臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第792號原 告 ○○○○社區管理委員會法定代理人 林○○訴訟代理人 劉思龍律師
邱怡瑄律師被 告 謝○○上列當事人間請求強制出讓事件，本院於民國106年1月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告之法定代理人於本件訴訟繫屬中因105 年度區分所有權人會議改選主任委員而變更為林○○，並經其聲明承受訴訟在案（見本院卷一第193-196 頁），經核於法並無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：被告係○○○○社區（下稱系爭社區）中門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○ 號4 樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地即高雄市○鎮區○○段○○○○○號，權利範圍10
000 分之28之土地（與系爭房屋合稱系爭房地）之區分所有權人。被告自民國102 年11月23日起，長期在系爭房屋內喧囂，在系爭社區停車場內危險高速駕駛、任意鳴按喇叭，甚至有疑似持有攻擊性武器及跟蹤住戶之行為，對系爭社區住戶已嚴重造成身體、生命、財產之威脅，前經原告訴請被告自系爭房屋遷離，由本院以103 年度訴字第2384號判決命被告遷離系爭房屋確定在案（下稱前案）。詎被告於104 年3月30日前案宣判後，非但未自動遷離系爭房屋，反而持續播放音響製造喧囂，且時常在系爭社區停車場狂按喇叭、急駛轉彎、反覆駕車高速進出停車場（下稱系爭滋擾行為），嗣於104 年5 月9 日凌晨3 時53分許在系爭房屋所在大樓（下稱系爭大樓）4 樓樓梯間，自其提袋裡拿出一把斧頭不斷揮舞，事後經檢視該處之安全梯扶手及逃生照明設備均已遭破壞（下稱揮斧頭行為），上情有監視錄影影像可憑，足認被告有破壞系爭社區公物之行為，復有暴力傾向，其所為對系爭社區住戶之人身安全造成嚴重威脅，已達違反法令及系爭社區住戶規約情節重大之程度，系爭社區住戶遂於104 年6月27日區分所有權人會議中，作成強制被告出讓系爭房地所有權之決議，為此，爰依公寓大廈管理條例22條第2 項規定及○○○○公寓大廈規約（下稱系爭社區規約）第18條第2項第3 款約定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應出讓系爭房地所有權。
二、被告未於言詞辯論期日到場，惟前於準備程序期日以：原告應舉證證明被告有喧囂、狂按喇叭之行為，又被告縱有在停車場駕車車速較快情事，惟被告所為既未導致任何人受傷，即無危險可言。至於原告所提出104 年5 月9 日凌晨3 時53分之錄影畫面中雖見被告出現，但無畫面顯示被告有何手持斧頭破壞公物情事。再者，系爭房地乃被告合法取得之財產權，被告自有權出租系爭房地以為使用收益，況被告已自系爭房屋遷出，原告仍要求被告出讓所有權顯無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：原告主張被告於前案辯論終結後之104 年3 月16日至104 年
6 月30日強制執行遷離前，持續有系爭滋擾行為及揮斧頭行為，被告否認之，是以本件爭點應為：㈠被告有無原告主張之系爭滋擾行為及揮斧頭行為（以下合稱系爭行為）？㈡本件有無命被告強制出讓系爭房地所有權之必要？㈠被告有無系爭行為？
1.被告乃系爭大樓之區分建物所有權人之事實，為兩造所不爭執，原告前以：被告長期在系爭房屋內故意製造喧囂，在停車場內危險高速駕駛、任意鳴按喇叭，甚至有疑似拿出攻擊性武器及跟蹤其他住戶之行為，對系爭社區住戶已嚴重造成身體、生命、財產之威脅為由，於103 年6 月28日召開第5屆區分所有權人會議，決議訴請被告遷離系爭房屋，案經本院於104 年3 月16日言詞辯論終結，於同年月30日判決被告應自系爭房屋遷離，該判決並於104 年5 月11日確定，惟被告於前案判決確定後未主動自系爭房屋遷離，原告嗣於104年6 月5 日聲請強制執行前案確定判決，由本院以104 年度司執字第74565 號強制執行事件（下稱系爭執行事件）於
104 年6 月30日強制被告遷離系爭房屋等情，業經本院調取前案卷證核閱無訛，並有土地及建物登記謄本、前案判決暨確定證明書、執行筆錄在卷可稽（本院卷一77-80 頁、21-25 頁），應認真實。
2.原告主張被告於前案辯論終結後，自104 年3 月16日起至10
4 年6 月30日強制遷離之日止，持續為系爭滋擾行為等情，業經證人即原告管理中心經理成○○證稱：「（問：自104年3 月16日作證當日往後計算兩週，即自104 年3 月30日後至104 年6 月30日強制執行之間，被告是否有違反法令或規約的行為？）一直都有進出停車場連續按喇叭，他的室內音響持續開著，樓上下的住戶會持續關心判決出來沒有，被告在判決之後還是持續很吵。」、「（問：在判決後強制執行前被告有在停車場急駛轉彎？）有。」、「（問：在判決後強制執行前有高速反覆進出停車場？）有。」、「（問：前案言詞辯論終結後，被告還是持續作撥放音響製造喧囂、常在社區停車場狂按喇叭、急駛轉彎、反覆高速進出停車場等行為？）這些行為在他強制遷離前都有。」、「強制執行遷離前，噪音沒有停過，進出停車場只要他有開車都是這個樣子，有時候3 、5 天回社區、有時候5 分鐘又回來在社區繞又開出去。」等語（見本院卷二第5-7 頁），足認被告在強制執行遷離系爭房屋前，持續有系爭滋擾行為。
3.又原告主張被告於104 年5 月9 日凌晨3 時53分許，持斧頭破壞安全梯扶手及逃生照明器等物品乙情，業據提出現場照片及監視錄影翻拍畫面為憑（本院卷一第28-53 、116 -127頁），並有證人成○○證稱：因先前安全門有鈍器敲打痕跡，調取監視錄影發現被告進停車場後未搭電梯上樓，但不確定上開痕跡何人所為，故報請委員會安裝針孔攝影機，嗣巡邏又發現安全梯被尖銳物品敲斷，木製扶手有被砍痕跡，經調取監視錄影畫面後，發現被告在該處有疑似揮舞小斧頭的動作（本院卷二第7-8 頁）等語足佐。惟經本院勘驗監視錄影畫面顯示，被告於104 年5 月9 日凌晨3 時53分許，在系爭大樓4 樓樓梯間內，固手持一把斧頭揮舞數次，其中曾揮向把手1 次，然因錄影畫面不清楚，故無法確認斧頭有無打到安全梯扶手，有勘驗筆錄在卷可稽（本院卷一第189-190頁），原告復未提出其他積極證據證明安全梯扶手及照明設備是遭被告破壞，況遭破壞之上開公物係設置在供各樓層住戶出入通行之樓梯間，監視錄影畫面又僅侷限在四樓樓層之片段影像（本院卷一第190 頁），自難據此推認安全梯扶手及照明設備係遭被告破壞，原告前開主張為不可採。
㈡本件有無再命被告強制出讓之必要？
1.按住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為，公寓大廈管理條例第16條第1 項固有明定。系爭社區規約第18條第2 項第3 款復規定：住戶有其他違反法令或規約，情節重大情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分（見本院卷一第20頁正反面）。而住戶有其他違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3 個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款、第2 項亦有明定。惟前開規定之立法意旨係在區分所有權人有嚴重違反對其他區分所有權人之義務，致無法與其他區分所有權人繼續維持共同關係的情形下，賦予其他區分所有權人得向法院請求違反者出讓其區分所有權之權利，以加強集合住宅之管理維護，提昇居住品質，該規定既以強制出讓區分所有權為手段，為免區分所有權人之財產權因此遭不當侵害，則在實務運用上自須參酌憲法第23條規定，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者外，不得強制區分所有權人出讓其區分所有建物，亦即公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款、第2 項規定之適用，須審酌其適當性、必要性、衡平性及最後手段性，限縮解釋該條款之適用範圍，俾兼顧區分所有權人及全體住戶之權益，合先敘明。
2.原告因認被告於104 年6 月30日經法院強制執行遷離系爭房屋前，仍有系爭行為，遂於104 年6 月27日上午9 時30分召開第6 屆區分所有權人會議，由出席人數178 戶（占區分所有權人比例74.17 ％）、出席戶數151 戶同意（占出席區分所有權人比例84.8％）、出席同意區分所有權坪數13814 坪（占出席區分所有權比例86.5％），決議強制被告出讓系爭房屋之區分所有權，亦有系爭社區第6 屆區分所有權人大會會議記錄在卷可稽（本院卷第55-56 背面頁），該決議固合乎公寓大廈管理條例第31條及系爭社區規約第3 條第9 項（本院卷一第17背面-18頁）所定要件，亦即由區分所有權人會議之決議（重大決議），應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。但查，被告在遭法院強制執行遷離前，雖持續有系爭滋擾行為，並在樓梯間持斧頭揮舞，然而被告於104年6月30日經強制遷離系爭房屋後，因未居住在系爭大樓內，已不得進入停車場，業經證人成○○證述明確（本院卷二第6頁），可見被告經強制遷離後，已無從在系爭房屋內及出入系爭社區停車場時，製造喧囂或為狂按喇叭、急駛轉彎、反覆高速進出停車場等滋擾社區安寧行為。至於被告在遭強制遷離後，仍有假藉返回系爭大樓拿取信件之機會，故意不斷鳴按喇叭之情形，固據證人成○○證述在卷（見本院卷二第6頁），惟被告上開不當舉措，尚非不能以勸導改善、報警處理、或對被告之違法行為蒐證訴究等方式制止之。此外，原告主張被告有暴力傾向，致住戶人心惶惶（本院卷二第24頁背面）云云，未據原告舉證證明被告有何恐嚇危害公眾安全情事，自難僅憑部分住戶之片面主觀意見，遽謂被告在遷離系爭房屋後仍有滋擾其他住戶達情節重大情事。
3.從而，被告在遷離系爭房屋前所為系爭行為，已因被告遭法院強制執行遷離系爭房屋再無發生之虞，而被告遷離房屋後，趁返回系爭大樓拿取信件或物品之機會，藉連續高聲鳴按喇叭之方式宣洩其不滿之行為，則非不能以強制出讓以外之手段制止之。本件經衡酌原告社區安寧與被告財產權益，認尚無對被告施以強制出讓之最後手段之必要。原告縱經召開區分所有權人會議以多數決剝奪被告財產權，惟其決議既與憲法第23條規定不符，揆諸前引規定及說明，原告請求法院強制被告出讓系爭房地所有權，為不可採。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款、第2 項規定及社區規約第18條第2 項第3 款規定請求被告強制出讓所有權為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 16 日
民事第二庭 審判長法官 賴文姍
法 官 楊佩蓉法 官 陳美芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 16 日
書 記 官 陳美月