臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第1500號原 告 李欣潔訴訟代理人 李瑞甄
李慶榮律師孫守濂律師涂榮廷律師複 代理人 劉建畿律師被 告 簡珮晴訴訟代理人 林春華律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國108 年6 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰零陸萬柒仟伍佰壹拾貳元，及自民國一○五年六月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾陸萬元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣壹佰零陸萬柒仟伍佰壹拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。次按請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，並無害於他造當事人程序權之保障，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟之謂。查原告起訴原請求被告應給付新臺幣（下同）3,280,000 元，嗣追加請求被告給付3,649,997 元，經核追加請求與原請求均係本於原告向被告購買之坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）及其上同段272 建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○ 號建物（權利範圍全部，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產），是否存在凶宅或漏水等物之瑕疵，而請求就該瑕疵減少價金或請求給付修繕費用之同一原因事實，並於社會生活上具有關連性，且此項追加請求尚不至造成過重之調查負擔或妨礙被告之程序權保障，而能達成統一解決紛爭之效果，避免重複審理，自應准許。被告抗辯原告之追加請求不合法云云，尚無可取。
貳、實體事項
一、原告主張：其於104 年12月8 日以6,950,000 元向被告購買系爭不動產，兩造並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）。詎其於交屋後之105 年4 月間，經訴外人即被告委任管理系爭房屋租賃事務之翁翕齡告知，始知悉訴外人即房客陳柏衛於101 年11月16日在系爭房屋某房間內燒炭自殺。而系爭房屋既因發生上開事件而屬凶宅，就一般社會大眾已生心理層面嫌惡之負面影響，而有減少價值之瑕疵，被告自應負物之瑕疵擔保責任。系爭房屋因上開事件而減損之價值，約為市價之三成，即2,186,670 元，原告得依民法第359 條規定，請求被告減少買賣價金2,186,670 元，並依民法第17
9 條規定，請求被告返還溢領之買賣價金2,186,670 元。再者，其於簽約前看屋時，因系爭房屋內之多數房間正出租予他人，僅能察看未出租之兩間房間及公共空間屋況，且當時被告以壁紙、掛畫掩飾內部牆面有多處壁癌、白華之現象，致其無從發現系爭房屋有上開漏水及壁癌之瑕疵，故其當時僅就所發現之系爭房屋四樓頂樓屋突處之漏水問題，請求被告修繕，並另與被告於系爭買賣契約第15條加註「漏水部分修繕後，賣方（即原告）保固半年」，約定系爭房屋若有漏水情形應由被告負責修繕。而其於105 年3 、4 月間發現系爭房屋一樓天花板、三樓左側房間靠近陽台牆面、二樓左前套房天花板、一樓右側牆面、二樓樓梯間左窗框上方、三樓左側房間牆下方、上方、天花板、二樓右前房間窗戶下方、三樓右側套房窗下牆面裂縫、三樓左後房間牆面等處之漏水嚴重，隨即於105 年4 月透過仲介即訴外人翁淑娟即翁溱佑通知被告修繕上開漏水，但被告均置之不理，爰依民法第35
9 條規定及系爭買賣契約第15條約定，按高雄市土木技師公會之鑑定結果，請求被告給付漏水修繕費用1,481,327 元。
是被告共應給付3,649,997 元【計算式：減少買賣價金2,186,670 元＋漏水修繕費用1,481,327 元＝3,649,997 元】等語。為此，爰依民法第359 條、第179 條規定及系爭買賣契約第15條，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告3,649,997 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係委託其母即訴外人簡廖秀足處理系爭不動產出售事宜，系爭不動產之實際買賣價金為6,800,000 元，並非6,950,000 元，此係因原告欲提高貸款金額，而要求將買賣價金記載為6,950,000 元以利辦理貸款，簡廖秀足始同意於系爭買賣契約中將買賣價金填寫為6,950,000 元，並約定該150000元差額必須在買賣價金交付後，由簡廖秀足代原告支付予翁淑娟作為買方介紹人之仲介費。又系爭房屋出售時，被告對於房客陳柏衛燒炭自殺乙節並不知情。況陳柏衛燒炭後未立即死亡，而係於送醫急救數日後在醫院死亡，故系爭房屋內並無發生凶殺或自殺致死之事，不符凶宅定義，且系爭不動產出售價格與同時期、同地段之房價相較，已低於市價六成，原告並無損害可言，自不得請求減少價金。又原告明知悉該房屋齡為20幾年之中古屋，且屋況老舊，壁癌、天花板水痕、漏水等情形均為肉眼顯而易見，被告未隱瞞房屋屋況，而原告考量後仍同意購買，被告亦因此以低於市價甚多之金額出售，故系爭買賣契約第9 條第4 款亦載明系爭房屋以現況交屋，是原告事後再向被告請求漏水修繕費，實非有理。又原告看屋時僅向被告反應系爭房屋四樓頂樓屋突處有漏水情形，而被告就此部分部分已修繕完畢，故被告依系爭買賣契約第15條約定，僅就四樓頂樓屋突漏水部分負保固責任，不包含原告所稱其餘漏水部分。另高雄市土木技師公會所認之漏水鑑定費用，顯不合理。且系爭房屋係因外牆防水老化因素造成漏水，與內牆無關，故該鑑定報告附件六所附修復費用計算表項次5 「內牆打除原有粉刷層」、項次7 「內牆1 ：2 防水粉刷」、項次「8 「內牆油漆、壁紙修復」、項次9 「內部磁磚修復」，均非造成漏水之因素，而無修繕必要性，被告自無需給付此部分修繕費；另系爭房屋屋齡逾20幾年，前揭修復費用計算表項次1 「外牆磁磚噴透防水劑」、項次4 「鐵皮防水處理」、項次10「儲櫃拆除、修復」、項次11「木地板」、項次12「窗框塞水路重做」、項次13「天花板拆除重做（一般型）」、項次14「天花板拆除重做（裝潢型）」、項次17「平頂滲水剝落之修復」應予計算折舊；另項次17「其他6 ％」、項次18「廢料清理及運費3 ％」、項次19「管理費8 ％」，其內容不明，亦不得請求被告給付修繕費。此外，原告未依民法第356 條規定就所指之漏水瑕疵從速檢查並儘速通知，迄至105 年5 月間始提起本訴，已逾民法第365 條規定之除斥期間，原告即無從再行使解除權或減少價金請求權等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠被告先授權其母簡廖秀足與原告洽商系爭不動產之買賣事宜
，嗣兩造於104 年12月8 日簽立系爭買賣契約，約定由被告出售系爭不動產予原告。原告業已支付價金完畢，被告亦於
105 年1 月9 日、105 年2 月18日分別將系爭房屋與系爭土地移轉登記予原告。
㈡兩造於系爭買賣契約第6 條約定：「乙方已明確告知，買賣
標的主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之事發生，甲方確已知悉，嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍應負法律上之責任，甲方並得解除本約。」；第15條則以手寫方式加註：「漏水部分修繕後，賣方（即被告）保固半年」等字樣。
㈢系爭房屋於79年12月23日建築完成，屋齡約為27至28年。
㈣系爭房屋之房客陳柏衛於101 年11月16日6 時5 分許在系爭
房屋之某房間內燒炭自殺，經送往高雄長庚醫院急救後，仍於同年月21日11時40分許死亡。
㈤依社團法人高雄市不動產估價師公會106 年8 月7 日不動產
估價報告書，系爭房屋於105 年2 月18日未有瑕疵情形不動產價值為9,976,550 元，瑕疵價值減損為3,098,716 元（比例為31.06 ％），瑕疵情形不動產價值為6,877,834 元。
㈥依高雄市土木技師公會106 年3 月31日鑑定報告書，關於系
爭房屋室內有無漏水乙節：「系爭房屋1 至3 樓及4 樓增建部分室內確有漏水」。關於系爭房屋漏水原因及範圍乙節：「經由內管試水並無壓降下，檢查各樓層均無漏水跡象，足證明漏水痕跡、白華、剝落不是壓力管所產生，而是從屋頂之鐵皮屋頂凸緣及外牆有孔於雨天滲入造成，另外牆磁磚及窗台塞水路之防水不良所造成；由平頂掉下之混凝土塊，經送實驗室檢驗，其水溶性氯離子含量為0.502kg/cm3 ，介於
0.3~0.6kg/cm3 間，偏屬高氯離子建物，故遇水會生成氫氧化鈣，而排出白色粉末是謂白華，本建物內牆已全棟皆然。除生白華外，當水分滲入碰到鋼筋，會引起鋼筋之鏽蝕，而產生鋼筋膨脹導致混凝土之剝落，如4 樓後段平頂」。
㈦倘法院審理後認為被告應負給付義務，利息起算日應自105年6 月14日起算。
四、兩造爭執要點㈠系爭買賣契約之買賣價金為若干元？㈡原告主張系爭不動產因房客自殺而有物之瑕疵情事，依民法
第359 條規定減少買賣價金，並依民法第179 條規定請求返還溢付之買賣價金，有無理由？金額為若干？
1.系爭不動產是否因房客自殺而有物之瑕疵情事？
2.原告得請求減少買賣價金並返還溢收之金額為若干？㈢原告得否依民法第354 條、系爭買賣契約第15條約定，請求
被告給付漏水之修繕費用？金額為若干？
1.系爭房屋有無系爭漏水之情形？
2.系爭買賣契約第15條約定之範圍是否僅限於系爭房屋頂樓之漏水？
3.原告得請求之修繕金額為若干？
五、本院得心證之理由㈠系爭買賣契約之買賣價金為若干元？
1.經查，觀諸原告提出買賣契約書第5 條，就買賣標的總價款係記載6,950,000 元，核與買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書所載之買賣價金互符，有該買賣契約與履約保證確認書可佐（見本院卷一第6 頁反面、第85頁），復與證人即原告之兄李通成、證人即仲介翁溱佑所證之情（見本院卷二第38頁反面、第44頁反面）相合，是系爭不動產之實際買賣交易價格應為6,950,000 元無訛，此節亦經本院108年度簡上字第37號請求返還不當得利事件為相同之認定。
2.被告雖以其母簡廖秀足之證言主張系爭不動產之買賣價金為6,800,000 元云云。惟觀諸證人簡廖秀足之證述，除顯然與上開書證、及證人李通成與翁溱佑所證不符外，且其亦證述：因為原告稱房子購買後還需要裝修，怕錢不夠，希望將仲介費用150,000 元加到價金上，這樣銀行貸款可以貸高一點等語（見本院卷一第196 頁反面) ，是自證人簡廖秀足之證述以觀，亦足認原告係以6,800,000 元加上150,000 元後之6,950,000 元作為買賣價金，而與被告成立系爭買賣契約，是自難以證人簡廖秀足之證述為有利於被告之認定。至被告或證人簡廖秀足對於委託銷售系爭不動產之6,950,000 元當中150,000 元是否與證人翁溱佑另有約定，此亦係作為出賣人方之被告對於該買賣價金之規劃，對於其係以6,950,000元作為買賣價金乙節，尚不生何影響。是以，系爭買賣契約價金應為6,950,000 元。
㈡原告主張系爭不動產因房客自殺而有物之瑕疵情事，依民法
第359 條規定減少買賣價金，並依民法第179 條規定請求返還溢付之買賣價金，有無理由？金額為若干？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第
1 項定有明文。所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決足參）。又是否構成物之瑕疵之判準，應優先審查是否符合當事人約定之物之性質，倘當事人未明白約定時，則依契約所預定之效用而定，再依物是否合乎通常之可使用性，或當事人通常可期待之性質而定，亦即應取決「一般理性之通常買受人」對物之效用品質之期待水平為斷。而買賣標的之房地若屋內曾發生凶殺或自殺致死事故，雖不致對於該房地造成物理性之損傷，惟衡諸一般社會民情與大眾之觀感及認知，對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，除將對該房地之居住品質心生疑懼，且會在心理層面造成相當之負面影響。在交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，造成其經濟性之價值減損，自屬於物之瑕疵。而自殺者之自殺行為與死亡結果如未產生重大因果偏離，結果之發生與最初行為人之行為仍具緊密關連性時，即使自殺者並未陳屍屋內，其為自殺行為之房地，仍因發生自殺致死之事故，導致價值貶損而有物之瑕疵。至事故發生距離交易之遠近，房地實際減損價值若干，僅係瑕疵程度問題，不影響瑕疵存在之認定。
2.經查，系爭房屋曾於101 年11月16日6 時5 分許，發生租屋房客陳柏衛在該屋某房內燒炭自殺，經送往高雄長庚醫院急救後，於同年月21日11時40分許死亡乙情，為兩造所不爭執，並有高雄市政府林園分局檢送之報案單、相驗屍體證明書與報告書、該事件警詢筆錄、現場照片與遺書可稽（見本院卷一第53頁至第65頁），而該房客燒炭後與其於醫院死亡之時間僅相距約5 日，則該房客死亡結果與其在系爭房屋內自殺之行為，應具時間上之緊密關聯性，且無重大之因果偏離，而衡諸一般社會觀感，縱或該房客死亡之結果地最終非發生於系爭房屋，仍無解於一般人民因此所生之恐懼、擔憂心理與負面感受，且系爭不動產於交易時市場接受程度及交易價格，均較未曾發生自殺致死事故之標的為低，是系爭不動產因曾發生該自殺致死事故，致其通常效用與經濟性價值貶損，自有物之瑕疵。被告辯稱：系爭不動產非屬凶宅，而無物之瑕疵云云，應非可採。
3.被告雖辯以：本件房客雖於系爭不動產內燒炭，但其死亡之地點非在系爭不動產，故系爭不動產非屬凶宅云云，並舉高雄市不動產仲介經紀商業同業公會為據。經查，觀諸高雄市不動產仲介經紀商業同業公會之函文，固就傳統上凶宅之定義分列「大凶」、「小凶」，並指出：「大凶」係凶殺大命案，數人非自然身故，驚天動地駭人事件之命案，則減損幅度加大；「小凶」則係指一氧化碳中毒、服藥或吸毒麻藥過量猝死、老人於屋內自然或因病死亡，但屍體數月或數年後才發現，已腐臭或變成乾屍者，其減損幅度較低等語，有該函文可稽（見本院卷一第189 頁），然該函文僅係就一般坊間常見之凶宅類型為說明，尚難逕以該函文未記載本件自殺致死類型為由，即推認系爭不動產非屬凶宅。參以凶宅一詞並無明確之法律定義，於不動產買賣是否構成物之瑕疵，進而有相關法律效果之適用，仍應回歸物之瑕疵之判斷準據，是被告執上開同業公會之函文為辯，尚非可採。
4.被告另辯以：其不知悉系爭不動產曾有房客自殺之事，故不應由其負擔物之瑕疵擔保之責云云。惟查，房客陳柏衛於10
1 年11月16日在系爭房屋內燒炭自殺後，被告於同日即以LINE通訊軟體就此與為其管理該屋租賃事務之翁翕齡聯絡，觀之其對話內容顯示：「（被告：）燒炭事件有影響其他房客嗎？（翁翕齡：）沒人知，林有看到。（被告：）很好。沒什麼人知道。（翁翕齡：）沒法求償，有叫他們換床。（被告：）想開一點。若救活算你功德一件。」等語，嗣陳柏衛於同月21日死亡後，被告與翁翕齡復以LINE聯繫：「（翁翕齡：）他上天了。（被告：）無言. . . 我有去求菩薩希望你們平安順利」等語，均有LINE通訊軟體之對話紀錄可憑（見本院卷一第86頁、第87頁）。顯見被告明知系爭房屋曾發生房客自殺事件，則其辯稱不知上情，已屬無稽。況物之瑕疵擔保責任係無過失責任，縱出賣人不知瑕疵之存在，仍不得免除其擔保責任，是無論被告於訂約時是否知悉系爭房屋曾發生上揭房客自殺致死事件，仍不解免被告所應負之物之瑕疵擔保責任。被告此部分辯稱，亦無足採。
5.再按民法第359 條規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院86年台上字第1615號判決意旨參照）。經查：
⑴關於系爭不動產因上開自自殺致死事件造成之價值貶損程度
，經本院囑託高雄市不動產估價師公會為鑑定，該會鑑定結果指出：系爭不動產依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對房屋或不動產之個別條件，產生負面影響，造成經濟性之價值貶損，進而影響其市場價格，系爭不動產確實影響買方之購買意願及市場交易價格；經本所估價師就系爭不動產進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及估價師專業意見分析後，採用比價法及成本法進行評估，認系爭不動產倘未發生該自殺致死事件，其於105 年2 月18日之不動產價值應為9,976,550 元，然發生該自殺致死事件後，系爭不動產於105年2 月18日之不動產價值為6,877,834 元，有該鑑定報告可稽（見本院卷外放之該鑑定報告第91頁、第92頁）。
⑵而上開鑑定報告已詳予說明減損價值金額鑑估、計算等之依
據，併參照問卷調查結果、詢問仲介與市場訪查等為驗證（見本院卷外放之該鑑定報告附件十二），參以製作上開鑑定報告之張翰青不動產估價師，乃經國家考試及格之專業不動產估價師，有其附具於估價報告書之證書資格資料可憑，足認有相當之估價資歷及經驗可進行本件估價鑑定工作，且該估價報告書係經高雄市不動產估價師公會專案業務委員會審議後，以該公會名義行文本院，顯非係張翰青估價師個人之主觀認定等情，堪足據以計算本件原告得請求減少價金之數額，是被告徒稱：原告未因系爭不動產之該瑕疵受有價值減損之損害云云，尚難採憑。繼以，系爭買賣契約之買賣價金為6,950,000 元，業如前述，已較系爭不動產之市價為低，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平，故應認原告之損失應係以其實際購入系爭不動產之金額，扣除系爭不動產發生上揭自殺事件後之實際價值，即為原告所受之損害，是原告得請求減少之價金為72,166元【計算式：系爭買賣契約之買賣價金6,950,000 元－系爭不動產發生該自殺事件後之實際價值6,877,834 元＝72,166元】；逾此範圍之請求，則屬無據。
6.準此，原告就系爭不動產因房客自殺致死之物之瑕疵，得請求被告減少價金72,166元。
㈢原告得否依民法第354 條、系爭買賣契約第15條約定，請求
被告給付漏水之修繕費用？金額為若干？
1.關於系爭不動產之有無漏水、漏水之成因與情形等節，經高雄市土木技師公會鑑定指出：系爭房屋1 至3 樓及4 樓增建部分室內確有漏水；經由內管試水並無壓降下，檢查各樓層均無漏水跡象，足證明漏水痕跡、白華、剝落不是壓力管所產生，而是從屋頂之鐵皮屋頂凸緣及外牆有孔於雨天滲入造成，另外牆磁磚及窗台塞水路之防水不良所造成；由平頂掉下之混凝土塊，經送實驗室檢驗，其水溶性氯離子含量為0.502kg/ cm3，介於0.3~0.6kg/cm3 間，偏屬高氯離子建物，故遇水會生成氫氧化鈣，而排出白色粉末是謂白華，本建物內牆已全棟皆然。除生白華外，當水分滲入碰到鋼筋，會引起鋼筋之鏽蝕，而產生鋼筋膨脹導致混凝土之剝落，如4 樓後段平頂等語，有該會之鑑定報告書可參（見本院卷外放之鑑定報告第2 頁）。而該鑑定報告係由高雄市土木技師公會所屬之黃朝勇、黃朝強土木技師經現場勘估所作成，該報告並經詳予說明其鑑定作業程序與方式，審酌該鑑定機構具有鑑定方面之專業性，且前揭鑑定結論並無邏輯推論上之謬誤或悖於科學論理法則之情事，其鑑定結果應屬可採，是系爭房屋應確有漏水情形，被告空言辯稱：系爭房屋無漏水云云，應屬無稽。又系爭房屋既具有上開滲漏水之情形，依通常之交易觀念，即欠缺應具備之品質及效用，嚴重影響居住品質並減損房屋之價值，核屬物之瑕疵，被告辯稱：原告既可將系爭房屋出租予房客使用，故上開漏水未影響該屋之效用及收益云云，應屬無稽。
2.按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355 條第1 項定有明文。倘當事人就房屋標的物之買賣已約明現況交屋，可認兩造就該屋之屋況已知之甚詳，買方亦已承認該屋之現狀情形，自不得嗣後再主張賣方應負物之瑕疵擔保責任。然所謂現況交屋之「現況」，應係屬於交屋或看屋當時所得發現之狀況，倘須經由專業人員拆除裝潢等固定物始可得知之情況，除非另有契約明白具體列出，當非屬一般就現況交屋之認知，要難認已特約免除瑕疵擔保責任。本件被告雖主張：兩造均明瞭該屋之老舊屋況、壁癌與漏水等情形，故其方以較低之價金出賣，並於系爭買賣契約第9 條第4 款約定現況交屋，原告不得再主張該屋之漏水為瑕疵云云。經查，證人即仲介翁淑娟於審理時證述：其隨同原告至現場看屋時，因該屋正出租予他人使用，故僅看各樓層走道與公共空間，而有九成的房間未能進入；當時原告僅發現四樓有漏水情形，即向被告反映應修繕等語（見本院卷三第28頁），足認原告至系爭房屋看屋時，已發現該屋頂樓有漏水情形，但因該屋出租他人使用之故，故原告僅能約略查看各樓層之走道、公共空間之情形，至於各該房間多未能進入查看，是原告主張：其因該屋房內出租與他人而無法逐一查看屋況，且屋內已設有裝潢，致其無從確認裝潢後方牆面是否有漏水狀況等語，應屬可信，則揆諸前開說明，原告既未充分明瞭該屋各樓層之具體漏水情形，該屋之漏水瑕疵即非原告認知之範圍內，自非原告同意現況交屋之範疇。且不動產之成交價格，同時受多項因素影響，縱有成交價較低之情事，亦未必係兩造已約定現況交屋所致。況原告已察悉該屋存在漏水情形，僅因當時尚無從逐一確認各該房內之具體狀況，依常理以觀亦難認原告逕同意依現況交屋，而不得再請求被告就漏水部分負瑕疵擔保之責。是被告執系爭買賣契約第9 條第4 款主張系爭不動產之漏水情形均屬現況交屋之範圍云云，並非有據。
3.被告另主張：系爭房屋之漏水部分依系爭買賣契約第15條約定，由被告修繕並保固半年後即免除瑕疵擔保責任，是原告不得再主張漏水之瑕疵擔保責任云云。按民法上買賣瑕疵擔保之規定並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之，惟當事人間之特約，是否係約定免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務、其免除或限制義務之範圍如何，仍應解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。經查，系爭買賣契約第15條雖約明：漏水部分修繕後，賣方（即被告）保固半年等語，有該契約可參（見本院卷一第9 頁反面），然該條未明確排除被告就該屋漏水之瑕疵擔保義務，且對照證人即仲介翁淑娟於審理時所證：原告當時無法逐一進入各屋內查看漏水情形，但交屋時有強調漏水應該要修復等語（見本院卷三第28頁、第29頁），足認系爭買賣契約第15條應係旨在約由被告就漏水部分修繕並保固半年，以予原告在無法逐一看屋之情形下獲得較完足之保障，而未合意免除被告就漏水之瑕疵擔保責任。是被告此部分之主張，亦非可採。
4.被告復辯以：原告未依民法第356 條規定就所指之漏水瑕疵從速檢查並儘速通知，迄至105 年5 月間始提起本訴，已逾民法第365 條規定之除斥期間云云。按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。又按因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第365 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。前項關於6 個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，亦為民法第365 條明文所規定。此減少價金請求權，非以買受人「知悉」瑕疵後6 個月不行使作為其減少價金請求權之要件，而係以買受人依民法第365 條規定為「通知」後6 個月間不行使歸於消滅。經查，兩造於104 年12月8 日簽立系爭買賣契約，原告係於105 年5 月27日提起本件訴訟，有本院收狀戳章可稽（見本院卷一第3 頁），顯未逾民法第365 條規定所定之6 個月除斥期間，故原告於本件訴訟中主張被告應負瑕疵擔保責任，於法並無不合。
5.被告再稱：系爭買賣契約第15條約定之修繕範圍，僅限於系爭房屋之頂樓，原告不得請求其修繕頂樓以外之其他漏水部分云云。查，觀諸系爭買賣契約第15條約定：漏水部分修繕後，賣方（即被告）保固半年等語，有該契約可參（見本院卷一第9 頁反面），然自該條款文義以觀，並未約明或限制被告之修繕範圍，而倘該漏水之修繕條款僅要求被告修繕特定之漏水位置，理應於條款文義中明白表述，是被告主張該條之修繕範圍僅限於頂樓云云，已屬有疑。復佐以證人即仲介翁淑娟證稱：簽訂系爭買賣契約第15條約定的原因，是因為系爭房屋有裝潢，無法拆除看裝潢底下是否漏水；其有告知原告系爭房屋頂樓的漏水已有修復，並告知該屋有其他漏水的情形，但用目視的無法看出等語（見本院卷二第41頁、第41頁反面），核與證人即原告之兄李通成所證：當時怕沒看到的地方後來會再漏水，才特別約定該漏水修繕條款等語（見本院卷二第45頁）相符，可認系爭買賣契約第15條旨在約由被告就系爭房屋之所有漏水負擔修繕義務，尚非僅修繕頂樓部分為已足，是被告上揭主張，並非有憑。
6.繼以，系爭不動產有上揭漏水之瑕疵，且未經兩造特約免除被告之瑕疵擔保責任，被告復未將系爭房屋之漏水瑕疵全部修復完畢，業如前述，則原告依民法第354 條規定、系爭買賣契約第15條約定，請求被告給付上揭漏水瑕疵之修繕費用，應屬有憑。又關於系爭房屋之上揭漏水究須支出若干之修繕費用，析述如下：
⑴經查，系爭房屋漏水瑕疵之修繕方式與費用，經高雄市土木
技師工會鑑定指出：本件漏水之修繕方法，外牆噴透明防水劑，內牆則將原有之粉刷層打除，再以1 ：2 防水粉刷，後回復原有牆面之塑膠漆或壁紙；剝落之平頂須先將裸露之鋼筋去鏽、防鏽，再以1 ：2 防水粉刷，油漆後裝釘天花板；天花板、櫥櫃受水破壞者照原樣式修復；鐵皮屋頂凸緣及外牆有孔於雨天滲入部分，僅處理凸緣、螺絲及牆板孔之除鏽及防水；依據鑑定會勘、技師之經驗、專業研判及丈量數量估算漏水所造成損失，其修復費用為1,481,327 元等語，有該鑑定報告可稽（見本院卷外放之鑑定報告第2 頁、第3 頁）。而上開鑑定報告係高雄市土木技師工會至現場勘查後，依照系爭房屋實際滲漏水情形，評估所須修繕範圍、數量及修繕方式，並依此修補方法評估修繕費用，審酌其指明之修繕方式應有助於漏水之修補，且費用亦無顯然不合理之處，是本院認本件漏水瑕疵所需修補費用應以上開鑑定報告之鑑估金額1,481,327 元為適當。至被告抗辯：該鑑定報告附件六所附修復費用計算表項次5 「內牆打除原有粉刷層」、項次7 「內牆1 ：2 防水粉刷」、項次「8 「內牆油漆、壁紙修復」、項次9 「內部磁磚修復」，均無修繕必要性云云，其除未具體陳明其抗辯之依憑，且經本院就其抗辯內容送請高雄市土木技師工會為補充函詢，被告嗣表明無意願負擔該部分補充函詢與鑑定之費用，有高雄市土木技師公會函文與被告書狀為憑（見本院卷三第67頁、第97頁），則其此部分抗辯，即乏所據。
⑵復按請求賠償毀損所減少之價額，得以修復費用為估定標準
，但以必要者為限，例如修理材料以新品換舊品，應予折舊（最高法院77年度第9 次民庭會議決議可參）。而系爭房屋之漏水必要修繕費用包括工資、材料，觀諸上開鑑定報告附件六之修復費用計算表（見本院卷外放之鑑定報告第6-2 頁），其既以新材料更換舊材料，關於更新材料部分之請求，應以扣除折舊後之費用為限。經查：
①關於該表項次1「外牆磁磚噴透明防水劑」：
該表項次1 「外牆磁磚噴透明防水劑」之耐用年限為35年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見本院卷三第142 頁反面），據此依平均法計算折舊，折舊後之金額為12,525元【計算式：1.殘價＝取得成本÷( 耐用年數＋1)即50,100÷( 35+1) ≒1,392 （小數點以下四捨五入）；2.折舊額＝( 取得成本－殘價) ×1/（耐用年數）×（使用年數）即( 50,100
－1,392) ×1/35×（27+0/12 ）≒37,575（小數點以下四捨五入）；3.扣除折舊後價值＝（新品取得成本－折舊額）即50,100－37,575＝12,525元】。
②關於該表項次4「鐵皮防水處理」：
該表項次4 「鐵皮防水處理」之耐用年限為15年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見本院卷三第142 頁反面），則該項次已逾使用年限，是以採用「平均法」計算其最後1 年折舊後之殘值作為該項次之殘餘價值【計算式：取得價格÷（耐用年限＋1 ）＝殘值】，是折舊後之金額為2,913 元【計算式：46,600元÷（15＋1 ）＝2,913 元，小數點以下四捨五入】。
③關於該表項次7「內牆1：2防水粉刷」：
該表項次7 「內牆1 ：2 防水粉刷」之耐用年限為25年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見本院卷三第143 頁），則該項次已逾使用年限，是以採用「平均法」計算其最後1 年折舊後之殘值作為該項次之殘餘價值【計算式：取得價格÷（耐用年限＋1 ）＝殘值】，是折舊後之金額為3,815 元【計算式：99,198元÷（25＋1 ）＝3,815 元，小數點以下四捨五入】。
④關於該表項次8「內牆油漆、壁紙修復」：
該表項次8 「內牆油漆、壁紙修復」之耐用年限為10年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見本院卷三第143 頁），則該項次已逾使用年限，是以採用「平均法」計算其最後1 年折舊後之殘值作為該項次之殘餘價值【計算式：取得價格÷（耐用年限＋1 ）＝殘值】，是折舊後之金額為5,010 元【計算式：55,110元÷（10＋1 ）＝5,010 元】。
⑤關於該表項次9「內部磁磚修復面積」：
該表項次9 「內部磁磚修復面積」之耐用年限為10年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見本院卷三第143 頁），則該項次已逾使用年限，是以採用「平均法」計算其最後1 年折舊後之殘值作為該項次之殘餘價值【計算式：取得價格÷（耐用年限＋1 ）＝殘值】，是折舊後之金額為4,810 元【計算式：52,910元÷（10＋1 ）＝4,810 元】。
⑥關於該表項次10「櫥櫃拆除、修復」：
該表項次10「櫥櫃拆除、修復」之耐用年限為10年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見本院卷三第142 頁反面），則該項次已逾使用年限，是以採用「平均法」計算其最後1 年折舊後之殘值作為該項次之殘餘價值【計算式：取得價格÷（耐用年限＋1 ）＝殘值】，是折舊後之金額為3,564 元【計算式：39,208元÷（10＋1 ）＝3,564 元，小數點以下四捨五入】。
⑦關於該表項次11「木地板面積」：
該表項次11「木地板面積」之耐用年限為10年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見本院卷三第142 頁反面），則該項次已逾使用年限，是以採用「平均法」計算其最後1 年折舊後之殘值作為該項次之殘餘價值【計算式：取得價格÷（耐用年限＋1 ）＝殘值】，是折舊後之金額為1,202 元【計算式：13,224元÷（10＋1 ）＝1,202 元，小數點以下四捨五入】。
⑧關於該表項次12「窗框塞水路重做」：
該表項次12「窗框塞水路重做」之耐用年限為15年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見本院卷三第142 頁反面），則該項次已逾使用年限，是以採用「平均法」計算其最後1 年折舊後之殘值作為該項次之殘餘價值【計算式：取得價格÷（耐用年限＋1 ）＝殘值】，是折舊後之金額為2,814 元【計算式：45,026.4元÷（15＋1 ）＝2,814 元，小數點以下四捨五入】。
⑨關於該表項次13「天花板拆除重做（一般型）」：
該表項次13「天花板拆除重做（一般型）」之耐用年限為10年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見本院卷三第142 頁反面），則該項次已逾使用年限，是以採用「平均法」計算其最後1 年折舊後之殘值作為該項次之殘餘價值【計算式：
取得價格÷（耐用年限＋1 ）＝殘值】，是折舊後之金額為
565 元【計算式：6,209.8 元÷（10＋1 ）＝565 元，小數點以下四捨五入】。
⑩關於該表項次14「天花板拆除重做（裝潢型）」：
該表項次14「天花板拆除重做（裝潢型）」之耐用年限為10年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見本院卷三第142 頁反面），則該項次已逾使用年限，是以採用「平均法」計算其最後1 年折舊後之殘值作為該項次之殘餘價值【計算式：
取得價格÷（耐用年限＋1 ）＝殘值】，是折舊後之金額為1,993 元【計算式：21,924元÷（10＋1 ）＝1,993 元，小數點以下四捨五入】。
⑪關於該表項次17「平頂滲水剝落之修復」：
該表項次17「平頂滲水剝落之修復」之耐用年限為35年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見本院卷三第142 頁反面），據此依平均法計算折舊，折舊後之金額為5,042 元【計算式：1.殘價＝取得成本÷( 耐用年數＋1)即20,166÷( 35+1) ≒560 （小數點以下四捨五入）；2.折舊額＝( 取得成本－殘價) ×1/（耐用年數）×（使用年數）即( 20,166－560)×1/35×（27+0/12 ）≒15,124（小數點以下四捨五入）；3.扣除折舊後價值＝（新品取得成本－折舊額）即20,166－15,124＝5,042元】。
⑫基此，上開項目折舊後之金額為44,253元【計算式：12,525
元＋2,913 元＋3,815 元＋5,010 元＋4,810 元＋3,564 元＋1,202 元＋2,814 元＋565 元＋1,993 元＋5,042 元＝44,253元】，另加計毋庸折舊之工資951,093 元（即該鑑定報告附件六表三，見本院卷外放之鑑定報告第6-3 頁），合計原告請求被告賠償995,346 元【計算式：44,253元＋951,09
3 元＝995,346 元】，核屬有據，逾此範圍之請求，應予駁回。
7.準此，原告得就系爭房屋之漏水瑕疵，請求被告給付漏水修繕費用995,346 元。
㈣按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359 條前段、第179 條分別定有明文。次按買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨可參）。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。查原告因系爭不動產有上揭房客自殺致死事件及漏水瑕疵，分得請求減少價金與給付修繕費用，業如前述，則原告其以起訴狀繕本送達被告為該意思表示後，被告就上開金額即無價金請求權存在，則原告依民法第179 條規定、系爭買賣契約第15條約定，請求被告返還1,067,512 元【計算式：溢付買賣價金72,166元＋漏水修繕費用995,346 元＝1,067,512 元】，自屬有據，逾此範圍之請求，應予駁回。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條、第233 條第1 項分別定有明文。本件因買賣契約所生之物之瑕疵擔保請求權，為給付無確定期限之債權，又係以支付金錢為標的，應於被告受催告履行而未履行，始發生遲延責任。查原告起訴狀繕本於105 年6 月13日送達予被告乙情，有送達證書存卷可考（見本院卷第49頁），則原告依前揭被告所應給付之金額，請求被告應給付自起訴狀繕本送達被告翌日即105 年6 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息部分，亦屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第359 條規定與系爭買賣契約第15條約定，請求被告給付1,067,512 元，及自105 年6 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 31 日
民事第六庭 審判長法 官 蔣志宗
法 官 謝宗翰法 官 陳彥霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 31 日
書記官 賴怡靜