臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第188號原 告 鍾采軒訴訟代理人 鍾張纹被 告 楊瑞隆上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國105 年3 月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自門牌號碼高雄市○鎮區○○街○巷○○○○號二樓（即坐落高雄市○鎮區○○段○○○○號，權利範圍十六分之一之土地暨其上同區段九二八建號，權利範圍全部之建物）遷出返還予原告。
被告應自民國一○四年十月十三日起至依本判決主文第一項返還土地、建物時為止，按月給付新臺幣叁仟零伍拾壹元予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國104 年9 月29日經由法院強制執行程序拍賣標得訴外人即執行債務人黎氏鳳所有位在高雄市○鎮區○○段○○○ ○號土地（權利範圍1/16；以下稱系爭土地）暨坐落其上同區段928 建號房屋（權利範圍：全部；門牌號碼高雄市○鎮區○○街○ 巷○○○○ 號2 樓；以下稱系爭房屋），並於同年10月13日經鈞院核發之不動產權利移轉證書而取得系爭房地所有權後，旋於同年月29日辦畢所有權移轉登記。詎被告即黎氏鳳之前夫楊瑞隆於系爭房地遭強制執行階段即無權居住在該屋內，迄至原告取得系爭房地所有權後，被告仍居住其內而拒絕搬離，為此，爰依民法第767 條規定提起本件訴訟，請求被告遷讓返還系爭房地。
㈡、又被告既無權占用系爭房屋，顯無法律上之原因而受利益，致原告受有相當於租金之損害，另參酌同地段附近建物租售行情，系爭房地周遭交通經濟發展狀況，故原告自得依民法第179 條規定，請求被告應自原告取得系爭房屋所有權之日即104 年10月13日起至返還系爭房地之日為止，按月給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）10,000元。
㈢、並聲明：⒈被告應自門牌號碼高雄市○鎮區○○街○ 巷○○○○ 號2 樓（
即坐落高雄市○鎮區○○段○○○ ○號，權利範圍16分之1 之土地暨其上同區段928 建號權利範圍全部之建物）遷出返還予原告。
⒉被告應自104 年10月13日起至返還前項房地之日為止，按月給付10,000元予原告。
⒊願供擔保請准就訴之聲明第1項宣告假執行。
二、被告則以：因系爭房地遭拍賣後無處居住，伊目前確係仍居住於系爭房屋內，原告若給付搬遷費，伊始願意自動搬離系爭房屋等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證理由：
㈠、原告主張經由強制執行程序取得系爭房地所有權，惟該等房地遭被告無權占用迄今拒絕搬遷等情，除為被告本院審理時自承外，復據原告提出系爭房地登記謄本、不動產權利移轉證書影本、系爭房地所有權狀影本及本院104 年度司執字第80227 號強制執行拍賣公告等件為證（見院卷第5 至10頁），自堪信原告上開主張為真實。
㈡、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條前段定有明文。本件原告為系爭房地所有權人，被告占有使用系爭房地，既欠缺法律上原因，則原告基於所有權人地位請求被告遷讓返還系爭房地，自屬有據。
㈢、次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文；而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例可資參照）；次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額10% 為限；所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1 項、第148 條及土地法施行法第25條分別定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（參照最高法院88年度臺上字第1894號判決要旨參照）。經查：
⒈原告主張參酌系爭房地同區段房屋租售行情，認被告應給付
相當於租金之不當得利數額每月10,000元一節，固據提出房仲網頁列印資料為證（見院卷第26至29頁）。然房屋租額之評定本須考量商業交通情形、房屋屋齡現況暨實際使用情形、市場供求概況等各項因素而定，尚難僅憑鄰近不動產租售行情之單一因素逕予比附援引，原告主張應以上開方式計算計算不當得利數額，自難憑採。是以，本院認應以土地申報地價及房屋課稅現值合計之比例加以認定不當得利金額為適當。
⒉系爭土地於102 年1 月申報地價為每平方公尺6,800 元，坐
落其上之系爭房屋於105 年度課稅現值為116,300 元等情，有卷附土地登記謄本、房屋課稅現值資料等件可稽（見院卷第5 頁、第37至38頁）；另本院審酌系爭房屋坐落位置係處巷弄內，屋齡已逾30年，鄰近仁愛國小、前鎮國中、明正公園，附近除鄰接國道中山高速公路交流道、省道台17線外，距離高雄捷運草衙站非遠，生活交通機能尚可，有卷附網路電子地圖可參（見院卷第30頁）。再參酌系爭房屋現由被告使用作為居住用途之經濟價值及所受利益等各項情事後，認原告因系爭房屋遭被告無權占用所受無法使用收益之損害，應以系爭房屋及其坐落基地申報總價額年息百分之8 計算為宜。準此，被告每月所受相當於租金不當得利數額應為3,05
1 元【計算式：（系爭土地面積803 平方公尺×權利範圍1/16×申報地價每平方公尺6,800 元＋系爭房屋課稅現值116,
300 元〉×年息8%÷12月＝3,051 元，元以下四捨五入】。
四、綜上所述，原告依民法第767 條、第179 條規定，請求：㈠被告遷讓返還系爭房地；㈡被告應自原告取得系爭房屋所有權之日即104 年10月13日起至返還系爭房地之日為止，按月給付相當於租金之不當得利3,051 元，均為有理由，應予准許；至逾上開部分之請求，則為無理由，應予駁回。
五、本件原告陳明就訴之聲明第1 項願供擔保請准宣告假執行，經核與規定相符，爰酌定如主文第5 項所示相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 3 月 24 日
民事第五庭法 官 鄭子文以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 3 月 24 日
書 記 官 鄭淑臻