受賣方委託時，僅由賣方於不動產說明書上簽章，且於簽訂買賣契約時，經紀人始需交付不動產說明書予買方，並未明定相對人即買方同時需於不動產說明書上簽章，更未明定經紀人與買方簽訂居間契約時即需交付不動產說明書，是以該法條文義解釋之範圍，無從推論出被上訴人於簽訂系爭契約時，即負有交付不動產說明書之義務。復參以上開條文之立法意旨，係為促使經紀人對不動產說明書內容履行注意義務，並對該說明書記載事項表示負責，以供日後踐行解說及交付義務，確保賣方及經紀人均能如實說明不動產情況，避免日後買賣雙方衍生糾紛，並非為解決買方舉證問題而設。從而不論依文義解釋或論理解釋，均無從推論經紀人應以書面告知買方，始盡其說明義務。況消費者保護法第4 條亦未明定經紀人居間仲介買賣不動產時，負有交付書面予買方簽章之義務。則被上訴人既已言語告知系爭房屋屋況，尚難僅因其未出具書面交予上訴人簽章，遽認其未盡說明義務，或認上訴人已盡舉證責任。是上訴人據此指摘原判決昧於法律規範目的及交易常態，違反論理法則及經驗法則一節，容有誤會，顯不足採。
四、綜上所述，上訴人提起本件上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，依上訴意旨足認其上訴顯無理由，爰不經言詞辯論，逕以判決駁回。
五、末按於小額訴訟之上訴程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436條之19第1項、第436條之32第1項規定甚明。查本件上訴既經駁回，第二審裁判費用1,500元，自應由上訴人負擔，爰併為裁定如主文第二項所示。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之29第2款、第436之32第1項、第2項、第436條之19第1項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
民事第三庭審判長 法 官 黃宏欽
法 官 楊淑儀法 官 張嘉芳以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
書記官 陳瓊芳