臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第1388號原 告 佑勝資產有限公司法定代理人 謝勝合訴訟代理人 岳忠樺律師被 告 謝馥伊上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國105 年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地上之同段6489建號建物（權利範圍全部，門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○○○○○ 號00樓）及同段0000建號建物中之編號3 停車位（權利範圍萬分之十七）返還原告。
被告應付原告新台幣肆仟陸佰玖拾壹元及自一百零五年五月二十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零五年五月十八日起至返還主文第一項所示之建物之日止，按月給付原告新台幣捌仟柒佰玖拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二、三項所命被告給付部分，於原告以新台幣參拾伍萬元供擔保後得假執行，但被告如以新台幣壹佰零陸萬元預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：其經本院104 年司執字第134378號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣取得坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上之同段0000建號建物（權利範圍：全部，門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○○○○○號00樓，下稱系爭房屋）及同段6568建號建物中之編號3 停車位（權利範圍萬分之十七，下稱系爭停車位）之所有權，經本院於民國105 年5 月2 日核發不動產權利移轉證明書後，於105 年5 月16日辦畢所有權移轉登記，惟被告迄今仍無權占有系爭房屋及停車位，並獲有相當於租金之利益，為此爰依民法第767 條第1 項及民法第179 條規定提起本訴，並聲明：㈠被告謝馥伊應將系爭房屋、系爭停車位，遷讓返還予原告；㈡被告應付原告新台幣（下同）5,863 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息；㈢被告應自105 年5 月18日起至遷讓返還系爭房屋及系爭停車位之日止，按月給付原告10,994元；㈣第㈡、㈢項之聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊與訴外人莊智涵就系爭房屋有買賣價金之爭執，莊智涵曾訴請伊搬遷，遭鈞院判決駁回（本院104 年度訴字第1435號，下稱另案訴訟），足見伊有權占用；且原告於投標時即知悉系爭房屋不點交，拍賣公告亦記載系爭房屋有買賣糾紛，原告仍執意投標，自應承擔不點交之原因風險，伊自無不當得利，何況，原告於拍定後曾與伊聯繫搬遷事宜，但於協議未果後逕自起訴，但伊仍願與原告協商，此段期間應為協調階段，原告不得請求租金等語為辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋原係莊智涵所有，經債權人聲請強制執行，由原告
於系爭執行事件拍定買受，經本院於105 年5 月2 日核發不動產權利移轉證明書予原告，並於105 年5 月16日辦畢所有權移轉登記，原告目前為系爭房屋、系爭停車位之所有權人。
㈡被告自103年起即居住於系爭房屋。
四、本件爭點即為：㈠被告是否有權占用系爭房屋及系爭停車位？㈡原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？如可，金額應以若干為當？茲敘述本院得心證理由如下：
㈠被告是否有權占用系爭房屋及系爭停車位：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。
而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，倘被告對於原告就其物有所有權之事實已無爭執，惟以非無權占有為抗辯者，則原告對於被告無權占有之事實即無舉證責任，而被告就其占有係有正當權源之事實應負舉證之責。次按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院96年度臺上字第1809號判決意旨參照）。
⒉被告對於原告係系爭房屋、系爭停車位目前之所有權人不
爭執，自應由被告對於有權占用為舉證，被告雖以：系爭房屋原所有權人莊智涵因未履行系爭房屋之買賣約款，於請求伊返還房屋之另案訴訟中敗訴，足見伊有權占用系爭房屋，且拍賣公告亦記載系爭房屋有買賣糾紛，不點交，原告仍執意投標，自應承擔不點交之原因風險云云為辯。惟查，另案訴訟係以：系爭房屋本為被告所有，經被告與莊智涵約定以858 萬元之價格讓售予莊智涵抵償，依被告與莊智涵之買賣契約第3 條第3 項約定，應由莊智涵負責塗銷原設定於系爭房屋上之第一、二順位抵押權（擔保債權總金額分別為340 萬元、250 萬元），並給付被告尾款
268 萬元，但莊智涵於系爭房屋所有權移轉登記後，未依約塗銷上述抵押權，亦未給付尾款，被告自得對莊智涵主張同時履行抗辯而不履行交屋義務，於莊智涵履行塗銷抵押權以及交付尾款之對待給付前，被告仍為有權占有，得拒絕遷讓等理由而為莊智涵敗訴之判決，此有另案訴訟判決附卷可稽（本院卷第115-123 頁）。然被告與莊智涵間就系爭房屋有買賣契約之權利義務未履行，其債權之對抗僅存在於被告與莊智涵間，莊智涵如未履行塗銷抵押權、尾款給付義務，基於債之相對性原則，被告僅得請求莊智涵為給付，或向莊智涵行使同時履行抗辯權，基於債之相對性原告不受其拘束，原告與被告間無債之關係，原告所行使者亦為基於所有權之所有物返還請求權，被告本不得以其與莊智涵間買賣契約之抗辯事由對抗原告，原告本於所有權請求被告遷讓返還系爭房屋、系爭停車位，應有理由。至於強制執行法之「點交」程序，係指買受人或承受人於符合強制執行法第99條第1 項至第3 項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。執行法院所為「拍定後不點交」之意義，僅在於限制買受人或承受人不得於拍定或承受後請求執行法院點交而已，無從推論債務人或第三人有實體上合法占有之權源，原告於拍定買受後，亦已取得完足之所有權，不受被告與莊智涵間買賣契約之抗辯事由拘束，應無因此衍生被告得以其與莊智涵間買賣契約之抗辯事由對抗原告可言。
⒊雖然實務上對於特定當事人間倘以不動產為標的訂立債權
契約之情形，有因契約內容如係為使一方當事人得長期占有使用該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實復為繼受該不動產之第三人所明知時，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，基於「債權物權化」法理，為維持法律秩序之安定性，乃使該債權契約對繼受者仍繼續存在之見解，惟本件被告與莊智涵之間為買賣契約，契約內容並非約定由被告長期使用系爭房屋、系爭停車位，被告繼續占用亦僅係基於莊智涵不履行買受人義務方得與莊智涵對抗，而非莊智涵將占有交付給被告，與債權物權化法理之基礎要件並不相同，故被告對原告主張有權占有以及原告應承擔不點交之原因風險云云，亦屬無據。又我國實務上雖也有承認多次連續之有權占有情形所成立之占有連鎖（或連鎖占有）可得對抗所有權人之見解，但此須以中間人（於本件即為訴外人莊智涵）對所有權人（於本件即為原告）有合法占有權源為前提，然原告既已依照拍定程序付清價金，莊智涵作為出賣人即有交付標的物占有之義務，雖執行公告記載不點交，亦不因此而使莊智涵得對原告主張有權占有，故本件亦無占有連鎖之適用餘地，附此敘明。
㈡原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利；如可，金額應以若干為當：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1 項規定甚明。所謂土地總價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價。而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80％為其申報地價，亦為平均地權條例第16條所明定。經查，系爭土地之面積為3,041 平方公尺，105 年1 月申報地價為每平方公尺22,786.4，原告之應有部分為萬分之二十七，此有系爭土地之土地登記第一類謄本可稽（本院卷第6 頁），依此計算之價額即為187,092 元【計算式：3,041 ×22,786.4×27÷10,000＝187,092 ，元以下四捨五入】。
又系爭房屋之課稅現值為1,132,200 元，亦有高雄市稅捐稽徵處三民分處105 年11月8 日高市稽三房字第1058627697號函文暨所附之105 年度房屋稅課稅明細表可稽，故系爭土地、房屋之申報總價額合計應為1,319,292 元【計算式：187,092 ＋1,132,200 ＝1,319,292 】。次查，系爭房屋緊鄰高雄市○○區○○道路即明誠二路，位處河堤社區，附近有河堤公園、摩斯漢堡、麥當勞、大樂量販店、眼科診所、河堤國小、高雄市立圖書館河堤分館，且距離巨蛋商圈車程亦僅約5 至10分鐘，交通、商業、文教機能鼎盛，有原告所提出之Google街景圖3 紙、Google地圖1紙可稽（本院卷第219-225 頁），且為被告所不爭（本院卷第240 頁），本院審酌系爭房屋坐落位置、工商業繁榮程度、未來發展潛力及利用系爭不動產之經濟價值等因素，其相當於租金之不當得利應以系爭土地及房屋申報總價額年息8 ％計算為適當。依此計算，被告每月應給付相當於租金之不當得利為8,795 元【計算式：1,319,292 ×8％÷12＝8,795 ，元以下四捨五入）。因原告於105 年5月2 日因本院核發之不動產權利移轉證明書已取得所有權，計算至同年月17日止，共16日，此部分相當於租金之不當得利應為4,691 元【計算式：8,795 ×16÷30＝4,691，元以下四捨五入】，故原告請求被告給付4,691 元以及自105 年5 月18日起至返還系爭房屋、停車位之日止，按月給付相當於租金之不當得利8,795 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
⒉按民法第373 條之所以規定，除契約另有訂定外，買賣標
的物之利益及危險，自交付時起均由買受人負擔，係為杜絕買賣當事人之間所生危險負擔之爭論而立法，並非為買受人與第三人間之糾紛而為。被上訴人既依強制執行法第98條，於領得權利移轉證書之日起取得拍定不動產之所有權，自不因尚未受領點交而否認其對於系爭房地之所有權，其自得依該所有權之法律關係對於侵害其所有權之第三人（即上訴人）請求賠償，此有最高法院87年度臺上字第1987號判決意旨可資參照，故本件原告雖尚未取得占有，仍得請求被告給付相當於租金之不當得利。被告雖主張與原告有協商，協商期間不得請求不當得利云云，但既無證據可認原告有拋棄協商期間不當得利請求之意思，自無從否定原告之權利，被告此部分辯解亦無可採。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項、第179 條等規定，請求被告返還系爭房屋、系爭停車位，並給付4,691 元及自起訴狀繕本送達翌日即105 年5 月25日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，並自105 年5 月18日起至返還系爭房屋、系爭停車位之日止，按月給付原告8,795 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件判決第二、三項所命被告給付部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰依照民事訴訟法第389 條第2 項、第77條之10規定，分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。
八、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，為民事訴訟法第79條所明定。本件原告之訴雖一部為無理由，惟原告請求返還系爭房屋、系爭停車位部分全部勝訴，於請求不當得利部分雖一部敗訴，然依照民事訴訟法第77條之2 ，不當得利部分本不計入訴訟標的價額之計算，故仍應由被告負擔本件訴訟費用，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 29 日
民事第二庭 法 官 黃宣撫以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 11 月 29 日
書記官 楊茵如