臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第2093號原 告 李惠幀
邵塗盛羅子函鄭志龍林筱雯柳佳希許雅琴黃延祺鄭雅文魏妏欣曾姿琳謝家棋陳俊賓李依婷王定邦共 同 劉嵐律師訴訟代理人被 告 開鼎建設有限公司法定代理人 蔡家聲訴訟代理人 鍾夢賢律師受告知人 鄧坤永
黃金蓉劉怡芬張麗讓陳涵怡劉益勝張光緯傅垤邁鐘得維劉家琪林橞君王怡靜呂志中黃茗唯謝宛諭魏莉婷江家維孫琳鈞蔡宗勝劉立恆陳淑芬吳鳳英葉貴子林永偉黃逸婕陳秋吟高雅娟黃汶淑吳怡婷陳岳宏黃寶慶吳妍慧上當事人間返還價金等事件，本院於民國107年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應分別給付原告如附表所示「被告應給付金額」欄之金額及自民國一百零五年十月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地上興建案名為「0000」之集合式住宅（下稱系爭大樓），原告等陸續於民國102 年間就系爭大樓與被告成立預售屋買賣契約，向被告購買系爭大樓之房屋（下稱系爭買賣契約），迨系爭大樓約104年6月底完工，並於同年10月19日取得使用執照後，被告即陸續移轉土地及建物之所有權予原告，原告乃均成為爭大樓如附表所示門牌之區分所有權人。嗣系爭大樓之管理委員會於105年4月1日成立，並於同月中旬經高雄市○○區公所核備後，管理委員會即代表全體區分所有權人與被告進行公共設施點交事宜，管理委員會於105年5月1日第一次點交，曾就公共設施未設置及設置有瑕疵之缺失部分，當場請被告依約改善，惟迄於同年7月31日進行第二次點交時，仍有諸多缺失未予改善，管理委員會除將缺失清單交予被告外，並函知高雄市政府工務局存查，詎被告自此百般推諉責任，且拒絕承認缺失。查系爭大樓存有諸多公共設施之缺失，其中：㈠、系爭大樓B1F地下室一樓、B2F二樓計有13處滲水或受潮現象，顯係被告施作連續壁、地坪時防水不良所致，該漏水、滲水情況長期未解決，恐致物品發霉並危害居民健康、居住品質，原告自得依民法第227條、第226條第1項債務不履行之規定請求被告負損害賠償責任，而依高雄市結構工程工業技師公會（下稱高市結構技師公會）鑑定結果（下稱系爭鑑定），該情形須進行多次治漏修復工作，另B2F地下二樓筏基板滲水部分只能以排水方式處理，總計5年所需之治漏費用及抽水馬達電費共需新臺幣（下同）1,023,750元，此部分費用應由被告負賠償之責。㈡、1F一樓戶外水池地磚接縫處疑似白華現象，係被告池底防水不良，緊鄰花台之水份易從裂縫滲入所致，此亦肇因於被告未使用防水材、地坪石材進行施工，屬缺少出賣人所保證之品質，而為可歸責於被告之瑕疵，原告應得依民法第354條、第359條物之瑕疵擔保責任，及民法第179條之規定，請求被告減價，或依民法第227條、第226條第1項債務不履行之規定請求被告負損害賠償責任，而依系爭鑑定結果，該處修繕工程所需費用為45,618元，被告應依該金額為給付。㈢、系爭買賣合約書所附「地上壹樓請照後交付圖」明白約定被告於一樓大門外車道出口處應設置環保室，惟因被告施工時，預留之增建面積僅餘3.42㎡，致環保室無法設置，被告除應負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，原告得依民法第354條、第359條之規定主張減少價金，亦得依民法第227條、第226條第1項債務不履行之規定請求損害賠償，而系爭鑑定結果認依所餘面積興建環保室之費用為228,640元，故依該金額請求由被告負給付之責。查原告之區分所有權面積及就系爭大樓共有部分使用權利範圍分別如附表所示，爰依共有部分使用權利範圍之比例，依民法第354條、第359條、第226條、第227條、第179條之規定，訴請判令：被告應分別給付各原告如附表「被告應給付金額」欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日即105年10月6日起至清償日止按年息5％計算之利息；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：本件原告之主張係屬債務不履行及不當得利之債權請求權，如其請求權為不可分債權，並無民法第821條之適用，且系爭大樓之管理委員會始得為該債權之主體，原告以區分所有權人中之部分個人名義，請求被告賠償損害，於法未合。又系爭大樓雖經高市結構技師公會鑑定有漏水及滲水情形，惟被告就該部分瑕疵，於鑑定前後均持續修補，且業已修繕完成，原告仍請求被告給付漏水修補費用即無必要。另系爭合約書附件「地上壹樓請照後交付圖」右上方固載有「環保室」等字樣，惟該字樣左方即係一樓通往地下室之車道，依其位置與面積，實難建設上有屋頂四方遮蔽之地上建物，復與建築法規及設計圖說不符，足見原圖所載「環保室」應係「環保區」之誤，又系爭合約書第42頁「特別約定事項同意書」第2條載有「為便利使用將地上一樓車道出入口之一側變更為垃圾暫存區」等語，亦可證被告之真意係提供該處為垃圾暫存區即環保區，而系爭大樓之管理委員會業已在一樓大廳出入口設置有垃圾處理機與廚餘及資源回收機，被告應無債務不履行或受有利益之情，故原告請求被告就此部分瑕疵返還不當得利或負損害賠償責任，亦無理由，本件原告主張均屬無據，爰聲明求為判令：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告於坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上興建系爭大樓，原告等陸續於102年間與被告成立系爭買賣契約。嗣系爭大樓約於104年6月底完工，同年10月19日取得使用執照，經被告陸續移轉土地及建物之所有權予原告後，原告等即分別成為系爭大樓如附表所示門牌號碼之區分所有權人。
㈡、原告等人分別為如附表所示門牌號碼之建物所有權人，其主建物、附屬建物面積，及共有部分使用權利範圍分別如附表所示。
㈢、系爭買賣合約書所附「地上壹樓請照後交付圖」中，於右上角車道出口右側標示「環保室」等字樣。
㈣、被告並未依上開圖說於車道出口處設置環保室。
四、本院得心證之理由：
㈠、原告得否以自己名義訴請被告減少價金、返還不當得利或債務不履行之損害賠償？按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為『本於所有權』之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」，民法第821條定有明文。而「所謂本於所有權之請求權，係指民法第767條所規定之物權的請求權而言」，最高法院28年渝上字2361號著有判例可資參照。
被告固以本件原告之債務不履行損害賠償請求權，並無民法第821條之適用，且因瑕疵所在之公共設施係屬共用部分，管理委員會始為管理權人，方有權限向被告請求給付修繕費用之損害賠償，原告等人並非損害賠償之權利主體云云。然查，民法第821條之規定係共有人本於共有物所有權之物權請求，而本件原告之請求權基礎為本於其與被告間之系爭買賣契約所衍生物之瑕疵擔保請求權，及不當得利、債務不履行之損害賠償請求權，均屬債權關係，並非本於系爭大樓區分所有權人之身分，就其等所有之區分所有建物對被告所為關於民法第767條之請求，本無民法第821條之適用，要無疑意。而原告既係基於系爭買賣契約、不當得利、債務不履行之債權關係為請求，本即係其個人與被告間之相對關係，與系爭大樓之其他區分所有權人或管理委員會均屬無涉，故其以自己之名義，訴請被告給付減少之價金、不當得利或債務不履行之損害賠償，於法自無不合，被告此部分所辯，尚屬無憑。
㈡、被告售予原告之系爭大樓區分所有建物是否存在物之瑕疵？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條第1項前段、第373條分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者，均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決意旨參照）。又按所謂專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；所謂共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款分別定有明文。參以上開條款立法理由意旨略以：「共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分（包括基地在內）及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；如建築物坐落之地面、基礎、主要牆壁及屋頂、走廊、大廳、樓梯間、電梯間、共同出入口、庭院、中央空調系統與其他既成之共同使用部分及其他為使用財產之必要或便利或『維護安全所必要之設施』。」等語觀之，堪認本件地下室、一樓戶外水池及環保室等區域或設施，均屬系爭大樓所使用之共同部分無誤，該部分若有欠缺通常或契約預定效用，自屬物之瑕疵。
⒉地下室滲漏水及一樓景觀池白華部分：
⑴經查，原告主張系爭大樓有前開漏水、滲水及白華現象
等瑕疵部分，業經本院囑託高市結構技師公會鑑定，經該會指派技師至現場進行初勘、會勘後，由鑑定技師確認地下壹、貳樓計13處滲水或受潮現象、壹樓戶外水池地磚接縫處疑似白華現象、環保室設置問題，鑑定結果為：①B1F柱底牆角滲水，此處牆角有水漬痕跡，且表面粉刷層已有油漆膨脹剝落情形，油漆膨脹剝落乃因混凝土中鹼性離子遇水分，於牆壁內部產生化學反應生成物質滲出牆面，造成牆面外觀不雅及水泥漆剝落，產生的位置接續版90度角處，若不處理很容易漏至下一層樓之天花板與樑柱接頭處。②B1F牆底滲水，此處為地下壹樓電信機房牆底滲水，由於下雨時水分藉著結構裂縫為導體入侵壁體，結構體裂縫、施工縫及伸縮縫是雨水滲漏之主要路徑，因地下室通風不易，牆面底部乾燥速度較慢，造成水漬痕跡情形。③B1F頂板角落滲水，此處為地下壹樓電信機房頂板角落滲水，由於1F地坪防水不良導致頂板角落滲水；穿牆管部分由於混凝土結構沉降作用，管道與四周密封不嚴產生裂縫導致滲漏，造成頂板及穿牆管有滲水情形。④B1F連續壁滲水，此處為地下壹樓車道連續壁滲水，現況壁面白華結晶析出。由於連續壁防水不良，當牆壁於雨季漏水、滲水或建築物通風不良，空氣中累積了大量的酸性水氣，其會因為防水不良或有隙裂縫而滲入與水泥、砂、磚牆裡的鹼性元素產生中和作用，再與空氣中的二氧化碳結合成白色針狀或粉末狀的結晶體，即為現況壁面之白華結晶析出，俗稱「壁癌」。⑤B2F連續壁滲水，此處為地下二樓車道連續壁檢修孔處壁面潮濕出水，由於連續壁防水不良，且推估當時地下水位較高，水分受壓力從地下室外牆的裂縫滲入，導致壁面潮濕。⑥梁邊滲水、柱底滲水、牆底滲水，此三處均發生於B2F地下二樓車道附近，由於表面粉刷層均有油漆膨脹剝落情形，乃因混凝土中鹼性離子遇水分，於牆壁內部產生化學反應生成物質滲出壁面，造成牆面水泥漆剝落影響外觀。⑦B2F連續壁滲水，此處為地下二樓發電機室連續壁滲水，壁面潮濕出水。由於連續壁防水不良，且推估當時地下水位較高，水分受壓力從地下室外牆的裂縫滲入，導致壁面潮濕。⑧B2F樓板滲水，此處為地下二樓發電機室樓板滲水，推測為地下室筏基板滲水所致，筏基板滲水恐無法做滲漏處理，只能以排水方式治標處理之。⑨牆底滲水2處發生於蓄水池附近，由於表面粉刷層均有油漆膨脹剝落情形，乃因混凝土中鹼性離子遇水分，於牆壁內部產生化學反應生成物質滲出壁面，造成牆面水泥漆剝落，損及外觀。⑩磚牆受潮，此處為地下0樓磚牆受潮，研判為地下通風不良、濕氣聚集導致牆面受潮，容易受到氣候影響而呈現潮濕現象，此處狀況屬輕微，採重新油漆酌次處理之。⑪1F壹樓景觀池白華現象，此處為壹樓景觀池，由於池底防水不良，緊鄰花台之水分易從裂縫處滲入，版底磁磚由於因磁磚乾燥速度不一關係，當其淤積地面磁磚接縫或石材接縫處，造成白華現象。上開漏水、滲水、潮濕、漬跡、白華、油漆剝落等現象，肇因於連續壁防水不良、地坪防水不良、水分容易從混凝土裂縫、施工縫、二次施工縫滲入，且由於地下室較為封閉，導致通風不良，因而多處受潮、漬跡現象等情，有高市結構技師公會106年11月21日（106）高結師鑑字第10633號鑑定報告書可稽（外放），可知系爭大樓之地下一、二樓牆底、牆角、頂角板、連續壁、梁邊、柱底，及壹樓景觀池等，確有多處因施工過程防水不良致有滲漏水及潮濕、白華現象。而若建物之專有或共用部分存有明顯之滲漏水現象時，除外觀不佳外，對於建物主體之結構、內部裝潢及人車使用，亦均有嚴重不良之影響，一般有意購屋者若見此情形，其購屋意願或可接受之房價必當大幅減低，堪認原告主張系爭房屋交付時，有欠缺一般建物通常效用、減少其價值之瑕疵存在，應屬可採。
⑵被告復辯以：其已分別於106年9月15日、1月18日委請
廠商修繕系爭大樓地下一、二樓之連續壁漏水，經修繕後似已無漏水現象云云，並提出發票、請款單、施工報表、工程保固書及照片等件為證（見卷一第243頁以下），然此為原告所否認，則被告應就其已將滲、漏水狀況完全修復乙事負舉證之責。查證人即系爭大樓住戶黃○○於107年7月11日到庭證稱106年12月2日當天是管委會偕同被告至現場看大樓所有缺失情形及修繕狀況，全部流程跑完後由其與其他委員在公共設施點交資料上簽名，就點交資料編號126、172地下室車道連續壁漏水部分，其有看到被告請廠商去做防水工程之施工過程，施作完畢後有一層木頭材質的外觀，並留有維修孔，維修孔打開伸手進去摸表面是乾的，但其無法確認牆裡面或其他沒摸到的部分也是乾的，其不清楚之前漏水的原因，之前很明顯整個牆面不只濕還有水流，施工後106年12月2日那天牆面是乾的，看起來狀況也還OK，但其無法確認之後不會再漏水，且管理員說開庭前幾天下大雨後，B1連續壁還是有滲水的狀況等語在卷（見卷二第462至469頁），而本院就被告修繕情形函詢系爭大樓管理委員會，則經其答覆以「自成立管委會後，因公設缺失很多，加上多項公設建商遲未修繕，故遲遲無法點交，第一屆管委會未點交完成部分，由新一屆管委會於106年12月2日會同建商代表檢視尚未完成修繕，故管委會當日未用印進行驗收點交，管委會請建商於修繕完成後，再約時間進行正式驗收點交，截至目前尚未與建商驗收點交，故無法提供法院新的進度說明。主因期間部分公設與建商協議折現一事未有結果，加上進來連日下雨，大樓連續壁又有漏水之情形，已通報建商處理，待修善完成，管委會會再會同建商驗收點交」等語，亦有該管委會107年6月22日（107）0000管字第0000000號函在卷可參（見卷二第405頁），是依證人黃○○之證述及系爭大樓管委會之上開函文，系爭大樓連續壁部分仍有漏水情形，難認被告已就系爭大樓之滲漏水瑕疵完成修補，被告此部分所辯尚不足採。
⒊一樓車道出入口附近設置環保室部分：
⑴被告固辯稱系爭大樓之車道出口之位置與面積，均難以
建設上有屋頂四方遮蔽之地上建物，且與建築法規及設計圖說不符，足見原圖所載「環保室」應係「環保區」之誤云云，經查系爭買賣合約書所附「地上壹樓請照後交付圖」中，確有於右上角車道出口右側標示「環保室」之字樣，惟被告並未於該處設置「環保室」乙節，業為兩造所不爭執，而被告既於與原告簽訂系爭買賣合約時，允諾將於車道出口附近設置一環保「室」，顧名思義應為一具備屋頂及四面遮蔽，可供住戶開啟放置垃圾或資源回收物品，並得予以關閉以兼顧美觀及避免臭味外溢之定著物，被告雖辯以該標示係環保「區」之誤，故其無設置之義務云云，然被告係大型建設公司，人力、財力及締約能力均遠較原告雄厚，於各式圖說上本不應有誤寫之情形，而一般購屋者並不備建築法歸或辨識圖說內容之能力，亦無法判斷該圖說上所標示「環保室」位置及面積有無興建之可能，且依系爭買賣合約特別約定事項同意書第2點亦記載「為便利使用將地上一樓車道出入口之一側變更為垃圾暫存區」等語（見卷一第132頁），其所載位置亦與上開圖說相符，至同意書上雖以「垃圾暫存區」稱之，而異於圖說上之「環保室」，惟「環保室」之設置要件應較「垃圾暫存區」為嚴格，被告既曾於契約文件中應允設置「環保室」，原告即得請求被告依約履行。又縱如被告所辯確屬誤寫，其亦應於發現後立即更正並通知買賣相對人，然其自102年間締約迄今，均未曾就該處文字係屬誤寫乙事有任何聲明或處置，其於締約前草率以該「環保室」之文字，使有意購買者認系爭大樓於車道出口附近將設有一專屬之建物供住戶放置垃圾，於締約後即片面以該處為誤寫為由而拒絕設置，此顯有違契約公平及消費者保護之原則；況垃圾處理已為現代生活中所不可或缺之一環，於購置房屋時，該部分是否便利確為重要參考之點，且足以影響購買意願及價格，被告未依約設置，自有減少契約預定效用之瑕疵，可堪認定。
⑵被告復以系爭大樓之管理委員會業已在一樓大廳出入口
設置有垃圾處理機與廚餘及資源回收機，其已無債務不履行之情事云云為辯，然兩造所約定之環保室位置係未於車道出口，業如前述，被告嗣後雖於一樓大廳出入口設置垃圾處理機與廚餘及資源回收機，然此一設置地點與兩造約定已有未合，且一樓大廳為住戶及來往賓客出入必經之處，將垃圾堆置該處確難謂無妨礙觀瞻之虞，而此一設置地點之變更，既非經原告同意，本院亦難遽認被告此一權宜之計，即得認其債務不履行之情事已補正完畢，被告此部分所辯，亦無可採，併此敘明。
㈢、原告得否請求減少價金？或債務不履行之損害賠償？金額應為若干？⒈按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，
而其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。所謂不完全給付，包含債務人之給付未依債務本旨，其給付有瑕疵致減少其價值或效用，而侵害債權人對原本給付所具有之利益，即學說上所稱之「瑕疵給付」在內。又不完全給付，如其瑕疵能補正者，依民法第227條第1項之規定，債權人得依關於給付遲延之規定行使其權利。（最高法院104年度台上字第418號、103年度台上字第196號判決意旨參照）。本件原告主張之上開瑕疵，分別係因被告施工防水不良、未依約設置環保室所致，係屬可歸責於被告之事由，而未依債務本旨給付，經原告於點交後多次催告被告補正，被告迄未完成，則原告主張被告就系爭大樓地下一、二樓多處滲水、漏水、一樓景觀池白華現象，及一樓車道出入口未設置環保室之瑕疵，請求被告負不完全給付之損害賠償責任，應屬有據。
⒉上開滲、漏水及白華部分之瑕疵，原告須另行支付修繕之
費用以為修補，是原告就滲、漏水及水池白華部分，主張其所受損害應依修繕費用計算，應屬合理。而上開滲、漏水之修復方式，經高市結構技師公會鑑定結果，認應採「⒈高壓注射工法：適用：地下室與地面樓層水池、水庫之版/樑/柱/牆/地板。條件：如地下室、水池、水庫、電梯與停車場。工法原理：於滲水處附近鑽注射孔，注射孔須與結構接縫或裂縫交叉配置，安裝逆止閥注射頭，範圍以接縫或裂縫長度內為原則，採3000psi高壓將可發泡膨脹材料填補無結構接縫與裂縫，堵塞水路徑達到治漏效果。
⒉壁癌防治：適用：建築物壁體/樓版之壁癌治療。工法原理：非破壞性原則，採用磨除/除濕/殺菌/封閉/上漆之工序達到修復之效」，而關於費用部分則預估為：「⒈評估治漏費用：依經驗，多數滲漏防治均無法一次完成，加上滲漏區域及範圍可能因治漏施工而逐年有所變動，依過往經驗判斷，漏水防治短則2或3年，長則6或7年，少數或需更長時間，方得完成，治漏過程中，滲漏情況隨施作次數增加，滲漏嚴重情況逐次遞減。因此，較為合理之工程費用估算方法應採工期平均值（估計約為5年）計算之，且按每年施作一次，工程費用逐年遞減原則估算之。估算結果詳附件八。惟部分漏水情況或有可能無法於平均時間內完全修復。上述評估治漏費用合計總計約為1,023,750元。⒉景觀池防水修繕費用：景觀池防水修繕工程，擬採用打除表面石材，去除白華部分後，再行重新鋪設防水材、地坪石材。預估工程費用為45,618元。⒊評估抽水馬達電費估算：按現場調查，增設之抽水馬達採用0.5HP（0.5馬力），0.5HP約0.4KW，連續抽水1小時的用電量大約是
0.4度/HR。連續抽一整天24小時，用電量為0.4度/HR×24HR＝9.6度。惟大樓公用電費係與台灣電力公司採用契約容量計價，由各戶數共同分攤，考量將來戶數變動導致契約容量變更，電費級距增加，採用較高之電費計價，因此採一度電為3.5元，每日使用9.6度，經計算每日花費為34元。（9.6度×3.5元＝34元/日）依照交通部中央氣象局公布，高雄地區降水量平均日數及每月降水量平均值資料，經計算高雄平均降雨量為157mm，因而將降雨量大於157mm之天數納入計算，因此採用五月~九月降水量平均日數相加，總共為64日。（每年所需電費為64日×34元＝2,176元/年。計五年費用，2,176元/年×5年＝10,880元），上述馬達耗損電費預估為10,880元」等語，此有系爭鑑定報告書可憑，而上開鑑定結果，係由具備土木及結構工程專業知識及經驗之技師所為，並已於鑑定報告內詳述系爭大樓滲、漏水之原因後，判斷可行之修繕方式，復就相關費用之預估，提出詳細計算明細，且被告就該鑑定結果及費用之估算，除辯以其業依相同方式完成修繕外，亦無其他爭執，自可採信。本件因可歸責於被告之事由，致系爭大樓之共用部分滲漏水及景觀池白華現象，造成原告須另為修繕而受有損失，而本件五年內治漏工程、景觀池防水修繕之費用及五年內抽水馬達電費分別為1,023,750元、45,618元、10,880元，則原告分別依其等共有部分使用權利範圍之比例，請求被告賠償如附表所示之金額，應屬有據。
⒊本件被告未依約於車道出入口附近設置環保室，致原告日
後須自行僱工為之，又系爭買賣契約中並未約明環保室之面積，而目前該處合法增建之空間僅餘3.42㎡，此經系爭鑑定報告認定無誤，本院斟酌若因該處面積過小而不得不改設置於系爭大樓其他地點，則面積擴大後，相關費用亦將增加，且其他地點究非符合兩造約定，尚須考量可能之不利因素，則原告主張逕以該處所餘面積之設置環保室費用為其所受損害之計算標準，對被告而言並無不利，堪認合理有據。關於該處環保室設置費用，經高市結構技師公會鑑定結果，認「目前合法增建空間餘3.42㎡，若該面積符合使用需求，其增設費用，包含建築設計費、建照工程費、建築規費，說明如下：⑴由於可增建面積規模過小，現場用地限制等因素考量，惟後續進行施作實際發包確有其困難，酌將工程費用提高以達工程順利之目的，因此將工程費用提高2倍計算之。⑵估算營造成本單價為21,000元/㎡，係採用高雄市建築施工會、高雄市綜合營造業同業公會高雄市辦事處、高雄市不動產開發商業同業公會、高雄市土木技師公會、行政院主計處107年共同費用編列基準、高雄市自治條例等上述六大單位所公布之鋼筋混凝土造平均單價計算。⑶建築設計、結構設計簽證與申請等費用，按市場訪價開業建築師結果，平均約為85,000元。
總計營造成本估算如下：工程費用為3.42㎡×21,000元/㎡×2倍＝143,640元。因此總計本項費用（包含建造與設計申請），概估約需228,640元。此費用確實偏高，但如前述，由於面積少，單價需要提高，以確保未來執行時經費足夠」等語（見外放系爭鑑定報告書第10頁）。本件因可歸責於被告之事由，未依約設置環保室，致原告須另支付228,640元之費用以設置，則原告分別依其等共有部分使用權利範圍之比例，請求被告賠償如附表所示之金額，亦為有理由，應予准許。
五、綜上所述，本件原告主張被告所提供之買賣標的物即系爭大樓，因可歸責於被告之事由而有上開其應負擔保責任之瑕疵，構成不完全給付之債務不履行情事，被告應分別賠償其等因此所受損害如附表「被告應給付金額」欄所示之金額，及均自105年10月6日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又原告係依民法第227條、第226條、第354條、第359條及第179條請求本院擇一判決，而本院既已依民法第227條、第226條部分為其勝訴判決，自無庸再就其他請求權部分予以論述，附此敘明。
六、本件所命給付總額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，職權宣告假執行。
七、結論：本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 14 日
民事第四庭法 官 謝 雨 真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 17 日
書記官 黃 怡 萱附表┌───┬───────┬────────┬─────┬──────┬───────┬─────┬─────────┬────────┬───────┬───────┐│編號 │原告姓名 │門牌號碼 │主建物面積│附屬建物面積│共有部分使用權│5年治漏費 │景觀池防水修繕費用│5年抽水馬達電費 │環保室設置費用│被告應給付金額││ │ │（○○街00巷） │ （㎡） │ （㎡） │利範圍 │（新臺幣）│ （新臺幣） │（新臺幣） │（新臺幣） │（新臺幣） │├───┼───────┼────────┼─────┼──────┼───────┼─────┼─────────┼────────┼───────┼───────┤│ 1 │邵塗盛 │ 00號0樓 │ 46.77 │ 5.05 │0.000000000 │21,737 │ 969 │ 231 │ 4,855 │ 27,791 │├───┼───────┼────────┼─────┼──────┼───────┼─────┼─────────┼────────┼───────┼───────┤│ 2 │羅子函 │ 00號0樓 │ 56.71 │ 7.14 │0.000000000 │26,783 │ 1,193 │ 285 │ 5,982 │ 34,243 │├───┼───────┼────────┼─────┼──────┼───────┼─────┼─────────┼────────┼───────┼───────┤│ 3 │鄭志龍 │ 00號0樓 │ 56.71 │ 7.14 │0.000000000 │26,783 │ 1,193 │ 285 │ 5,982 │ 34,243 │├───┼───────┼────────┼─────┼──────┼───────┼─────┼─────────┼────────┼───────┼───────┤│ 4 │林筱雯 │ 00-0號0樓 │ 56.81 │ 7.21 │0.000000000 │26,855 │ 1,197 │ 285 │ 5,998 │ 34,334 │├───┼───────┼────────┼─────┼──────┼───────┼─────┼─────────┼────────┼───────┼───────┤│ 5 │李惠幀 │ 00-0號0樓 │ 56.81 │ 7.21 │0.000000000 │26,855 │ 1,197 │ 285 │ 5,998 │ 34,336 │├───┼───────┼────────┼─────┼──────┼───────┼─────┼─────────┼────────┼───────┼───────┤│ 6 │柳家希（1/2） │ 00號0樓 │ 20.835 │ 0 │0.00000000 │ 8,740 │ 389 │ 93 │ 1,952 │ 11,174 │├───┼───────┼────────┼─────┼──────┼───────┼─────┼─────────┼────────┼───────┼───────┤│ 7 │許雅琴（1/2） │ 00號0樓 │ 20.835 │ 0 │0.00000000 │ 8,740 │ 389 │ 93 │ 1,952 │ 11,174 │├───┼───────┼────────┼─────┼──────┼───────┼─────┼─────────┼────────┼───────┼───────┤│ 8 │黃延祺 │ 00號0樓 │ 41.67 │ 4.88 │0.000000000 │19,526 │ 870 │ 208 │ 4,361 │ 24,965 │├───┼───────┼────────┼─────┼──────┼───────┼─────┼─────────┼────────┼───────┼───────┤│ 9 │鄭雅雯 │ 00號0樓 │ 48 │ 0 │0.000000000 │20,135 │ 897 │ 214 │ 4,497 │ 25,743 │├───┼───────┼────────┼─────┼──────┼───────┼─────┼─────────┼────────┼───────┼───────┤│ 10 │魏妏欣 │ 00號0樓 │ 48 │ 6.15 │0.00000000 │22,714 │ 1,012 │ 241 │ 5,073 │ 29,041 │├───┼───────┼────────┼─────┼──────┼───────┼─────┼─────────┼────────┼───────┼───────┤│ 11 │曾姿琳 │ 00號0樓 │ 48 │ 6.15 │0.00000000 │22,714 │ 1,012 │ 241 │ 5,073 │ 29,041 │├───┼───────┼────────┼─────┼──────┼───────┼─────┼─────────┼────────┼───────┼───────┤│ 12 │謝家棋 │ 00號0樓 │ 48 │ 6.15 │0.00000000 │22,714 │ 1,012 │ 241 │ 5,073 │ 29,041 │├───┼───────┼────────┼─────┼──────┼───────┼─────┼─────────┼────────┼───────┼───────┤│ 13 │陳俊賓 │ 00號0樓 │ 46.52 │ 0 │0.000000000 │19,514 │ 870 │ 207 │ 4,358 │ 24,949 │├───┼───────┼────────┼─────┼──────┼───────┼─────┼─────────┼────────┼───────┼───────┤│ 14 │李依婷 │ 00號0樓 │ 46.65 │ 6.36 │0.000000000 │22,236 │ 991 │ 236 │ 4,966 │ 28,429 │├───┼───────┼────────┼─────┼──────┼───────┼─────┼─────────┼────────┼───────┼───────┤│ 15 │王定邦 │ 00號0樓 │ 46.65 │ 6.36 │0.000000000 │22,236 │ 991 │ 236 │ 4,966 │ 28,429 │└───┴───────┴────────┴─────┴──────┼───────┼─────┼─────────┼────────┼───────┼───────┤
│ 小計 │318,283 │ 14,183 │ 3,383 │ 71,084 │ 406,932 │└───────┴─────┴─────────┴────────┴───────┴───────┘