臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第1499號原 告 唐陳桂英訴訟代理人 陳魁元律師被 告 莊明章
謝馥伊上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國105年8月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號一樓之房屋遷讓返還予原告。
被告應自民國一０五年一月一日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國104 年11月17日經由本院民事執行處10
3 年度執字第49125 號強制執行事件拍賣程序（下稱系爭執行事件），購得訴外人即執行債務人林美君所有，位於高雄市○○區○○段○○○○○號土地（面積2419平方公尺，權利範圍萬分之64），及其上門牌號碼高雄市○○區○○街○○號之房屋（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地），並於104 年12月30日登記為系爭房屋之所有權人。被告莊明章在系爭執行事件的程序中，具狀陳稱向林美君承租系爭房屋，約定租賃期間為101 年6 月10日至106 年6 月9 日止，每月租金新臺幣（下同）12,000元（下稱系爭租約），以林美君積欠莊明章之債務抵償租金，伊因拍賣取得系爭房地所有權而繼受系爭租約，惟莊明章從未向伊給付租金，故以起訴狀繕本之送達催告其支付105 年1 月1 日起積欠之租金，倘莊明章未於送達後7 日內給付，則系爭租約終止。而被告謝馥伊於伊取得系爭房屋所有權後，亦來函主張系爭房屋內之招牌、辦公室家具、沙發、冷氣機、飲水機等物品為其所有，足見謝馥伊亦為無權占有人。爰依所有物返還請求權、不當得利、租賃之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應自民國105 年1 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告部分：㈠莊明章則以：伊先後於101 年6 月6 日、同年月13日借予林
美君35萬元、60萬元，作為每月租金之扣抵，現租期尚未屆滿，借款亦未完全抵充租金，故原告不得另行請求租金及終止租約等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡謝馥伊則以：伊知悉系爭房地由原告拍定取得後，即於104
年12月1 日遞狀向本院民事執行處陳報、並於105 年3 月2日寄發存證信函通知原告、莊明章等人，主張系爭房屋內之物品屬伊所有，而系爭房地既然拍定後不點交，原告於拍定後應戮力協商解決、僱工協助伊搬遷物品，不得向伊請求給付租金等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於104 年11月17日經由系爭執行事件，投標買受系爭房地，現為系爭房地之所有權人。
㈡莊明章與林美君於101 年6 月10日簽訂系爭租約，租期自10
1 年6 月10日起至106 年6 月9 日止，約定租金每月12,000元，林美君於101 年6 月6 日、同年月13日向莊明章各借得35萬元及60萬元，兩造約定莊明章應給付之租金以上開借款按月抵充。
㈢莊明章現占有使用系爭房屋，系爭房屋內物品為謝馥伊所有，現仍置放於系爭房屋內。
四、本件之爭點：㈠原告終止系爭租約，有無理由？㈡莊明章占有使用系爭房地，是否有合法權源？原告請求莊明
章遷讓返還系爭房屋，及自105 年1 月1 日起按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額若干？㈢謝馥伊占有使用系爭房地，是否有合法權源？原告請求謝馥
伊遷讓返還系爭房屋，及自105 年1 月1 日起按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額若干？
五、本院之判斷：㈠原告終止系爭租約，有無理由？原告得請求之租金金額為何
？
1.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第42
5 條第1 項定有明文。經查，莊明章與林美君於101 年6 月10日就系爭房屋簽訂租賃契約，租期自101 年6 月10日起至
106 年6 月9 日止，而原告於104 年11月17日經由系爭執行事件，投標買受系爭房地，於同年12月9 日取得系爭房地所有權乙節，為兩造所不爭執（見不爭執之事項㈠㈡），並有系爭租約、系爭房地之土地及建物登記謄本等件在卷可稽（見本院卷第5 頁至第6 頁、103 年度司執字第49125 號卷附之最新房屋租賃契約書），足見莊明章與系爭房屋之前所有人林美君締結租賃契約在先，原告取得系爭房屋之所有權在後，揆諸前揭法條，該租賃契約對原告仍繼續存在，而由原告繼受為該租賃契約之出租人，原告本於出租人地位，自有向承租人即莊明章收取租金之權利。
2.按，民法第425 條所謂對受讓人繼續存在之租賃契約，係指同法第421 條第1 項所定意義之契約而言。若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債務按月扣抵租金，則均屬別一契約。此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於受讓人之租金（77年度台上字第1567號判決意旨參照）。莊明章辯以：伊以林美君所積欠之借款，作為每月租金之扣抵，現借款亦未完全抵充租金，故原告不得另行請求租金云云，查，本件原告於104 年12月9日取得系爭房地所有權，因而繼受系爭租約，得向承租人莊明章收取租金等節，業經本院認定如前，縱莊明章與林美君間確實存在消費借貸關係，雙方並約定以借款抵償租金等情係屬實，然該借貸關係與系爭租約係屬二個不同之契約，該借貸關係及以借款抵償租金之約定，乃存在林美君及莊明章之間而與原告無涉，是莊明章不得以其對林美君之債權，按月扣抵應支付予原告之租金，其前揭所辯，尚乏所據。
3.按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第439 條第1 項、第440 條第1 項、第2項分別定有明文。次按，契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示（最高法院86年度台上字第2012號判決意旨參照）。原告主張：
莊明章於伊取得系爭房屋所有權後，並未向伊給付租金等情，亦為莊明章所自承：伊以林美君所積欠之借款，作為每月租金之扣抵，現租期尚未屆滿，借款亦未完全抵充租金，故原告不得終止租約等語，可見莊明章自原告取得系爭房地所有權時起迄今尚未向原告給付租金，而原告之起訴狀繕本係於105 年5 月25日送達莊明章（見本院卷第18頁），是莊明章所積欠之租金總額，已達2 個月之租額，則原告以起訴狀繕本之送達，作為給付租金之催告，並表示如於送達後7 日內不給付積欠之租金即終止契約，揆諸前揭判決意旨，前開催告核屬附有停止條件之終止契約意思表示，莊明章既未依限給付，則停止條件成就，原告終止租賃契約之意思表示發生效力，系爭租約業於105 年6 月2 日終止。據此，莊明章自原告取得所有權即104 年12月9 日起至105 年6 月1 日止，於系爭租約有效期間內，未依約向原告給付租金，已如前述，則原告請求莊明章給付自105 年1 月1 日起至105 年6月1 日止之每月租金12,000元，洵而有據。
㈡被告占有使用系爭房地，有無合法權源？原告得請求相當於
租金之不當利得為何？
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條第1 項定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，亦為同法第767 條前段所明定。經查，莊明章於105 年6 月2 日系爭租約終止後，仍占有使用系爭房地，並未將系爭房地返還原告，而謝馥伊之物品未經原告允許擺放於系爭房地內乙節，有謝馥伊所寄發之存證信函在卷可佐（見本院卷第7 頁），復為兩造所不爭執（見不爭執之事項㈢），此部分之事實堪信為真實。是系爭租約既於105年6 月2 日合法終止，則莊明章自斯時起占有系爭房地即無正當權源，而屬無權占有。又謝馥伊自原告取得系爭房地所有權時起，未經原告允許而占有系爭房地，亦屬無權占有。原告請求被告遷讓返還系爭房地，自屬有理，應予准許。
2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。為民法第179 條前段所明定；又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。另所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。經查，莊明章係以每月12,000元之租金向原告之前手林美君承租使用系爭房屋，為兩造所不爭執（見不爭執之事項㈡），莊明章於105 年6 月2 日系爭租賃契約合法終止後，即屬無權占有系爭房地，謝馥伊自原告取得系爭房地所有權起亦屬無權占有，業經本院認定如前，則莊明章自105 年6 月2 日起、謝馥伊自104 年12月30日起所受之使用利益，揆諸前揭說明，自得以系爭房屋原先之租金額即12,000元為計算之依據。否則，豈非謂非法占有者所應給付之對價，反較合法承租者所應給付者為低，顯非事理之平。故原告請求莊明章自
105 年6 月2 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，謝馥伊自10
5 年1 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月以12,000元計算相當於租金之不當利得，自屬有據。
4.至謝馥伊抗辯：伊只想取回自己置放於系爭房屋內之物品，另需要2 月時間找地方堆放該等物品云云。惟查，謝馥伊於本院審理時自承：系爭房屋為伊與莊明章共同使用，因莊明章自行將鎖換掉，致伊無法進入屋內搬遷等語（見本院卷第68頁背面），可見謝馥伊自莊明章換鎖之後，即無法進入系爭房屋，現只有若干物品置放於系爭房屋中，其本人並非居住於系爭房屋內。而據莊明章於本院105 年8 月1 日言詞辯論期日時表示：伊願放棄系爭房屋內之物品，請謝馥伊自行取走等語（見本院第69頁），足見謝馥伊自105 年8 月1 日起，，即得隨時取回系爭房屋內之物品。本院審酌謝馥伊未居住於系爭房屋，無須另覓住居所，則自105 年8 月1 日莊明章同意其搬走該等物品之日起至同年月15日本件最後言詞辯論期日止，謝馥伊有15日的時間進行物品搬遷，應認已足，無須另給予2 月之搬遷期間，是謝馥伊此部分所辯，難認有據。
六、綜上所述，本件原告主張系爭租約已合法終止，被告占有系爭房屋，無合法權源，應將系爭房屋遷讓返還，並應給付自
105 年1 月1 日起每月12,000元之租金及相當於租金之不當利得，應可採信。從而，原告本於所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，及本於租賃、不當得利之法律關係，請求被告自105 年1 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付12,000元，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，第85條第1項前段。
中 華 民 國 105 年 9 月 8 日
民事第一庭法 官 何悅芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 8 日
書記官 邱家銘