臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第1797號原 告 林瑞伶兼 上 一人訴訟代理人 王惠玲被 告 曾麗英訴訟代理人 黃奉彬律師上列當事人間請求返還土地所有權狀事件，本院於民國106 年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表編號一所示之土地所有權狀正本共肆張，返還原告林瑞伶。
被告應將如附表編號二所示之土地所有權狀正本共肆張，返還原告王惠玲。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號
土地為原告王惠玲、林瑞伶與他人共有，原告王惠玲就上開
4 筆土地之應有部分均各為19/30 （以下合稱原告王惠玲應有部分），原告林瑞伶則均各為7/30（以下合稱原告林瑞伶應有部分）。原告林瑞伶、王惠玲於民國105 年3 月17日將原告林瑞伶、王惠玲應有部分出售給訴外人李誠豪，而被告為李誠豪委任之土地代書，為辦理土地過戶等事宜，因而於同日向原告林瑞伶、王惠玲拿取如附表編號一、二所示之所有權狀（以下分稱原告林瑞伶、王惠玲所有權狀）。
㈡惟原告與李誠豪簽訂之文件亦僅屬草約，且原告與李誠豪所
為之土地買賣法律行為，因涉及李誠豪要求作價向金融機構超貸情事，已有不法之詐欺行為，並違反公共秩序及善良風俗，依民法第71、72條規定，即屬無效。而被告並非原告所委任，本無權占有原告林瑞伶、王惠玲所有權狀，縱與原告有委任關係，原告亦已依民法第549 條第1 項規定向被告為終止委任關係之意思表示，故原告本於所有權狀之所有人地位及終止委任關係之返還請求權，自得請求被告應將原告王惠玲、林瑞伶所有權狀予以返還等語，並聲明：被告應將原告王惠玲所有權狀返還原告王惠玲；被告應將原告林瑞伶所有權狀返還原告林瑞伶。
二、被告則以：被告乃由賣方即原告與買方即李誠豪共同委任辦理土地買賣過戶等事宜，代書費用亦由原告、李誠豪各負擔一半，故委任關係存在於原告、李誠豪及被告三方之間，被告既受買賣雙方共同委任，負有忠實執行有關辦理過戶及給付價金等事務之義務。而原告與李誠豪簽訂之買賣契約並無原告所指無效之情事，仍合法有效存在，被告在原告未依約辦妥系爭土地所有權移轉登記之前，自不得將保管之所有權狀返還原告，否則將違反買賣雙方所託付之任務，無從因原告片面主張系爭買賣契約無效，即輕率將所有權狀返還給原告。此外，李誠豪已對原告提起假處分經法院裁定准許，原告應先確認買賣契約是否無效，而非為難忠實執行委任關係之被告等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告林瑞伶、王惠玲為坐落高雄市○○區○○段1441、1441
-1、1442、1442-1地號土地之共有人，原告王惠玲就上開4筆土地之應有部分均各為19/30 ，原告林瑞伶則均各為7/30。
㈡原告於105 年3 月17日與李誠豪簽訂原證一所示之「不動產買賣契約書」。
㈢被告為辦理本件買賣過戶之代書，有收取原告王惠玲、林瑞伶所有權狀。
四、本件爭點如下：依據兩造之主張、抗辯，本於上開不爭執之事項，本件應依下列爭點予以審理：
㈠被告由何人委任？㈡原告得否請求被告返還原告所有權狀？
五、本件之心證㈠舉證責任之分配
所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第76
7 條第1 項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之；如不能證明，則應認原告之請求為有理由。本件原告主張被告無權占有原告林瑞伶、王惠玲所有權狀，而被告對於所有權狀仍由其保管乙節不爭執，惟抗辯基於原告、李誠豪與其之間委任關係而保管，並非無權占有等語置辯，則依上開說明，被告就其持有原告所有權狀有正當權源之事實，應先負舉證責任。
㈡被告由何方委任⒈有關被告受任辦理本件原告應有部分買賣過戶等事宜之原委
，其自陳：不動產仲介人員徐亦萱在105 年3 月15日找我，提及有筆土地買賣要簽約，買方是李誠豪，賣方是原告，徐亦萱有拿草約給我看，並提及買賣雙方大概談過，請我先看合約是否可行，當天我跟徐亦萱討論完，留下草約幫忙調整，當天調整完後就把草約傳給徐亦萱。徐亦萱跟我說她已經把改過的草約傳給買賣雙方，買賣雙方說可以，與我約105年3 月17日下午3 點在高雄市○○路與六合路口的普普飲料店見面，當時在場的是王惠玲、林瑞伶、李誠豪、徐亦萱及一名俗稱「三哥」的人，該人是李誠豪的朋友。一般慣例代書費都是買賣雙方一人一半，這個也有在合約寫明，我也有唸出來，我有把契約逐字唸給雙方聽。他們是依照我最後修改的內容去簽約。契約唸完，雙方沒有提出意見或疑問，如果有意見，我就會修改契約。不過合約第2 條第5 項，原本打字的內容「增值稅以稅捐處開立為准」，因為原告王惠玲當時表示土地不用繳增值稅，我才會另外用手寫的方式註記承辦單位的電話號碼及買方負擔貸款規費、代書費、地震險等文字。其中手寫的「代書費」是專門指銀行貸款的代書費，至於我的代書費則是在第5 小點的前半段所約定。我的認知本件是買賣雙方委任我辦理，徐亦萱只是介紹而已（見本院卷第72頁）。
⒉證人徐亦萱證稱：我從事不動產仲介，原告是我專科的同學
，103 年主動來找我，表示要出售高雄市○○區○○段1441、144 之1 、1442、1442之1 地號土地全部權利，提到她可以去說服全部的共有人。因為土地需要重劃且有持分，大概需要兩年的時間才可以過戶買賣，但原告表示急著想賣，我就找我的客戶李誠豪，最終雙方接洽成交，李誠豪決定要買。雙方有擬定買賣合約草稿，由李誠豪逐條唸，由王惠玲來確認是否可行，我就撰寫。寫完後有請雙方考慮是否有未盡之處，他們說可以，我就請雙方出來正式簽約，契約我是請被告幫我打，因為雙方沒有認識的代書，所以我就詢問雙方是否由我來找代書，他們均同意，我也有說會找被告處理代書事宜。如果買賣雙方都有指定代書，就是由指定的代書共同辦理，我們都會尊重當事人，如果只有一方有指定，可能他造會害怕，我們反而會建議由我們來找。代書由我們找，代書費用買賣雙方各負擔一半，增值稅由賣方出，買方負責契稅，這是一般慣例，本件也是以這樣的方式處理等語（見本院卷第88、89頁）。
⒊證人即買方李誠豪則證稱：本件土地買賣是仲介徐亦萱主動
介紹，我跟原告及徐亦萱共同商討買賣條件，達成共識之後，買賣契約是我、賣方把有共識的條件講給徐亦萱，請徐亦萱擬。代書費沒有特別談，不過依照業界慣例就是一人一半，因此就契約有關於代書費給付部分，並不是由我跟原告談成共識後跟徐亦萱講，而是徐亦萱自己依照業界慣例擬到契約裡面。代書即被告是徐亦萱在簽約時帶來的，就代書的部份我沒有特別詢問徐亦萱如何辦理，徐亦萱自己就會搞定，因為徐亦萱是仲介，懂得程序怎麼辦。我與被告是因為本件土地買賣，105 年3 月17日簽約當天才正式第1 次碰面接觸。被告在簽約那天有逐字逐句把契約各唸一次給我、原告王惠玲、林瑞伶聽，唸了共3 次以上。有關於代書費約定部分，當下沒有人有異議。但稅務部分，原告王惠玲當下說如果有什麼稅金怕多出來，我就說多出來的就我付，但是原告並沒有提到本件代書費要由我全額負擔。就代書是由買賣雙方共同委託辦理。因為要辦過戶，賣方要提出證件、我要提出錢等語（見本院卷第76、77頁）。
⒋依據李誠豪、徐亦萱所證及被告所述，原告、李誠豪就原告
應有部分之買賣事宜係由徐亦萱仲介而成，復因原告、李誠豪並未自行指定代書，故亦由徐亦萱代為引介被告辦理等情互核一致，足可採信。而就被告之代書費用，李誠豪、徐亦萱亦均證稱由買賣雙方各負擔一半，參依卷附原告與李誠豪所簽之不動產買賣契約書第2 條第5 款亦有約定「地政士代辦費由買賣雙方各負擔一半」（見本院卷第6 、8 頁），堪認被告之代書費用確由原告、李誠豪各自負擔二分之一。原告雖主張其並未同意代書費用須由賣方負擔二分之一，且於
105 年3 月17日亦有當場以口頭表達異議云云，惟其所述已與上開契約第2 條第5 款約定不符，亦與證人所述不同；再者，若原告不同意代書費之分擔，何以仍然願意簽署該份契約，亦有疑問。此外，原告亦未提出其他事證佐證其主張方為可信，即非可採。
⒌稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允
為處理之契約，民法第528 條定有明文。又代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，為本人與第三人之法律行為，民法第106 條亦有明文。而所謂雙方代理，即一人同時代理權利義務相反之雙方，而雙方代理或自己代理之意旨在於避免利益衝突，防範代理人厚己薄人，失其公正立場，以保護本人之利益。惟地政士法第16條另規定「地政士得代理申請土地登記事項」；土地登記規則第26條則規定「土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之」。準此，地政士應屬民法第106 條規定例外得雙方代理之人。依上開認定，被告係由徐亦萱引介辦理本件土地買賣過戶事宜，而代書費用復由原告、李誠豪各自負擔一半，衡以徐亦萱亦僅居於引介之身分，堪認被告係由買賣雙方即原告、李誠豪委任，原告主張其與被告本無委任關係，自非可採。惟就委任關係而言，本於買賣雙方立場並非全然一致之性質，應係原告、李誠豪與被告各別成立獨立之委任契約，而非三方共同成立一委任契約，只不過兩個委任契約之受任人均為同一人而已。被告雖抗辯委任關係乃由原告、李誠豪及被告三方共同成立云云，惟，如由原告、李誠豪及被告共同成立委任關係，自將導致被告於同一委任關係中之受任義務有所衝突，即如本件李誠豪主張買賣契約仍為有效，命被告應續履行，而原告主張有無效事由無須續行即屬適例，自非可採。
㈢被告得否基於受任人之身分拒絕返還原告所有權狀⒈依上所述，被告雖由原告、李誠豪各自委任辦理代書業務，
惟被告與原告、李誠豪依據買賣契約之受任義務，內容並不相同。原告提出土地所有權狀交由被告辦理，乃屬被告履行移轉所有權登記及與土地買賣有關事項之手段，該所有權狀在辦妥移轉登記以前，仍屬於原告所有，故其提出交付被告，乃原告方面提出之給付行為，此非李誠豪之給付義務，故被告拿取保管原告所有權狀，顯係受原告之委任，堪可認定。而當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法549 條第1 項定有明文。兩造雖因須辦理原告應有部分所有權移轉登記而成立委任關係，惟原告仍得隨時終止。而原告已於
105 年5 月19日以存證信函通知被告返還原告所有權狀，復以本件起訴書通知終止兩造間之委任關係，有存證信函附卷為憑（見本院卷第15至16頁），故被上訴人主張兩造間之委任關係已終止，被告占有原告所有權狀，已無正當權源，即應返還原告。
⒉被告雖抗辯因委任關係之受任人身分，且因應李誠豪要求負
保管之責，而李誠豪尚未同意，故無法返還云云，惟依上所述，原告交付所有權狀給被告，係為履行辦理土地所有權移轉登記有關事項，並非要給付予李誠豪，且委任關係並非同存於原告、李誠豪及被告之間，被告自無從以其與李誠豪之間之委任關係所作約定拘束原告。又原告與李誠豪之間所訂之買賣契約是否無效、原告所簽之書面契約是否僅為草稿，則屬原告、李誠豪間之紛爭，本不影響兩造間之委任關係，僅涉及被告可否續行辦理所有權移轉登記相關事宜而已。況原告縱未終止委任關係，原告是否應履行買賣契約之出賣人義務，亦非僅為代書之被告所能強求。基此，被告抗辯因李誠豪尚未同意，故無從返還原告所有權狀云云，並非有理。
六、縱上所述，原告林瑞伶、王惠玲以賣方身分共同委任被告辦理所有權移轉登記等事務之委任關係，既經原告終止，兩造間委任關係即已消滅，被告占有原告林瑞伶、王惠玲所有權狀，已無正當權源。原告林瑞伶、王惠玲基於民法第767 條第1 項前段之所有物返還請求權，請求被告將附表編號一、二所示所有權狀正本分別返還與原告林瑞伶、王惠玲，為有理由，應予准許。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 2 月 7 日
民事第三庭 法 官 高瑞聰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 7 日
書記官 何明昌┌─┬────┬────────────────┬───────┬────────┐│編│所有權人│坐落土地 │權利範圍 │權狀字號 ││號│ │ │ │ │├─┼────┼────────────────┼───────┼────────┤│一│林瑞伶 │高雄市○○區○○段1441、1441-1、│均各為7/30 │105 仁狀字第1139││ │ │1442、1442-1地號土地 │ │、1140、1141 、 ││ │ │ │ │1142號 │├─┼────┼────────────────┼───────┼────────┤│二│王惠玲 │同上 │均各為19/30 │105 仁狀字第1135││ │ │ │ │、1136、1137、 ││ │ │ │ │1138號 │└─┴────┴────────────────┴───────┴────────┘