臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第434號原 告 瑩昇科技有限公司法定代理人 黃琪瑞訴訟代理人 史乃文律師
邱柏榕律師被 告 王美蕊
林怡君林涵萱共 同訴訟代理人 黃建雄律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於中華民國106 年7 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾捌萬元，及被告王美蕊自民國一百零四年十二月二十二日起至清償日止、被告林怡君自民國一百零五年一月五日起至清償日止、被告林涵萱自民國一百零五年一月十五日起至清償日止，均按週年利率5 ％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以參拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國104 年8 月6 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以新臺幣（下同）768 萬元之價格，向被告購買其等共有之坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地及其上同段643 、644 建號建物（下合稱系爭房地），並約定於104 年9 月15日交屋。原告於簽約時已給付簽約款150 萬元，並將之存入履約保證專戶，詎被告竟拒絕依約配合辦理系爭房地過戶事宜，經原告先後於104年9 月3 日、17日以存證信函催告被告履行交付過戶資料及證明文件辦理過戶之義務，被告均未履行，原告遂於104 年
9 月29日以存證信函向被告為解除系爭契約之意思表示。系爭契約係因被告毀約而未履行，原告自得依系爭契約第12條約定，請求被告給付與原收款項同額之違約金即150 萬元。
為此，爰依系爭契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地係被告共有，系爭契約僅經被告王美蕊簽名，被告林怡君、林涵萱未於系爭契約上簽名，更未授權其母即王美蕊代理出售系爭房地，故系爭契約對林怡君、林涵萱不生效力。又王美蕊係因興家不動產經紀有限公司（下稱興家公司）員工即訴外人鄭淑玲隱瞞實價登錄資訊，致陷於錯誤而簽立系爭契約，王美蕊已於104 年8 月12日當日以電話通知原告解除系爭契約，並經原告同意，是兩造已於10
4 年8 月12日合意解除系爭契約。縱認系爭契約未經合意解除，被告復於同年月13日以存證信函向原告為撤銷系爭契約之意思表示，系爭契約已自始無效，原告依系爭契約第12條約定請求違約金，顯無理由。退步言，若認系爭契約係有效成立，因原告已領回履約保證專戶中之150 萬元簽約款，被告未拿到150 萬元，故原告未受損害，請依民法第252 條規定酌減違約金至零等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地為被告共有（
權利範圍各3 分之1 ，下稱系爭土地）；坐落1251地號土地上同段644 建號即門牌號碼高雄市○○區○○○街○○號建物為林怡君所有（權利範圍全部，下稱系爭33號建物）；坐落1252地號土地上同段643 建號即門牌號碼高雄市○○區○○○街○○號建物為王美蕊所有（權利範圍全部，下稱系爭31號建物）。
㈡王美蕊為林怡君、林涵萱之母，其於104 年8 月6 日與原告
簽立系爭契約，並以林怡君、林涵萱之代理人名義，在系爭契約上替林怡君、林涵萱簽名及蓋章，雙方約定被告以總價
768 萬元出售系爭房地予原告，交屋日期104 年9 月15日，原告應於簽約時給付簽約款150 萬元，稅捐機關核發稅單後
3 日內給付完稅款81萬元，並於交屋日給付尾款537 萬元，原告已於簽約日交付150 萬元簽約款並存入履約保證專戶。
㈢系爭契約第12條第3 項約定：如被告毀約不賣或給付不能或
不為給付或有其他違約情事時，原告除得解除系爭買賣契約外，被告應於原告通知解約起3 日內，立即將所收取款項如數返還原告，並於解約日起10日內另交付原所收取款項計算之金額予原告，以為違約損害賠償。
㈣原告分別於104 年9 月3 日、17日以存證信函催告被告履行
交付過戶資料及證明文件辦理過戶之義務，但被告未履行，原告再於104 年9 月29日，以存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並以起訴狀繕本之送達再為解約之意思表示。原告已領回存入履約保證專戶之150 萬元。
四、本件爭點為：㈠王美蕊是否有權代理林怡君、林涵萱簽立系爭買賣契約？㈡系爭契約是否已合意解除？㈢被告以錯誤為由撤銷出售系爭房地之意思表示，是否合法？㈣原告請求被告給付違約金150 萬元，有無理由？該違約金數額是否過高而應予酌減？茲將本院之判斷論述如下：
㈠王美蕊是否有權代理林怡君、林涵萱簽立系爭契約？
1.按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。民法第103 條第1 項定有明文。又代理權授與之意思表示不以明示為必要，如依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有授權之意思者，即發生代理權授與之效力。最高法院32年上字第5188號判例要旨可參。原告主張王美蕊有權代理林怡君、林涵萱出售系爭房地，被告均否認之，且辯稱：林怡君、林涵萱不知系爭房地出售之事，亦未授權王美蕊代理伊等出售系爭房地云云。
2.經查：⑴王美蕊係林怡君、林涵萱之母，王美蕊前於103 年5 月31日
委託興家公司銷售其所有系爭31號建物及基地，並以林怡君、林涵萱代理人名義，委託興家公司銷售系爭33號建物及基地，且與興家公司簽署專任銷售契約書、委託事項變更契約書一情，有專任委託銷售契約書及委託事項變更契約書附卷可稽（見本院卷二第129-143 頁）；王美蕊嗣於104 年8 月
6 日與原告簽立系爭契約，並以林怡君、林涵萱代理人名義，在系爭契約上替林怡君、林涵萱簽名及蓋章一情，為兩造所不爭執，可知自委託銷售系爭土地及系爭33建號建物時起至簽立系爭契約時止，王美蕊對外均以林怡君、林涵萱之代理人自居。
⑵又林涵萱陳稱：伊不知王美蕊要賣系爭房地，伊不是很清楚
家裡不動產的事情，家裡的錢及房子都是王美蕊處理等語（見本院卷二第225 頁），足見被告家中之不動產一向均由王美蕊負責管理及處分。而依104 年8 月6 日議價當日王美蕊與原告談妥售價後，王美蕊與代書張月里之對話內容：「王美蕊（以下簡稱王）：我們那土地是三人共有的…，因為那是我們的祖產…我們繼承的。…張月里（以下簡稱張）：啊房子有一間…。王：一間我的，一間我給大女兒的，先傳給大女兒（按：林怡君）一下。…其實我跟她賣掉的，等下到時候，他說你怎麼賣掉了，我有跟她講了。」、「張：你沒他們的身分證啊，不行。王：沒身分證不行。那能不能代辦？張：不行。王：一定要等到他回來喔？張：對。等他回來。因為印章證件是最後一關…。王：我現在寫給她（拿出手機使用），現在五點半了，我叫我女兒明天早上去申請那個（語畢，王美蕊即傳送訊息給林怡君）」、「張：妳女兒的資料我要怎麼寫？…王：我馬上打電話給我女兒，叫他們打電話面會，林怡君、林涵萱。…林怡君的身分證字號我比較忘記了，…我來問一下（語畢，王美蕊與林怡君通電話，詢問林怡君身分證字號）。」，有議價過程錄影譯文附卷可憑（見本院卷二第171-173 頁），顯示王美蕊與原告談妥售價後，隨即告知林怡君已出售系爭房地，並向林怡君詢問其身分證字號以供代書填寫售屋文件。
⑶此外，王美蕊與原告議價時，雙方均係以系爭房地一併出售
作為議價基準，且王美蕊與原告談妥以768 萬元出售系爭房地後，均未再稱尚須詢問林怡君、林涵萱是否同意，有前揭譯文可考（見本院卷二第58-79 頁）。審酌王美蕊為林怡君、林涵萱之母，觀諸其與原告之上開議價過程，王美蕊於言談間均未稱尚須經林怡君、林涵萱同意該售價，可見王美蕊確信其就系爭房地售價有決定權，王美蕊並於價格談妥後通知林怡君，且要求林怡君告知身分證字號及協助申辦文件，林涵萱亦自承家中不動產均由王美蕊負責處理，堪認林怡君、林涵萱皆已概括授權王美蕊處理其等名下不動產。是以，原告主張王美蕊係有權代理林怡君、林涵萱出售系爭房地，應屬有據，堪以採信。
⑷被告固辯稱：林怡君、林涵萱均不知出售系爭房地之事，且
未在授權書上簽名，在議價過程中，興家公司人員即訴外人劉子豪詢問王美蕊可否替林怡君、林涵萱決定時，王美蕊回稱當然要回去問，一定要價格合理她們才會接受，可見林涵萱、林怡君未事先授權王美蕊出售系爭房地云云。惟揆諸前引規定及說明，代理權之授與不以書面及明示為必要，僅須有間接事實足以推知林怡君與林涵萱有授權之意，即生授與代理權效力，故林怡君、林涵萱雖未簽署書面授權書，仍不影響代理權是否授與之認定。另參諸前揭譯文顯示（見本院卷二第59頁），劉子豪詢問王美蕊可否替林怡君、林涵萱決定時，王美蕊雖回稱「當然要回去問，一定要價格合理她們才會接受」，然劉子豪其後再追問王美蕊「你能簽約嗎？不能開玩笑，還說我要回去問看看，那我不如現在就讓他（按：原告）離開，這樣他才不會告我」，並再次向王美蕊確認如果成交是否能簽約，王美蕊隨即回稱「能成交，馬上簽」，顯示王美蕊雖曾稱售價要回去詢問林怡君、林涵萱，但在劉子豪向其確認能否替林怡君、林涵萱決定時，即篤定表示如能成交即可馬上簽約，可見王美蕊確有代理權，否則應無向劉子豪明確表示可代理簽約之可能。況且，林怡君係在收到王美蕊通知成交之訊息後，始告知王美蕊其身分證字號，已如前述，倘林怡君未授權王美蕊出售其名下之系爭土地及系爭33建號建物，於收到王美蕊之通知後自當立即表示反對之意，要無反而告知身分證字號供王美蕊填載售屋文件之可能，益徵林怡君確實知悉出售系爭房地一事，並有授與王美蕊代理權。被告前揭所辯，難認有據，要無足採。
3.據此，王美蕊既經林怡君、林涵萱概括授權處理其等名下不動產，王美蕊自係有權代理林怡君、林涵萱出售系爭房地，則其以代理人名義替林怡君、林涵萱在系爭契約上簽名及蓋章，依前引規定，系爭契約自對本人即林怡君、林涵萱發生效力，堪以認定。
㈡系爭契約是否已合意解除？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。被告辯稱兩造簽立系爭契約後，旋於104 年8 月12日口頭合意解除系爭契約，為原告所否認，被告就系爭契約業經兩造合意解除此一利己之事實，應負舉證責任。
2.被告辯稱：簽立系爭契約後，原告之法定代理人黃琪瑞當天晚上即反悔不願購買，經王美蕊於104 年8 月12日以電話與黃琪瑞確認後，兩造即口頭達成解除系爭契約之合意云云，並提出王淑玲與王美蕊間Line對話紀錄為證。然觀諸被告提出之前開對話紀錄（見本院卷二第113-114 頁），王淑玲係稱：「買方請我轉達如下：買方已收到王老師妳寄的存證信函，有關撤銷買賣合約之事，在此非常感謝王老師讓買方我賺到一筆150 萬元違約金，因買方說在簽定合約之前他只有看到一樓及後面的空地，2 樓都沒有看就買了。結果你們陸陸續續的寄存證信函說不賣了，剛好幫他節決問題真是太好了，謝謝王老師」，其中提及感謝王美蕊讓原告賺到1 筆
150 萬元違約金一語，顯示原告係認被告違約，其因此得依系爭契約之約定請求違約金賠償，要無被告所稱原告同意解除系爭契約之情。再者，上開對話中亦提及王美蕊寄發存證信函撤銷契約一事，可知對話時點係在原告收受王美蕊之存證信函後，而王美蕊係於104 年8 月13日寄發撤銷系爭契約之存證信函，有該存證信函在卷可考（見本院卷一第60頁），足認王淑玲係於104 年8 月13日以後始替原告轉達上情予王美蕊，苟王美蕊已於104 年8 月12日與黃琪瑞達成解除契約之合意，原告實無再特意請王淑芬轉達上情之必要，王美蕊更無於104 年8 月13日寄發上開存證信函之可能，益證兩造並未於104 年8 月12日合意解除系爭契約。此外，被告復未提出其他積極事證以實其說，被告此部分抗辯，顯屬無據，洵無可採。
㈢被告主張因錯誤而撤銷出售系爭房地之意思表示，是否合法
？
1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格錯誤或物之性質，若交易上認重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。又該條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別，此經最高法院著有51年台上字第3311號判例可資參照。
2.被告辯稱：鄭淑玲受王美蕊委託銷售系爭房地時，僅提供10
1 年11月以250 萬元成交（1 棟）、及同年12月以275 萬元（1 棟）成交之實價登錄資訊予王美蕊，隱瞞102 年、103年之實價登錄資訊，致王美蕊誤認768 萬元係合理市價而陷於錯誤，同意以768 萬元合併出售系爭房地，嗣後請友人上網查詢內政部實價登錄網站，發覺102 年7 月之成交價480萬元（1 棟）、103 年6 月之成交價560 萬元（1 棟），始知係以低價出售，王美蕊已於104 年8 月13日，依民法第88條規定撤銷出售系爭房地之意思表示，故系爭契約業因撤銷而無效云云，原告否認之。惟觀諸前揭議價過程錄影譯文顯示，王美蕊在議價當日起初開價900 萬元，因原告不同意，王美蕊遂逐步減價為850 萬元、800 萬元、780 萬元，雙方經討價還價後最終以768 萬元達成合意，議價過程中，王美蕊亦不斷提及其前日查詢實價登錄網站資訊到深夜3 、4 點，看到以480 萬元成交之價格（見本院卷二第58、59、60、
62、66、68頁），足見王美蕊議價時，並非不知系爭房地附近地段近期之實價登錄資訊，係因原告不願以其提出之價格購買，經磋商後始以768 萬元出售，要無被告所稱遭王淑玲誤導而誤認合理市價之情。
3.況且，系爭契約上已約明系爭房地以總價768 萬元出售，縱使此價格低於市價，依前開說明，被告錯估系爭房地價值，僅屬被告存於內部之動機錯誤，非屬民法第88條所定意思表示之內容、表示行為、當事人之資格或物之性質錯誤，與民法第88條所定要件亦有未合，被告依民法第88條規定撤銷意思表示，自屬無理，要非合法。
㈣原告請求被告給付150 萬元違約金，有無理由？該違約金數
額是否過高而應予酌減？
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。
2.查，兩造於系爭契約第12條第3 項約定，如被告毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，原告除得解除系爭契約外，被告應於解約日起10日內另交付原所收取款項計算之金額予原告，以為違約損害賠償，已如前述，而兩造於
104 年8 月6 日簽立系爭契約後，被告即毀約不願出售，林怡君、林涵萱分別於同年月10日寄發存證信函予原告主張系爭契約無效，王美蕊則於同年月13日寄發存證信函予原告主張撤銷出售系爭房地之意思表示乙節，有存證信函3 紙在卷可證（見本院卷一第57-60 頁），原告則分別於104 年9 月
3 日、17日以存證信函催告被告履行交付過戶資料及證明文件辦理過戶之義務，但被告未履行，原告再於104 年9 月29日以存證信函向被告主張解除系爭契約一情，為兩造所不爭執，已如前述，足認被告至遲自104 年9 月17日起已陷於給付遲延，則原告於同年月29日主張解除系爭契約，並依系爭契約第12條第3 項約定，請求被告給付與已付簽約款同額之違約金150 萬元，自屬有據。而依系爭契約第12條第3 項約定之內容，此乃兩造關於違約金之約定，其所用文字係若被告違約時，應給付原告與既付款項同額之金額作為違約損害賠償，除此之外並無其他懲罰之約定，是此違約金之性質，應為總額賠償預定性質之違約金甚明。
3.次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條已有明定。又約定之違約金，不問其作用為懲罰抑為損害賠償之預定，倘有過高，法院得依民法第252 條規定減至相當之數額。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。最高法院71年度台上字第22 23 號、70年度台上字第3796號裁判要旨、79年台上字第1915號判例、79年台上字第1612號判例要旨可資參照。倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。
4.經查，原告主張其因辦公空間不敷使用而購買系爭房地，嗣因被告拒絕履約，致須另向他人承租位於高雄市○○區○○○路○○ ○號2 樓之辦公室，自104 年9 月1 日起至106 年8月31日止，每月支出3 萬元租金，受有租金損失72萬元之租金損害，並提出租賃契約為證（見本院卷二第99-104頁）。
惟被告抗辯原告本已承租上開辦公室，非因被告未履約始承租，原告未予爭執（見本院卷三第46頁），應視同自認，堪認原告非因被告毀約始承租上開辦公室。惟參酌黃琪瑞與王美蕊議價時，已告知購買系爭房地係欲供作公司辦公及店面之用，有前揭譯文可證（見本院卷二第60頁背面），可見原告主張其係因辦公空間不敷使用始購買系爭房地一情為真，是原告因被告違約拒絕交屋致無法利用系爭房地，須另花費時間、人力及金錢另尋適當地點，原告自因被告違約而受有損害，被告固辯稱原告未受損害云云，難謂可取。本院審酌系爭房地之買賣總價為768 萬元，原告於簽約時即已給付15
0 萬元簽約款，約占總價五分之一，堪認原告有堅定之買受意願，現突因被告毀諾無故不履約，致無法自由使用系爭房地，且徒然耗費時間、精力與被告議價，並須另花費時間、人力及費用委託仲介公司尋覓適合地點及處理履約爭議，原告自受有相當損害，惟考量兩造於104 年8 月6 日簽立系爭契約後，原告嗣於同年9 月29日即解除系爭契約，僅歷時1月有餘，且原告自陳未因簽立系爭契約而支出其他成本費用（見本院卷三第45頁），原告實際受損情形尚非嚴重等一切情狀，認被告抗辯原告請求之違約金過高，尚屬可採，被告應給付之違約金額應減至38萬元，始屬允當。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定明文；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，同法第233條第1項本文及第203 條亦定有明文。原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，而本件起訴狀繕本係於
104 年12月21日送達王美蕊；於104 年12月25日寄存送達林怡君，於105 年1 月4 日發生送達效力；於105 年1 月14日送達林涵萱之送達代收人，有送達回證3 紙在卷可考（見本院卷一43、44、65頁），揆諸前揭說明，原告自得分別請求王美蕊給付自104 年12月22日起至清償日止、林怡君給付自
105 年1 月5 日起至清償日止、林涵萱給付自105 年1 月15日起至清償日止，均按週年利率5 ％計算之利息。
五、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告應給付原告38萬元，及王美蕊自104 年12月22日起至清償日止、林怡君自105 年1 月5 日起至清償日止、林涵萱自105 年1 月15日起至清償日止，均按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行。就原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行，而毋庸命原告供擔保，並另依被告之聲請酌定相當之擔保金額准許之。就原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
民事第二庭 法 官 徐彩芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 14 日
書記官 廖佳玲