臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第1900號原 告 林應專被 告 陳秀卿上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106 年3 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於高雄市○○區○○段○○段○○○○○地號土地上之建號一六九六號建物即高雄市○○區○○○路○○○巷○號房屋（含如附圖所示增建部分）拆除，並將所占用之土地返還原告。
被告應自民國一百零三年十月二十一日起至前項所示房屋及增建部分拆除之日止，按日給付原告新台幣壹佰玖拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，其餘由原告負擔。
本判決第一項及第二項已到期部分，於原告以新台幣壹佰貳拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。惟被告以新台幣參佰陸拾柒萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國102 年11月19日透過法務部行政執行署高雄分署之執行程序，標得坐落高雄市○○區○○段○○段000 ○00地號土地（下稱系爭土地），於103 年10月21日取得權利移轉證書，並於同年11月4 日辦畢所有權移轉登記。惟系爭土地遭被告以其所有之同地段○○建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○號房屋及如附圖所示增建部分（以下合稱系爭房屋）占用，而被告並非系爭土地之優先承買人，業經本院103年度訴字第○○號判決確定（下稱前案），被告對系爭土地並無合法使用權限，且系爭房屋為加強磚造房屋，起造於48年8月2日，屋齡達57年之久，已逾加強磚造房屋之使用期限35年，再由前案於103年7月2日現場勘驗時發現系爭房屋已被改建為鋼構鐵皮屋，顯與起造之原房屋不同，乃被告事後另以他建物占用系爭土地，而為無權占用行為，復妨礙原告所有權之行使，原告依民法第767條規定，自得請求被告拆屋還地。此外，被告係無法律上原因占用系爭土地，獲有相當於租金之不當利益，依民法第179條規定，請求被告自103年10月21日起至系爭房屋拆除之日止，按日給付原告新台幣（下同）313元（計算式：申報地價17,600元/㎡×系爭土地面積65㎡×10％÷365日＝313元）之不當得利，爰依民法第767條、第179條規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還原告。㈡被告應自103年10月21日起至系爭房屋拆除日止，按日給付原告313元。㈢願以合作金庫銀行可轉讓不記名定期存單或現金供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於86年9 月22日向訴外人即前手楊○○合法買受系爭房屋，並未改變房屋結構，且拍賣公告上已註記系爭房租現況，被告取得系爭房屋時，建物登記謄本亦已載明系爭房屋就系爭土地有永久無償使用之權利，被告自為有權占用系爭土地之人，要無不當得利可言。如經審理認為原告之請求有理由，則應審酌系爭房屋所在相鄰區域之透天房屋全棟租金在每月13,000元至15,000元之間，而原告僅擁有系爭土地，卻要求每月高達10,000元之租金，顯有過高，應予酌減等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項及爭點㈠不爭執事項
1.原告於103 年10月21日經行政執行署發給系爭土地權利移轉證書，於103 年11月4 日辦畢所有權移轉登記。系爭土地經拍定前之原所有權人為訴外人楊○○。
2.原告經拍賣程序取得系爭土地時，其上有被告所有之系爭房屋存在。
3.依建物登記謄本記載，系爭房屋之建築完成日期為48年8 月
2 日，辦理第一次保存登記之日期為55年5 月17日，而系爭房屋於55年5 月間係一加強磚造之二層樓建物。
4.系爭房屋遞次由黃○○（55年5 月17日）、蔡○○○（60年
7 月28日）、陸楊○○（68年9 月10日）及被告（86年10月
2 日）取得所有權。
5.系爭土地位在高雄市○○○路與復興一路交叉口附近，距離高雄火車站約350 公尺，其南側10公尺處有第二運河、步道，西側50公尺有傳統市場。
6.系爭土地之申報地價自102 年起至105 年止，每年均為每平方公尺17,600元。
㈡爭點
1.被告以系爭房屋占用系爭土地有無合法權源？原告請求拆屋還地，有無理由？
2.原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額若干？
四、得心證之理由㈠被告以系爭房屋占用系爭土地，有無合法權源？原告請求拆
屋還地，有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告就被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由，有最高法院72年台上字第1552號裁判意旨可資參照。
2.兩造就原告為系爭土地所有權人並無爭執，惟被告辯稱其所有之系爭房屋具備占用系爭土地之正當權源，原告則否認被告為有權占用系爭土地之人，依上揭說明，即應由被告就其占用土地有正當權源之事實證明之。經查：
⑴被告雖提出拍賣公告及建物登記謄本（本院卷第65-71 頁）
以證系爭房屋在拍賣時已合法占用系爭土地，但由拍賣公告記載系爭土地上有系爭房屋存在之事實，僅能證明系爭土地在拍賣當時的地上現況，不能逕由該事實推知被告有占用系爭土地之合法權源。又依建物登記謄本所載內容，僅能證明系爭土地已辦理保存登記，並非違建之事實，並未記載系爭房屋就系爭土地有永久無償使用之權利存在，尚無從推知何為系爭房屋據以占用系爭土地之權源，是以僅憑拍賣公告及建物登記謄本之記載，尚難以作成對被告有利之判斷。
⑵再者，被告前以：系爭土地及系爭房屋原同屬訴外人謝金印
所有，依民法第425 條之1 第1 項前段規定，應推定土地讓與人即原告前手楊○○已默許房屋受讓人即被告得繼續使用系爭土地，而有租賃關係存在，被告依土地法第104 條第1項前段規定，對系爭土地有優先購買權為由，向原告及楊○○提起確認優先承買權存在之訴，經前案以系爭土地始終為楊○○所有，系爭房屋則由黃○○、蔡○○○、陸楊○○及被告遞次取得，系爭土地及房屋從未同屬一人所有，而無民法第425 條之1 之適用，被告與原告、楊○○間就系爭土地並無租賃關係存在為由，判決被告敗訴確定，有前案判決暨確定證明書在卷可稽（本院卷第33-39 頁），足認被告對系爭土地並無民法第425 條之1 第1 項之法定租賃權存在，被告復未提出其他積極證據證明其為有權占有系爭土地之人，揆諸首揭說明，自應由被告承受不能舉證之不利益，要難認被告有占用系爭土地之合法權源。
⑶從而，被告不能舉證證明其為系爭土地之有權占有人，原告
主張被告為無權占有人，係屬可採。又被告以系爭房屋占用系爭土地，致原告無從利用遭占用之土地，已妨害原告所有權之行使，原告依民法第767 條規定，請求被告將系爭房屋拆除，將所占用之土地返還予原告，係有理由，應予准許。㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額
若干？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照。次按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價；在平均地權條例施行區域，依該條例第16條規定，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於期間內申報者，則以公告地價百分之80為其申報地價。而基地租金之金額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、承租人利用基地可獲經濟價值及利益等事項，並參考鄰近地區之土地租金綜合判斷之。
2.查系爭土地為建地，有土地登記謄本在卷可憑（本院卷第81頁），該地位處建國二路與復興一路交叉口附近，距離高雄火車站約350 公尺，南側10公尺有第二運河、步道，西側50公尺有傳統市場之事實，為兩造所不爭執，並經本院勘驗無訛，有勘驗筆錄可考（本院卷第146-156 頁），爰審酌系爭土地所在位置在火車站附近之巷弄內，生活機能佳，交通便利，暨被告以系爭房屋占用系爭土地係為自住，未涉商業用途，而被告於86年10月2 日取得系爭房屋後，僅於101 年間因房屋佔用鄰地而拆除東側牆面後重建之，業據被告陳明在卷（本院卷第129 、147 頁），並有異動索引註記系爭房屋於101 年1 月16日部分滅失足佐（本院卷第87頁），並考量系爭土地自102 年起至105 年止之申報地價均為17,600元，及被告所提出鄰近系爭房屋之高雄市○○區○○○路○○○ 巷○ 號、12號房屋暨其基地之每月租金各為15,000元、13,000元等情（本院卷第73- 75頁），認被告占用系爭土地所受相當於租金之利益，以按申報地價年息7%計算為適當。
3.又系爭房屋各層樓之面積各為：第一層58.38 平方公尺（36.79 ＋21.59 ＝58.38 ）、第二層58.4平方公尺（25.92 ＋
32.48 ＝58.4）、第三層23.29 平方公尺、第四層33.74 平方公尺，有建物登記謄本及高雄市政府地政局三民地政事務所106 年1 月26日函所附之復丈成果圖可稽（本院卷第83、174-175 頁），故被告之系爭房屋占用系爭土地之最大面積為58.4平方公尺，原告主張依系爭土地之全部面積65平方公尺計算不當利得，並無理由，故應依58.4平方公尺計算之。
因此，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自103 年10月21日起至拆除系爭房屋之日止，按日給付197 元（17,600元×58.4平方公尺×7%÷365 日＝197 元，元以下四捨五入）應有理由，應予准許，逾此範圍部分為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767 條、第179 條規定，請求被告拆除系爭房屋，並返還所占用土地予原告，且自103 年10月21日起至拆屋之日為止，按日給付197 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，其中就拆屋還地及不當得利之請求已到期部分，於法並無不合，爰各酌定相當之擔保金額後，准許之。至原告其餘假執行之聲請，因其餘之訴遭駁回而失所附麗，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 30 日
民事第二庭 法 官 陳美芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 30 日
書記官 陳美月