臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第1606號原 告 蔡○○訴訟代理人 蔡○○
林鴻駿律師被 告 吳○○訴訟代理人 王志雄律師被 告 ○○房屋仲介有限公司法定代理人 曾○○上列當事人間請求返還簽約款等事件，本院於民國106 年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告吳○○應給付原告新台幣伍拾萬元，及自民國一百零五年五月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告○○房屋仲介有限公司應給付原告新台幣伍萬參仟陸佰元，及自民國一百零五年六月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告吳○○負擔五分之四，○○房屋仲介有限公司負擔五分之一。
本判決於原告提出新台幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。惟被告吳○○、○○房屋仲介有限公司分別提出新台幣伍拾萬元、新台幣伍萬參仟陸佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告經被告○○房屋仲介有限公司（下稱○○公司）之法定代理人曾○○仲介，於民國104 年12月1 日以新台幣（下同）536 萬元向被告吳○○買受其所有，坐落高雄市○○區○○段○○○○段0000000 地號土地（系爭土地）及其上同地段654 建號建物，即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），並於當日簽立買賣契約書二份（包含私契一份、公契一份，前者下稱甲契約，後者下稱乙契約，甲乙契約合稱系爭買賣契約）。吳○○自原告收受簽約款50萬元後，訴外人即其姊夫龔○○始告知90年間曾發生租屋房客在系爭房屋內上吊之事故（下稱系爭自殺事故），當下原告即表示不願購買系爭房地，惟經曾○○在甲契約第14條其他約定事項第2 點記載「本棟房屋90年有事故」等文字後，吳○○仍要求原告繼續履約，否則即沒收簽約款。然而系爭房屋因曾發生系爭自殺事故，致市場交易價值貶損甚鉅，係有物之瑕疵，原告自得依甲契約第4 條第5 項、乙契約第9 條第6 款、民法第35
4 條、第359 條規定，以本件起訴狀繕本送達向吳○○為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259 條第2 款規定，請求吳○○返還50萬元簽約款。又○○公司前曾經手吳○○與訴外人即其前手張○○○間之系爭房地買賣事宜，明知張○○○擁有系爭房地期間，曾發生系爭自殺事故，卻未在簽約前將此重大交易訊息告知原告，已違告知義務及誠信原則，依民法第571 條規定，○○公司自不得向原告請求仲介報酬，○○公司卻仍向原告收取報酬53,600元，即欠缺法律上原因而受有利益，致原告受損害。況○○公司之法定代理人曾○○於104 年12月間曾口頭向原告保證系爭房屋非事故屋，否則即無條件退費（下稱系爭約定），今既查明系爭房屋為事故屋，○○公司依系爭約定亦負有返還仲介報酬之義務，為此爰依民法第179 條或系爭約定之法律關係，請求擇一命○○公司返還53,600元等語。並聲明：㈠吳○○應給付原告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡○○公司應給付原告53,600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列陳詞置辯：㈠吳○○部分：所謂「兇宅」，係指賣方產權持有期間，於其
建築改良物之專有部分曾發生兇殺或自殺致死之情形，惟系爭自殺事故並非發生在吳○○擁有系爭房地產權期間內，且非他殺，自殺者是在送醫後死亡，並非在系爭房屋內死亡，系爭自殺事故距兩造簽立系爭買賣契約之日，約有14年之久，期間不僅曾出租他人經營補習班，吳○○更著手將全屋重新翻修，系爭房屋顯非「兇宅」。又吳○○於102 年12月間固以240 萬元自張○○○購入系爭房地，惟張○○○減價求售之原因多端，要難逕謂系爭房地價格因系爭自殺事故而減損，況原告於簽約當下即知悉系爭自殺事故，卻未立即表示不願購買，自不得事後再執同一事由要求解約等語置辯。並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
㈡○○公司部分：吳○○於104 年11月23日委託○○公司出售
系爭房地時，經曾○○詢問吳○○，其擁有系爭房屋產權期間有無發生自殺或他殺致死情事，吳○○答稱「沒有」，並在「房地產標的現況說明書」項次19勾選「否」，曾○○則上網及向派出所查詢，確認系爭房屋並無兇宅註記或備案紀錄。兩造簽訂系爭買賣契約時，經龔○○善意提及系爭自殺事故，並告知房客並未死在屋內，曾○○亦當場向原告表示查無系爭房屋之兇宅註記或備案紀錄後，原告及其父母當下仍表達「如吳○○所述為事實，仍願意購買」之意願，曾○○始在甲契約第14條加註「本棟房屋90年底有事故」等文字，復依訴外人即原告之父蔡○○之要求，將上開添註文字中之「故」字劃掉後，買賣雙方隨即在系爭買賣契約上簽名用印，○○公司並未刻意隱瞞系爭自殺事故。又系爭自殺事故非發生於吳○○擁有系爭房地期間，系爭房屋亦查無兇宅註記或備案紀錄，吳○○並向○○公司表明會自行將系爭自殺事故告知原告，○○公司已善盡忠實及據實報告之義務，要無民法第571 條規定不得支領報酬之情形存在，○○公司領取仲介報酬之權利自不受原告事後解除系爭買賣契約所影響。再者，系爭約定旨在保證系爭房屋並非凶宅，非用以保證非事故屋，系爭房屋既非凶宅，○○公司自不負返還仲介報酬53,600元之義務等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於104 年12月1 日以536 萬元向吳○○購買系爭房地，
並簽立系爭買賣契約，當日交付簽約款50萬予吳○○，並交付仲介費53,600元予○○公司。
㈡兩造經○○公司之法定代理人曾○○仲介買賣系爭房地，曾
○○於簽立系爭買賣契約前，未告知原告系爭房屋曾於90年間發生系爭自殺事故。
㈢龔○○在簽約過程中，告訴原告系爭房地曾發生系爭自殺事
故後，曾○○在甲契約第14條「其他約定事項」第2 點加註「本棟房屋90年底有事故」等文字，並將其中「故」字劃去。
㈣蔡○○、曾○○、吳○○及龔○○曾於104 年12月7 日在中
信房屋大寮店，協商在甲契約上註記「本棟房屋90年底有事故」等文字之修改事宜。
㈤吳○○在系爭房地之房地產標的現況說明書項次19，針對「
本建築改良物（專有部分）於賣方持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」之書面詢問事項，勾選「否」。
㈥吳○○於102 年12月中旬與張○○○簽立系爭房地買賣契約
，張○○○斯時已告訴吳○○系爭房屋內曾發生系爭自殺事故。
㈦系爭房地現仍登記在吳○○名下，迄未移轉登記予原告（見
本院卷一第41-44頁土地及建物登記謄本）
四、本件爭點：㈠系爭房屋有無物之瑕疪？㈡原告解除系爭買賣契約是否合法生效？吳○○應否返還簽約
款？㈢原告依民法第179 條規定或系爭約定，請求○○公司返還仲
介報酬53,600元，有無理由？
五、得心證之理由：㈠系爭房屋有無物之瑕疪？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第
1 項定有明文。所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，有最高法院73年台上字第1173號判例要旨足參。次按存有自殺或他殺等非自然身故因素之房屋，對一般社會大眾而言，除因心理層面產生嫌惡感而欠缺交易意願外，此種房屋之交易價格，亦因市場接受度不高，非降價求售難以成交，致交易價格低落，進而貶損物之原有價值，應認屬物之瑕疵。惟房屋是否因發生自殺或他殺等情事，致交易價格貶損，則須考量個人主觀及心理範疇，因人、因時、因宗教信仰不同而有異，亦得藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除買方不安之心理狀態，因此在判斷房屋交易價格是否受自殺或他殺等非自然身故因素影響時，尚應輔以事發經過、事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素綜合判斷之，而不以發生自殺或他殺等非自然身故者是否陳屍屋內，或發生在出賣人擁有產權期間為必要。
2.經查：⑴系爭房屋曾於90年間發生系爭自殺事故，且自殺者在送醫後
不治死亡之事實，業經證人張○○○證述明確（見本院卷二第22頁），且經本院囑請員警現場訪查，據鄰居表示數10年前曾發生自殺事故無訛，有高雄市政府警察局林園分局105年8 月30日函可憑（見本院卷一第163 頁），應認實在。又系爭房屋交易價格因系爭自殺事故，較同區域同類型之不動產交易價格為低乙節，有證人張○○○證稱：系爭房屋因在90年間發生系爭自殺事故，曾○○向我表示售價要打六折，經殺價後，吳○○於102 年12月27日以240 萬元向我購買系爭房地（見本院卷二第20頁背面-21 頁）等語為憑，吳○○亦自承係以240 萬元購入系爭房地無訛（見本院卷二第152頁），可見系爭房地確因系爭自殺事故減少其交易價值，而有民法第354 條規定所謂物之瑕疵。
⑵吳○○雖辯稱：系爭房屋之交易價值因伊全部翻新而上漲，
再不受系爭自殺事故所影響，且系爭土地交易價格自102 年迄今均呈上揚趨勢，伊於104 年12月間以536 萬元出售系爭房地予原告，合乎市場行情，系爭房屋並無交易價格貶損之瑕疵可言。惟本院審酌：吳○○於102 年12月27日向張○○○購得系爭房地時，距系爭自殺事件發生時點（90年間）已相隔12年，卻僅能按當時市場交易價格的六折成交，仍較正常物價貶損達40% ，已如前述，則吳○○辯稱兩造於104 年12月1 日簽立系爭買賣契約時，系爭房屋交易價格已與同區域同類型之房屋無異，自應由吳○○就前開有利於己之積極事實負舉證責任，然而吳○○迄本院言詞辯論終結之日仍無法提出其大幅翻修系爭房屋之證據（見本院卷二第249 頁），復無法舉證證明在揭露系爭自殺事故及其與張○○○之真實交易價格的同一情狀下，系爭房屋之交易價格仍與同區域同類型之不動產交易價格無異（見本院卷二第243 頁），其辯解即難採信。此外，吳○○提出之高雄市○○區○○街不動產交易實價登錄資料，雖顯示該地段之不動產之市場交易價格在2 年內上漲至650 萬元（見本院卷二第32、248 頁），然而影響房屋交易價格之原因多端，且涉及屋況、使用年限、有無改建、所在路段、所臨路寬等諸多因素，為被告自承在卷（見本院卷二第253 頁背面），自難僅憑各別個案之實際成交價格，遽予推認吳○○於104 年12月1 日將系爭房屋售予原告之際，系爭房屋因系爭自殺事故所致交易價格貶損已獲彌補，而與市價相當，是以僅憑前揭不動產交易實價登錄資料，亦難逕為有利於吳○○之判斷。
⑶再查，內政部97年7 月24日內授中辦地字第0970048190號函
所稱凶宅，固指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡之事實（不包括自然死亡），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（見本院卷一第66頁），惟上開函文旨在解明「不動產標的現況說明書」項次11，即「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」之文義，並將其意見致函中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會，以求解釋上之一致性，惟前揭主管機關解釋，因不具法位階，自不生拘束力，亦不能執此遽謂除內政部所稱兇宅以外，其餘自殺或他殺事件不至於造成使房屋交易價格貶損之結果，蓋倘限於在賣方持有房屋產權期間，曾發生自殺或他殺等非自然身故情事，始推認足生影響物之交易價格之結果，豈非變相允許不動產所有權人可透過輾轉更名之方式，卸免其向後手告知前述影響交易價格重大訊息之義務，故本於私法自治及誠實信用原則，自無作此限縮解釋之理，併此敘明。
3.綜上，系爭房屋因系爭自殺事故致交易價值貶損，而有物之瑕疵，應堪認定。
㈡原告解除系爭買賣契約是否合法生效？吳○○應否返還簽約
款？
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條定有明文。乙契約第9 條第6 款復約定：「…如於乙方（按：指吳○○）取得所有權之前有上述情事（按：指買賣標的主建物及附屬建物內有自殺或兇殺致死之情事），且乙方明知，乙方應據實告知甲方（原告），否則甲方得主張解除契約…」（見本院卷一第17頁）。
2.吳○○辯稱：伊於104 年12月1 日雙方簽立系爭買賣契約時，已據實告知系爭房屋內曾發生系爭自殺事件，原告明知上情仍同意購買系爭房地，依民法第355 條第1 項規定，出賣人自不負物之瑕疵擔保責任，且無乙契約第9 條第6 款約定之解約事由存在。惟原告否認之，並主張：伊是在完成簽約及給付簽約款之手續後，始獲告知系爭自殺事件，且吳○○斯時猶故意隱瞞其向前手購買系爭房地時，即以系爭自殺事故向張○○○殺價，而以顯低於市價之240 萬元取得系爭房地乙事，致原告在簽約時因資訊不對等，而無從及時查知系爭房屋有交易價值貶損情事，迨105 年1 月底原告親洽張○○○，始悉上情。經查：
⑴吳○○在雙方簽立系爭買賣契約時，僅揭露有系爭自殺事故
發生，及自殺者未在系爭房屋內死亡之事實，並未揭露系爭房屋交易價格因系爭自殺事故而貶損之事實，有證人即代書蕭麗旋證稱：我在雙方簽約時，複誦乙契約第9 條第6 款之際，好像有聽聞賣方提及，有人在系爭房屋內自殺，送至醫院才往生，買方聽了之後就上情曾與賣方討論，待討論完畢，雙方才在契約上簽名、蓋章，買方並沒有表示不願購買，否則不會完成簽約（見本院卷一第186 背面-187頁）等語為憑，證人龔○○亦證稱：簽約時代書曾詢問吳○○在產權持有期間有無自殺或兇殺致死（按：指乙契約第9 條第6 款），伊遂告知在前屋主（按：指張○○○）產權持有期間有租客在內自殺，隔日在醫院死亡，蔡○○聽聞後並未異議，並稱「人沒有死在裡面就好」等語，後來雙方才在契約上簽名蓋章（見本院卷二第192 頁正背面）等語至明，應認實在。
至於原告主張：系爭自殺事故是曾○○在買賣雙方完成簽約，且原告支付簽約款後，才在龔○○的暗示下，向原告表示要在甲契約第14條第2 點加註「90年底有事」之但書文字（見本院卷二第196 背面-197頁）云云，固有證人蔡○○證稱：龔○○是在簽約並付完簽約款後，提及90年有事故發生，仲介才在契約內加註文字，我才知道有系爭自殺事件存在（見本院卷二第193 頁背面-194頁）等語為憑，惟衡諸一般不動產交易之經驗法則，系爭自殺事故既有肇致系爭房屋交易價格貶損之疑慮，在通常情況下，當無事後告知之理，否則徒生無謂爭端，原告前開主張復無其他積極證據足佐，自難僅憑蔡○○之片面陳詞，遽為有利原告之判斷。
⑵本院審酌：原告在龔○○提及系爭自殺事件後，雖仍與吳○
○完成簽約手續，並交付簽約款予吳○○，惟原告當時尚不知系爭房屋交易價格因受系爭自殺事故影響，而大幅貶損乙情，業據原告陳稱：「兩造於105 年1 月14日至高雄市政府消費者保護協會協商仍無法達成協議後，原告向系爭房屋鄰居探聽，始得知前屋主張○○○的親戚張簡兩家住在後方，經拜訪張簡兩家才得知張○○○之行動電話，其在電話中告知先前系爭自殺事故，及被告僅以240 萬元價購之事實」等語至明（見本院卷二第220 頁），而吳○○自原告起訴時起，即堅稱系爭房屋非凶宅，且其向張○○○購入系爭房屋之價格為420 萬元，迨106 年5 月25日本院第一次言詞辯論期日，始坦承實際上是以240 萬元自張○○○購得系爭房屋（見本院卷二第152 頁），及吳○○亦不爭執原告係在系爭買賣契約成立後，才從張○○○獲知系爭房屋有交易價格貶損之瑕疵（見本院卷二第185 頁背面）等一切情事，認原告係在系爭買賣契約成立後，始知系爭房屋有前揭交易價格貶損之瑕疵存在，本件自無民法第355 條之適用，吳○○仍須負物之瑕疵擔保責任。
3.綜上，系爭房屋既有物之瑕疵，原告自得依民法第359 條前段規定解除系爭買賣契約，原告以本件起訴狀繕本之送達，對吳○○為解除契約之意思表示，該繕本業於105 年5 月19日送達吳○○（見本院卷一第37頁），即生合法解除契約之效力，依民法第259 條第2 款規定，吳○○即負有將其自原告受領之價金50萬元附加自受領時起之利息，償還原告之回復原狀義務，故原告請求吳○○返還50萬元即自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
㈢原告依民法第179 條規定或系爭約定，請求○○公司返還仲
介報酬53,600元，有無理由？
1.按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第571 條定有明文。又居間人既受委託人之委託，即有忠於所事之義務，居間人如違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，而由相對人收受利益者，自屬違背忠實義務。本條明定不許居間人向委託人請求報酬，暨請求償還其支出之費用，蓋一方保護委託人之利益，一方示予居間人之制裁也，亦據立法理由揭示至明。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條亦有明定。
2.原告主張：○○公司仲介原告與吳○○簽立系爭買賣契約，卻未誠實告知系爭房屋有交易價格貶損之瑕疵，已違誠信義務，自不得向原告收取仲介報酬，其收取報酬既欠缺法律上原因，即有不當得利，應返還之。經查，○○公司之法定代理人曾○○為原告仲介系爭房地買賣，並向原告收取報酬53,600元乙節，為○○公司所不爭執（見本院卷二第152 頁背面），並有確認書、附停止條件定金委託書、內政部版要約書、售後服務證明書為憑（見本院卷一第20頁、卷二第49-51 頁）。又曾○○在張○○○出售系爭房地予吳○○時，亦擔任雙方仲介，且經張○○○告知系爭自殺事故，復知悉吳○○以系爭自殺事故影響房價為由，殺價至240 萬元成交等情明確，亦據證人張○○○證述綦祥（見本院卷二第20-21 、22背面頁），應認實在。詎曾○○未將系爭房屋於2年前因系爭自殺事故，僅能以低於市價交易行情之240 萬元成交乙節誠實告知原告，任由吳○○在簽約過程中強調系爭房屋並非凶宅，使原告在交易訊息未獲完整揭露之情形下，勉予完成簽約手續，堪認○○公司所為已悖於誠實及信用方法，依民法第571 條規定，○○公司自不得向原告請求報酬。○○公司卻仍向原告收取仲介報酬53,600元，即無法律上原因受有利益，致原告受損害，原告依民法第179 條規定，請求○○公司返還53,600元，為有理由。
3.至於○○公司辯稱：其因吳○○要求自行向原告說明系爭自殺事故，始未主動提及吳○○與前手之交易情形，及系爭房屋確非凶宅，其交易價值不至於因系爭自殺事故貶損，其居間仲介系爭買賣契約未違誠實信用方法云云，乃避重就輕卸責之詞，且與前揭吳○○以顯不相當之低價購得系爭房屋之事實不符，尚難憑採。況○○公司既受原告委託辦理系爭房屋買賣居間事宜，即應忠於原告，為其揭露完整交易訊息，該義務亦不因吳○○要求自行向原告揭露物之瑕疵而得解免，附此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第259 條第2 款規定，請求吳○○給付原告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日即105 年5 月30日（見本院卷一第37頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；依民法第179 條規定請求○○公司給付原告53,600元及自起訴狀繕本送達翌日即105 年6 月4 日（本院卷一第59頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為有理由，應予准許。
七、本判決第1 、2 項所命被告給付之總金額已逾50萬元，依臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事類提案第37號座談意見，分別提起之數宗訴訟，經法院命合併辯論及合併裁判者，如所命給付合併計算其價額已逾50萬元者（指各宗訴訟標的之價額未逾50萬元而言），此與客觀訴之合併無異，法院對之不得依職權宣告假執行，兩造就此部分均聲明願供擔保，分別求為准、免假執行之宣告，於法核無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 16 日
民事第二庭 審判長法官 賴文姍
法 官 郭任昇法 官 陳美芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 16 日
書記官 陳美月