臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第1771號原 告 胡理訴訟代理人 莊美玲律師被 告 畫世紀社區管委會法定代理人 陳立宇訴訟代理人 周君強律師當事人間撤銷區分所有權人會議決議事件，本院於民國106 年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文畫世紀社區於民國一百零五年三月二十六日所召開第二十一屆第一次臨時區分所有權人會議所作成如附表所示之決議應予撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告法定代理人於審理中變更為陳立宇，並經其聲明承受訴訟( 卷二第106 頁) ，合於民事訴訟法第175 條第1 項規定，應予准許。
二、原告主張：㈠原告為高雄市○○○路○○○○巷○號等畫世紀社區大樓(下稱畫
世紀)之區分所有權人。被告於105年3月26日召開第21屆第1次臨時區分所有權人會議之召集程序公告或開會通知，未載明臨時發生重大事故而有及時處理必要，及經管委會1/3以上委員聯署同意之情事、亦未經1/5以上區分所有權人及其區分所有權比例合計超過1/5書面聯署提請召開會議等；所為召集程序違反公寓大廈管理條例第25條及畫世紀組織章程第7條第2項規定。
㈡上開臨時區權會主要就「更新電梯系統延壽案」作成決議(
，因畫世紀社區電梯共13部，更新汰換金額高達新台幣(下同)1000多萬元，屬於社區重大修繕或改良之決議，依公寓大廈管理條例第31條及畫世紀社區組織章程第8條第4、7項規定，須超過2/3以上代表出席及出席代表3/4多數通過，本社區共696住戶，2/3之代表人數應為464人；惟會議記錄記載出席人數僅141位，實際在場人數僅約50、60人，主席不顧異議宣布開會逕行表決，僅以43票通過決議；所為決議方法違反公寓大廈管理條例第31條及畫世紀社區組織章程第8條第4、7項規定，應屬違法。
㈢綜上，上開105年3月26日臨時區分所有權人會議之召集程序
及決議方法均違反公寓大廈管理條例及畫世紀社區組織章程上開規定而違法；原告得類推適用民法第56條第1項規定，訴請撤銷決議。況畫世紀大樓電梯之安全性並無疑慮且均定期保養。聲明：畫世紀社區105年3月26日召開之第21屆第1次臨時區分所有權人會議所為如附表所示之全部決議應予撤銷。
三、被告則以：㈠畫世紀社區於104 年12月5 日召開第20屆第1 次區分所有權
人會議係因社區大樓樓電梯老舊已逾使用年限20年以上，因認屬重大事故有即時處理之必要，而於該次會議決議評估電梯安全並授權被告先行委由合約廠商進行評估更新作業；管理委員會乃於105 年1 月22日開會並決議移請區分所有權人會議討論，被告因而於105 年3 月26日召開第21屆第一次臨時區分所有權人會議。原告為畫世紀社區管理委員會委員，
104 年12月區分所有權人會議討論時未反對，105 年1 至6月召開之委員會討論電梯更新延壽案亦未反對，不應再事後訴請撤銷決議，否則違反禁反言原則。
㈡又依社區組織章程第7條第4項第1款規定，得以書面授權第3
人或其承租人出席代為行使權利，本次區分所有權人會議人數(含委託書授權出席人數)共141人，已超過1/5，合於第16屆第1 次區分所有權人會議決議之修正案；另新修正之社區規約第7 條第1 項已約定1/5 區分所有權人出席即可，並以現場同意人數超過出席人數1/2 而通過( 卷二第3 頁筆錄)。另本次臨時區分所有權人會議之召開經委員會1/3 以上書面聯署同意。且依社區組織章程與住戶公約之規定，於105年3 月17日以公告方式讓區分所有權人知悉，公告時間未少於3 日，亦均合於規定( 原105 年3 月15日公告因漏載內容並未張貼) 。
㈢105 年3 月26日臨時區分權會已依社區組織章程與住戶公約
第8 條第2 項規定送達全部所有權人，均未於7 日內以書面表示反對意見，決議亦應視為成立。
聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項及本件爭點：不爭執事項：
㈠原告為高雄市○○區○○○路○○○○號畫世紀社區大樓之區分
所有權人，被告為管理委員會；該大樓共有區分所有權696戶。大樓組織章程與住戶公約如原證9(卷一第193-208頁)。
㈡畫世紀社區於104年12月5日召開第20屆第1次區分所有權人
會議討論事項案由三就社區各棟電梯電換事宜作成決議為「基於電梯使用之安全考量，授權委員會委請合約保養商三菱公司先就機電控制系統安全性更新修繕評估作業，如確需更新則請列名修繕細項及相關價目向全體住戶做總說明，凝聚共識後再提交社區住戶大會議決。」，有該次會議可參(卷第一第45-47頁)。
㈢畫世紀社區委員會於105年1月22日召開第21屆委員第1次會
議，案由三就社區更換電梯事宜( 卷一第106 、138 頁、卷二第19-21頁)㈣畫世紀社區委員會以主任委員名義於105年3月15日公告通知
定於105年3月26日召開第21屆第一次臨時區分所有權人會議，通知上未註明召開會議之內容及目的(卷一第39頁通知)。
㈤105年3月26日第1次臨時區分所有權人會議記錄記載「141位
住戶出席，符合五分之一以上出席之規範宣布開會。」，就案由一、二、三電梯更新系統及由三菱公司更新，決議均記載：經表決，照案通過。有會議記錄可參( 卷一第41頁) 。
被告後再補該次會議記錄，就上開案由一：是否同意更新電梯系統延壽規劃，決議為「經表決43位同意，4 位不同意，同意更新電梯系統延壽( 依現場人數過半) 。」，亦有會議記錄可參( 卷一第238 頁) 。
本件爭點：
㈠原告主張被告於105年3月26日召開第21屆第1次臨時區分所
有權人會議，未載明臨時發生重大事故而有及時處理必要，及經管委會1/3以上委員連署同意之情事、亦未經1/5以上區分所有權人及其區分所有權比例合計超過1/5書面聯署提請召開會議等；所為召集程序違反公寓大廈管理條例第25條及畫世紀組織章程第7條第2項規定。有無理由。
㈡原告主張上開會議就電梯更新事宜，係屬社區重大修繕或改
良之決議，依公寓大廈管理條例第31條及畫世紀社區組織章程第8條第4、7項規定，須超過2/3以上代表出席及出席代表3/4多數通過，被告社區共696住戶，惟出席人數僅141位，實際在場人數僅約50、60人，主席不顧異議宣布開會逕行表決，僅以43票通過決議；所為決議方法違反公寓大廈管理條例第31條及畫世紀社區組織章程第8條第4、7項規定，應屬違法。有無理由。
㈢原告主張類推適用民法第56條第1項規定，訴請撤銷該次會議所有決議，有無理由。
五、原告主張被告於105 年3 月26日召開第21屆第1 次臨時區分所有權人會議，未載明臨時發生重大事故而有及時處理必要，及經管委會1/3 以上委員連署同意之情事、亦未經1/5 以上區分所有權人及其區分所有權比例合計超過1/5 書面聯署提請召開會議等；所為召集程序違反公寓大廈管理條例第25條及畫世紀組織章程第7 條第2 項規定。有無理由。
㈠按「有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。
二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」，公寓大廈管理條例第25條第2 項定有明文。而被告大樓組織章程第7 條第2 項則規定「臨時住戶大會：⑴發生重大事故有及時處理之必要時，主任委員依職務執行認為有必要者，經管委會三分之一以上委員聯署同意，得召開臨時住戶大會。⑵經住戶( 區分所有權人) 五分之一以上及其區分所有權比例合計超過五分之一以上書面聯署載明召開之目的及理由，提請管委會召開者。」。而住戶規約性質依公寓大廈管理條例第3 條第12款規定係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；公寓大廈為人之組織體，住戶規約既有明文規定且較公寓大廈管理條例之規定為嚴格，自應優先適用住戶規約之規定，是被告召開臨時區分所有權人會議之程序，應依上開被告大樓組織章程之規定為之方屬適法。
㈡被告雖以因104 年第12屆區分所有權人會議已授權管理委員
會就電梯老舊需更新修繕事宜進行評估，如有需要再向全體住戶做總說明凝聚共識再提交住戶大會議決，故被告因而於
105 年1 月22日第21屆委員第1 次會議時就上開授權事項於案由三說明2 、3 說明「為期讓多數住戶瞭解或協助提供建設性意見. . . . . 歡迎大家集思廣益。臨時住戶大會暫定在3 月26日晚間召開，施作更新規劃草案屆時將提供住戶議決是否執行。」，固有該次會議紀錄可參( 卷二第第19-21頁) ；惟上開被告大樓組織章程第7 條第2 項既規定臨時住戶大會需以發生重大事故有及時處理之必要時，主任委員依職務執行認為有必要者，經管委會三分之一以上委員聯署同意而召開臨時住戶大會，則是否確為重大事故而需及時處理之必要，即為召開臨時住戶大會之要件，被告雖抗辯因大樓電梯老舊事關全體住戶之生命安全，自屬社區重大事項且不容延宕( 卷一第228 頁) ，然依證人即被告大樓行政副主委廖淑麗到庭稱證「三菱公司( 即長期負責被告大樓電梯維修保養之公司) 的工程師確實有該次臨時區分所有權人會議出面說明電梯的安全沒有疑慮( 即105 年3 月26日之臨時區全會) , . . . 」( 卷二第85頁) ，雖三菱公司之工程師係在會議中方出面說明大樓電梯安全無疑慮，惟依被告所提大樓電梯維修紀錄所示( 卷一第106-107 頁) ，104 年之前平均每月2 次、105 年4 月之前亦同，僅105 年5 月之維修次數為6 次，惟維修紀錄所示有多次係使用不當或異物卡住，均與電梯老舊之因素無關，其餘維修次數依大樓共有13部電梯而言，亦難認有何異常之情形，足認被告大樓電梯需否更新汰換事宜尚未達於需及時處理之重大事故程度，被告於上開第21屆第1 次之管理委員會逕決定在105 年3 月26日召開臨時住戶大會，即與被告大樓組織章程上開規定有違；況被告組織章程既規定需有管委會三分之一以上委員聯署同意方得召開臨時住戶大會，被告僅於管理委員會召開會議上以說明方式逕載明105 年3 月26日召開臨時區分所有權人會議，亦與章程規定意旨不符。
㈢被告雖以原告亦為管理委員會委員，於上開第21屆第1 次會
議時並未為反對意見，不得事後再為爭執，被告所為違反禁反言原則；惟該次會議就是否召開臨時區分所有權人會議，並未經表決程序而僅列為說明事項，難認原告在場未表示意見即為同意，是被告此部分抗辯並無理由。
㈣依上所述，原告主張被告105 年3 月26日召開第21屆臨時區
分所有權人會議違反畫世紀組織章程第7 條第2 項規定，所為召集程序違反而於3 個月內訴請撤銷(原告起訴繫屬日為
105 年6 月7 日，有收狀章可參)，即有理由，應予准許。
六、原告主張上開會議就電梯更新事宜，係屬社區重大修繕或改良之決議，依公寓大廈管理條例第31條及畫世紀社區組織章程第8條第4、7項規定，須超過2/3以上代表出席及出席代表3/4多數通過，被告社區共696住戶，惟出席人數僅141位，實際在場人數僅約50、60人，主席不顧異議宣布開會逕行表決，僅以43票通過決議；所為決議方法違反公寓大廈管理條例第31條及畫世紀社區組織章程第8條第4、7項規定，應屬違法。有無理由。
㈠被告組織章程第8 條第4 、7 項規定就社區重大修繕或改良
之決議，須超過3 分之2 以上代表出席及出席代表4 分之3多數贊成票為之。本件社區組織章程第21屆臨時區分所有權人會議係就被告社區電梯系統更新延壽案進行討論、決議，而社區共13部電梯系統之維修汰換，涉及近29項零件之更換，總價高達1,200 萬元，修繕改良之金額甚鉅，屬上開章程所指之「重大修繕或改良」範疇，為兩造所不爭執( 卷二第92-93 頁) ，自應依上開組織章程規定有區分所有權人三分之二以上代表出席，及出席代表四分之三以上人數同意為之。而畫世紀社區共有區分所有權696 戶，即應有464 戶出席及其中348 戶決議通過，所為決議方法方屬適法；而依會議紀錄記載，連同委託人在內共僅141 戶出席，經表決亦僅43位同意( 卷一第238 頁) ，並為兩造所不爭執，上開會議顯然出席人數及表決人數均未達上開組織章程規定之最低人數標準，所為決議方法亦非屬適法。
㈡被告雖抗辯依被告組織章程第7 條第1 項規住戶代表大會之
召開僅須區分所有權人過5 分之1 出席即可；惟查該次會議針對前開修正並未經區分所有權人合法表決人數通過，僅係以「主席裁示」稱「各位住戶沒有意見，照委員會提案通過」( 卷一第97頁反面) ，其表決程序即有瑕疵；被告雖以
102 年之組織章程第7 條第1 項已修正區分所有權人會議僅需區分所有權人五分之出席，經出席半數同意即可( 卷二第
3 頁) ，惟該條文係針對每年度一次之住戶大會所為一般性規定，同法第8 條第4 、7 項既已就重大修繕另定須超過三分之二以上代表出席及代表四分之三多數贊成方得決議通過，而本件電梯修繕確屬重大修繕亦均如上述，被告抗辯得依年度住戶大會之一般性規定通過決議即屬合法，即無理由。㈢另被告組織章程第8 條第8 項係規定「同議案重新召集住戶
代表大會會議只要所有五分之一以上出席，出席人數半數通過，即可做成決議」有組織章程可參( 卷一第196 頁) ，足認係指同一決議事項如經一次區分所有權人會議表決未能通過，就相同討論事項再次依法召開區分所有權人會議時，方得減低出席人數及表決同意人數之比例，與本件係第1 次針對電梯維修汰換事宜召開全體區分所有權人會議之情況不同，被告所為抗辯並無理由。至104 年12月5 日區分所有權人會議並未具體討論電梯是否維修汰換，決議內容僅授權委員會委請合約保養商三菱公司先進行評估作業，如需更新須向全體作戶說明凝聚共識後再提交社區住戶大會議決，亦有該次會議紀錄可參( 卷一第47頁) ，不能認係就相同事項所為第一次區分所有權人會議，被告抗辯並無理由。
㈢被告另以社區組織章程第8 條第2 項( 應為第3 項) 規定決
議送達全部所有權人後，各所有權人得於7 日內以書面表示反對意見，原告未提出反對意見自屬有效合法之決議等語(卷二第13頁) ；惟查，該條文雖規定「該項決議送達全部的所有權人後，各所有權人得於七日內以書面表示反對意見，若反對意見未過半，該決議視為成立。」( 卷一第196 頁)，然被告並未提出於上開區分所有權人會議開會後曾向全體區分所有權人為送達及反對意見是否過半之證明，被告所為抗辯並無理由。
七、原告主張類推適用民法第56條第1項規定，訴請撤銷該次會議所有決議，有無理由。
㈠按公寓大廈區分所有權人會議乃類於社團法人之總會，為意
思表機關，其決議有瑕疵時，自應適用民法第56條有關規定，即其召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後3 個月內請求撤銷其決議( 最高法院97年台上字第1562號判決意旨參照)。
㈡本件依上開所述，被告於105 年3 月26日所召開之臨時區分
所有權人會議，其召集程序及決議方法均與社區組織章程之規定不符，與法有違；原告因而於105 年6 月7 日起訴請求撤銷決議，即有理由而應予准許。
八、綜上所述，原告類推適用民法第56條規定，請求撤銷被告召開105 年3 月26日區分所有權人會議如附表所示之決議，為有理由，應予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、據上論結：本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 14 日
民事第四庭 法 官 林玉心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 14 日
書記官 王立山附表：
┌─┬────────────────────────┐│案│內容 ││由│ │├─┼────────────────────────┤│1 │同意更新電梯系統延壽。 │├─┼────────────────────────┤│2 │照案通過：電梯更新延壽案既經大會同意執行, 為期妥││ │善周全處理, 擬擴大成立1 個電梯系統更新延壽小組, ││ │即除由現任管委會委員參加外, 也請熱心住戶代表共同││ │參與。 │├─┼────────────────────────┤│3 │照案通過：考量電梯系統原由三菱電梯公司設計安裝, ││ │且20餘年來均由該公司全責合約承攬養護, 服務績效普││ │獲好評；有關電梯更新延壽案之執行, 如經延壽小組確││ │認更新要項明細表後, 擬採取與原廠商三菱電梯公司優││ │先議價並公告執行更新案, 如議價未成則另製作採購規││ │格標, 再行公開招標。 │└─┴────────────────────────┘