臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第1732號原 告 吳葉富訴訟代理人 邱靖貽律師被 告 楊韻貞
李雨蒼上二人共同訴訟代理人 楊昌禧律師
梁育誠律師陳信維律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國106年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就原登記為被告楊韻貞所有坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○○○地號土地（應有部分：十一分之三）有優先購買權。
被告李雨蒼於民國九十八年九月二十三日就前項所示之土地所為之所有權移轉登記應予塗銷。
被告楊韻貞於原告給付新臺幣壹佰肆拾柒萬陸仟肆佰捌拾元後，應將第一項所示之土地所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣坐落高雄市○○區○○段○○段000000地號土地（下稱系
爭土地）原為原告、訴外人吳汶達（原名吳何堂）、吳何榮及陳吳有玉共有，於民國77年間經全體共有人協議，由原告將其於系爭土地之應有部分3/11以買賣為原因，借名登記予訴外人李芳明（已歿），後於82年間，原告得該時系爭土地上全體共有人同意，於系爭土地搭建鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）並出租予他人使用收益。惟李芳明卻於88年1月6日以贈與為原因，將前揭原告借名登記於其名下之系爭土地應有部分，移轉登記予其妻即被告楊韻貞，楊韻貞遂於89年間以系爭土地為其共有，而吳何榮、陳吳有玉及吳汶達3人在系爭土地上搭建系爭鐵皮屋，屬無權占有為由，起訴請求吳何榮等3人拆屋還地（下稱前案一），經臺灣高等法院高雄分院（下稱高雄高分院）於90年7月26日以90年度上字第129號判決，認系爭鐵皮屋乃吳葉富所原始起造，吳何榮等3人非系爭鐵皮屋所有權或事實上處分權人為由，駁回楊韻貞之請求而確定。楊韻貞嗣於98年9月23日以買賣為原因，將系爭土地應有部分3/11（下稱系爭優購土地）移轉登記予被告李雨蒼，其買賣價金為新臺幣（下同）1,476,480元（下稱系爭買賣契約）。李雨蒼再於101年間，以吳葉富未經該時系爭土地之共有人同意，興建系爭鐵皮屋為由，起訴請求吳葉富拆屋還地暨返還不當得利（下稱前案二），經本院於103年6月17日以101年度訴字第1672號判決，認系爭鐵皮屋就系爭土地存在法定租賃權關係、非無權占用為由，駁回李雨蒼拆屋還地之請求，惟部分准許不當得利之請求而於103年7月16日確定。
㈡前案二之確定判決理由中，已認定原告為系爭土地之基地承
租人，此屬前案二之重點爭點，於本訴中即有爭點效之適用。是原告自可依土地法第104條之規定，主張在楊韻貞將系爭優購土地售予李雨蒼時，原告享有依同樣條件優先購買之權利。而楊韻貞未將上開承買條件通知原告，故系爭買賣契約不得對抗原告，爰依土地法第104條，請求確認原告就系爭優購土地有優先購買權，被告應將系爭優購土地於98年9月23日所為之所有權移轉登記塗銷，原告並得以系爭買賣契約之同額價金購買系爭優購土地等語。
㈢並聲明：⒈確認原告就98年9月23日原登記在楊韻貞名下之
系爭優購土地有優先購買權。⒉楊韻貞與李雨蒼於98年9月23日就系爭優購土地所為之所有權移轉登記應予塗銷。⒊楊韻貞於原告給付1,476,480元後，應將系爭優購土地所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：前案二雖認定原告就系爭鐵皮屋為基地承租人，惟該判決有違背法令之情形，且被告楊韻貞非該判決之當事人，自無爭點效之適用。而前案二之證據亦顯示系爭鐵皮屋非原告所有，係訴外人吳何堂、吳何榮、李芳明及陳吳月玉共有，原告於前案二並已自承系爭鐵皮屋非其所有，故其自非系爭鐵皮屋之所有人；況系爭土地亦非由原告借名登記於李芳明名下，故並無所謂土地與房屋為一人所有之情形，自無民法第425條之1第1項之適用，原告並非系爭土地之基地承租人，而無土地法第104條優先購買權之適用。況楊韻貞將系爭土地賣予被告李雨蒼乃98年間，該時系爭土地之公告現值為每平方公尺38,400元，然待原告提起本訴之105年，系爭土地之公告現值已為每平方公尺58,840元，其漲幅高達53％，甚在105年3月1日間系爭土地應有部分3/11之拍定價格為301萬元，原告卻於7年後方行使優先購買權，而欲以7年前之低價購買，亦有違誠信原則，不應准許，縱予准許，亦應依情事變更原則酌增其價額，方屬公平等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院訴字卷二第28頁反面）：㈠系爭優購土地前於88年1月6日經訴外人李芳明（已歿）以贈
與為原因，移轉登記予被告楊韻貞。嗣經楊韻貞於98年9月23日以買賣為原因，移轉登記予被告李雨蒼，其買賣價金為1,476,480元。
㈡楊韻貞前於89年間以系爭土地為其共有，然吳何榮、陳吳有
玉及吳汶達（原名吳何堂）3人在系爭土地上搭建系爭鐵皮屋，屬無權占有為由，起訴請求吳何榮等3人拆屋還地（即前案一），經高雄高分院於90年7月26日以90年度上字第129號判決，判決理由中載明系爭鐵皮屋係吳葉富所原始起造，吳何榮等3人非系爭鐵皮屋處分權人為由，駁回楊韻貞之請求。
㈢李雨蒼嗣於101年間以吳葉富未經系爭土地共有人即李雨蒼
及吳汶達之同意，興建系爭鐵皮屋為由，起訴請求吳葉富拆屋還地暨返還不當得利（即前案二），經本院於103年6月17日以101年度訴字第1672號判決審理，其中兩造不爭執系爭鐵皮屋為吳葉富所興建，並將吳葉富對系爭土地能否主張法定租賃關係列為爭點，嗣法院以系爭鐵皮屋非無權占用系爭土地，而係存在法定租賃權關係為由，駁回李雨蒼拆屋還地之請求，但部分准許李雨蒼不當得利之請求，上開判決未經兩造上訴，於103年7月16日確定。
㈣楊韻貞在將系爭土地售予李雨蒼時，未將上開承買條件通知原告。
四、得心證理由：原告主張基於前案二之判決理由，已認定其為系爭土地之基地承租人，是在被告楊韻貞於98年將系爭優購土地售予被告李雨蒼時，原告自得依土地法第104條主張優先購買權，並可依同一價格優先購買系爭優購土地，惟經被告否認，並經前詞置辯，是本件應審酌者，在於：㈠原告是否可以其為系爭土地基地承租人為由，依土地法第104條第1項行使優先購買權？㈡若可主張上開優先購買權，則原告是否得以1,476,480元價格承購系爭優購土地？玆據本院分論如下：
㈠原告是否可以其為系爭土地基地承租人為由，依土地法第10
4條第1項行使優先購買權？⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。所謂出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權，最高法院98年度台抗字第187號裁判要旨可資參照。經查，被告楊韻貞於98年9月23日以買賣為原因，將系爭優購土地移轉登記予被告李雨蒼，買賣價金為1,476,480元一節，為兩造所不爭執，是若原告於該時為系爭土地之基地承租人，依上開規定，自可行使優先購買權（下稱優購權），且該優購權具物權效力，縱系爭土地已移轉登記，仍不得對抗優購權人。是本件原告欲行使其優購權，自應先視其在楊韻貞移轉系爭優購土地時，是否為系爭土地之基地承租人。
⒉前案二確定判決之判決理由，就原告為系爭土地基地承租人此一爭點之認定，無從完全拘束本院：
⑴就判決之效力，我國民事訴訟法僅規定判決主文之既判
力，而就爭點效則並無明文。關於爭點效，係先於學說中提出，後為實務所逐漸採納，其立論基礎或有基於訴訟上之誠信原則、或有基於紛爭解決之一次性、避免同一爭點重複審理而有裁判矛盾、當事人間之公平法理、程序上之正當性等。而就爭點效之客觀範圍，就實務上所發展出的要件觀之，須該判決理由之判斷係屬該判決之重要爭點、經過當事人實質攻防而為辯論、法院據該辯論之結果進行判斷、而該判斷並無違背法令、當事人於後訴中亦無提出訴訟資料來推翻原判斷；至於就主觀範圍，則均認應於同一當事人之間始得主張（可參最高法院99年度台上字第1717號、97年度台上字第2688號、96年度台上字第1782號、96年度台上字第307號判決等）。是對於前後訴須同一當事人，始得於後訴主張爭點效，為我國實務向來之見解，雖學說上或有不同意見，認在一定情形下可擴張至第三人，惟應否擴張，則應依承認爭點效之立論基礎觀之。會承認爭點效，即在於審理中透過爭點整理程序，使爭點特定，當事人可以體認到此為法院審理之重要基礎，並據此進行攻防、辯論，法院也進行實質之調查，故當事人可預見到法院對於此一爭點之判斷，不致產生突襲性裁判，是已賦予當事人訴訟程序上之保障，是若仍容許當事人之於後訴訟中就同一爭點再為爭執，除有違誠信原則外，亦有損程序利益及司法資源。是就爭點效是否及於第三人，即應考量該第三人於前訴訟是否有機會提出攻擊防禦方法，而受到程序上之保障。
⑵就本件觀之，原告與被告李雨蒼之間，固為前案二之兩
造當事人，且原告是否因系爭鐵皮屋而成為系爭土地之基地承租人，亦為前案二之重點爭點，並為前案二之審理過程中進行實質調查及兩造攻防，而由法院作出判斷。惟就被告楊韻貞而言，並非前案二之當事人，原告並未提出楊韻貞在前案二有何機會提出攻擊防禦方法而受到程序上之保障，使爭點效得以對其發生效力，是縱認原告與李雨蒼間就上開爭點具爭點效，惟仍無從拘束楊韻貞，而楊韻貞既就此部分否認並提出抗辯，本院仍須實質調查認定，而無從逕予援用爭點效而遽認原告為系爭土地之基地承租人，先予敘明。
⒊再按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。再按所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此觀最高法院100年度台上字第2103號判決亦明。是依上述說明，若土地共有人之一經全體共有人同意而在共有土地上興建房屋，嗣後土地及房屋異其所有人，仍應解為有民法第425條之1之法定租賃權適用。且該法定租賃權，繫於其上建屋得使用期限而為租賃期間，故可知與基地租賃性質相似，自有基地租賃權之相關規定適用。是就本件而言，原告可否依土地法第104條規定土地優先購買權，則應視其是否為系爭鐵皮屋之所有權人、其搭建系爭鐵皮屋時是否同為系爭土地之共有人，而得依前揭規定成為基地承租人。此據本院認定如下：
⑴系爭鐵皮屋之原始起造人為原告，屬原告所有：
①按因自己出資而建築之房屋，不待登記即原始取得其
所有權，與該房屋行政上起造人名義之誰屬無關，亦與因法律行為而取得者，須依民法第758規定經登記始取得其所有權者不同，最高法院85年度台上字第100號判決意旨可資參照。就系爭鐵皮屋之出資興建人，原告於前案一審理時，以證人身分具結證稱：系爭鐵皮屋為我所蓋，原本系爭土地是作為花園，大家來停車，垃圾很多，我才拆掉整地而搭建；搭建系爭鐵皮屋是請我們教會的兄弟鋪混凝土、搭鐵皮屋；後來有人來作生意，我也租給他們；我是叫曾美田來搭建鐵皮屋，但他也只有搭鐵皮屋，整地、填混凝土是另外請人；因為我在公司還有名份，所以叫曾美田去公司領錢，我們關係企業約有10家，究竟是去哪家公司領錢，時間已久，我不記得了等語（參前案一上字卷第71至75、95頁），與證人即搭建鐵皮屋之人曾美田於該事件審理時到庭具結所證：系爭鐵皮屋係吳葉富請我搭的，該時系爭土地上僅是空地，我本身職業就是在搭鐵皮屋，至於怎麼搭是吳葉富的意思；當時錢是寫發票去吳葉富家裡的公司領錢，至於是哪家公司我不記得了，他們家有好幾間公司，當初就是吳葉富叫我搭鐵皮屋，並說如果要領錢的話去公司領；我認識吳何榮，但不是他叫我搭系爭鐵皮屋的等語（參同卷第93至96頁），以及證人即系爭鐵皮屋之承租人麥金蓮、余王月雲，於前案一審理時結證稱其等均係自82年起即向吳葉富承租系爭鐵皮屋等語（參同卷第
98、99頁）相符，並有其等就系爭鐵皮屋之租約在卷可證（外放於前案一證物袋），堪信為真。另雖訴外人吳何堂於前案一一審審理時稱系爭鐵皮屋為吳何榮所搭（參前案一訴字卷第38頁），後已撤銷該自認之陳述（參前案一上字卷第101頁），而原告後亦證稱吳何堂僅係幫忙在現場監工等語（前案一上字卷第75頁），再參曾美田前引證言稱非吳何榮所搭等語，是此一自認因與事實不符，亦由前案一之二審法院審理時認符合自認之撤銷要件，而不生自認之效力；又系爭鐵皮屋雖嗣後以吳有玉名字作為出租人，但原告稱：原本是用我的名字出租，但後來因我生病，腳要電療，才借用其名義，但實際上租金仍由我使用，讓我不用跟孩子拿錢等語（同卷第74、75頁），此與麥金蓮所證：吳葉富後來說她身體不好，才用吳有玉名義寫租賃契約繼續租，但租金都是付給吳葉富，因為我就是向吳葉富租的等語（參同卷第99頁），以及余王月雲證稱：我不識字，別人怎麼寫我就怎麼簽，但租金都是交給吳葉富，降租金、換簽5年合約也都是吳葉富說的等語（參同卷第99至100頁）相符，可認系爭鐵皮屋確由原告出資興建而原始取得所有權，並亦由其使用收益。
②被告雖辯稱於法務部執行署高雄行政執行處90年度綜
所稅執特專字第166807號執行案件（下稱系爭行政執行案件）中，原告自承系爭鐵皮屋非其所有等語，此有原告101年6月18日所提之陳報聲明1紙在卷可證（參本院訴字卷一第108頁），另於前案二亦自承將系爭鐵皮屋權利移轉予吳珊緹等語（參前案二訴字卷第53頁）。惟原告就其前揭陳述，於本件則稱係該時系爭鐵皮屋須修繕，原告無力支付修繕費用，而由吳珊緹出資修繕，故以其為共同出租人；且因該時系爭鐵皮屋遭行政執行署查封，故為上開陳述等語（參本院訴字卷二第29、47頁）。此亦與嗣後吳盈進（即吳汶達之繼承人）、吳何榮及陳吳有玉就系爭行政執行案件提出第三人異議之訴（經本院以103年度訴字第1403號事件受理，經本院認系爭鐵皮屋為吳葉富原始取得所有權，該等3人無足以排除強制執行之權利，無權利保護必要為由，於104年2月16日判決駁回原告之訴，案經上訴二審後，經兩造和解而於同年6月10日終結）一節相符；且自前案二卷附之系爭鐵皮屋於100年訂立之租賃契約書（租期自100年起而至103年止）觀之（參系爭行政執行案件卷第23至26頁），原告係與訴外人吳珊緹並列系爭鐵皮屋之出租人；另於前案二審理時，系爭鐵皮屋之承租人即前案二之被告蔡宗富、張淑琴、柯祝瓊、楊淑貞均稱係直接與原告簽立租約，更有稱不知吳珊緹為何人等語（參前案二訴字卷第155至156頁），自難認原告已將系爭鐵皮屋之事實上處分權移轉他人。可知原告前揭系爭鐵皮屋非其所有之語，係為規避系爭鐵皮屋遭行政執行所為之陳述，且均經前案審理之法院審酌相關證據後不予採信。被告雖另提出系爭房屋於101年、102年之房屋稅課稅明細、稅籍紀錄表及持分人附表（參本院訴字卷一第109至112頁）為證，主張原告非系爭鐵皮屋之所有權人，然按稅捐機關就訟爭房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關，此與地政機關依土地法規定所為所有權登記有絕對效力之情形有間，既不能因被則為訟爭房屋之納稅義務人，即認定訟爭房屋由其取得所有權；房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明，所提出之房屋稅收據上關於系爭房屋之納稅義務人之記載，雖變更名義，仍不足據以證明所載義務人即為系爭房屋之所有人，此觀最高法院40年台上字第126號判例、70年台上字第3760號判例、72年度台上字第1816號判決意旨即可知。則系爭鐵皮屋由原告出資興建而原始取得所有權，業據本院認定如前，房屋稅之納稅證明或納稅義務人，並不足以作為所有權之證明，亦不足以作為系爭鐵皮屋之事實上處分權已讓與被告之證明，故被告此部分所辯，尚不足採。
③依上所述，系爭鐵皮屋屬原告所有。
⑵系爭鐵皮屋於系爭土地上興建之時，原告為系爭土地共有人之一，並取得其他共有人同意：
原告主張系爭鐵皮屋於系爭土地上興建之時，其為系爭土地共有人之一，此據原告引用前案一、二之相關證據為證。經查，原告於前案一以證人身分作證時，曾稱：系爭優購土地本來是我的名義，當時我婆婆90幾歲，我要照顧她老人家，自己也有病，腳不方便，也老了，小孩都有登記名義了，而李芳明是我媳婦的大哥，有親戚關係，才把系爭優購土地登記在他名下等語（參前案一上字卷第72頁），與證人陳吳有玉於前案二具結所證：
系爭土地原本是吳何堂出錢要孝順吳葉富，並照顧兄弟姐妹，所以才會登記由吳何堂、吳何榮、吳葉富及我共有；後來吳葉富借李芳明的人頭登記給李芳明，他沒有出資購買系爭土地，也不是贈與給他，至於為何借名登記給李芳明我不清楚，是吳何堂在處理；也因此由吳何堂提議搭建鐵皮屋出租，租金給吳葉富，至於何人出資我不清楚，但都是吳葉富去收租金；當初吳何堂提議搭建時吳何榮、吳葉富、李芳明及我都有在場，大家都有同意，李芳明是人頭所以沒有意見，也沒有出資建鐵皮屋等語（參前案二訴字卷第226至231頁），及吳何榮於前案二具結證稱：討論要搭建系爭鐵皮屋一事，吳何堂、吳葉富、陳吳有玉及李芳明都有在場，當初吳何堂就說好所有租金由吳葉富收取，李芳明是人頭所以沒有意見等語（參同卷第232至233頁）相符；再參以系爭土地於86年間以李芳明為納稅義務人之地價稅繳款書，反係由吳葉富於前案二審理時提出（參同卷第264頁），可認該時之系爭土地地價稅，確係由原告繳納；而被告所提出之地價稅繳款書，最早僅能溯及88年，且為系爭土地移轉予楊韻貞後（參前案一第44頁）；再參以依系爭鐵皮屋之承租人所述，其約自82年起即向吳葉富承租系爭土地，是系爭鐵皮屋應最遲於該時即已建成，並由吳葉富出租且收取租金，而至系爭土地於88年以贈與為原因移轉登記予楊韻貞，後楊韻貞於89年提起前案一前，包含李芳明在內之其他土地登記名義人，均未過問系爭土地上所搭建之系爭鐵皮屋及租金一情綜合觀之，亦與陳吳有玉前揭證詞相符。可認原告主張系爭鐵皮屋於搭建時，原告應為系爭土地共有人之一，僅借名登記於李芳明名下，而得其他全體共有人同意搭建系爭鐵皮屋一節為真。
⑶依上所述，原告於系爭土地上搭建系爭鐵皮屋時，既為
系爭土地共有人之一，且得系爭土地其他全體共有人同意，依前揭說明，在系爭土地共有人有變動時，如李芳明嗣將系爭優購土地移轉予楊韻貞時，即依民法第425條之1第1項，成立基地租賃關係。此乃法定之租賃權，只要符合法定要件，即已成立租賃關係，與一般意定租賃權之成立要件不同，亦不以兩造間就相關要件有合意、或承租人是否給付租金為必要，是被告抗辯稱原告未舉證證明其曾給付租金予被告、未向被告承租、未定租期、未定租金等節，縱係屬實，亦非上開法定租賃權不成立之理由，被告執此抗辯，尚不足採。則原告既至遲在李芳明將系爭土地贈與楊韻貞，而使原土地共有人變動時已取得基地承租人身分，是在楊韻貞嗣後將系爭土地賣予李雨蒼時，自可依基地承租人之地位，行使優先購買權。
⒋被告另抗辯稱楊韻貞於98年9月即將系爭優購土地移轉登
記予李雨蒼，然原告卻遲至近7年後之105年4月方提起本訴，有違誠信信用原則等語。原告則主張其自始至終均未接到被告於賣出系爭土地時，就買賣情事及買賣條件通知原告，且原告身為基地承租人一事，係於前案二判決確定方能確定，惟該時系爭鐵皮屋另有行政執行事件待處理，是原告係於該行政執行事件告一段落，方提起本訴，尚不違誠信原則等語。經查：
⑴按土地法第104條第1項所定優先購買權係為保護房屋所
有權人與基地承租人之權益，並調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利。必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約同樣條件（即買賣契約上所約定之各項條件，如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）之通知後而於十日內不表示者，其優先購買權始得視為放棄；如基地出賣人出賣基地並未為上述之通知者，縱基地承租人知悉其事而不為購買之表示，其優先購買權仍不能視為放棄，以貫徹土地法第104條第1項規定之立法意旨在保護房屋所有權人與基地承租人之規範目的，最高法院100年度台上字第1530號裁判意旨可資參照。
⑵楊韻貞將系爭優購土地移轉登記予李雨蒼時，並未通知
原告一節，為兩造所不爭執，雖被告稱有口頭通知其他共有人，然此為原告所否認，被告亦未提出證據以實其說，亦無從證明原告有自其他共有人處得知，是原告知悉楊韻貞將系爭土地應有部分3/11賣予李雨蒼之時點，僅能溯及前案二起訴時即101年6月（此觀前案二起訴狀繕本送達被告之時點可知）。惟在此時，綜觀前案二相關卷宗，亦未見被告間就系爭土地買賣之實際價格為何（就系爭買賣之實際價金，被告尚且於本件審理初期仍有爭執），更遑論有將買賣之價格通知原告。況兩造該時已進入爭訟，而對原告所搭建之系爭鐵皮屋就系爭土地是否有使用權源，更為前案二之重要爭點之一，是難以要求在法院尚未判定之前，身為前案二被告之本件原告，再於前案二審理過程中提出行使優購權之主張。而前案二於103年7月間方確定，此亦為兩造所不爭執，惟該時系爭鐵皮屋遭行政執行署以系爭行政執行案件執行中，此觀前引第三人異議之訴事件之審理歷程可知，是以原告立場，若無法保全系爭鐵皮屋，則提起優購權之訴訟，亦徒增紛擾，且恐生變數，而系爭第三人異議之訴於104年6月10日經和解而終結，再據原告於不到1年後之105年4月提起本訴，尚難認原告行使其優先購買權，有何意圖拖延而有違信賴原則之處，是被告此部分所辯尚不足採。
㈡若可主張上開優先購買權，則原告是否得以1,476,480元價
格承購系爭優購土地？被告再辯稱被告間就系爭優購土地之買賣時點為98年，期間土地價格飆漲，系爭土地公告現值已自每平方公尺38,400元漲至每平方公尺58,840元，並提出系爭土地二類謄本在卷為證（參本院訴字卷一第118頁），原告如今再以98年之價格購買亦屬不公，應依情事變更原則調整購買價格等語。惟按土地法第104條第1項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，所謂「依同樣條件」優先購買，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。又優先購買權為形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之「同一條件」補訂買賣契約之效力。若無法律特別規定或經當事人同意，自無由法院依職權予以調整買賣價金之可言，此觀最高法院104年度台上字第1433號判決亦同此意旨。而被告間系爭買賣契約之價金為1,476,480元，為兩造所不爭執，是原告主張用同一價格承買，尚非無據。
被告雖依前詞抗辯，然就情事變更原則，於係規定於民法第227條之2第1項：「按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」惟原告與被告楊韻貞間就系爭優購土地之買賣契約，係於原告本次行使優先購買權後方成立，是尚無所謂情事之變更，是被告以此作為請求調整買賣價金，亦屬無由。
㈢按土地法第104條之優先購買權具有相對之物權效力，承租
人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記，最高法院97年度台上字第2219號裁判意旨可供參照。原告起訴並於訴之聲明中載明就系爭土地確認優先購買權，並請求以同一價格承買系爭優購土地，自可認以本件起訴狀繕本送達被告而作為原告行使優先購買權之意思表示，則被告間以買賣為原因就系爭優購土地所成立之所有權移轉行為，自不得對抗原告，原告請求現登記所有權人李雨蒼塗銷該項登記，並於原告給付1,476,480元後，就系爭優購土地辦理所有權移轉登記予原告，尚非無據。至原告請求楊韻貞協同塗銷登記部分，因按土地登記規則之規定，就法院判決確定之登記或塗銷登記由權利人或登記名義人單獨申請之，故無必要請已非登記名義之人協同辦理之必要，是若為該協同之請求，自屬欠缺權利保護要件，此觀最高法院92年度台上字第117號判決意旨可明，是原告此部分之請求應予駁回。
五、依上所述，原告依土地法第104條規定，請求確認原告就原登記在被告楊韻貞名下之系爭優購土地有優先購買權、被告李雨蒼於98年9月23日就系爭優購土地所為之所有權移轉登記應予塗銷，以及於原告給付1,476,480元後，楊韻貞應將系爭優購土地移轉登記予原告部分，為有理由，應予准許。
至其一併請求楊韻貞一同就系爭優購土地於98年9月23日所為之移轉登記塗銷，則屬無權利保護之必要，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第85條第1項。本件雖為部分勝敗之判決，惟審酌原告敗訴部分，僅其贅請求楊韻貞一併辦理塗銷部分，是本院審酌整體訴訟之勝敗情形，爰定訴訟費用仍由被告全部負擔。
中 華 民 國 106 年 5 月 16 日
民事第四庭 法 官 李怡蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 16 日
書記官 劉冠宏