臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第1558號原 告 蔡明月訴訟代理人 張坤明律師被 告 合興機械工程有限公司法定代理人 許基國訴訟代理人 王建元律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國106年1月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款定有明文。查原告原起訴之請求權基礎為系爭契約第12條第3項、民法第92條第1項前段、第227條第1項準用第256條、第249條第3款、第179條、第184條第1項前段之規定，嗣於民國105年11月17日具狀、105年12月13日本院言詞辯論時，更正為依民法第246條第1項前段、第92條第1項前段（二者擇一判決）、第179條、第184條、第195條第1項及類推適用第249條第3款之規定（本院卷第84頁反面、86頁、106頁反面）。又其原起訴聲明被告不能返還原告所簽發發票日：105年3月3日、發票號碼：WG0000000、發票金額新台幣（下同）67萬元本票（下稱系爭本票）時，應給付原告67萬元整及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5％計算之利息部分，於105年11月17日具狀減縮，不為此部分聲明（本院卷第92頁及反面）。核其請求之基礎事實同一，及減縮應受判決事項之聲明，並經被告同意（本院卷第80頁反面、106頁反面），揆諸上開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告所有坐落高雄市○○區○○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上同段606建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號，下稱系爭房地）使用分區為乙種工業區，系爭房屋使用執照並明訂各層用途為「一樓廠房、二樓辦公室、三樓單身員工宿舍」，皆未見可作為住宅使用之用途，其內部隔間均屬違法。被告委託永慶不動產永慶楠梓德民加盟店（下稱永慶不動產）仲介出售系爭房屋，以虛偽不實之廣告標示系爭房地「使用區分：住宅區」、「使用用途：01住宅」（下稱系爭文件，本院卷第16頁），視為對系爭房屋有特別保證。有巢式房屋高雄楠梓加盟店仲介陳代圻雖曾向原告表示系爭房地為工業用地，但亦表示可供住宅使用，原告誤以為系爭房地可供一般住宅房屋使用而同意購買，兩造遂於105年3月3日就系爭房地簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定買賣價金755萬元，原告並交付現金8萬元及系爭本票予被告作為定金。被告明知原告欲購買一般住宅，卻將僅能做為廠房、辦公室、單身員工宿舍之用之房屋賣予原告。且契約之解釋應探求當事人之真意，系爭契約雖記載「住工用」，惟系爭契約係約定在工業區土地上建造住宅房屋出售予原告，對標的物現況為工業住宅之說明亦付之闕如，尤其「標的物現況說明書」第47項「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」記載為「否」，就重大事項故為隱匿，並在契約和附件中一再使用「住戶」等文字誤導原告，被告對於系爭房地使用限制之重大現況，亦欠缺說明。系爭契約約定在工業區土地上建造住宅，自屬違反都市計劃法高雄市施行細則第18條附表一對建築物及土地之使用要求，政府機關得命拆除、改建、停止使用或恢復原狀，被告給付之系爭房屋無法符合系爭契約之買賣目的，即無法依債之本旨給付，被告既不能在工業區土地上建造住宅並移轉登記予原告，不得作隔間使用，即係以不能之給付為契約標的，無法達成契約目的，屬法律上給付不能，亦屬客觀給付不能，依民法第246條第1項前段規定，系爭契約應屬無效，且無同法條第1項但書及第2項之情形。原告因系爭文件、系爭契約及仲介虛偽不實之話術而陷於錯誤受有財產上損害，原告亦得依民法第92條第1項前段主張撤銷買賣之意思表示，並請求法院擇一判決。則被告受領前開定金即無法律上之原因，原告自得依民法第179條規定請求被告返還其已受領之定金現金8萬元及系爭本票。被告為系爭房屋所有權人，對於系爭房屋之使用分區限制暨使用執照核發內容最為明瞭，卻未主動誠實告知進而為隱匿，被告委託永慶不動產仲介銷售，以該仲介為其代理人或使用人，當就該仲介之行為負有監督及注意之義務，並與該仲介虛偽不實之銷售行為負同一責任。被告與其仲介銷售系爭房屋確有欺瞞，導致原告誤認系爭房地可供一般住宅房屋之用同意購買而簽訂系爭契約。原告因遭被告詐欺交付定金，意思決定自由受嚴重妨害，承受家庭失和之壓力，並罹患焦慮症、精神上受有痛苦，自屬情節重大，原告得依民法第184條、第195條第1項及類推適用同法第249條第3款規定請求被告賠償慰撫金75萬元。為此，爰依上開法律規定提起本訴，並聲明：
(一)被告應給付原告83萬元，及其中8萬元自105年3月3日起至清償日止，另75萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均按年息5％計算之利息。(二)被告應返還原告簽發之系爭本票乙紙。(三)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告提供系爭房地產權證明委託永慶不動產仲介黃明鈞銷售，仲介過程被告不知情，亦未參與。陳代圻為原告之仲介，經被告確認，陳代圻已於簽約前2日向原告表示系爭房地屬乙種工業用地。而黃明鈞於簽約前，僅有在陳代圻收受原告斡旋金後始與陳代圻聯繫，並已提供足以讓陳代圻判斷系爭房地為乙種工業用地及住工用途之資料，並無傳達錯誤訊息。原告不但知道系爭房地係坐落乙種工業區上，且對工業用地貸款成數較低、較不值錢、不易轉賣等與一般住宅用地不同之處均知之甚詳。且系爭契約就系爭房地主要用途之記載為「住工用」，顯示原告於105年3月3日簽約時，已知悉系爭房地為住工用乙事，被告並無故意隱匿乙種工業區用地之資訊，否認詐欺原告。倘依原告之主張，至多僅能說明原告主觀上對系爭房地之使用分區產生誤解（被告仍否認），然系爭房地於客觀上仍屬可以交易買賣之標的，原告可依系爭契約對被告請求履行交付買賣標的物及所有權移轉登記，自無客觀給付不能之情事。惟原告未依系爭契約給付買賣價金已違約在前，被告先於105年4月9日發函催告原告履約未獲回應，即於105年4月18日以存證信函通知原告解除系爭契約，是系爭契約之解除顯屬可歸責於原告之事由，自不符合民法第249條第3款之主張。被告並否認原告主張人格權受損之慰撫金請求，其診斷證明書係原告於105年9月10日始至醫院就診，核與被告於上開時間催告解約，及原告105年5月提起本訴時間不符，顯係原告105年11月為主張慰撫金而取得，亦難證明診斷書所載焦慮症與本件紛爭有因果關係等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均請駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於105年3月3日就被告所有系爭房地簽訂系爭契約，總價金7,550,000元。
(二)原告交付8萬元及系爭本票予被告，共計75萬元作為定金。
(三)系爭土地使用分區為乙種工業區，系爭建物主要用途為住工用。
四、本件之爭點：
(一)被告是否有故意隱匿系爭房地為乙種工業區、住工用之資訊？
(二)原告主張系爭契約是以不能之給付為契約標的而無效，或係遭詐欺而撤銷其買賣之意思表示，依不當得利之法律關係請求被告返還定金8萬元及系爭本票，有無理由？
(三)原告主張遭被告詐欺，意思表示自由受侵害，依侵權行為之法律關係及類推適用民法第249條第3款之規定，請求被告給付75萬元之精神慰撫金，有無理由？若可，金額為何？
五、本院得心證之理由：
(一)被告是否有故意隱匿系爭房地為乙種工業區、住工用之資訊？
1.系爭土地使用分區為乙種工業區，系爭房屋主要用途為住工用之事實，此有原所有權人為被告時之系爭房屋所有權狀、系爭房屋公務用謄本及高雄市政府都市發展局（下稱高雄都發局）106年1月10日函文（本院卷第204、206、219頁）可佐，並為兩造所不爭執（本院卷第233頁反面），此部分事實自堪認定。
2.原告於簽立系爭契約之前，即已知悉系爭土地使用分區為乙種工業區，系爭房屋主要用途為住工用之事實，此由卷附陳代圻與原告間之LINE對話記錄（本院卷第177、178、193至198頁）可知，陳代圻確有於105年2月29日將系爭房地之產權調查表、地籍區查詢系統查詢系統資料傳送予原告知悉，其上即明載系爭土地之使用分區為乙種工業區，系爭房屋各樓層用途為住工用，復經本院勘驗陳代圻與原告間之電話錄音，內容為：「陳代圻：...我昨天傳給妳的那些妳有看到嗎？」... 「陳代圻：那是住工，嘿，乙工啦。」、...「陳代圻：乙工，乙種工業用地。」、「原告：乙工....對呀，就是工業用地呀，我不是跟你說它工業用地，你說還說、還跟我說沒有。」...「原告：...我現在是要確認這塊地是否工業用地。」、「陳代圻：...我有去調，我有傳給你了。」、「原告：我知道，我早上我有看到了...。」，有本院勘驗筆錄足佐（本院卷第119頁反面、第120頁反面），是陳代圻除傳送系爭房地之使用分區及使用用途資料予原告外，並於翌日隨即向原告確認，故原告就系爭房地之使用分區及使用用途實難諉為不知。
3.又證人陳代圻於本院證稱：黃明鈞有告知我這是乙種工業用地，住工用住宅；我傳LINE給原告，原告就知道這是乙工用地；原告一直跟我確認是否為乙種工業用地，貸款能貸幾成；系爭契約是代書張次福寫的；是當下告知權利義務之後填寫的等語（本院卷第111至112頁反面）；證人黃明鈞於本院證稱：系爭契約是代書張次福當場寫的；代書有針對權狀上面的資料說明，例如門牌地址、使用分區或是房子登記的使用資料等；我不清楚原告買系爭房地的用途為何，陳代圻只有傳達我說買方知道這是乙種工業用地且是住工用，這樣可以貸款的成數為何等語（本院卷第113反面、115頁）；證人張次福於本院證稱：系爭契約是我當場寫的；我也有提醒這是工業住宅；我有跟原告說這是住工用，因為權狀記載住工用等語（本院卷第116頁），核與被告於本院稱：簽約當時代書就權狀上面區分使用狀況都有唸出來，我們才簽約等語（本院卷第107頁反面）等語大致相符。復參以系爭契約上亦記載系爭房屋主要用途為「住工用」（本院卷第71頁），原告於本院並自承購買系爭房地前，陳代圻已於3月1日以電話告知系爭土地分區為工業區等語（本院卷第81頁及反面），則不論簽約前或簽約當時，既均有就系爭房地為乙種工業區、住工用等事項告知原告，顯然被告並無故意隱匿系爭房地為乙種工業區、住工用之資訊。故原告稱其不知道系爭契約上記載「住工用」云云（本院卷第81頁反面），顯不足採。
4.原告固以系爭文件係陳代圻於105年2月28日所交付（本院卷第118頁反面），其上記載「使用區分：住宅區」、「使用用途：01住宅」（本院卷第16頁），已視為就系爭房地有特別保證云云，惟證人陳代圻否認有提供系爭文件予原告（本院卷第109頁），而證人黃明鈞固證稱有繕打過類似格式資料，但其稱僅供內部使用，沒有交給原告或陳代圻（本院卷第117頁反面），並提出其所繕打之文件內容（本院卷第128頁及反面），另被告亦否認有告知仲介應為如此記載（本院卷第108頁）。惟姑不論原告是否係經由陳代圻取得系爭文件，然其自陳取得系爭文件時間為105年2月28日，陳代圻於105年2月29日即已傳送系爭房地之使用分區及使用用途資料予原告，並隨即於翌日再以電話向原告確認，則原告對於系爭文件上關於使用分區、使用用途之記載有錯誤乙節當知之甚詳，自不得仍執系爭文件主張被告有故意隱匿系爭房地為乙種工業區、住工用之資訊。是縱標的物現況說明書（本院卷第76頁及反面）對於系爭房地為乙種工業區、住工用未再加以明確之註記，亦不致影響原告之認定。
(二)原告主張系爭契約是以不能之給付為契約標的而無效，或係遭詐欺而撤銷其買賣之意思表示，依不當得利之法律關係請求被告返還定金8萬元及系爭本票，有無理由？
1.按民法第246條第1項前段規定，以不能之給付為契約之標的者，其契約為無效，所稱不能之給付，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，自始不能依債務本旨實現之謂（最高法院86年度台上字第924號、88年度台上字第2023號民事裁判要旨參照）。另民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院56年台上字第3380號民事判例要旨參照）。
2.系爭土地使用分區為乙種工業區，系爭房屋主要用途為住工用，此為原告於簽立系爭契約前即已知悉之事實，業如前述，原告欲購買之標的為系爭房地，兩造所簽立系爭契約約定買賣之標的亦為系爭房地，土地使用分區及建物用途並未改變，足認被告已依債務本旨為給付。至高雄都發局106年1月10日函文所載，依都市計畫法高雄市施行細則第18條附表一乙種工業區規定，乙種工業區上建物固不得作為住宅使用（本院卷第219、211至223頁反面），但系爭契約並無系爭房屋得作為住宅使用，或有讓原告在系爭土地上興建住宅之約定，是原告主張系爭契約是以不能之給付為契約標的而無效云云，自屬無據。
3.復由原告於本院自承：有告訴仲介買房子的原意是以自住為優先，一樓是打算退休後可作生意使用，二樓以上就是要自住等語（本院卷第82頁），證人陳代圻於本院證稱：原告有跟我說購買系爭房屋是要投資或自己退休自住用等語（本院卷第111頁反面），且經本院勘驗原告與陳代圻間之對話：
「陳代圻：...妳這是要自己住還是要做生意。」、「原告：當然都有....不然我買店住要做什麼啊～」，有本院勘驗筆錄可佐（本院卷第120頁），顯然原告購買系爭房地，並非單純供自住使用。又乙種工業用地相較於一般住宅土地價位較低，所能貸款之成數自然較低，此亦為原告所知悉，此可由本院勘驗陳代圻與原告間之對話內容：「原告：你用那個工業用地要貸款是不是比較貸不到錢嗎？」、「陳代圻：...這個乙工，...，這工業地它這塊地大概是六成至七成，你聽懂嗎？就是六成至七成。」、「原告：我知道啦，我之前就有問過了，不是你第一次跟我講，...」、「陳代圻：...這是乙工。」、「原告：那就沒那麼值錢啦～」等足以得見（本院卷第120頁及反面），可見原告確可知悉乙種工業用地價值較低，與一般自用住宅用地不同。原告既知悉系爭土地使用分區為乙種工業區、價值較低，系爭房屋主要用途為住工用，而就乙種工業區上之建物能否供一般住宅使用，亦有相關法令可供查詢，則倘原告對於系爭房屋可否作為住宅使用仍有疑義，自得為查證。原告固以其與陳代圻間之對話：「陳代圻：...他有改那個...住宅啊」、...「原告：
那可以改嗎？」、「...他現在住的說已經有改成可以住的。」、「原告：...已經改成住宅了嗎？」、「陳代圻：對，但是他的土地還是乙工。」、「原告：對啊。」、「陳代圻：...我有問過他說有要買的人，那個人他就是說這個他要自己買了之後還要自己去改。」（詳本院勘驗筆錄，本院卷第119頁反面、120頁），稱陳代圻曾告知其系爭房屋可改成住宅使用，但證人陳代圻於本院證稱：黃明鈞沒有跟我說過系爭房屋可以作為自用住宅使用或是已經變更為自用住宅使用等語（本院卷第112頁及反面）；證人黃明鈞於本院亦證稱：簽約當時因為我是屋主代表方，我並沒有權利義務向原告說明系爭房屋的使用限制等語（本院卷第114頁反面），則黃明鈞既未曾向陳代圻或原告告知系爭房屋可作為住宅使用，加以證人張次福於本院證稱：工業用住宅與一般住宅有一些差別，當下我在簽約詢問的時候，都有稍微闡述一下，在使用上要如何使用；我當下有提到這是工業住宅，我有告知原告這是住工用等語（本院卷第116頁反面、117頁），則縱原告於簽約前對於乙種工業用地上之建物得否作為一般住宅使用有所誤認而答應簽約，然於簽約時，張次福已再次向原告提醒系爭房屋為工業住宅、住工用，自難認係遭被告詐欺始簽約，不得主張撤銷其買賣意思表示。
4.至原告另又執系爭房屋之使用執照有記載一層至三層之用途分別為廠房、辦公室、單身員工宿舍（本院卷第240頁），被告對於系爭房屋之使用應知之甚詳云云。惟原告就系爭房地之資訊係來自其自行委託之仲介陳代圻，被告則另有委託之仲介黃明鈞，除簽立系爭契約時以外，被告、黃明鈞並未與原告有過接洽，黃明鈞亦未向陳代圻說過系爭房屋可以作為自用住宅使用或是已經變更為自用住宅使用，則陳代圻並非被告之代理人或使用人，縱陳代圻就乙種工業區上建物不得作為住宅使用有錯誤之理解，造成對於原告就系爭房屋使用用途有錯誤之解讀，亦難推認應由被告負此責任，是原告以此為由主張被告有隱匿相關資訊云云，亦屬無據。
5.準此，原告主張被告係以不能之給付為契約之標的，契約為無效，或係遭被告詐欺而撤銷其意思表示，而依不當得利之法律關係請求被告返還定金8萬元及系爭本票，均屬無據。
(三)原告主張遭被告詐欺，意思表示自由受侵害，依侵權行為之法律關係及類推適用民法第249條第3款之規定，請求被告給付75萬元之精神慰撫金，有無理由？若可，金額為何？原告雖主張遭被告詐欺，意思表示自由受侵害云云，惟承前所述，被告與黃明鈞於簽約前並未與原告接洽過，簽約時亦未隱瞞系爭房地為乙種工業區、住工用之資訊，且原告於簽約前即已知悉系爭房地為乙種工業區、住工用，證人張次福於簽約時亦有再次提醒，縱陳代圻對於系爭房屋可否作為住宅使用，對於原告有錯誤解讀，其亦非被告之使用人或代理人，自難認被告對於原告有施以詐欺、原告之意思表示自由有受侵害之情形。是原告主張遭被告詐欺，意思表示自由受侵害，依侵權行為之法律關係及類推適用民法第249條第3款之規定，請求被告給付75萬元之精神慰撫金，自屬無理由。
六、綜上所述，原告依民法第246條第1項前段、第92條第1項前段、第179條、第184條、第195條第1項及類推適用第249條第3款規定，請求被告給付原告83萬元，及其中8萬元自105年3月3日起至清償日止，另75萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均按年息5％計算之利息；被告應返還原告簽發之系爭本票乙紙，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響本件結論，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 23 日
民事第一庭 法 官 顏珮珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 23 日
書記官 李宗諺