臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第612號原 告 南和興產股份有限公司法定代理人 Richard Jay Reitknecht訴訟代理人 林明虎
柯尊仁律師被 告 余遠彪
余遠霖余遠𦹷共 同訴訟代理人 劉思龍律師
邱怡瑄律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國105 年9 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就原告所有坐落高雄市○○區○○段二八、七五、七五之一、七五之二地號土地之私有耕地租賃關係不存在。
被告應將如附圖二所示坐落高雄市○○區○○段○○○號土地其上編號「水泥通道１、水泥通道２、花圃、Ａ建物、A1雨遮＋A2雨遮、Ｂ建物、B1雨遮＋B2雨遮、增建棚架１、增建棚架２」所示之建物與地上物拆除，並將同段二八、七五、七五之一、七五之二地號土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項，於原告以新臺幣捌拾萬元供擔保後得假執行。但被告以新臺幣貳佰肆拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造就伊所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下分稱系爭28、75、75-1、75-2土地）簽訂「高雄市私有耕地租約（三民區）」（下稱系爭租約），惟伊發現被告在系爭28土地上搭蓋鐵棚與遮雨棚、停放車輛，並鋪設水泥，擴張被告原有農舍範圍，顯非作為耕種之用，被告既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第
1 項、第2 項規定，系爭租約應全部無效，爰依民法第767條規定及租賃物返還請求權，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認被告就伊所有系爭28、75、75-1、75-2土地之私有耕地租賃關係不存在。㈡被告應將如附圖二所示坐落系爭28土地其上編號「水泥通道１、水泥通道２、花圃、Ａ建物、A1雨遮＋A2雨遮、Ｂ建物、B1雨遮＋B2雨遮、增建棚架１、增建棚架２」所示之建物與地上物拆除，並將系爭28、75、75-1、75-2土地返還予原告。㈢前開第二項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊等在系爭28土地上種植長年生果樹，早已搭建農舍、鋪設水泥通道使用，此為原告所明知並容許，伊等並無擴大使用範圍，至其後所搭蓋之鐵棚、遮雨棚及車庫，僅係為了生活便利與防治登革熱，並無影響耕種，且鐵棚及部分水泥業已拆除、刨除，伊等持續維護土地並種植蔬菜與果樹，各該果樹現仍生長茂密結有果實，伊等並無不願耕作之情；又原告屬於法人，事實上不能自任耕作，依耕地三七五減租條例第19條第1 項規定，原告不得收回土地自耕，而伊等願意繼續承租，原告依同條例第20條規定，有續訂租約之義務；再者，系爭75、75-1、75-2土地之使用分區屬第三○住○區○○○道路，系爭28土地則係公園用地，縱原告收回自用，亦無法擅自使用收益，原告提起本件訴訟，顯屬權利濫用，違反誠信原則等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈系爭28、75、75-1、75-2土地為原告所有（分見院卷第39
頁至第42頁、第52頁至第55頁）。兩造前於92年1 月8 日簽立系爭租約，原告將系爭28、75、75-1、75-2土地出租予被告，租賃期間自92年1 月1 日至97年12月31日；其後，高雄市政府地政處函文核定自98年1 月1 日起至103 年12月31日續訂系爭租約6 年（見院卷第48頁）。
⒉兩造於103 年間無續約或換約，原告並於104 年2 月16日
向高雄市三民區公所申請系爭租約登記終止，經被告異議，高雄市三民區公所於同年4 月9 日以高市三區民字第10430866900 號函覆：租佃糾紛尚未解決者，其原訂租約仍繼續有效，俟糾紛解決或法院判決後，再予依法處理等語（見院卷第98頁至第99頁）。嗣原告向高雄市三民區公所耕地租佃委員會申請調解，依耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項、第17條第1 項第4 款規定，主張系爭租約無效或終止租約，經該委員會作成調解不成立之決議並移送至高雄市政府調處，調處決議則略以：被告於承租土地上鋪設水泥非做農業使用，且興建鐵皮屋居住，已違反上開條例第16條規定，系爭租約無效，考量業佃雙方多年和諧，基於情誼，請出租人酌予補償承租人等詞，兩造均不同意調處內容，經高雄市政府移送本院審理（見院卷第1 頁至第29頁）。
⒊原告所有之系爭28土地係公園用地、無坐落合法建物；系
爭75-2土地屬道路用地；系爭75、75-1、75-2土地均無申請建築執照資料。又系爭28、75、75-1、75-2土地皆尚無認定為既成巷道之情形（見院卷第103 頁）。
㈡爭執部分：
⒈原告主張兩造就系爭28、75、75-1、75-2土地之私有耕地
租賃關係不存在，有無理由？⒉承上，原告請求被告應將如附圖二所示坐落系爭28土地其
上之建物與地上物拆除，並將系爭28、75、75-1、75-2土地返還予原告，有無理由？
四、本院得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院著有42年台上字第1031號判例。次按，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依耕地三七五減租條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，同條例第20條規範明確，故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅，最高法院51年台上字第1858號判例可參。本件原告主張其與被告就系爭28、75、75-1、75-2土地之私有耕地租賃關係不存在，被告有所爭執，並請求繼續承租，是依上開說明，兩造雖未於103 年間續約或換約，系爭租約之法律關係亦非因租期屆滿而當然消滅，原告以其私法上之地位有受侵害之危險，訴請確認被告就原告所有之系爭28、75、75-1、75-2土地之私有耕地租賃關係不存在，以排除此危險，認合於民事訴訟法第247 條規定，應予准許。
㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項分別定有明文。所稱「承租人應自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用，如承租人以承租之土地建築房屋居住、或供其他非耕作之用、或轉租、或借與他人使用、或與他人交換耕作等不合耕地租賃目的之積極行為者，均在不自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因；而佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決佃農家族實際居住問題為目的。又同條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，且係全部租約均無效（最高法院66年台上字第761 號判例，86年度台上字第97號、88年度台上字第1434號、95年度台上字第1911號及96年度台上字第1753號判決等意旨足參）。
本件原告主張被告違約鋪設水泥通道、擴大農舍使用範圍並停放車輛，不自任耕作等事實，俱為被告所否認，被告並辯稱該水泥通道於92年間即已存在，其等未擴張農舍與通道之使用範圍等語。經查：
⒈附圖一（即被證１）乃兩造於92年間簽立系爭租約之附圖
，為兩造所不爭（見院卷第116 頁），其內標示「通道」者，並未載明業已鋪設水泥，又經比對本院函調之系爭28土地於92年10月19日、104 年9 月24日之航照圖（分見院卷第134 頁，外放證物袋），亦未能明顯看出該通道於92年間即有鋪設水泥之痕跡，復被告別無舉出其他具體事證憑佐，被告此部分所辯，已難遽予採信。次查，觀諸附圖一所示，兩造訂立系爭租約時，系爭28土地其上已存有編號「農舍Ａ、Ｂ」之建物，面積共約334 平方公尺；惟經本院會同兩造及地政機關履勘現場，測得如附圖二編號「Ａ建物、A1雨遮＋A2雨遮、增建棚架１、增建棚架２、Ｂ建物、B1雨遮＋B2雨遮」所示建物與地上物之使用面積共計為400.66平方公尺，明顯大於如附圖一編號「農舍Ａ、Ｂ」之面積，而上開雨遮、棚架各與附圖二編號Ａ、Ｂ建物相連，被告復自陳該遮雨棚乃原有農舍之延伸等語（見院卷第174 頁），足見被告於92年間簽立系爭租約後，確有擴大其等農舍之使用範圍與面積。再者，兩造訂立系爭租約時，系爭28土地其上雖已存有如附圖一標示「通道」之部分，但該「通道」呈東北、西南走向，未見有何連結至附圖一編號「農舍Ｂ」之部分，且經比對各該圖示之面積比例，應可推知該「通道」之面積尚屬有限；惟如附圖二編號「水泥通道１、２、A1雨遮下方水泥通道、B1雨遮下方水泥通道」之面積合計高達325.66平方公尺，且現有之水泥通道，除原有之東北、西南走向以外，亦含東南、西北走向，並互為連結，復與附圖二編號Ｂ建物相接，甚或擴展至編號Ｂ建物之南方、東南方等處（即附圖二編號「水泥通道２」部分），是本院履勘時所測得之水泥通道範圍、面積及坐落位置，核與附圖一標示「通道」者，明顯歧異，故被告於簽立系爭租約後，確有擴大通道之範圍與面積，並在該擴張使用部分鋪設水泥，堪可認定。被告辯稱：伊等使用農舍與通道之位置與面積，均與92年間之系爭租約附圖（即附圖一）大致相同等語，無從憑採。至被告雖另辯以：前開水泥通道係供附近居民通行公園使用等語，惟被告使用系爭28土地部分，周圍均設有鐵皮圍籬，亦有可上鎖之鐵門，此有現場照片在卷可參（見院卷第
146 頁至第154 頁），足見上開水泥通道乃供被告私人使用，並非作為一般公眾、不特定多數人任意自由往來之通道，被告此部分所辯，非可採信。
⒉酌以在耕地表面鋪設水泥後，雖或可降低登革熱之危害，
然實際上已無法再深耕使用該部分耕地以種植作物，且衡諸常情，鄰近作物之根部亦可能因受阻於水泥暨相關水分、透氣性之影響，而有限縮、破壞其自然生長狀況之虞。
遑論被告一度在系爭28土地上另行搭建鐵棚，並於鐵棚下方鋪設水泥，經原告異議後，被告自行拆除該鐵棚並刨除部分水泥，現改為種植作物等情，未據兩造所爭執（分見院卷第172 頁至第173 頁、第149 頁、第144 頁、第104頁）；再經相互比對高雄市三民區公所耕地租佃委員會之會勘紀錄暨勘查照片、本院履勘現場之照片，可知被告曾在系爭28土地其上平均鋪整水泥及類如毯墊等物，得供停放數輛汽車，除數株原有果樹外，未見何等明顯大量耕種之痕跡（分見院卷第27頁至第28頁、第49頁至第51頁、第
146 頁至第154 頁），益見被告原先自行鋪設水泥、停放車輛而影響農作耕種之情形，尤更甚於前開履勘結果。⒊循此，被告擴大農舍與通道之使用範圍面積、鋪設水泥、
及停放車輛等積極行為，核其性質，均非耕作之用，且足以影響耕地面積與作物生長，不合耕地租賃目的，揆諸上開說明，此等行為皆屬不自任耕作之情形，應構成耕地三七五減租條例第16條第2 項所定之租約無效原因，系爭租約應屬無效，且係全部租約均無效。縱被告留有果樹、事後拆除鐵棚、刨除部分水泥及繼續種植作物，皆無從回溯使業已全部失其效力之系爭租約回復其效力。從而，原告請求確認被告就系爭28、75、75-1、75-2土地之私有耕地租賃關係不存在，應屬有據。
㈢被告固猶抗辯渠等鋪設水泥通道、改建如附圖二編號Ａ、Ｂ
建物，曾得原告同意或容忍，且系爭28土地屬公園用地，系爭75、75-1、75-2土地則供公眾通行，原告收回後，均無法任意使用，原告收回土地違反誠信原則，屬權利濫用等語。惟按，承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定時，原訂租約無效，此乃法律強制禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租人同意而使其有效（參照最高法院84年度台上字第1554號、96年度台上字第1753號判決意旨）。又權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條固有明文。然法院為判斷時，應盱衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空背景及其他主、客觀等因素，依一般社會之通念綜合考量，以為認定之依據，且應由義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使（最高法院102 年度台上字第1932號、100 年度台上字第445 號及97年度台上字第950 等判決意旨可參）。查被告未自任耕作，違反前開強制禁止規定，致系爭租約當然無效，俱如前述，縱經原告同意或容忍，系爭租約亦無從因而有效，遑論被告迄未具體舉證證明其所為之上開舉措均經原告同意或長期容忍，其等此部分辯詞尚難憑採。次查，兩造雖曾主張系爭75、75-1、75-2土地現為既成道路（分見院卷第45頁、第71頁），但經本院函查，系爭28、75、75-1、75-2土地均無認定為既成巷道之情形，有高雄市政府工務局105 年4 月27日高市工務建字第10532954500 號函文在卷可考（見院卷第103 頁），又私有土地提供作為公眾通行之道路，雖非既成道路，其未經徵收，持續作為公眾使用者，主管機關得按其情形，依法為改善、養護及重修，所有權人負有容忍之義務（參見最高法院102 年度台上字第1315號判決意旨），是系爭75、75-1、75-2土地縱供公眾通行使用，原告亦未對之完全喪失所有權能，除其應負容忍義務之情形者外，原告仍得依法行使其所有權。再者，兩造間為耕地租賃關係，被告就系爭28土地本應以耕種為主，非以解決被告家族實際居住問題為目的，佐以系爭28土地經編定為公園用地，坐落在高雄市○○路與民族路交岔口附近，交通往來便捷，臨有公園、住家與公司行號，有本院職權查詢之電子地圖、行政院農業委員會林務局農林航空測量所提供之網路地圖、全國土地使用分區查詢資料共4 紙附卷可參（分見院卷第157 頁至第159 頁、第110頁），依該土地目前周圍環境狀況，多屬住商混合，少供農耕，是經綜合考量上述諸情，被告未自任耕作而違反法律強制禁止規定，致系爭租約無效，原告將之收回，揆諸一般社會之通念，應無悖於誠信原則，亦難謂有何權利濫用之情事，被告就此所為抗辯，同非可採。
㈣按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依耕地三七五減租條例
條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約；耕地租約期滿時，有出租人不能自任耕作之情形者，出租人不得收回自耕，同條例第20條、第19條第1 款分別規範明確。
惟前揭規定均係以耕地租約期滿為要件，然本件乃被告於承租期間有違約情事，致系爭租約當然失其效力，核與前揭規範之情形有別，被告逕予援引上開規定，抗辯原告不得收回系爭28、75、75-1、75-2土地，且應與被告續訂租約等語，當屬誤會，難謂有據。
㈤按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段規範明確。又耕地三七五減租條例第16條第2 項所稱原訂租約無效，非謂租賃關係自始不存在，故出租人應有租賃物返還請求權（最高法院80年台再字第15號判例參照）。本件被告既不否認如附圖二所示坐落在系爭28土地其上編號「水泥通道１、水泥通道２、花圃、Ａ建物、A1雨遮＋A2雨遮、Ｂ建物、B1雨遮＋B2雨遮、增建棚架１、增建棚架２」所示之建物與地上物，為渠等所有，又系爭租約業已無效，租賃關係全部歸於消滅，亦如前述，復未見被告提出其他合法占用系爭28、75、75-1、75-2土地之正當權源以資抗辯，原告本於所有權人地位及租賃物返還請求權，依上開規定訴請被告應將前揭建物與地上物拆除，並應將系爭28、75、75-1、75-2土地返還予原告，亦屬有據。
五、綜上所述，原告本於耕地租賃之法律關係及民法第767 條規定，請求確認被告就原告所有之系爭28、75、75-1、75-2土地之私有耕地租賃關係不存在，且被告應將如附圖二所示坐落在系爭28土地其上編號「水泥通道１、水泥通道２、花圃、Ａ建物、A1雨遮＋A2雨遮、Ｂ建物、B1雨遮＋B2雨遮、增建棚架１、增建棚架２」所示之建物與地上物均予拆除，並應將系爭28、75、75-1、75-2土地返還予原告，皆為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保聲請宣告准、免假執行，核無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
六、末按，出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，耕地三七五減租條例第26條第1 項規範明確。本件前經高雄市三民區公所耕地租佃委員會調解不成，兩造亦均不服高雄市政府所為之調處決議，經移送本院審理，此為兩造所不爭，並有高雄市政府105 年1 月20日高市府地權字第10530216700 號函暨隨函檢附資料在卷可考（見院卷第1 頁至第29頁），揆諸上揭規定，本件免收裁判費用，惟於審理期間，曾函調航照圖，並有複丈費用之支出，故仍應諭知訴訟費用之分擔為如主文第三項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論述。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 105 年 9 月 29 日
民事第五庭 法 官 林幸頎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 29 日
書記官 吳和卿