臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第2012號原 告 楊陳明纹即反訴被告本 訴 謝勝合律師訴訟代理人本 訴 岳忠樺律師複代理人被 告 本業建設股份有限公司即反訴原告法定代理人 陳憲富訴訟代理人 黃如流律師
黃培鈞律師被 告 薛陳招訴訟代理人 陳文卿律師被 告 陳進明
吳鈺瑾葉紫華游世昌上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，經本院於民國106 年
4 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
反訴被告應將如附表一所示地上物拆除，並返還附表一所示占用土地予反訴原告，併應給付反訴原告如附表二「應給付金額欄」所示金額。
本訴訴訟費用由原告負擔，反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第二項部分，於反訴原告以附表三所示金額為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告以附表四所示金額為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260 條第1 項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。經查，原告楊陳明蕋（下稱楊陳明蕋）主張伊於民國81年4月23日向被告薛陳招購買所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱450 地號土地），當日併對薛陳招所有之毗鄰地即同段496 地號土地（下稱496 地號土地）與薛陳招簽訂不定期租賃契約，供伊蓋房子或其他任何使用（下稱系爭租約）。詎薛陳招嗣後未通知伊即貿然出售496 地號土地，並輾轉由被告本業建設股份有限公司（下稱本業公司）買受該地，伊依系爭租約得對薛陳招及496 地號土地之歷任買受人主張優先購買權。本業公司則否認系爭租約之真正，並以楊陳明蕋所有如附表一之地上物（下稱系爭地上物）無權占用496 地號土地如附表一所示，依民法第767 條、第179 條規定，提起反訴，請求楊陳明蕋拆除系爭地上物，並給付不當得利（見院卷一第93頁）。是本訴及反訴均係本於系爭租約所生之爭執，原因事實及法律關係之審判資料有共通性或牽連性，依法自應准許本業公司提起反訴，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件楊陳明蕋就本訴部分，原以薛陳招、本業公司為被告，嗣經獲悉496 地號土地歷任之買受登記人分別為訴外人陳進明、吳鈺瑾、葉紫華及游世昌（下合稱游世昌等4 人），遂於105 年8 月12日具狀追加游世昌等4 人為被告（見院卷一第300 頁）。查，楊陳明蕋就本訴追加游世昌等4 人為被告，亦基於系爭租約所生之糾紛，請求之基礎事實同一，且訴訟及證據資料具有同一性或一體性，無礙雙方之防禦及本、反訴訴訟之終結，合於法律規定，均應予准許。
三、游世昌等4 人經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，並核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依楊陳明蕋之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、楊陳明蕋主張：伊於81年4 月23日向薛陳招購買450 地號土地時，併同時承租薛陳招所有之496 地號土地（面積68.96平方公尺），亦簽訂系爭租約，供伊興建系爭地上物之基地。詎薛陳招竟未通知伊是否優先購買496 地號土地，即貿然以新臺幣（下同）5 萬元將該地出售陳進明，而陳進明及該地後手再依序進行如附表五所示買賣，均違反土地法第104條之強制規定，該等買賣依法無效。伊得先對薛陳招確認就
496 地號土地具優先購買權存在，又薛陳招及附表五之義務人各怠於行使權利，伊得併代位薛陳招及附表五之義務人行使民法第767 條、第179 條權利，請求游世昌等4 人塗銷對
496 地號土地之所有權登記，分別返還予前手，迄至返還登記予薛陳招，再由薛陳招以5 萬元之相同條件將該地出售與伊，並辦畢所有權移轉登記。爰依民事訴訟法第247 條、民法第242 條、第179 條、第767 條及土地法第104 條規定，提起本訴。並聲明：㈠確認楊陳明蕋就薛陳招所有496 地號土地之優先購買權存在。㈡本業公司就第1 項土地於99年7月13日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為游世昌所有。㈢游世昌就第1 項土地於99年3 月9 日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為葉紫華所有。㈣葉紫華就第1 項土地於95年12月11日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為吳鈺瑾所有。㈤吳鈺瑾就第1 項土地於95年11月20日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為陳進明所有。㈥陳進明就第1 項土地於95年10月2 日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為薛陳招所有。㈦薛陳招就第1 項土地應以5 萬元與楊陳明蕋訂立買賣契約並移轉登記予楊陳明蕋所有。
二、薛陳招則以：伊於81年間僅出售450 地號土地予楊陳明蕋，但不曾與楊陳明蕋就496 地號土地簽訂系爭租約，亦無收取租金，系爭租約之出租人欄非伊簽名及用印，亦無授權他人用印，楊陳明蕋對496 地號土地並無優先購買權等語，資為抗辯。並聲明：楊陳明蕋之訴駁回。
三、本業公司則以：楊陳明蕋與薛陳招之系爭租約非真正，楊陳明蕋就496 地號土地無優先購買權，496 地號土地依附表五之方式由伊輾轉買受取得所有權，具善意受讓之適用，楊陳明蕋之請求無理由等語，資為抗辯。並聲明：楊陳明蕋之訴駁回。
四、陳進明未於最後言詞辯論期日到場，惟先前到庭陳述及具狀表示：否認楊陳明蕋與薛陳招之系爭租約為真正，楊陳明蕋之請求無理由等語，資為抗辯。並聲明：楊陳明蕋之訴駁回。
五、吳鈺瑾未於言詞辯論期日到場，惟具狀稱：伊與訴外人游世一於98年2 月25日離婚前，不知496 地號土地登記伊所有，再出售予葉紫華之過程，該交易概由游世一處理，另伊及游世一均不曾見聞系爭租約等語。並聲明：楊陳明蕋之訴駁回。
六、游世昌未於最後言詞辯論期日到場，惟先前聲明：楊陳明蕋之訴駁回。
七、葉紫華經合法通知，未於本院言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
八、按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴，最高法院52年台上字第1922號判例意旨參照。經查，楊陳明蕋主張依系爭租約對496 地號土地具優先購買權存在，惟此經薛陳招執前詞否認，故楊陳明蕋與薛陳招間是否成立系爭租約，即陷於不明確狀態，楊陳明蕋自得以確認判決除去此一不安狀態，依前揭說明，楊陳明蕋自有提起確認訴訟之利益。
九、楊陳明蕋與薛陳招、本業公司不爭執之事項：㈠薛陳招於81年間曾出售450 地號土地予楊陳明蕋，於81年6月22日辦理所有權移轉登記。
㈡496 地號土地毗鄰450 地號土地。
㈢496 地號土地原屬薛陳招所有，該地所有權歷次移轉登記情形如附表五所示。
㈣系爭地上物係楊陳明蕋所興建門牌號碼高雄市○○區○○○街○○巷○○○○號建物坐落496 地號土地之部分。
㈤本業公司於99年5 月12日就含496 地號土地之土地（計56筆
）與游世昌、游世一及訴外人○○房訊科技股份有限公司（下稱○○房訊公司，與游世昌、游世一合稱○○房訊公司等3人）簽訂買賣契約。
十、本件之爭點：楊陳明蕋之系爭租約是否真正？楊陳明蕋得否就496 地號土地行使土地法第104 條之權利？本院得心證之理由：
⒈按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優
先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104 條第
1 項前段、第2 項雖有明文。然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。易言之，舉證責任之分配原則即「主張應適用有利於己之法規者，應就該當於法規抽象要件事實之具體事實負舉證責任」。本件楊陳明蕋主張就496 地號土地與薛陳招具系爭租約存在之事實，經薛陳招執前詞置辯，依前揭說明，楊陳明蕋自應就系爭租約確已成立之事實，負舉證責任。若其先不能舉證，縱薛陳招就其抗辯事實不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回楊陳明蕋之請求。
⒉楊陳明蕋主張系爭租約確已成立之事實，無非以證人即楊陳
明蕋表外甥曾江濱之證述及系爭租約出租人欄薛陳招之印文與印鑑證明相符為據。然稽之450 地號土地買賣契約（見院卷一第308 頁），記載「出賣人薛陳招以下簡稱甲方，承買人楊陳明蕋以下簡稱乙方，雙方訂立契約如左：一、買賣標的座落：高雄市○○區○○段○○○ 號面積22.4坪、持分全部。二、買賣金額：總價新臺幣貳佰玖拾萬元整。三、付款期別：第一期新臺幣叁萬元正。其他期款另定。四、土地增值稅由出賣人負擔。…中華民國八十一年四月二十三日」等語，是該買賣契約約款內容相當簡陋，且面積標示漏未記載若干平方公尺，又關於價金支付部分，苟約定分期買賣，疏未清楚約定各期付款日、付款額，且隻字未提定金支付情形；另關於出賣人配合價金支付時程所辦理交付土地之程序、買賣雙方違約之責任條款等細節均付之闕如，顯與一般不動產買賣契約之約定內容大相逕庭。另觀諸系爭租約（見院卷一第309 頁），則登載「出租人薛陳招，承租人楊陳明蕋，雙方訂立契約書如左：租賃坐落：高雄市○○區○○段○○○ 號前面之土地（同段496 號）。租金：總金額10萬元。期間：
不定期。可讓承租人做任何使用，出租人均無異議（…租賃權轉讓、蓋房子或其他各種處方等等）…中華民國八十一年四月二十三日」等語。是系爭租約就租賃之標的僅粗略標示地號，但就承租範圍屬不明，另關於租金除空泛約定總額10萬元外，租期未定，惟租賃契約之租金與租期對出租人權益影響甚大，租期愈長，租金額往往按期收取或漸次調整，豈有可能僅收取定額對價後，即任由承租人無限期使用；再就出租人、承租人之違約責任亦無約定，足見系爭租約之內容過於草率，且與一般租賃常情相悖。
⒊又曾江濱雖證稱：伊等夫妻自77年起即任土地代書，自77年
起至81年4 月止，已購買很多筆不動產，都在屏東縣。450地號土地係簽約當日臨時到高雄找楊陳明蕋遊玩時，聽楊陳明蕋介紹而當場決定與楊陳明蕋及另名仲介合資購買，買賣契約由伊太太製作，買受人僅由楊陳明蕋出名，伊及另名仲介為隱名合夥人。伊於450 地號土地買賣簽約前未參與與地主之洽談，不知先前談多久，原本打算與496 地號土地之道路用地一起購買，但薛陳招說496 地號土地要等政府徵收，不願意賣，就以不定期租賃出租496 地號土地予伊等。系爭租約由伊製作，係簽署450 地號土地買賣契約之際，同時洽談496 地號土地承租事宜，即一併簽寫系爭租約。伊等夫妻經常寫買賣契約，但伊太太較少寫租賃契約，伊功力比太太深，系爭租約方由伊製作。450 地號土地之買賣契約、系爭租約簽訂時，除楊陳明、蕋薛陳招外，另有訴外人即伊配偶陳素慧、該隱名仲介在場，伊不知仲介姓名。又該等契約未在伊事務所簽訂，故未使用定型化契約之模式，伊知悉當時土地行情，價格一日三變，一買就賺，雖臨時起意買地，如不馬上簽約，地主可能又漲價。系爭租約、450 地號土地買賣契約簽訂之時間、地點已忘記，薛陳招欄位由其本人簽名。當時談450 、496 地號土地一起購買之價金係300 萬元，但後來薛陳招說496 地號土地要等徵收，所以租金以其中10萬元計，450 地號土地賣價為290 萬元。伊等3 名合夥人各出100 萬，不記得係分期付或一次付。買賣契約、系爭租約由薛陳招簽名後，薛陳招之印章由伊等代書蓋章。450 地號土地之過戶程序由伊辦理，但薛陳招未交付印鑑章予伊，如需使用印鑑章時，伊去聯絡薛陳招用印蓋章，用印地點不記得。系爭租約之租金10萬元係簽約當日現場交付，沒有請薛陳招出具收據云云（見院卷二第303 至309 頁）。依曾江濱及其配偶之職業屬性及執業年資、經歷，迄至81年4 月23日系爭租約製作止，其已接觸不動產代書業務數年餘，自身亦有多筆不動產交易經驗，苟薛陳招出售450 地號土地予楊陳明蕋時，已談妥一併將496 地號土地出租予楊陳明蕋，併同意簽訂書面契約者，理應由曾江濱或其配偶將雙方買賣、租賃細節另以正式書面載明清楚買賣及租賃條件再由楊陳明蕋、薛陳招簽約，方符常理。況曾江濱係楊陳明蕋親戚，同時兼450 地號土地合購人之地位，對該土地買賣亦具利害關係，縱有臨時起草不動產買賣契約之必要，對於價金分期交付、不動產過戶時程及違約等重要約款顯無可能漏未記載於買賣契約內，坐視自身不動產交易蒙受不利風險。再者，曾江濱既稱辦理450 地號土地過戶時，尚須親自聯繫薛陳招蓋用印鑑章，苟450 地號土地之買賣契約、系爭租約係由薛陳招親自出席簽名，衡情薛陳招於簽名後應親自用印，自無迂迴將印鑑章另行交付曾江濱用印之必要及可能。此外，系爭租約之內容與450 地號土地買賣契約相較，更甚馬虎與輕率，實難遽認係由專業代書本於薛陳招及楊陳明蕋所合意條件而擬定，遑論，總租金額僅10萬元即任由楊陳明蕋無限期使用之租賃條件，對薛陳招極為不利，審酌薛陳招乃師範學校畢業之學歷，曾任7 年教師（見院卷二第300 頁），非不諳系爭租約之文意，衡情亦無可能接受該等不公之條件，故曾江濱所述，悖離常情，尚難遽為有利楊陳明蕋之認定。
⒋其次，比對薛陳招在本院具結之簽名（院卷二第219 頁），
其「薛」、「招」字之運筆、神韻、勾勒方式均與系爭租約內之簽名迥異，依肉眼目視已難認定屬同一人所簽。又依49
6 地號土地由薛陳招過戶至陳進明之登記文件所示（見院卷一第270 至286 頁），該筆過戶資料使用薛陳招之印鑑證明固與系爭租約內薛陳招印文相符。然參諸薛陳招於本院陳明：450 地號土地出售予楊陳明蕋時，僅口頭約定買賣條件，沒簽署書面文件，當時未並將496 地號土地出租楊陳明蕋。
出售450 地號土地辦理過戶時，均配合楊陳明蕋要求交付相關證件，亦將印鑑交付楊陳明蕋處理等語（見院卷二第301、302 頁），顯見薛陳招因450 地號土地買賣過戶之需求，曾將所有之印鑑章交付楊陳明蕋辦理過戶使用。縱認系爭租約內薛陳招之印文與薛陳招之印鑑證明印文相符，然曾江濱既承認系爭租約非由薛陳招親自用印，楊陳明蕋即應舉證證明曾江濱就系爭租約內薛陳招之用印曾獲得薛陳招之授權，惟楊陳明蕋就此事實並無舉證以實其說，本院自難遽為有利楊陳明蕋之認定。故楊陳明蕋徒憑系爭租約上薛陳招之印文與薛陳招印鑑證明相符，進而主張系爭租約為真正云云，難認有據。
⒌此外，楊陳明蕋就系爭租約為真正，抑或業與薛陳招就496
地號土地成立租賃意思合致等節，復無其他具體舉證以實其說，則楊陳明蕋主張就496 地號土地業與薛陳招成立不定期租賃云云，委無足採。
⒍依上所述，既認楊陳明蕋無法證明屬496 地號土地之承租人
，則其對薛陳招主張就496 地號土地具土地法第104 條所定優先購買權云云，於法無據。又楊陳明蕋對496 地號土地既無優先購買權，則其主張本業公司、游世昌等4 人應依序塗銷496 地號土地之所有權移轉登記，各恢復為前手所有（詳如附表五義務人欄所示），並由薛陳招與之簽訂5 萬元買賣契約，且將496 地號土地移轉登記予其所有云云，亦屬無據。
⒎至楊陳明蕋雖聲請向高雄市三民區第一戶政事務所調閱薛陳
招於81年間有效之印鑑卡，並將系爭租約、450 地號土地買賣契約內薛陳招之簽名送請法務部調查局鑑定，以證明系爭租約及450 地號土地買賣契約內薛陳招之簽名、印文均屬真正云云（見院卷二第358 、368 反面頁）。然承上述，系爭租約及450 地號土地買賣契約內，關於薛陳招之印文係曾江濱所蓋，但楊陳明蕋既未證明曾江濱業經薛陳招授權於系爭租約內用印，則本院自無調查薛陳招之印文是否真正之必要。其次，系爭租約內薛陳招之簽名已與薛陳招在本院之簽名互有出入，業如前述，況系爭租約記載之日期既為81年4 月22日，而薛陳招於本院具結日係106 年3 月16日（見院卷二第319 頁），可見薛陳招現有之參對筆跡距離系爭租約所載日將近25年之久，且楊陳明蕋復無提供薛陳招於81年間之參對筆跡供比對，佐以本院已形成心證如上，則本院亦無將系爭租約內薛陳招筆跡送鑑之必要，附此敘明。
、綜上所論，楊陳明蕋既未證明與薛陳招就496 地號土地具系爭租約存在。從而，楊陳明蕋依民事訴訟法第247 條、民法第242 條、第179 條、第767 條及土地法第104 條規定，對薛陳招、本業公司及游世昌等4 人為本件請求，均無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、本業公司主張：496 地號土地係伊自99年7 月13日登記取得所有權，詎楊陳明蕋竟以系爭地上物無權占有496 地號土地如附表一所示，伊自得依民法第767 條之規定，請求楊陳明蕋拆除系爭地上物，並返還所占用之土地。又楊陳明蕋無法律上之原因，無權占用前揭土地（詳如附表一所示），而受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊自得依民法第179條前段之規定，請求按以占用土地之面積，依土地申報地價週年利率10％計算之不當得利金額，請求楊陳明蕋返還自反訴狀繕本送達日即105 年7 月27日以前5 年不當得利金額，及自該繕本送達翌日即105 年7 月28日起至系爭地上物拆遷日止，按月返還每月之不當得利金額（詳如附表一給付義務人及請求金額欄所示）。爰依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，提起本訴。並聲明：㈠楊陳明蕋應將系爭地上物拆除，並返還附表一所示占用土地予本業公司，併應給付本業公司如附表一「請求金額」欄所示金額。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、楊陳明蕋則以：伊不爭執所興建之系爭地上物占用496 地號土地如附表一所示，然依系爭租約及民法第425 條規定具占用權源，本業公司之請求無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠本業公司之訴駁回。㈡願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事項：除同上開本訴所列不爭執事項外，另增列：
㈠496 地號土地自99年1 月起至101 年12月止，申報地價為每
平方公尺6,240 元；自102 年1 月起至104 年12月止，申報地價為每平方公尺8,000 元；自105 年1 月起至迄今，申報地價為每平方公尺10,800元。
四、反訴之爭點：㈠本業公司依民法767 條之規定，得否請求楊陳明蕋拆除系爭
地上物？㈡本業公司依民法179 條之規定，得否請求楊陳明蕋給付不當
得利及數額若干？
五、本院得心證之理由：㈠本業公司依民法767 條之規定，得否請求楊陳明蕋拆除系爭
地上物？⒈按因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權
變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，98年1 月23日修正民法第759 條之1 第2 項定有明文。次按不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力（九十八年一月二十三日修正公布同年七月二十三日施行之民法第七百五十九條之一第一項，已增訂「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」之保障明文）。如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第四十三條規定「依本法所為之登記有絕對效力」之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證責任，最高法院99年度台上字第592 號判決意旨參照。
⒉本業公司於99年5 月12日就含496 地號土地之土地（計56
筆）與○○房訊公司等3 人簽訂買賣契約乙節，為本業公司及楊陳明蕋所不爭執，且承前述，496 地號土地所有權自薛陳招起歷次移轉情形如附表五所示，揆諸前揭說明，本業公司因信賴496 地號土地所有權登記外觀，並與○○房訊公司等3 人依法律行為為買賣債權行為及物權變動之登記者，即便薛陳招與陳進明就496 地號土地所為物權登記具不實因素，亦不影響本業公司基此所為物權變動之效力。況楊陳明蕋未曾舉證證明本業公司就496 地號土地之所有權登記屬「非善意」之情形，則本業公司對496 地號土地自得行使所有權人之權利甚明。
⒊又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項定有明文。復按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由，最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照。
⒋承上所論，本業公司為496 地號土地之所有權人，而楊陳
明蕋所有系爭地上物占有496 地號土地如附表一所示部分，無非以系爭租約為占用權源，然系爭租約既認定非屬真正，且楊陳明蕋別無舉證另有正當權源得占用496 地號土地，故本業公司依法請求楊陳明蕋拆除系爭地上物並返還所占用土地，於法有據。
㈡本業公司依民法179 條之規定，得否請求楊陳明蕋給付不當
得利及數額若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條定有明文。次按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，並致所有權人受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。查，楊陳明蕋之系爭地上物係無權占有496 地號土地如附表一所示位置及面積乙節，詳如前述，足認楊陳明蕋顯已獲得相當於租金之利益，並致本業公司受有相當於租金之損害，依上開說明，本業公司自得就楊陳明蕋占有範圍，計算所得之不當得利，請求楊陳明蕋予以返還。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息10％為限；第97條、第99條及第101 條之規定於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1 項、第10
5 條分別定有明文。而土地法第97條所謂土地價額指法定地價；土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，亦分別為土地法施行法第25條、土地法第148 條所明定。再所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。
⒊496 地號土地自99年1 月起至101 年12月止，申報地價為
每平方公尺6,240 元；自102 年1 月起至104 年12月止，申報地價為每平方公尺8,000 元；自105 年1 月起至迄今，申報地價為每平方公尺10,800元乙節，已經本業公司與楊陳明蕋所不爭執，並有496 地號土地之歷年申報地價表在卷可查（見院卷一第220 頁、院卷二第363 頁），而49
6 地號土地雖位處巷弄處，然該地臨路路寬約6 米，鄰近之市場、便利商店、銀行、郵局、消防局、加油站、餐飲店，路程約騎車10分鐘內，附近小學、大學車程約15分鐘，距離高雄榮民總醫院、大中交流道約車程25分鐘等情，有本院105年12月21日勘驗筆錄及本業公司105年12月29日民事呈報狀及所附電子地圖與該土地周遭交通、生活環境之照片18張在卷可按（見院卷二第171 至173 頁、第199至212 頁），並經楊陳明蕋自承在卷（見院卷二第173 、
354 頁），本院審酌前揭土地之位置雖非直接坐落在中心商業區，惟屬鬧中取靜之環境，且附近生活機能堪稱完備及交通便利性尚佳等周圍客觀環境等一切情狀，認496 地號土地以申報地價週年利率5 ％計算相當於租金之不當得利為適當，並據此計算楊陳明蕋於附表二所示期間，就使用附表一所示土地相當於租金之不當得利如附表二「應給付金額」欄所示，核屬有據，逾此部分之請求即非正當，不應准許。
六、綜上所述，本業公司本於所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求：楊陳明蕋應將系爭地上物拆除，並返還附表一所示占用土地予本業公司，併應給付本業公司如附表二「應給付金額」欄所示金額，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本業公司及楊陳明蕋就反訴部分均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行之宣告，經核本業公司勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當擔保金額各如附表三、四所示，併以准許。
八、又本業公司就不當得利之主張，固經本院為其部分敗訴之判決，惟依民事訴訟法第77條之2 之規定，以一訴附帶請求不併算其價額，因本件不當得利部分之請求係屬附帶請求，並未另併算裁判費用（最高法院96年度第4 次民庭會議決議參照），而本業公司既就所有物返還及除去妨害部分之請求全部勝訴，則反訴部分訴訟費用自應由楊陳明蕋負擔，併予敘明。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果無影響，已無再予調查之必要，且無庸逐一論述。
肆、據上論結，本件本訴部分，楊陳明蕋之訴為無理由，依民事訴訟法第78條；反訴部分，本業公司之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
民事第五庭 法 官 何佩陵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
書記官 林家妮┌────────────────────────────────────────┐│附表一： │├───┬──────┬───┬──────────┬──────────────┤│編號 │建物門牌號碼│事實上│占用部分及面積 │給付義務人及請求金額 ││ │ │處分權│（平方公尺） │ （新臺幣） ││ │ │人 │ │ │├───┼──────┼───┼──────────┼──────────────┤│1 │高雄市○○區│楊陳明│496 地號土地部分： │反訴被告楊陳明蕋應給付反訴原││ │○○○街00巷│蕋 │如附圖496 （b ）所示│告本業公司251,566 元，及自反││ │00-0號建物 │ │位置 │訴起訴狀繕本送達翌日即105 年││ │ │ │面積：48.24 平方公尺│7 月28日起至地上物拆遷日止，││ │ │ │ │按月給付本業公司6,296元。 │└───┴──────┴───┴──────────┴──────────────┘┌──────────────────────────────────────────────┐│附表二： │├──┬────┬─────┬──────────────────┬─────────────┤│編號│土地返還│無權占用 │系爭繕本送達楊陳明蕋之前5 年不當得利│ 給付義務人及應給付金額 ││ │ │ │計算式：申報地價×占用面積×週年利率│ （新臺幣） ││ │ │ │×5 = 5 年之不當得利 │ ││ │ │ │ │ ││ │ │ │每月之不當得利計算式： │ ││ │ │ │申報地價×占用面積×週年利率÷12月 │ ││ │ │ │＝每月之不當得利 │ ││ │ │ │ │ │├──┼────┼─────┼──────────────────┼─────────────┤│001 │楊陳明蕋│如附表一 │以附表一所示面積計算： │楊陳明蕋應給付本業公司新臺││ │ │所示 │5 年之不當得利計算式（100.7.28 │幣94,329元，及自105 年7 月││ │ │ │-105.7.27）： │28日起至地上物拆遷日止，按││ │ │ │100.7.28-101.12.31申報地價6240元/ 平│月給付本業公司2,171 元。 ││ │ │ │方公尺 │ ││ │ │ │6240x48.24x5％x （522/365 ）＝21525 │ ││ │ │ │（21524.8，小數點以下四捨五入） │ ││ │ │ │ │ ││ │ │ │102.1.1-104.12.30 申報地價8000元/ 平│ ││ │ │ │方公尺 │ ││ │ │ │8000x48.24x5％x3＝57888 │ ││ │ │ │ │ ││ │ │ │105.1.1-105.7.27申報地價10800元/ 平 │ ││ │ │ │方公尺 │ ││ │ │ │10800x48.24x5％x（209/365）＝14916 │ ││ │ │ │（14916.0 ，小數點以下四捨五入） │ ││ │ │ │ │ ││ │ │ │合計：94329 │ ││ │ │ │ │ ││ │ │ │每月之不當得利計算式： │ ││ │ │ │申報地價×占用面積×週年利率÷12月 │ ││ │ │ │＝每月之不當得利 │ ││ │ │ │10800x48.24x5％÷12 ＝2171 │ ││ │ │ │（2170.8，小數點以下四捨五入） │ │└──┴────┴─────┴──────────────────┴─────────────┘附表三 反訴原告就拆屋及交還土地部分之假執行擔保金額┌──┬────┬─────┬────────┐│編號│判決主文│反訴被告 │假執行擔保金額 ││ │ │ │（新臺幣） │├──┼────┼─────┼────────┤│001 │第二項 │楊陳明蕋 │ 74萬元 │└──┴────┴─────┴────────┘附表四 楊陳明蕋免為假執行之擔保金額┌──┬────────┐│編號│免為假執行之擔保││ │金額（新臺幣） │├──┼────────┤│001 │2,219,040元 │└──┴────────┘附表五 496 地號土地歷次移轉登記表┌──┬────┬────┬─────┬─────┬──┐│編號│義務人 │權利人 │原因發生日│登記日 │備註││ │ │ │原因 │ │ │├──┼────┼────┼─────┼─────┼──┤│1 │薛陳招 │陳進明 │95.9.20 │95.10.2 │ ││ │ │ │買賣 │ │ │├──┼────┼────┼─────┼─────┼──┤│2 │陳進明 │吳鈺瑾 │95.11.2 │95.11.20 │ ││ │ │ │買賣 │ │ │├──┼────┼────┼─────┼─────┼──┤│3 │吳鈺瑾 │葉紫華 │95.11.27 │95.12.11 │ ││ │ │ │買賣 │ │ │├──┼────┼────┼─────┼─────┼──┤│4 │葉紫華 │游世昌 │99.2.10 │99.3.9 │ ││ │ │ │買賣 │ │ │├──┼────┼────┼─────┼─────┼──┤│5 │游世昌 │本業公司│99.6.10 │99.7.13 │ ││ │ │ │買賣 │ │ │└──┴────┴────┴─────┴─────┴──┘