臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第1942號原 告 王梅燕訴訟代理人 顏福松律師複代 理 人 鍾義律師被 告 尚鳳崗
別正宛別正容別正宜上四人共同訴訟代理人 李昌明律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於繼承被繼承人別斌琪之遺產範圍內，連帶給付原告新臺幣壹佰肆拾萬柒仟零伍拾玖元，及自民國一百零五年九月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾柒萬元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹佰肆拾萬柒仟零伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項㈠原告起訴時原有王梅燕、李怡瑩，於言詞辯論終結前請求撤
回原告李怡瑩之訴，經被告同意，符合民事訴訟法第262 條第1 項規定（原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。
但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意），因此本件僅審認原告王梅燕起訴部分，先予說明（見本院卷第131 頁）。
㈡原告對於本件之請求依據，除起訴時主張之民法第227 條第
1 項規定外，於言辯終結前以民國106 年2 月20日民事準備書狀追加民法第359 條、第179 條規定（見本院卷第154 頁），與原本請求依據均基於同一之請求基礎事實即其向別斌琪購買高雄市○鎮區○○○路○○○ ○○ 號房屋之買賣契約（下稱系爭房屋），核與民事訴訟法第255 條第1 項但書第2款規定相符（訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者），應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠原告因有購屋需求，經由不動產仲介公司仲介系爭房屋，原
告於103 年3 月前往看屋並由原所有權人別斌琪（已於103年6 月13日去世）之配偶即被告尚鳳崗、女兒帶看，被告尚鳳崗尚有提出登記謄本（原登記面積為154.4 平方公尺）、手繪資料說明坪數達46.7坪（約154.38平方公尺），經雙方議定買賣價金為新臺幣（下同）500 萬元，原告因此於103年4 月1 日與別斌琪簽訂買賣契約書而成立買賣契約，購買系爭房屋，已於103 年5 月7 日辦理所有權移轉登記。原告入住之後，對於系爭房屋實際面積與登記面積是否相符漸生疑問，因此於105 年初申請高雄市政府地政局○○地政事務所測量，於同年3 月3 日現場勘測，於同年6 月16日召開建物面積疑義說明會後，確認系爭房屋實際面積僅有95.51 平方公尺即登記面積之61.86 ％，亦即短少58.89 平方公尺（
154.4-95.51= 58.89，比例為39.14%）。㈡由於原出售人別斌琪已死亡，被告均為別斌琪之繼承人且未
拋棄繼承，因此原告隨即聯絡其中之被告尚鳳崗告知系爭房屋有面積短少之瑕疵，請求被告應退還依短少面積比例計算之價金差額，惟被告拒絕賠償。然而別斌琪所交付之系爭房屋面積既有短少之瑕疵，給付即不完全且不能，而別斌琪經管系爭房屋達數十年，應已知悉實際面積不足之事而未告知原告，當可歸責，原告本可依民法第246 條、第227 條、第
179 條及第359 條規定，請求賠償價金差額1,907,059 元【
500 萬元X （1-95.51/154.4 ）≒1,907,059 元，元以下無條件捨去】，並就上開不同請求權基礎，請求法院擇一為原告有利之認定。而被告既然為別斌琪之繼承人，應依民法第1153條第1 項規定就原應由別斌琪所負之債務負連帶賠償責任。因此，請求被告連帶給付原告190 萬7,059 元及遲延利息等語，並聲明：
⒈被告應連帶給付原告1,907,059 元，及自起訴狀繕本送達最後1 名被告翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋原登記面積154.4 平方公尺範圍，除室內面積之外
，尚應包含所在公寓之共用騎樓、梯間及地下室等共用部分面積，因此並無原告所指面積短少情事。再者，別斌琪於69年2 月19日以第一次登記為登記原因，取得系爭房屋時之登記面積即為154.4 平方公尺。而本件買賣是以建物登記面積作為契約約定面積，即便地政機關登記有誤，亦應歸責於地政機關錯誤登記，不可歸責於賣方，而適用民法第227 條第
1 項規定之前提為賣方有可歸責之事由，因此原告即不得依該規定請求被告退還短少面積之價金差額。至於原告遲至
106 年7 月20日才主張民法第359 條規定物之瑕疵擔保責任，已逾同法第365 條第1 項之6 個月時效規定，被告援引時效抗辯拒絕給付。
㈡再者，系爭房屋所在基地之應有部分換算面積約39.375平方
公尺，若以買賣時之103 年度公告現值計算價值544 萬1,74
3 元；以原告起訴時之公告現值計算價值更有649 萬8,765元，均高於買賣價金500 萬元，因此系爭房屋之市價至少70
0 萬元以上，原告僅以500 萬元即購得房屋實無任何損失，其再以過高價格為由請求退還價金，顯然違反公平原則。何況原告購買時僅有議定總價，而非以單坪計價，因此原告主張買賣時單坪以17萬元計價，並不正確。被告縱應賠償，也不應以原告主張方式計算差額，並應扣除原告已自○○地政事務所領取之國家賠償50萬元等語抗辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項如下：㈠原告於103 年4 月1 日向被繼承人別斌琪購買系爭房屋，價金為500萬元。
㈡原告購買之系爭房屋範圍依照契約書記載。
㈢原告購買系爭房屋時之登記面積為154.4 平方公尺。
四、依照上開不爭執事項，本件應審認之爭點如下：㈠系爭房屋有無登記面積與實際面積不符而短少之情事？㈡原告當初議約時，就購買面積部分，別斌琪承諾之內容為何
？㈢系爭房屋之實際面積如有短少，原告可否依民法第359 條、
第227 條第1 項、第246 條及第179 條規定，請求被告連帶賠償1,907,059 元？
五、本件之認定㈠本件原告、別斌琪於103 年4 月1 日簽訂之不動產買賣契約
書第1 條就建物面積約定「不動產標示：建號：3531；房屋門牌：高市○○區○○○路○○○○○ 號；面積㎡：154.40；權利範圍：全部；備註：含未保存登記之增建物」（見本院卷第41頁），而系爭房屋實際室內面積僅有95.51 平方公尺，與原登記面積154.4 平方公尺相差58.89 平方公尺乙節，經○○地政事務所於105 年3 月3 日到場施測並已更正地籍登記，有該事務所105 年6 月28日高市地○測字第1057051610
0 號函及所附會議紀錄乙份可佐，足證別斌琪交付之系爭建物實際面積與原所約定之面積相較確實有所短少。
㈡被告雖抗辯承諾出售之面積範圍計算方式包含其他共用部分
，惟依證人即帶看之被告別正宛以當事人訊問方式具結證稱：我跟被告尚鳳崗一起帶看，第1 次帶看時只有看房子內部，頂樓及其他地下室或梯間是第2 次帶看時才有看到。第1次帶看時有跟對方提到空間約有40幾坪，至於有無去明確講到四十幾坪是只有對應室內空間還是有包含其他公共空間，因為是在聊天狀態記不清楚。在第2 次帶看時並沒有再聊到坪數大小的事情，也沒有給相關文件，因為我們的資料都在台北，因此沒有在簽約之前明確告知所謂四十幾坪只有針對室內空間等語（見本院卷第246 頁背面至第247 頁）；被告尚鳳崗亦具結證稱：我帶看了一次或兩次，除了我跟原告、被告別正宛都在，介紹人在不在不確定。帶看時看的位置有包含頂樓陽台、樓梯間，地下室我有指給原告看，沒有進去看。我有說房子很大，公設也很大，至於有沒有提到坪數，我記不起來，原告也沒有詳細問，因為我有提出權狀給原告看，被告別正宛站在我旁邊都沒有講話等語（見本院卷第25
0 頁）。對於原告看屋時，有無明確告知原登記面積154.4平方公尺是否即對應室內面積乙節，雖均表示並未如此告知，惟亦可證明被告別正宛、尚鳳崗帶看時亦未告知登記面積之計算包含其他公共設施面積。參以證人即原告配偶李○○證稱：最剛開始是我接洽介紹人，之後都由原告出面處理。最剛開始，我接受的訊息是介紹人明確跟我說室內坪數是40幾坪，我自己也有查詢登記資料，確實登記的坪數是40幾坪。另外我也有跟被告尚鳳崗、別正宛接洽，接洽過程有跟我討論到坪數，而且兩個都有跟我講到40幾坪就是指室內坪數，因為涉及到我們殺價的金額等語（見本院卷第249 頁）。
復依別正宛所述，第一次帶看時僅有查看室內空間即行告知坪數約有40幾坪，以及被告尚鳳崗有提供登記謄本供原告查看，堪認雙方洽談之時面積基礎僅在室內而不及於其他公共設施，被告所辯，尚乏佐證而不予採信。
㈢被告另抗辯系爭房屋所在為地下1 層、地上4 層共8 戶之公
寓住宅，其中地下1 層因時空背景因素，並未列入所有權登記之範圍，但將實際面積攤入各住戶之登記面積，因此原登記面積或有可能除系爭房屋室內面積之外，或有可能包含其他共用之騎樓、梯間及地下1 層即地下室乙節，經本院函詢○○地政事務所原登記面積154.4 平方公尺尚有多少公共設施面積應列入（見本院卷第120 頁），該所於105 年11月15日函復略以：系爭房屋屬69年登記之建物，但公寓大廈管理條例為84年公布，才有強制約定其共有部分等語（見本院卷第122 頁），可知系爭房屋辦理第一次登記之範圍，本就不包含被告所指之共用公共設施，即不應將該等位置之面積補回計算。況且如依被告抗辯方式計算，系爭房屋實際室內面積95.51 平方公尺加計其所指之位置面積（騎樓5.4 平方公尺、地下一層55.94 平方公尺），亦非154.4 平方公尺（見本院卷第214 頁），被告抗辯原登記面積並無短少乙節，不予採認。至於契約書對於建物面積雖有備註「含未保存登記之增建物」，但被告所指騎樓等位置均非事後之「增建物」，屬公寓興建完成之初即已存在之共用部分，亦無法作為有利被告抗辯之論據。
㈣買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責
者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金（民法第359條規定）。另物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354 條第1 項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院73年台上字第1173號判例、70年度台上字第422 號判決參照）。原告購買之系爭房屋既有面積短少情事，自足以影響原告買受系爭房屋之價值及效用，依通常交易觀念，自應構成物之瑕疵，其依上開規定請求減少價金，即屬有據。被告雖抗辯系爭房屋縱有瑕疵，應歸責於地政機關登記錯誤，不可歸責於被告等語，惟就原告請求之民法第359 條規定，並不以出賣人有可歸責為條件已如上述，被告以此抗辯，亦非有理。
㈤買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解
除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。前項關於6 個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之（民法第365 條規定）。被告抗辯原告依民法第359 條規定請求減少價金，已罹於第365 條第1 項規定6 個月消滅時效乙節，依原告陳述在入住之後因有所懷疑，於105 年年初申請○○地政事務所複丈測量，經該地政事務所於105 年3 月3 日派員到場施測及106 年6 月16日召開「本市○○區○○段○○○○○號建物面積疑義說明會」，於該次會議確認原登記面積15
4.4 平方公尺應更正為95.51 平方公尺，原告有親自參與會議等查明過程（見本院卷第13至16頁該事務所105 年6 月28日高市地鎮測字第10570516100 號函及所附會議紀錄乙份），可以認定原告確認面積瑕疵存在之知悉時點為105 年6 月16日，原告主張應延至105 年8 月5 日起訴時作為確認知悉時點，固非有理。然就被告抗辯原告於105 年初即已知悉乙節，衡酌一般人僅以目測建物室內或土地面積，多無從正確判斷大小及是否與登記之面積相符，而被告亦自稱購買系爭房屋多年亦未曾查覺面積有誤，是以，原告雖於105 年初即已申請測量，惟其客觀上應僅有懷疑而已，尚難認定當時即已明確知悉，被告所辯，亦非有理。而原告於105 年6 月16日知悉之後即有通知被告尚鳳崗並請求減少價金，復於105年8 月5 日向本院提起本件訴訟，經本院分別於105 年8 月24日、9 月21日送達起訴狀給被告（見本院卷第35、103 頁送達證書），並未逾越民法第365 條第1 項所定之6 個月時效。至於原告雖於106 年2 月20日才以民事準備書狀追加民法第359 條、第179 條規定作為請求權基礎（見本院卷第15
4 頁），然而民法第365 條第1 項之「請求」，應只須向買賣契約出賣人表達基於物之瑕疵原因請求減少價金之意即足，無須具體表明引用條文，否則無異過度強求出賣人行使請求權利之時，尚須熟知法條且不得漏行告知出賣人，當非立法初衷，被告以時效抗辯乙節，即非有理。
㈥有關原告可請求之減少價金為何，衡量原告購入之價金500
萬元對應之約定坪數本應為154.4 平方公尺，與實際坪數95.51 平方公尺，計短少58.89 平方公尺，則原告主張應以減少面積比例之對應價值作為計算基準，即如其主張之金額19
0 萬7,059 元【500 萬元X （1-95.51/154.4 ）≒190 萬7,
059 元，元以下無條件捨去】，應可採認。至於被告雖抗辯光以系爭房屋基地之應有部分換算，價值即高於原告購買總價，原告並無損失，再向被告請求減少價金，顯失公平等語，惟別斌琪既已評估並同意以500 萬元出售系爭房屋，而該價格對應之約定坪數應為154.4 公尺，別斌琪即應履行此一給付義務，至於被告所指基地應有部分依公告現值換算之價值縱然高於原告購買價值，亦不因此否定原告之法定權利，原告依法請求亦無違反公平可言，被告所辯，均非有理。
㈦因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠
償責任，土地法第68條第1 項前段定有明文。○○地政事務所因系爭房屋之面積登記錯誤，因此賠付原告50萬元乙節，有該所106 年11月7 日高市地○測字第10670988200 號函乙份可查（見本院卷第244 頁），基於損害填補原則，自應扣除該筆金額，因此原告可請求之金額為140 萬7,059 元。又繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，民法第1153條第1 項定有明文。別斌琪已死亡，被告均為繼承人且未拋棄繼承，則原告請求被告於繼承別斌琪之遺產範圍內連帶給付該筆金額，應予准許。至於原告雖主張依遺產及贈與稅法第15條規定，被繼承人死亡前2 年贈與之財產應列為遺產（稅）之標的，立法意旨在於死亡前2 年處分之財產，即便不在被繼承人死亡時之遺產範圍，因已贈與繼承人，自應視為遺產，併入遺產總額徵稅。本件別斌琪在售出系爭房屋不久後即死亡，所得價金500 萬元除非捐助，否則應認定有贈與被告，因此原告可依民法第244 條第1項規定行使撤銷權，請求被告不限於繼承範圍內，仍應就原告請求全額負連帶給付責任等語，惟原告依民法第359 條規定請求之對象為原契約當事人即別斌琪，被告僅以繼承所得遺產為限就別斌琪之債務負連帶責任，此為民法第1153條第
1 項所明定。而原告主張別斌琪將售屋所得500 萬元贈與被告乙節，並無任何舉證，本就無從採信，況且原告主張民法
244 條第1 項規定為「債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之」法律效果僅將500 萬元回復為別斌琪遺產範圍，亦無從擴張被告依民法第1153條第1 項所定之責任範圍，因此原告主張被告應就聲明全額負連帶責任，並無理由。
六、綜上所述，原告依買賣法律關係，請求被告於繼承別斌琪之遺產範圍內連帶給付原告140 萬7,059 元，及自起訴狀送達最後1 名被告之翌日即105 年9 月22日起（見本院卷第103頁）至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就勝訴部分爰宣告其供擔保後得為假執行；至其敗訴部分，其假執行之聲請應予駁回。被告另陳明願供擔保請准免為假執行之宣告，亦酌定相當之擔保金額准許之。
八、原告另主張民法第227 條第1 項、第246 條及第179 條為請求權基礎，惟本院已就民法第359 規定之主張為原告有利之認定，故無庸再行審酌。另本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 107 年 1 月 30 日
民事第三庭 法 官 高瑞聰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 30 日
書記官 徐美婷