臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第813號原 告 一級棒大飯店股份有限公司法定代理人 丁進益訴訟代理人 陳家暄律師被 告 新晨大飯店股份有限公司即新大大飯店股份有限公
司法定代理人 龔武容訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師上列當事人間請求轉讓旅館業登記證事件，經本院於民國105 年
8 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應協同原告向高雄市政府申請核准將如附件旅館業登記證所示之客房數出租予原告經營旅館業，經核定後再協同原告向高雄市政府申請核發旅館業登記證並辦理旅館名稱變更登記為原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣伊向被告、訴外人黃○琦、黃○蓉及黃○玲承租門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號大樓之1樓大廳、9樓至14樓房間（共171間），欲經營飯店使用，並於民國104年2月2日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭Ａ租約），兩造後於同年2月11日另簽立房屋租賃契約書並經公證（下稱系爭Ｂ租約），且於同年3月2日共同向高雄市政府提出旅館業出租轉讓申請書、旅館業變更登記申請書，申請將如附件所示被告經核准之旅館業登記證之旅館名稱辦理變更登記暨出租轉讓申請（下合稱系爭申請書）。然伊其後發現被告合法房間數僅為110間，並非171間，兩造遂於同年4月10日簽訂協議書（下稱系爭Ａ協議書），約定於同年4月15日前往公證人處辦理解除租約並退還相關款項，惟被告未依約前往公證人處，亦無退還相關款項，兩造再經協商後，乃於同年4月15日議定更改重訂租約內容略以：房間數更改為110間，租金為新臺幣（下同）93萬2,000元，押金為300萬元，保證金500萬元，若日後每增加1間房間，則租金亦增加8,400元，同時補足押金等節（下稱系爭Ｂ協議書）。詎伊發現被告擅自向高雄市政府取消前揭申請，致伊迄未取得變更登記旅館名稱後之旅館業登記證，無法接受網路訂房或旅行社訂房，高雄市政府觀光局復於105年3月7日函文通知伊違反旅館業管理規則，未經該局核准前，不得擅自經營旅館業，違者課處罰鍰並命立即停業等節，可見伊確實無法以自身名義正常經營向被告所承租之房間，被告既未交付合於約定使用收益之租賃物，伊自得訴請被告應將如附件所示旅館業登記證之旅館名稱辦理變更登記為伊，並應協同伊向高雄市政府辦理轉讓變更登記，於被告未完成此契約義務前，伊得為拒付租金之同時履行抗辯，另被告無權要求伊直接給付大樓管理費予被告本人，且此部分已於另案主張抵銷抗辯，爰依民法第423條、旅館業管理規則第28條之1規定，及系爭Ｂ租約、系爭Ｂ協議書、系爭申請書等約定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應將如附件高雄市政府核准之旅館業登記證旅館名稱辦理變更登記為原告，並協同原告向高雄市政府辦理轉讓變更登記。
二、被告則以：原告前於104 年4 月1 日表示不再續租，被告遂於同年月10日北上簽立系爭Ａ協議書，惟原告違約未將所有收入支出移轉予伊，復以強暴脅迫方式逼迫伊之法定代理人龔武容簽立系爭Ｂ協議書，系爭Ｂ租約已經兩造合意解除；縱租約並未解除，然伊僅係將房間出租予原告，兩造間並無約定應辦理旅館業登記證相關變更登記，且原告因積欠租金與大樓管理費，經伊2 次寄發律師函予原告，兩造間之租約已為終止，伊自不負何等協同義務，況原告目前仍正常經營各該房間，可見並無辦理旅館業登記證相關變更登記之必要等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執與不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈兩造與黃○琦、黃○蓉及黃○玲於104年2月2日簽立系爭
Ａ租約，其後，於同年月11日簽立系爭Ｂ租約並經公證（分見院一卷第8頁至第11頁、第12頁至第16頁，院二卷第101頁、第105頁、第106頁）。又原告因上開租約，已給付押租金450萬元、保證金1,000萬元，共計1,450萬元予被告。
⒉兩造於104 年3 月2 日向高雄市政府提出系爭申請書、系
爭Ｂ租約、被告股東臨時會議議事錄等件，申請將如附件旅館業登記證所示之旅館名稱辦理變更登記為原告，並申請辦理旅館業出租轉讓變更。嗣被告於同年4 月9 日向高雄市政府提出取消旅館業轉讓申請書，取消前開申請（見院一卷第126 頁至第142 頁）。
⒊高雄市政府於104 年3 月5 日發函予被告，執行違反發展
觀光條例暨旅館業管理規則事件處分書（見院一卷第18頁）。
⒋兩造於104 年4 月10日簽訂系爭Ａ協議書，其內容略以：
雙方同意解除系爭Ｂ租約，且被告同意退還原告所支付之
450 萬元押租金、1,000 萬保證金，亦同意支付原告前期規劃費用55萬元，並訂於同年月15日前至公證人解除雙方租賃契約書等節（見院一卷第55頁) 。惟被告未於同年月15日前往公證人處，亦無退還1,450 萬元之押租金及保證金，復未支付前期規劃費用55萬元予原告。
⒌兩造於104 年4 月15日簽訂系爭Ｂ協議書，雙方協議更改
重訂租賃契約內容，即房間數更改為110 間，租金93萬2,
000 元（若以後每增加1 間，租金增加8,400 元），押金為300 萬元，保證金500 萬元，增加房間數時，押金同時補足，同時退還保證金（500 萬元整）（見院一卷第32頁）。被告之法定代理人龔武容並於同日開立到期日104 年
5 月13日票面金額650 萬元、到期日104 年12月31日票面金額500 萬元之本票交予原告。
⒍被告於104 年6 月29日召開股東臨時會，將公司名稱新大
大飯店股份有限公司變更為新晨大飯店股份有限公司（見院一卷第116 頁至第120 頁）。
⒎高雄市政府於104 年12月16日發函予原告，執行高雄市未
合法旅館違反發展觀光條例事件處分書，經原告提起訴願（見院一卷第96頁至第106 頁）。
⒏被告先後於104 年4 月28日、104 年11月23日、105 年1
月13日、105 年3 月31日透過康揚律師事務所，寄發律師函予原告（分見院一卷第33頁、第91頁、第56頁至第58頁、第157 頁至第159 頁）。
⒐原告先後於104 年4 月17日、105 年3 月10日寄發存證信
函予被告（分見院一卷第151 頁至第154 頁、第107 頁至第109 頁）。
㈡爭執部分：
原告主張被告應將如附件旅館業登記證之旅館名稱辦理變更登記予原告，並協同原告向高雄市政府辦理轉讓變更登記，有無理由？
四、本院得心證之理由：㈠按源自誠實信用原則之非獨立性附隨義務一經當事人約定，
為準備、確定、支持及完全履行主給付義務，即具本身目的之獨立性附隨義務而成為從給付義務，以確保債權人之利益能獲得完全之滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現，倘債權人因債務人不履行或有違反情事，致影響其契約利益及目的完成者，債權人自得對之獨立訴請履行；又出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，且依民法第441 條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（參見最高法院93年度台上字第1185號、100 年度台上字第171 號、98年度台上字第222 號及92年度台上字第2640號判決意旨）。次按，經營旅館業者，除依法辦妥公司或商業登記外，並應向地方主管機關申請登記，領取登記證及專用標識後，始得營業，發展觀光條例第24條第1 項、旅館業管理規則第4 條第1 項定有明文。又旅館業管理規則第19條、第28條之1 第2 項、第3 項分別規範：「旅館業登記證所載事項如有變更，旅館業應於事實發生之日起30日內，向地方主管機關申請為變更登記」、「旅館業將其旅館之全部建築物及設備出租或轉讓他人經營旅館業時，應先由雙方當事人備具下列文件，申請當地主管機關核准：①旅館轉讓申請書、②有關契約書副本、③出租人或轉讓人為公司者，其股東會議事錄或股東同意書」、「前項申請案件經核定後，承租人或受讓人應於核定後2 個月內依法辦妥公司或商業之設立登記或變更登記，並由雙方當事人備具下列文件，向當地主管機關申請核發旅館業登記證：①申請書、②原領旅館業登記證、③公司或商業登記證明文件」。足見欲經營旅館業者，除依法辦妥公司或商業登記外，並應向地方主管機關申請登記，領取旅館業登記證後，始得合法經營旅館業，易言之，經營旅館業者所領取之旅館業登記證，係作為辨識該旅館為合法登記之旅館及取得合法經營旅館業權利之證明文件，若經營者有所變更，即應檢具前揭相關文件，經地方主管機關核定後，申辦核發旅館業登記證。
㈡查兩造簽立系爭Ｂ租約並經公證後，雖曾一度簽立系爭Ａ協
議書同意解除系爭Ｂ租約，惟嗣又旋即簽訂系爭Ｂ協議書，議定更改重訂租賃契約內容，將原告承租房間數更改為110間，俱為兩造所不爭，核與如附件旅館業登記證其內所載之營業所在地客房數一致；再參以高雄市政府業於104 年3 月
5 日發函表示被告經核准之客房數為9 樓至11樓每層各32間，12樓14間，總計110 間，惟被告於13樓增設客房30間，14樓增設客房27間，擅自擴大營業場所，違反發展觀光條例及旅館業管理規則等節（見院一卷第18頁），難認兩造願逕就該違法增設之客房一併明文簽立租約；復佐以被告嗣後迭於
104 年4 月28日、同年11月23日透過康揚律師事務所，寄發律師函予原告，其內載明：雙方業於104 年4 月15日就房屋租賃事宜，已另為商談，並訂立協議契約（應即系爭Ｂ協議書）在案，自應依協議契約履行，無庸再予簽訂新契約之必要；被告願意隨時接受租金等詞（分見院一卷第33頁、第91頁），非但未見被告有何指稱龔武容遭到不法強暴脅迫方為簽約等類詞句，甚且要求原告須依約履行並給付租金；又衡以證人即兩造員工林○和、朱○蘭於另案中結證：兩造法定代理人丁進益、龔武容於104年4月15日討論協議內容時，語調與氛圍正常，沒有大小聲，丁進益沒有說任何恐嚇或威脅的話等情明確（分見院一卷第162頁反面至第163頁、第175頁反面、第166頁至第169頁、第173頁正面），足見系爭Ｂ協議書並非龔武容遭強暴脅迫而簽立，被告此部分抗辯，不足採信。此外，兩造均不爭執租賃契約關係如若存在，相關細節未在系爭Ｂ協議書所約明者，則仍援引系爭Ｂ租約所載內容（分見院一卷第63頁反面、第149頁正面），循此，兩造確實合意以系爭Ｂ租約所載內容為基礎，於104年4月15日簽訂系爭Ｂ協議書成立租賃契約關係，議定租賃標的原則上變更為如附件旅館業登記證其內所載之營業所在地客房數110間，併同變更兩造間所約定之租金、押金及保證金數額，其餘未在系爭Ｂ協議書中所約明者，則仍得援引系爭Ｂ租約所載內容為據，堪可認定。被告抗辯兩造間之租賃契約前於104年4月10日即已合意解除等語，洵無足採。
㈢次查，兩造雖未於系爭Ｂ協議書中明文約定被告應負協同義
務，惟除房間數、租金、押金及保證金等事項外，其餘未在系爭Ｂ協議書中所約明者，仍得援引系爭Ｂ租約之內容。又承租經營旅館業者，須經地方主管機關核准，並申領取得旅館業登記證後，始得合法經營，俱如上述，參以兩造簽訂系爭Ｂ租約後，確實共同於104 年3 月2 日向高雄市政府提出系爭申請書，申請將如附件旅館業登記證所示之旅館名稱辦理變更登記為原告，並辦理旅館業出租轉讓申請乙節，有高雄市政府觀光局105 年5 月13日高市觀產字第10530149100號函暨隨函檢附資料1 份在卷為證（見院一卷第126 頁至第
142 頁），可見兩造確實合意約定租賃標的物之使用收益須符合法令規範，被告應協同原告申領旅館業登記證並辦理旅館名稱變更登記為原告，以準備、支持及完全履行被告所負之義務即被告應交付合於租約使用收益之租賃物予原告，使原告實現其所承租房間得合法正常經營旅館業之締約目的，方能謂被告已善盡其出租人之義務，俾符誠實信用原則，揆諸上開說明，此乃被告之從給付義務。原告執此為憑，主張兩造簽立系爭Ｂ協議書後，被告仍負有該協同辦理之從給付義務，應屬有據。至被告抗辯其僅將房間出租予原告，兩造間並無約定應辦理旅館業登記證相關變更登記，伊不負協同義務等語，則非可採。
㈣被告固猶抗辯原告積欠租金及大樓管理費，被告2 次寄發律
師函予原告，已終止兩造間之租賃關係等語。但查，兩造間成立租賃契約後，被告負有協同原告申領旅館業登記證並辦理旅館名稱變更登記之義務，以提供合於租約使用收益即原告得合法經營旅館業之租賃物予原告，惟被告迄未依約履行此義務，致原告目前猶未能就如附件所示經核准之客房合法營運，影響原告之契約利益及其欲合法正常經營旅館業之目的完成，是依上揭說明，原告對之獨立訴請被告履行其從給付義務，並就租金之給付援引同時履行抗辯，均屬有據。再者，公寓大廈管理條例第18條明定管理費等公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。兩造既未在系爭Ｂ協議書中明文約定大樓管理費之繳納事宜，則依本院前開認定，應按系爭Ｂ租約就此所為之約定為斷，而系爭Ｂ租約第7 條雖約定管理費由原告負擔乙節（見院一卷第14頁反面），惟未明示約定此費用應直接交予被告，再透過被告繳納予大樓管理委員會，被告執此作為終止租約事由，尚乏所據。至被告雖另以：原告事實上仍正常經營旅館業，伊無協同辦理之必要等語為辯，惟旅館業之合法承租經營，應經地方主管機關核准並申領旅館業登記證，已如前述，佐以原告接獲高雄市政府觀光局105 年3 月7 日高市觀產字第10530710800 號函文通知略以：就如附件所示核准經營客房數
110 間乃原告實際經營，非由高雄市政府所核准之被告經營，雙方遲未依據旅館業管理規則第28條之1 規定辦理，如仍未改善，將處罰鍰，情節重大者，並得定期停止其營業之一部或全部；未經核准前，不得擅自經營旅館業等節（見院一卷第105 頁至第106 頁），益徵此情，可見原告如欲合法經營其向被告承租之客房，確以被告協同辦理申領旅館業登記證為必要，故被告此部分抗辯，同無足採。
㈤按當事人聲明之證據，法院應為調查；但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286 條定有明文。
本件被告請求原告提出其另向訴外人承租或購買旅館樓層而曾取得旅館業登記證之證明，並請求向高雄市政府觀光局函查原告有無在址設高雄市○○區○○○路○○○ 號建物實際登記營業，另請求函查原告在該建物使用水電之情形，欲證明被告縱使未協同辦理，原告亦得正常營業之事實（分見院二卷第113 頁、第118 頁）。然原告於未申領取得旅館業登記證之狀況下，無法依現行法令規範，合法經營其向被告所承租之客房數，俱如前述，被告此部分聲請，無加以調查之必要，併予敘明。
五、綜上所述，原告本於租賃契約之法律關係，請求被告應協同向高雄市政府申請核准將如附件旅館業登記證所載客房數出租予原告經營旅館業，待高雄市政府核定後，兩造再依法向高雄市政府申請核發旅館業登記證並辦理旅館名稱變更登記為原告，應為有理由，當予准許，爰諭知如主文第一項所示。惟既待高雄市政府核定，原告訴請被告應直接辦理變更登記，尚乏所據，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 6 日
民事第五庭 法 官 林幸頎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 6 日
書記官 吳和卿