臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第2123號原 告 高睿翎被 告 簡惠玉
尤淑薇上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國106年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○鎮區○○段三OOO地號土地（權利範圍千分之十六）及其上門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○○○號四樓房屋返還予原告及簡惠玉。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔四分之一，餘由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有坐落高雄市○鎮區○○段○○○○○號土地（面積674平方公尺、權利範圍1000分之16）及其上門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○○號4樓房屋（高雄市○鎮區○○段○○○○○號建物，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）。伊於民國105年1月21日取得系爭房地所有權後，即於105年3月間以存證信函通知被告簡惠玉共同協商系爭房地之使用、處置及收益等事宜。詎料簡惠玉函覆稱系爭房地已於103年10月1日出租予被告尤淑薇供作倉庫使用（下稱系爭租賃關係），租賃期間為20年，並於103年10月6日一次性收取20年租金共計新台幣（下同）12,000元。然系爭租賃關係之租金與附近每月租金行情約9,250元差距甚大，顯不合理，已侵害伊之所有權。綜上，系爭租賃關係應為被告間通謀虛偽成立而不存在，被告應遷讓房屋交付伊及簡惠玉。為此，爰依民事訴訟法第247條、民法第767條、第184條第1項規定提起本訴，並聲明：(一)如主文第一項所示。(二)確認被告間系爭租賃關係不存在。
二、被告部分：
(一)簡惠玉以：系爭房地原為伊與訴外人即其妹簡伶如共有，嗣後簡伶如將其權利範圍於105年1月辦理過戶予原告。惟系爭房地業於103年10月間出租予尤淑薇，雙方有簽立租賃契約書（下稱系爭租約），伊並一次性收取20年租金費用12,000元。因原告之前與原共有人簡伶如間有債務糾紛，曾對系爭房地提起代位分割共有物訴訟（案號：本院104年訴字第1393號，下稱系爭分割共有物事件），故原告應明瞭系爭房地使用現況等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
(二)尤淑薇以：伊於103年10月1日合法向屋主即簡惠玉承租系爭房地並簽訂系爭租約在先，並於103年10月6日一次性繳納20年租金12,000元。原告於105年1月購入系爭房地1/2產權在後，伊主張民法第425條買賣不破租賃規定，原告應繼續履行契約義務等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：
(一)系爭房地原為簡惠玉及簡伶如於102年8月19日因繼承而為公同共有，嗣經分割為分別共有，應有部分比例各為2分之1。
嗣簡伶如就系爭房地應有部分比例2分之1部分，於105年1月21日以買賣為原因登記至原告名下。現由原告與簡惠玉共有系爭房地，應有部分比例各為2分之1。
(二)被告有簽訂系爭房地之系爭租約，依租賃契約書所載，租賃期間為自103年10月1日起至123年9月30日止，租金為一次繳清20年租期總共12,000元。簡惠玉於103年10月6日向尤淑薇收取12,000元。
(三)被告所簽訂之系爭租約未經公證。
四、本件之爭點：
(一)本件系爭租賃關係是否存在？
(二)如有租賃關係，是否有買賣不破租賃之適用？
(三)原告請求被告應遷讓系爭房地交付原告及簡惠玉，有無理由？
五、本院得心證之理由：
(一)本件系爭租賃關係是否存在？
1.按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。又所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言；第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院最高法院62年度台上字第316號、48年台上字第29號判例可參）。次按民法第421條第1項前段規定，租賃為當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。揆諸前開規定及判例意旨，原告主張被告間之系爭租賃關係為通謀虛偽意思表示，自應就此事實負舉證之責。
2.系爭房地原為簡惠玉及簡伶如於102年8月19日因繼承而為公同共有，嗣經分割為分別共有，應有部分比例各為2分之1。
簡伶如就系爭房地應有部分比例2分之1部分，於105年1月21日以買賣為原因登記至原告名下。現由原告與簡惠玉共有系爭房地，應有部分比例各為2分之1，此為兩造所不爭執，且有高雄市政府地政局105年6月6日函送之系爭房地登記謄本、異動索引、清冊及系爭分割共有物事件和解筆錄等（本院卷第35至42頁、156頁反面）附卷可參，故此部分事實自堪信為真正。
3.依被告所簽訂系爭租約所載，租賃期間為自103年10月1日起至123年9月30日止，租金為一次繳清20年租期總共12,000元，此有系爭租約（本院卷第71至72頁）可佐，以其所定租金條件而言，固與一般租賃行情相去甚遠，惟簡惠玉於本院稱：伊與尤淑薇之前是同事，因尤淑薇要作倉庫使用，且會幫伊打掃及整理房子，她當時沒有工作收入，這個錢她負擔得起，才便宜租給她等語（本院卷第151頁），與尤淑薇於本院稱：伊與簡惠玉之前是同事，當時伊要找房子當小倉庫放私人物品，簡惠玉說她要出嫁叫伊幫她照顧房子，所以才將房子租給伊，她說租金也不要收多，就收個意思就好；除了租金外，其餘費用都由伊支付；簽約完後，伊陸續搬東西進去等語（本院卷第125頁及反面）大致相符，是被告間既約定由簡惠玉提供系爭房地予尤淑薇使用，簡惠玉並已於103年10月6日向尤淑薇收取租金12,000元，此亦有簡惠玉會同尤淑薇至系爭房地拍攝屋內現況之照片，及簡惠玉所提出之高雄西甲郵局郵政綜合儲金簿交易明細（本院卷第178、179、74頁）附卷可稽，足認系爭租賃關係確屬存在。
4.原告雖主張其曾與簡惠玉聯繫，簡惠玉已於103年9月表示願出售系爭房地予原告，後卻於103年10月2日告知系爭房地因工作因素要留作自用故不出售，且未告知有出租情事。嗣原告取得系爭房地所有權後，曾於105年3月間以電話及存證信函通知簡惠玉共同協商系爭房地管理使用等事宜，詎料簡惠玉函覆稱系爭房地已出租予尤淑薇，但經原告向大樓管理員求證，卻被告知管理費已多年未繳且系爭房屋無人居住云云（本院卷第4、134頁），並提出其2人間之簡訊、存證信函等（本院卷第8至9、14、15、137至139頁）為佐。依原告所提上開簡訊，雖可見其與簡惠玉於103年9月間曾談及系爭房地買賣事宜，惟由其對話觀之，該時仍處於議價階段，而原告於該時尚非系爭房地共有人，倘簡惠玉已無出售其系爭房地應有部分予原告之意，本亦無據實告知原告系爭房地實際使用狀況之義務。故簡惠玉縱於103年10月1日將系爭房地出租予尤淑薇，但於翌日卻以其他理由告知原告不欲出售，亦難以此即認被告間之系爭租賃關係為虛假。又簡惠玉將系爭房地出租予尤淑薇，曾於103年10月8日以簡訊通知簡伶如，有簡惠玉與簡伶如間之簡訊（本院卷第160頁）可佐，又證人簡伶如於本院證稱：好像在分割共有物訴訟時有告知原告簡惠玉將系爭房地出租之事等語（本院卷第155頁反面）；原告於本院亦稱：簡伶如在分割共有物訴訟時有跟伊說她姐姐把房子出租的事情等語（本院卷第156頁），而系爭分割共有物事件係在原告購買取得系爭房地所有權之前，則縱簡惠玉於原告取得系爭房地所有權後始告知原告系爭房地出租之事，但原告亦應於取得系爭房地所有權前即已知悉此事。復由被告所提出系爭房屋大廈管理費收據（本院卷第101、167頁）觀之，尤淑薇於104年5月18日、105年3月8日均有繳納管理費，並無原告所指尤淑薇未曾繳納管理費之事，況承租人是否有按約定繳納管理費，亦非租賃契約成立之要件。是被告間之系爭租關係尚難認係基於通謀虛偽意思表而為虛假。則原告請求確認被告間系爭租賃關係不存在，自屬無據。
(二)如有租賃關係，是否有買賣不破租賃之適用？
1.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。
2.簡惠玉於本院固稱：簡伶如一開始就有跟伊商議要將系爭房屋出租或賣掉等語（本院卷第151頁），並提出其2人於103年8月18日之簡訊對話（本院卷第174頁）為佐，但其亦自陳：簡伶如是系爭房地共有人，有權利使用系爭房地；簡伶如不知道伊要將系爭房地出租予尤淑薇之事，之前伊也沒有告知簡伶如要將系爭房屋出租等語（本院卷第151頁及反面）；證人簡伶如於本院亦證稱：簡惠玉從來就沒有跟伊協商過要將系爭房地租給誰，或者是要以什麼方式租出去，都是她單方面自作主張，簡惠玉將系爭房地租給尤淑薇完全沒有經伊我同意等語（本院卷第154頁及反面），足認簡惠玉將系爭房地出租予尤淑薇，並未經當時之共有人簡伶如同意。是簡惠玉明知系爭房地為與他人共有，卻擅自出租予尤淑薇，則被告間縱有系爭租賃關係存在，亦難拘束系爭房地之其他共有人。至原告雖至遲於系爭分割共有物事件應已知悉簡惠玉有將系爭房地出租之事，但系爭租賃關係既不能拘束簡伶如，則原告因向簡伶如購買取得系爭房地所有權應有部分2分之1之而成為共有人之一，自亦不受系爭租賃關係之拘束。
3.再者，系爭租約之租賃期間為20年，且未經公證，此為兩造所不爭執（本院卷第182頁），則縱兩造間之系爭租賃關係存在，依民法第425條第2項之規定，亦不發生同條第1項買賣不破租賃之效力，亦即於本件並無買賣不破租賃之適用。
(三)原告請求被告應遷讓系爭房地交付原告及簡惠玉，有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；次按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第767條第1項前段、第818條分別定有明文。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號民事判例參照）。復按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。但不得將各共有人之應有部分固定於共有物之特定部分，並進而主張他共有人超過其應有部分之占用部分為無權占有而請求返還於己（最高法院74年度第2次民事庭會議決定參照）。又請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。貸與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力，依民法第941條規定為間接占有人，不失為現在占有人，借用人依其自己之使用目的而占有，則係直接占有人，並非貸與人之占有輔助人。最高法院90年度台上字第2217號民事裁判要旨參照）。
2.簡惠玉未經其他共有人同意，擅自占用系爭房地出租予尤淑薇使用，即屬侵害他共有人之權利，依民法第941條規定，尤淑薇為直接占有人，簡惠玉為間接占有人，原告為共有人之一，自得本於所有權之作用，請求被告返還系爭房地予原告及簡惠玉。
六、綜上所述，原告本於其所有權之作用，請求被告應將系爭房地返還予原告及簡惠玉，為有理由。原告另主張侵權行為法律關係部分，自毋庸再行論述。另原告訴請確認系爭租賃關係不存在部分，則為無理由，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法經本院斟酌後認均不影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 13 日
民事第一庭法 官 顏珮珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 13 日
書記官 李宗諺