臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第1808號原 告 立德大樓管理委員會法定代理人 葉西卿訴訟代理人 侯重信律師被 告 高雄市婦女會法定代理人 陳麗娜訴訟代理人 李正良律師複 代理人 陳韋誠律師上列當事人間請求給付管理費等事件，經本院於民國106 年6 月
5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆萬參仟壹佰肆拾伍元，及如附表二「利息欄」所示之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊為坐落高雄市○○區○○街○○○ 號立德大樓（下稱系爭大樓）之管理委員會，被告則為如附表一所示各該建物之所有權人，並使用系爭大樓編號9 、10號停車位，而為系爭大樓之區分所有權人。依據系爭大樓規約第10條第1項及系爭大樓民國104 年度第2 次會議決議，被告應依各該建物權狀所載面積（如附表一所示面積合計為737.91坪），每月繳納按每坪以新臺幣（下同）60元計算之管理費及每停車位1,500 元之使用費，因被告自管理委員會成立及開始收受管理費起，即以每層樓156 坪計算繳交管理費，合計624坪（計算式：156 坪×4 層樓＝624 坪），故伊僅以面積62
4 坪計算管理費，則被告每月5 日前應繳交管理費合計37,440元（計算式：60元×624 坪＝37,440元）及2 個停車位之使用費用3,000 元（計算式：1,500 元×2 ＝3,000 元），合計40,440元（計算式：37,440元+3,000元＝40,440元）。
詎被告自105 年5 月起向伊表示，依據被告與訴外人即系爭大樓建商龍營建設股份有限公司（下稱龍營公司）間之合建契約（下稱系爭合建契約），約定系爭大樓地下層為被告所有，伊無權出租系爭大樓地下層，該租金利益歸屬被告，因而拒絕繳納全額管理費。然系爭大樓之地下室實為全體區分所有權人共有，並供作防空避難室，屬系爭大樓共同使用部分，不得單獨為所有權客體，且被告於105 年5 月之前均有按月繳納管理費37,440元及2 個車位使用費3,000 元，系爭大樓其餘住戶無從得知被告與建商間之約定，自不受拘束。被告自105 年5 月份起至同年8 月份止間之管理費及停車使用費均未繳納，同年9 月份僅繳納管理費22,200元，自105年10月份起至106 年4 月份止間，每月僅繳納管理費22,440元，106 年5 月份僅繳納20,100元，則被告自105 年5 月份起至106 年5 月份止間，積欠管理費及停車使用費合計326,
340 元尚未繳納。又被告自105 年5 月起有拒予繳納管理費及停車使用費之情事，顯有到期不履行之虞，而有提起將來給付之訴，請求被告給付尚未到期之106 年6 月5 日起至10
7 年8 月5 日止之管理費及停車使用費之必要。再者，依系爭大樓規約第10條第4 款之規定，被告上開未繳納之管理費及停車使用費，應自當月16日起按週年利率10％計算遲延利息。為此爰依公寓大廈管理條例第10條第1 項、系爭大樓規約第10條第1 項、第4 項之規定提起本訴等情，並聲明：㈠被告應給付原告326,340 元，及自106 年6 月5 日起至107年8 月5 日止按月於每月5 日前各給付原告40,440元。㈡前項所命給付326,340 元部分，其中40,440元應自105 年5 月16日起，其中40,440元應自同年6 月16日起，其中40,440元應自同年7 月16日起，其中40,440元應自同年8 月16日起，其中18,240元應自同年9 月16日起，其中18,000元應自同年10月16日起，其中18,000元應自同年11月16日起，其中18,000元應自同年12月16日起，其中18,000元應自106 年1 月16日起，其中18,000元應自同年2 月16日起，其中18,000元應自同年3 月16日起，其中18,000元應自同年4 月16日起，其中20,340元應自同年5 月16日起，均至清償日止，按週年利率10％計付遲延利息。又前項所命應自106 年6 月5 日起至
107 年8 月5 日止按月於每月5 日前各給付40,440元部分，被告應自各給付日之當月16日起至清償日止，按週年利率10％計付遲延利息。
二、被告則以：伊原為系爭大樓坐落之高雄市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭1172地號土地）之所有權人，並與龍營公司簽定系爭合建契約，約定系爭大樓地下層中之洗手間、儲藏室、工友休息室及避難室等空間（下稱系爭地下室）為伊所有。依據系爭合建契約第2 條及龍營公司申請建築執照時檢附之設計圖說所示，系爭地下室具有構造上、使用上之獨立性，得為單獨所有權之客體，且列被告為起造人，顯見伊為系爭地下室之所有權人，係因當時登記法規緣故而登記為全體區分所有權人共有。原告於104 年11月間未經伊同意擅自出租系爭地下室，每月收取租金15,000元，核屬無法律上原因受有利益，致伊受有損害，伊自得依民法第179 條之規定，請求原告返還自104 年11月起至105 年8 月止間之相當於租金之不當得利，共計150,000 元（計算式：15,000元×10個月＝150,000 元）。縱原告得對伊請求每月管理費37,440元，惟原告迄未返還上開不當得利，伊依民法第334 條第1 項之規定主張抵銷，則伊無庸再給付105 年5 月份起至同年8 月份止間之管理費149,760 元（計算式：37,440元×
4 個月＝149,760 元）。又依系爭合建契約第10條約定及該契約所附地面層平面圖所示，系爭大樓共規劃11個停車位，其中4 個停車位約定由伊管理使用，而伊依系爭大樓規約第14條之約定，得無償使用停車位，自無須繳交停車使用費等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被告與龍營公司於77年11月18日訂立系爭合建契約，系爭大
樓興建完成後，為地下1 層、地上8 層之建物，1 、2 、5、8 樓為每層2 戶，3 、4 樓為每層1 戶，6 、7 樓為每層
4 戶，共18戶。於80年7 月4日辦理第一次建物登記，地下1層現登記為系爭大樓區分所有權人分別共有。
㈡系爭大樓管理費自104 年7 月1 日起，1 樓住戶每坪收25元
，2 樓以上住宅用戶每坪收50元，其他非住宅用戶每坪收60元。
㈢被告為系爭大樓地上2 至5 樓建物之所有人，被告自上開10
4 年度第2 次會議決議後至105 年5 月前，每月繳交管理費37,440元及2 個停車位之停車使用費3,000元。
㈣被告自105 年5 月份起至同年9 月份止間，除已繳納9 月份
管理費22,200元外，其餘管理費未繳納；自105 年10月份起至106 年4 月份止間，每月繳納管理費22,440元。
㈤原告將系爭建物地下層出租予他人作為國術館使用，約定租
賃期間104 年11月11日到107 年11月10日，租期第1 至2 年每月租金15,000元，第3 年起每月租金20,000元。
㈥系爭大樓空地上規劃有停車位，被告目前使用其中2 個停車位。
㈦原告請求金額依據每月應繳納管理費、停車費之金額以當月16日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息。
四、本件之爭點：㈠系爭大樓地下層是否為被告單獨所有或約定由被告管理使用
？㈡被告得否向原告請求返還出租系爭大樓地下層而受有相當於
租金之不當得利？㈢原告得請求被告給付管理費若干元？被告得否以上開不當得
利債權與原告請求之管理費債權互為抵銷？㈣原告得否請求被告給付使用系爭大樓2 個停車位之使用費？㈤原告得否預為請求被告給付自106 年6 月5 日起至107 年8
月5 日止之管理費及停車使用費？
五、法院得心證之理由：㈠系爭大樓地下層是否為被告單獨所有或約定由被告管理使用
？⒈按69年1 月23日修訂土地登記規則第73條規定：「區分所有
建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」（84年7月12日條次變更為第76條，現行條文則為第79條第1 項第3款），據此規定，當時公寓大廈地下層，得視同一般區分所有建物，申請辦理建物所有權第一次登記者，須以使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者為限，倘依使用執照之記載，地下層用途為防空避難室或停車空間，則縱具有構造上獨立性與外部通行之直接性，該地下層應解為欠缺使用上之獨立性，屬共同使用性質，不得作為區分所有權之客體，應屬全體區分所有權人共有。經查，系爭大樓係於80年
4 月2 日建築完成取得使用執照，其所有公共設施僅編列單一建號即高雄市○○區○○段○○○○○號（下稱系爭1514建號），並於80年7 月4 日辦理第一次登記，範圍包括建物地下層至八層樓及屋頂突出物、騎樓等，由各區分所有權人按其應有部分比例保持共有，其中被告所有之2 至5 樓建物取得系爭1514建號應有部分如附表一共有部分欄所示，合計1000
0 分之7418，又依系爭大樓使用執照所示，地下層中之面積
358.14平方公尺記載為「法定防空避難面積」等情，有系爭大樓使用執照、系爭1514建號及被告所有如附表一所示建物之登記謄本（見本院卷一第106 頁、第10至17頁）在卷可稽，由此可知系爭大樓地下層並未編有獨立門牌，並於辦理第一次所有權登記時，將地下層登記為共同使用，依當時有效之土地登記規則第73條規定，自屬共同使用性質，不得作為區分所有權之客體，應屬全體區分所有人共有。是被告主張伊為系爭地下室之單獨所有權人云云委不足採。
⒉次按約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所
有權人使用者；共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3 條第5 款、第4 款分別定有明文。又按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判例意旨參照）。再按公寓大廈管理條例84年公布施行之前，倘含大樓地主與建商之全體起造人，就屬共有而作為法定停車場使用之地下室，訂有分管約定，各立約之起造人及知悉或可得知悉該約定之受讓人，於該分管契約未合法終止前，應受其拘束，不因嗣後規約另有約定而受影響（最高法院104 年度台上字第1084號判決意旨參照）。是建築物區分所有權之共用部分，尚非不得約定為專用部分，僅須該共用部分經全體區分所有權人約定由特定人使用者即可。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。
⒊經查，依系爭合建契約第3 條約定：「甲方（即被告）取得
地下層及第2 、3 、4 、5 層全部（地下層受電室、機械室、水箱共有，地下室應規劃衣帽間及容納300 張摺椅之儲藏室），暨按建築物應攤之土地持分額，乙方（即龍營公司）取得第1 、6 、7 、8 層全部（屋頂突出部第2 、3 層之機械室及水箱共有）暨按建築物應攤之土地持分額」。且該契約附件記載：「地下室：142.6 坪。大禮堂（可容納300 至
350 人）及受電室、水箱、機械室等。分配說明：被告取得地上2 、3 、4 、5 樓全部面積及地下室面積（惟水箱、電氣室、機械室屬公共設施面積）」等情，有系爭合建契約書（見本院卷一第25至29頁）附卷可參，堪認被告與龍營公司於簽定系爭合建契約當時，原約定地下層除水箱、電氣室、機械室屬公共設施外，其餘地下層面積均屬被告所有，則此顯與前揭系爭1514建號登記現狀並未相符。而參以證人即辦理系爭大樓第一次登記代書吳美滿於本院證稱：當初被告與建商找伊辦理第一次登記的時候，有說地下室扣除水箱、電氣室以外，其餘面積屬於被告所有，因為地下室當時無法單獨編列一個建號，所以不計戶，雖然地下室登記為公共設施，但被告占有比較大的應有部分比例，伊當時有手寫一張計算表給建商及被告確認，地下室總面積為473.62平方公尺，其中面積386.33平方公尺係屬於被告所有，所以伊以該面積換算後，加入3樓建物所有之公共設施應有部分比例內，就像地下停車位雖不計戶，但是停車位使用人以取得較多應有部分比例為登記方式雷同等語（見本院卷二第127 至131 頁），佐以吳美滿手寫之計算表（見本院卷二第38頁）分別載明戶別、室內面積、梯門（小公）、私有面積合計、大公、公共設施、總面積及公共設施持分，其中3 樓梯門（小公）為75.38 ，大公為39.72+「386.33」，公共設施合計為501.43，公共設施持分為10000 分之4336 （3樓建物共有部分現登記為權利範圍10000 分之4555）。及該計算表下方記載：
地下層：機房+梯間＝34.08 、儲水箱：20.77 、管理員休息室：9.16、電器室：23.32 ，合計87.32 屬大公。洗手間：20.86 、儲藏室20.86 、工友休息室：9.15、避難室：31
2.14，合計「386.33」屬3 樓，總計473.65（系爭1514建號地下層登記面積473.65平方公尺）等文字，核與前揭系爭1514建號登記現況大致相符，且系爭大樓地下室原欲編列戶號，嗣申請改為不計戶乙節，亦有高雄市政府工務局建造執照變更起造人紀錄（見本院卷一第97頁）附卷可憑；參以吳美滿與兩造無利害關係，僅就其辦理系爭大樓登記過程及手寫計算表為相關解說，則其上開證詞，應可採信。是依證人吳美滿及系爭合建契約、手寫計算表、建造執照變更起造人紀錄所示，被告與龍營公司於系爭大樓興建之初，原約定地下層除儲水箱、電氣室、機械室屬公共設施外，其餘面積為被告所有，嗣因地下層無法單獨編列建號，而改不計戶，乃將之列入系爭大樓公共設施範圍內，並依被告應受分配面積換算公共設施應有部分，使被告相較於其他住戶，取得更大比例之應有部分，以此表徵其對於系爭地下室之特定空間具有使用權。而此既經被告同意後辦理登記，被告自應依系爭1514建號登記內容取得所有權之應有部分，不得再主張就系爭地下室具有單獨所有權，然被告仍得依其與建商間之約定，取得系爭地下室（即洗手間、儲藏室、工友休息室及避難室等空間）之使用權。又系爭大樓係於公寓大廈管理條例公布施行前之78年間取得建造執照，並於80年4 月2 日興建完成取得使用執照，有高雄市政府工務局105 年10月31日高市工務建字第10538120800 號函檢附系爭大樓建造執照存根、使用執照存根（見本院卷一第94至96頁、第106 至109 頁）在卷可考，而依公寓大廈管理條例第55條第2 項但書之規定，自不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。故縱使系爭地下室係屬法定防空避難空間，而有公寓大廈管理條例第7條第4 款「約定專用有違法令使用限制之規定者」之情形，亦不受該條規定之限制，即系爭地下室得為約定專用權之客體。
⒋再者，系爭大樓地下層除樓梯間外，包括儲水箱、儲藏室、
洗手間、工友休息室、管理員休息室、電氣室、機械房及防空避難室，而上開各使用空間均有水泥圍牆、木門或鐵門以之區別，且其中防空避難室、儲藏室、工友休息室及管理員休息室均已出租他人供作國術館使用等情，經本院現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄及現場照片可憑（見本院卷二第82至97頁），顯見洗手間、儲藏室、工友休息室、避難室與地下層之其他儲水箱、電氣室等空間有所區隔。佐以證人即系爭大樓住戶陳重仁於本院證稱：伊從82年初即搬入系爭大樓居住迄今，伊係向訴外人即伊友人林壽南購買房屋，林壽南則係向龍營公司購買。伊搬進來當時，依據登記資料就知道地下室屬於避難室，大家都說地下室是被告的等語（見本院卷二第19頁反面），足見系爭大樓之其他區分所有權人對系爭地下室之使用情形應知之甚詳。佐以系爭1514建號登記謄本已載明地下層面積高達473.65平方公尺，且系爭地下室自系爭大樓建造完成時即已存在，此公開之方式為其他共有人（不論是原始買受或事後繼受）所得共聞共見，然系爭大樓自80年興建完成起至原告於104年11月11日出租他人止間，長達25年期間，系爭大樓之區分所有權人竟未曾提議對於系爭地下室為任何積極使用，益徵區分所有權人應知悉前揭分管契約之存在，始未決議就系爭地下室為任何使用方式。揆諸前開說明，被告與龍營公司間之分管協議，對取得系爭大樓區分所有權利之人自應繼續存在並受拘束。
⒌至於原告主張系爭地下室已閒置20餘年，漏水嚴重，係由原
告負責地下層修繕工程，並支出費用等語，固提出地下層修繕照片及費用單據（見本院卷一第157 至169 頁）為證。惟依原告所提出上開地下層修繕照片及費用單據所示，原告確實就地下層之牆柱、排水溝、蓄水池及天花板進行修繕，然關於系爭地下室之使用情形，係由建商與被告於興建之初即已有分管協議，縱被告未就其得使用之系爭地下室進行維護，亦不因而影響建商與被告間原有分管協議之存在，況原告所指地下層漏水原因是否為被告所應負責修繕範圍，尚有可議，自無從以此為有利於原告之認定。從而系爭大樓地下層中之系爭地下室部分為被告管理使用，應堪認定。
㈡被告得否向原告請求返還出租系爭大樓地下層而受有相當於
租金之不當得利？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，為民法第179 條前段所明定。次按民法第818 條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年台上第1949號判例意旨參照）。經查，原告與訴外人何明政間之系爭大樓地下層租賃契約雖記載租賃標的物為「系爭大樓地下層」（見本院卷一第120 頁），然何明政實際承租使用範圍為洗手間、避難室、儲藏室、工友休息室及管理員休息室，而不及於地下層之機械室、電氣室及儲水箱等空間，有前揭本院勘驗筆錄附卷可佐，而按吳美滿手寫計算表所記載被告得使用系爭地下室包括洗手間（面積20.86 平方公尺）、儲藏室（面積20.86 平方公尺）、工友休息室（面積9.15平方公尺）、避難室（面積312.14平方公尺），合計363.01平方公尺，加計管理員休息室（面積9.16平方公尺），總計
372.17平方公尺。是原告實際出租地下層面積為372.17平方公尺，其中363.01平方公尺為被告所得單獨使用之面積，另管理員休息室（面積9.16平方公尺）則屬公共設施。而參以原告所提出系爭大樓出租地下層同意書，除被告及系爭大樓
186 號-1住戶以外之區分所有權人雖同意出租系爭大樓地下層，然同意出租之住戶應有部分合計未過系爭1514建號應有部分之半數，至多僅可認為係各住戶同意自己所有應有部分之出租，且原告出租系爭大樓地下層未經全體區分所有權人會議決議乙節，為原告自承在卷（見本院卷二第4 頁），堪認原告出租管理員休息室之部分，係超越同意出租住戶之權利範圍而為使用收益，揆諸前揭說明，對被告應有部分比例即10000 分之7418（即附表一共有部分所示應有部分之合計），仍屬不當得利。又被告對於系爭地下室有使用權，原告將系爭大樓地下層（內含避難室、儲藏室、工友休息室及管理員休息室）出租他人供作國術館使用等情已如前述；是原告無權出租系爭地下室，及逾越權利範圍出租管理員休息室，係屬無法律上原因而受有利益，致被告受有損害。從而被告依民法第179條之規定，請求原告給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉原告與何明政約定租賃期間104 年11月11日到107 年11月10
日，租期第1 至2 年每月租金15,000元，第3 年起每月租金20,000元乙節亦為兩造所不爭執，則以系爭地下室所占面積比例，及原告逾越被告權利範圍比例即10000 分之7418計算，原告每月所受相當於租金之不當得利為14,905元【計算式：（15,000元×363.01/372.17平方公尺）+｛（15,000元×
9.16/372.17平方公尺）×7418/10000 ｝＝14,905元，小數點以下四捨五入】。是原告自104 年11月至105 年8 月間，共計獲有149,050 元之相當於租金之不當得利（計算式：14,905元×10個月＝149,050 元），及自105 年9 月起，按月應給付相當於租金之不當得利14,905元。至於原告主張被告請求相當於租金之不當得利期間，應扣除20日之裝修期間云云，然此為原告與何明政間之約定，與被告無關，仍應以10
4 年11月11日起算。是原告上開主張委不足採。⒊次按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應
依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之，民法第172 條定有明文。準此，無因管理須有為他人管理之意思（最高法院86年度台上字第1820號判決要旨參照）。又無因管理必須管理人有為本人管理事務之意思，即以其管理行為所生事實上之利益，歸屬於本人之意思，始能成立。即無因管理之管理人自始即係基於為他人管理事務而為，若其給付目的並非為他人管理事務，即與該要件不符，自無從援引適用。經查，原告未經被告同意，亦未受被告委任，而出租系爭大樓地下層乙節，此有原告所提出之系爭大樓區分所有權人同意書（見本院卷二第6 至7 頁）附卷可參，且觀諸上開同意書明確記載原告出租系爭大樓地下層係為藉此增加大樓管理經費，足認原告係為自己利益，管理自己事務，與被告無涉。揆諸前揭規定及說明，自非屬無因管理。從而原告主張兩造間為無因管理之法律關係，應扣除其為出租系爭大樓地下室所支出之仲介費用15,000元云云即屬無據。
㈢原告得請求被告給付管理費若干元？被告得否以上開不當得
利債權與原告請求之管理費債權互為抵銷？⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。經查，原告主張依系爭大樓管理費自104 年7 月1 日起提高為
1 樓住戶每坪以25元計算，2 樓以上住宅用戶每坪以50元計算，其他非住宅用戶每坪以60元計算。而被告每月應繳交管理費合計37,440元等情，有原告所提出之系爭大樓104 年度第2 次區分所有權人會議決議紀錄（見本院卷一第54至55頁）為證，且被告自上開104 年度第2 次會議決議後至105 年
5 月前，每月均有繳交管理費37,440元及2 個停車位之停車費用3,000 元乙節，為被告所不爭執，足認被告知悉上開決議內容，並依據該決議內容繳交管理費37,440元。至於被告雖辯稱上開決議紀錄無區分所有權人之簽名，該決議內容應非真正云云（見本院卷二第78頁），然觀諸原告所提上開決議紀錄係屬事後公告，並非出席紀錄，自無全體區分所有權人之簽名，況被告原先對於上開決議內容並不爭執（見本院卷一第60至61頁），亦依該決議內容繳費，堪認該決議內容應屬真正，是被告再為爭執上開決議內容之真正性委不足採。
⒉次按抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係
，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。民法第335條第1 項定有明文。抵銷使相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，是自抵銷適狀發生之時起，就消滅之債務方不再計付利息。經查，被告得向原告請求自
104 年11月至105 年8 月間，共計149,050 元之相當於租金之不當得利，及自105 年9 月起，按月應給付相當於租金之不當得利14,905元等情已如前述。是原告所得請求被告給付之管理費用即得扣除此金額，且此部分之遲延利息不得再為請求，從而被告得以上開不當得利債權與原告請求之管理費債權互為抵銷，應堪認定。
㈣原告得否請求被告給付使用系爭大樓2 個停車位之使用費？⒈原告主張：被告使用2 個停車位，每車位使用費1,500 元，
被告應按月繳交停車費用3,000 元等情，為被告所否認，並辯稱：依據系爭合建契約第10條約定及系爭合建契約所附地面層平面圖顯示，系爭大樓空地總共規劃11個停車位，其中
4 個停車位約定由被告管理使用，則依系爭大樓規約第14條約定，被告無須繳交或給付使用償金可言，縱被告目前僅使用2 個停車位，此乃被告自身權利之行使與否，原告仍無權向被告請求支付停車使用費云云。經查，系爭大樓於興建完成當時原規劃11個停車位，且依據被告與龍營公司間之系爭合建契約所載，其中編號4 、5 、6 、7 號停車位歸屬被告使用等情，有系爭大樓使用執照案卷內停車位照片（見外放使用執照案卷第31頁）及系爭合建契約（見本院卷一第30頁）在卷可稽，堪以認定。其次，原告主張：系爭大樓現僅有10個停車位，被告係使用編號9 、10號停車位，且於105 年
5 月之前均有繳交停車費用3,000 元等語，核與證人陳重仁於本院證稱：系爭大樓原先所規劃的停車場很亂，後來經過整理之後，才規劃出10個停車位，並由住戶抽籤使用，系爭大樓目前停車位有10個，每個停車位要繳交停車費用1,500元，被告使用的停車位編號為9 、10，亦有按月繳交停車費用等語（見本院卷二第16至17頁）大致相符，佐以系爭大樓停車位現確實僅有10個停車位，並標示編號1 至10，其中編號1 號停車位旁記載「96.7.1」乙節，業經本院現場勘驗屬實，並製有前揭勘驗筆錄及現場照片可憑（見本院卷二第82至97頁）。綜合上情，顯見系爭大樓原先規劃11個停車位，被告依系爭合建契約約定可使用其中編號4 至7 號停車位，然經系爭大樓事後重新規劃，目前僅10個停車位，且被告使用其中編號9 、10號停車位，已非原編號4 至7 號停車位；又關於被告先前均有繳交停車使用費乙節，為被告所不爭執，足認系爭大樓關於停車位使用位置及繳費方式已有重新規劃，經全體區分所有權人同意，亦為被告知悉，則被告自應依此方式使用停車位，並繳納費用。再者，觀諸系爭大樓規約第14條第1項第1款約定：「共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金：一、依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或訂有免費使用該一共用部分或專有部分者。」（見本院卷一第39頁），是依該條規約文義解釋，係指「與」起造人或建商簽定買賣契約或分管契約之人，則其適用主體應為起造人、建商以外之人，自不包括起造人即被告在內，益徵被告確實無免徵停車使用費之權利，則被告援引該條規約，辯稱無庸繳納停車使用費，即屬無據。從而原告得請求被告每月給付2個停車位使用費，共計3,000元。
⒉原告得請求被告每月給付管理費37,440元及停車使用費3,00
0元，合計40,440元（計算式：37,440元+3,000元=40,440元），而被告得向原告請求相當於租金之不當得利149,050 元，及自105 年9 月起，按月應給付相當於租金之不當得利14,905元均如前述，是原告請求被告每月應繳金額為40,440元，於扣除前揭被告所得請求之不當得利金額，及被告每月業已繳納之管理費後，被告尚積欠管理費及停車使用費合計43,145元（計算式如附表二）。從而原告得請求被告給付43,145元及如附表二「利息」欄所示之利息，應屬有據；逾此範圍之請求，即屬無據㈤原告得否預為請求被告給付自106 年6 月5 日起至107 年8
月5 日止之管理費及停車使用費？按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之。民事訴訟法第246 條定有明文。本件被告雖自105 年5月起即未繳納管理費及停車使用費，然此緣於原告未經被告同意擅自出租系爭地下室，致原告受有相當於租金之不當得利，且被告仍有按月給付部分管理費，難認被告有到期不履行之虞，是原告就未到期部分提起將來給付之訴，即屬無據。
六、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第1 項、系爭大樓規約第10條第1 項、第4 項之規定，請求被告給付原告43,145元及如附表二「利息」欄所示之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5款之規定，應依職權宣告假執行。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第三庭 法 官 張嘉芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 3 日
書記官 陳瓊芳附表一：
┌──┬─────────┬───────┬──────┐│編號│建物門牌號碼 │ 面積 │共有部分之權││ │ │ │利範圍（1514││ │ │ │建號） │├──┼─────────┼───────┼──────┤│1 │高雄市○○區○○街│﹝174.37+22.06│10000分之381││ │186 號2 樓之1 │+ （1156.34 ×│ ││ │ │381/10 000）﹞│ ││ │ │×0.3025=72.74│ ││ │ │（坪） │ ││ │ │ │ │├──┼─────────┼───────┼──────┤│2 │高雄市○○區○○街│﹝174.37+22.06│10000分之381││ │186 號2 樓之2 │+ （1156.34×3│ ││ │ │81/ 10000 ）﹞│ ││ │ │×0.3025=72.74│ ││ │ │（坪） │ │├──┼─────────┼───────┼──────┤│3 │高雄市○○區○○街│﹝357 .28+44.1│10000 分之 ││ │186 號3 樓 │1+1.67+ （1156│4555 ││ │ │.34×4555/1000│ ││ │ │0 ）﹞×0.3025│ ││ │ │=159.32 （坪）│ ││ │ │ │ ││ │ │ │ ││ │ │ │ ││ │ │ │ │├──┼─────────┼───────┼──────┤│4 │高雄市○○區○○街│﹝316.14+22.06│10000 分之 ││ │186 號4 樓 │+ （1156.34 ×│1319 ││ │ │381/10 000）﹞│ ││ │ │×0.3025=72.74│ ││ │ │（坪） │ ││ │ │ │ ││ │ │ │ │├──┼─────────┼───────┼──────┤│5 │高雄市○○區○○街│﹝174.37+22.06│10000 分之 ││ │186 號5 樓之2 │+ （1156.34 ×│391 ││ │ │381/10 000）﹞│ ││ │ │×0.3025=72.74│ ││ │ │（坪） │ ││ │ │ │ ││ │ │ │ │├──┼─────────┼───────┼──────┤│6 │高雄市○○區○○街│﹝174.37+22.06│10000 分之 ││ │186 號5 樓之1 │+ （1156.34 ×│391 ││ │ │381/10 000）﹞│ ││ │ │×0.3025=72.74│ ││ │ │（坪） │ ││ │ │ │ ││ │ │ │ │├──┴─────────┼───────┼──────┤│ 合計 │737.91坪 │10000 分之 ││ │ │7418 │└────────────┴───────┴──────┘附表二：
┌─┬──────┬────┬────┬─────┬─────────┐│編│年月份 │每月應繳│抵銷金額│積欠金額 │利息 ││號│（民國） │金額 │ │（計算式）│ │├─┼──────┼────┼────┼─────┼─────────┤│1 │105年5月份 │40,440元│40,440元│0 │無 │├─┼──────┼────┼────┼─────┼─────────┤│2 │105年6月份 │40,440元│40,440元│0 │無 │├─┼──────┼────┼────┼─────┼─────────┤│3 │105年7月份 │40,440元│40,440元│0 │無 ││ │ │ │ │ │ │├─┼──────┼────┼────┼─────┼─────────┤│4 │105年8月份 │40,440元│27,730元│12,710元 │12,710元自105 年8 ││ │ │ │ │ │月16日起至清償日止││ │ │ │ │ │，按週年利率10％計││ │ │ │ │ │算。 │├─┼──────┼────┼────┼─────┼─────────┤│5 │105年9月份 │40,440元│14,905元│3,335元 │3,335 元自105 年9 ││ │ │ │ │(40,440- │月16日起至清償日止││ │ │ │ │ 14,905- │，按週年利率10％計││ │ │ │ │ 22,200 │算。 ││ │ │ │ │ =3,335) │ │├─┼──────┼────┼────┼─────┼─────────┤│6 │105年10月份 │40,440元│14,905元│3,095元 │3,095 元自105 年10││ │ │ │ │(40,440- │月16日起至清償日止││ │ │ │ │ 14,905- │，按週年利率10％計││ │ │ │ │ 22,440 │算。 ││ │ │ │ │ =3,095) │ │├─┼──────┼────┼────┼─────┼─────────┤│7 │105年11月份 │40,440元│14,905元│3,095元 │3,095 元自105 年11││ │ │ │ │(40,440- │月16日起至清償日止││ │ │ │ │ 14,905- │，按週年利率10％計││ │ │ │ │ 22,440 │算。 ││ │ │ │ │ =3,095) │ │├─┼──────┼────┼────┼─────┼─────────┤│8 │105年12月份 │40,440元│14,905元│3,095元 │3,095 元自105 年12││ │ │ │ │(40,440- │月16日起至清償日止││ │ │ │ │ 14,905- │，按週年利率10％計││ │ │ │ │ 22,440 │算。 ││ │ │ │ │ =3,095) │ │├─┼──────┼────┼────┼─────┼─────────┤│9 │ 106年1月份 │40,440元│14,905元│3,095元 │3,095 元自106 年1 ││ │ │ │ │(40,440- │月16日起至清償日止││ │ │ │ │ 14,905- │，按週年利率10％計││ │ │ │ │ 22,440 │算。 ││ │ │ │ │ =3,095) │ │├─┼──────┼────┼────┼─────┼─────────┤│10│ 106年2月份 │40,440元│14,905元│3,095元 │3,095 元自106 年2 ││ │ │ │ │(40,440- │月16日起至清償日止││ │ │ │ │ 14,905- │，按週年利率10％計││ │ │ │ │ 22,440 │算。 ││ │ │ │ │ =3,095) │ │├─┼──────┼────┼────┼─────┼─────────┤│11│ 106年3月份 │40,440元│14,905元│3,095元 │3,095 元自106 年3 ││ │ │ │ │(40,440- │月16日起至清償日止││ │ │ │ │ 14,905- │，按週年利率10％計││ │ │ │ │ 22,440 │算。 ││ │ │ │ │ =3,095) │ │├─┼──────┼────┼────┼─────┼─────────┤│12│ 106年4月份 │40,440元│14,905元│3,095元 │3,095 元自106 年4 ││ │ │ │ │(40,440- │月16日起至清償日止││ │ │ │ │ 14,905- │，按週年利率10％計││ │ │ │ │ 22,440 │算。 ││ │ │ │ │ =3,095) │ │├─┼──────┼────┼────┼─────┼─────────┤│13│ 106年5月份 │40,440元│14,905元│5,435元 │5,435 元自106 年5 ││ │ │ │ │(40,440- │月16日起至清償日止││ │ │ │ │ 14,905- │，按週年利率10％計││ │ │ │ │ 20,100 │算。 ││ │ │ │ │ =5,435) │ │├─┼──────┴────┴────┼─────┼─────────┤│ │ │總計： │ ││ │ │43,145元 │ │├─┴────────────────┴─────┴─────────┤│備註： ││1、每月應繳金額為管理費37,440元加計停車使用費3,000 元，合計40,440元 ││ 。 ││2、105 年5 月份至105 年8 月份之抵銷金額為原告自104 年11月至105 年8 ││ 月相當於租金之不當得利總計149,050 元（計算式：每月14,905元X10 個 ││ 月=149,050元）中依序抵銷。105 年9 月份起之抵銷金額為每月相當於租 ││ 金之不當得利14,905元。 ││3、積欠金額為每月應繳金額40,440元扣除抵銷金額及每月已繳管理費後之餘 ││ 額。 │└──────────────────────────────────┘