臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第457號原 告 北國麗景社區管理委員會法定代理人 田憲忠訴訟代理人 李慶榮律師
孫守濂律師涂榮廷律師複代理人 劉建畿律師被 告 葉卓雲霞上列當事人間請求強制遷離事件，本院於民國105年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣被告自民國96年2月搬遷入住北國麗景社區（下稱系爭社區），居住門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○號1樓及13樓（下合稱系爭建物）。詎被告入住系爭社區後，與人不睦，屢屢與鄰居、原告發生多次衝突，且一再興訟，計算自98年起至104年止，被告向高雄地方法院檢察署所提告之種類有背信、詐欺、侵占、偽造文書、誣告、妨害自由、妨害名譽、公共危險、恐嚇、妨害秘密、瀆職、妨害公務及偽證等數十種案件，檢察官均為不起訴處分，被告是時聲請再議，亦經臺灣高等法院高雄分院檢察署駁回其再議。
且被告張貼不實海報，期間長達1年餘，違反住戶規約第32條規定。被告更私自裝設監視錄影器，並將該監視器電源線插頭透過一對多插座，以此方式竊取公用電能，違反住戶規約第32條規定，致經本院刑事庭以99年度易字第2192號判決竊盜罪在案（下稱系爭竊電案）。被告另於98年8月4日晚間8時許系爭社區召開區分所有權人大會，由總幹事曾群球手持麥克風及公文夾報告會議事項時，為干擾議事進行，徒手拉取強扯麥克風，妨害曾群球行使權利，經本院以99年度易字第575號判決。基此，系爭社區區分所有權人大會依社區規約第58條至第60條規定，於98年4月12日決議將被告及其配偶列為惡鄰居。被告所為，嚴重影響系爭社區區分所有權人生活，系爭社區已於104年度104年4月25日區分所有權人大會（下稱系爭區權會）中決議訴請法院對被告裁示遷離，為此，依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、系爭社區住戶規約第59、60條規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應自系爭建物遷出。
二、被告則以：系爭社區並未合法召開系爭區權會，住戶僅是領取選票，不一定實際前往開會去參與投票，且系爭社區會議室場地甚小根本無法容納301人。另伊搬遷入住系爭建物後，因遭系爭社區住戶陳姿均及其配偶李清騰謾罵而向原告反應、請求調解未果，原告縱容陳姿均夫婦卻誣指伊惡鄰居，實無道理。伊入住系爭建物後，因關心社區公共事務、消防及停車場安全，發現諸多弊端，包含保全公司總幹事強行侵占社區公共設施作為停車位，及依社區規約約定，未設籍於系爭社區者，不能擔任主任委員，然原告現任法定代理人田憲忠卻可擔任等情，是伊於98年當選系爭社區管理委員後，為不負住戶所託，先以陳情書要求原告改進未果，經建管處、工務局行文亦未果，伊乃提出刑事告訴，惟伊所有車輛卻因此遭人潑漆3次、潑強酸2次及刺破輪胎4次，經多次報案後，楠梓派出所所長、楠梓分局偵查隊員持公文要求調閱監視器錄影光碟亦遭拒，因此期間也有其他住戶車輛遭人刮傷，為保護住戶生命、財產安全，伊乃聽從楠梓派出所所長建議自力救濟，利用原有電線，自費購買監視器安裝，以保護停車場安全，惟卻因此遭原告誣指竊電，然系爭竊電案件幸經臺灣高等法院高雄分院以100年度上易字第251號判決無罪，還伊清白。其次，伊擔任系爭社區管理委員以來，系爭社區大樓外牆磁磚不斷掉落，砸壞伊所有建物之防護罩（遮雨棚），伊再三陳情督促原告修繕，因時逾3年仍未果，乃採取消極抗衡，即自101年10月開始緩交管理費，其間不間斷的溝通，只要原告答應修繕，伊將立即繳清管理費，惟原告嗣即對伊提出繳交管理費民事訴訟，伊不得已亦對原告提出要求修繕民事訴訟，前開訴訟進行中，原告竟於103年7月15日將伊唯一出入、消防逃生之電梯磁卡鎖住，其間更因體弱需爬樓梯取藥而昏眩失去意識，經緊急送醫急救，伊為系爭社區住戶，原告本即須替住戶修繕，是伊消極抗衡、緩交管理費亦無不妥，於法院判決後，管理費已全部繳清，原告強行將伊之磁卡鎖住，妨害伊權益，伊因此提出民事告訴，豈可稱伊為惡鄰居？伊擔任委員期間，亦有其他住戶提出連署聲明書聲援，倘伊為惡鄰居，豈會遭住戶肯定？再者，參照104年7月5日管理委員會會議記錄內容，可證伊張貼海報係有憑據，更非羅織罪名，況社區公共事務本即應受住戶檢視等語置辯。爰聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
（一）被告為系爭社區住戶，於96年2月遷入旗楠路885-4號1樓、13樓。
（二）被告為885-4號1樓、13樓之所有權人
（三）系爭社區在104年4月25日有召開區分所有權人大會。
（四）被告自101年10月起積欠管理費，原告有將電梯磁卡鎖住。被告嗣後已繳清積欠之管理費。
四、本件之爭點：
（一）被告有無公寓大廈管理條例第22條第1項第3款違反法令或規約情節重大之情形？
（二）原告依照上開規定訴請被告強制遷離，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）按住戶有其他違反法令或規約情節重大情形者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離，公寓大廈管理條例第22條第1項第3款固然定有明文。然依上開條文文義，管理委員會向法院訴請強制住戶遷離時，自須經區分所有權人會議之決議通過，始屬合法。
（二）按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之；區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，為公寓大廈管理條例第31條、第32條第1項所明定。又觀諸卷附系爭社區規約全文（院一卷第26-30頁）並未對區分所有權人會議之決議權數為規定。是以系爭社區之區分權人會議決議，自應依上開為公寓大廈管理條例第31條、第32條第1項規定為之。
（三）查原告所提出系爭區權會會議記錄（院一卷第31頁），內容固記載：「地點：本社區會議室」、「壹、大會報告:...大會應到408戶，實到簽到名冊336戶，已達法定人數，本席宣布開會」等語，又原告固亦提出系爭區權會之選票領取、簽到冊（下稱系爭簽到冊，院二卷第109-196頁），以證系爭區權會之出席人數。然查，系爭區權會之召開經過，則據證人即會議李和桀證稱：我有在管理室負責讓住戶在系爭簽到冊簽名，住戶來管理室當場在領取出席費、領取選票、及系爭區權會之會議出席簽到這三個欄位簽名，同時一次簽好，並當場領到選票投到選票箱內，系爭區權會之出席人數就是以在系爭簽到冊上簽到的人數為準，我們在召開大會前一段時間就會公告通知住戶領取選票、彩金及簽到，因為這個模式以往就是這樣做的，我們承接系爭社區管理事務時就沿用往例。確實系爭簽到冊是在開會前一段時間放在管理室，讓住戶過來簽的，並不是在會議當天住戶到場時簽好的。104年4月25日開系爭區權會當天，並沒有再次實際清點在現場的人數及確認所代表的區權人等語（院三卷第26、29頁），已足認系爭簽到冊上之簽名，並非系爭區權會開會當日實際到場人之簽到，依法自無從以該等簽名認定參加會議之人數。又系爭區權會開會當時復未清點實際在場人數，則參與系爭區權會之區分所有權人數及所代表之區分所有權比例即有未明。於該等情形下，實無從確認是否已達前開公寓大廈管理條例第31條所定「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席」之會議召開法定之出席數、權數，已難逕認系爭區權會合法。另原告所提系爭區權會之會議記錄上記載：「肆、臨時動議...議題四:住戶陳○均提議惡鄰居應驅逐社區案。決議:多數同意將惡鄰居，訴請法院裁示遷離」等語（院一卷第33頁），證人即系爭區權會會議記錄李和桀證稱：就上開會議的提案四決議，實際有針對該議案進行，是舉手表決的，當時因為現場人很多，沒有確實計票數，但看舉手的人是佔了多數，就這樣記載等語（院三卷第27頁）。則本件未能確認實際出席人數之情形下，實從逕予確認同意該議案之人數是否符合「以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意」之決議通過要件。從而系爭區權會所為同意管理委員會訴請法院強制將惡鄰居遷離，即難認為合法決議。則該決議，既非合法，原告據此主張被告應依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款及系爭規約第59、60條規定強制遷離，自不應准許。
（四）本件原告起訴既未經系爭社區區分所有權人大會合法決議，即難認其訴有理由，則就被告是否有違反系爭社區規約規定或有無公寓大廈管理條例第22條第1項第3款「其他違反法令或規約情節重大」之情形，即無再加以詳論之必要。又本件事證已明，兩造其餘攻防及舉證，經審酌後，核於判決結論不生影響，亦無庸逐一論述，均附此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 105 年 8 月 9 日
民事第七庭法 官 黃苙荌以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 8 月 10 日
書記官 陳仙宜