臺灣高雄地方法院民事判決 105年度重訴字第168號原 告 林真真訴訟代理人 林致佑律師被 告 吳再松訴訟代理人 陳清朗律師複 代理人 洪繹安被 告 美地資產管理有限公司法定代理人 陳俊男上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國105年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告吳再松應給付原告新臺幣陸佰萬元，及自民國一０三年五月二十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告吳再松負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰萬元供擔保後得假執行；但被告吳再松如以新臺幣陸佰萬元為原告預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：訴外人曹晏甄透過仲介即被告美地資產管理有限公司（下稱美地公司），向被告吳再松購買其所有門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號19樓房屋及其坐落土地之應有部分（下稱系爭房地），雙方於民國103年5月7日談妥買賣價金並簽立預約買賣契約書（下稱系爭契約），並由被告美地公司擔保本件買賣契約至產權登記完成日，曹晏甄當場給付新臺幣（下同）200萬元予被告吳再松，作為系爭房地買賣之定金，並約定日後再行簽定書面契約，嗣曹晏甄復於同年月22日依系爭契約第4條第1項約定，再給付部分價金600萬元予被告吳再松。然曹晏甄未及與被告吳再松繼續履約，即因涉刑案自同年9月11日起被收押禁見，此乃不可歸責於曹晏甄之事由，且訴外人即曹晏甄之後手莊月珠亦已提出願代曹晏甄履約，詎被告吳再松竟拒絕莊月珠代為履約，而於104年8月20日將系爭房地出售並移轉所有權登記予第三人，堪認被告吳再松就系爭房地對曹晏甄已陷於給付不能，系爭契約乃因可歸責於被告吳再松而致不能履行，曹晏甄自得依民法第256條規定解除系爭房地之買賣契約，並依同法第249條第3款、第259條第1、2款規定及系爭契約第7條，對被告吳再松有請求返還價金600萬元、雙倍定金400萬元之債權（下合稱系爭債權）。嗣曹晏甄於105年3月3日與伊就系爭債權達成讓與之合意，並約定以曹晏甄向被告為解除買賣契約之意思表示為債權讓與契約生效之停止條件，曹晏甄已於105年3月8日以存證信函向被告吳再松為解除買賣契約之意思表示，並將上開債權讓與通知被告吳再松，應認伊已合法取得曹晏甄對被告吳再松之系爭債權。又被告吳再松將系爭房地讓售予第三人，所負應返還定金、價金予曹晏甄之債務，均屬原契約債務之延伸，依系爭契約第5條約定，被告美地公司應負連帶保證責任。為此，爰依民法第249條第3款、第259條第1、2款、第233條第1項及系爭契約第5條、第7條約定提起本訴，並聲明：（一）被告應連帶給付原告1,000萬元，及其中600萬元自103年5月22日起、其中400萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息；（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告吳再松則以：伊透過被告美地公司出售所有之系爭房地，於103年5月7日與曹晏甄簽立系爭契約，雙方約定買賣總價為3,425萬元，曹晏甄給付定金800萬元，其中200萬元暫由被告美地公司保管，餘600萬元交付予伊，雙方並以系爭契約第4項約定於103年12月11日正式進行辦理簽約過戶事宜，其餘關於付款方式、系爭房地之移轉登記及交付時期等重要事項尚待買賣雙方協商，前述800萬元均係為確保契約成立之立約定金，而非價金之一部。嗣曹晏甄因涉及故意犯罪行為致於檢察官偵查及法院審理中遭收押禁見，遂未於103年12月11日履約，經伊以存證信函催告曹晏甄限期履行後仍未履行，莊月珠雖於103年12月23日表示願代位曹晏甄履行，並請求將系爭房地移轉登記於莊月珠名下，然伊與曹晏甄間之系爭契約僅為預約，曹晏甄依系爭契約除交付買賣價金外，尚負有與伊訂立本約之義務，此非他人可代為履行，且系爭契約未約定將系爭房地移轉登記予曹晏甄所指定之人，伊亦不能將系爭房地逕移轉予莊月珠，莊月珠應無從依民法第311條規定代為履行。本件曹晏甄既故意犯罪製造法所不容許之風險，致遭法院依法拘束其人身自由，此係可歸責於曹晏甄之事由致無法履約，伊遂以曹晏甄遲延給付為由，於104年2月26日以存證信函通知曹晏甄解除契約及沒收全部定金800萬元，該存證信函並經曹晏甄於104年3月3日收受在案，從而曹晏甄於105年3月8日另以存證信函對伊為解除買賣契約之意思表示顯然無據，則曹晏甄既不得向伊請求返還，原告自無從受讓系爭債權而為本件請求。況伊因可歸責於曹晏甄之事由致受有系爭房屋跌價之損失高達825萬元，伊沒收定金800萬元並無過高等語置辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行聲請均駁回；（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告美地公司則以：曹晏甄為向被告吳再松購買系爭房地，與被告吳再松簽立系爭契約，曹晏甄於買受系爭房地後，復將系爭房地轉售予莊月珠；曹晏甄當時給付予被告吳再松之200萬元為定金，600萬元則為價金之一部先付，故系爭契約形式上雖為預約，然依內容記載以觀，買賣雙方已就不動產買賣標的、買賣總價款及利息分擔等必要之點達成合意，除定金200萬元外，曹晏甄復給付600萬元作為價金之一部，當事人間可據此履行而無待另訂本約，堪認系爭契約應屬本約而非預約。但伊為不動產買賣仲介公司，介紹締約機會並受有報酬，依系爭契約第5條約定，伊願負交易安全之連帶責任之範圍係擔保仲介業者負擔之說明及調查義務，並非為出賣人擔保履約責任並連帶清償，客觀上亦難認伊有為被告吳再松擔保履約責任之意，且系爭契約嗣後因曹晏甄與被告吳再松間個人之因素致生解約事由，此係買賣雙方基於法律及契約約定所生之形成權及解約後之損害賠償，與買賣標的無涉，非屬伊擔保交易安全之範圍，原告請求伊與被告吳再松連帶給付實屬無據等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執事項：
(一)曹晏甄透過被告美地公司為仲介而向被告吳再松購買系爭房地，曹晏甄與被告吳再松、美地公司遂於103年5月7日簽立預約買賣契約書（即系爭契約，如原證2），約定：1.曹晏甄以簽約價3,214萬元向被告購買系爭不動產（實則買賣總價款應為3,425萬元）；2.曹晏甄應先行支付800萬元予賣方；3.雙方於103年12月11日再行辦理簽立本約及過戶事宜；
4.被告美地公司同意自即日起至產權登記完成日止，願負起安全交易連帶責任，亦同意開立本票供其買方擔保，俟產權完成過戶後再返還被告美地公司，以示負責，而由被告美地公司擔任連帶擔保人，被告美地公司並於103年4月17日即先簽發票面金額200萬之本票予曹晏甄。
(二)曹晏甄先後已於103年5月7日、22日交付200萬元、600萬元予被告吳再松，其中最初交付之200萬元為定金，係交付予被告美地公司負責人陳俊男代為保管，被告吳再松沒收上開800萬元後，即將該200萬元充作予被告美地公司於系爭契約成立之仲介報酬。
(三)就系爭契約買賣契約書第七條「以上雙方協議共同遵守，任一方違約則願負違約賠償之責任（等倍）與法律背信詐欺之責」，締約雙方之真意係解釋應等同於民法第249條之規定。
(四)曹晏甄另與訴外人莊月珠於103年5月7日簽立買賣預約，約定：1.莊月珠以3,537萬元向曹晏甄購買系爭房地；2.莊月珠應先行支付300萬元予曹晏甄並已支付完畢；3.雙方同意於103年12月11日再正式進行辦理簽約過戶事項。
(五)嗣曹晏甄因違反銀行法等案，經臺灣新北地方法院檢察署（下稱新北地檢）檢察官於偵查中向臺灣新北地方法院（下稱新北地院）聲請羈押並禁止接見通信，經新北地院於103年9月11日以103年度聲羈字第395號裁定准予羈押並禁止接見通信，嗣又以103年度偵聲字第359號裁定自103年11月11日起延長羈押2月，並仍禁止接見通信；該案經檢察官提起公訴並由新北地院以104年度金重訴字第1號審理後，於104年1月8日裁定羈押3月，仍禁止接見通信，又於同年4月8日、6月8日再分別延長羈押2月及禁止接見通信，復於同年8月8日延長羈押2月，惟解除禁止接見通信。曹晏甄於上開受羈押期間均有委任辯護人。
(六)莊月珠於103年12月23日發存證信函（原證10）予被告吳再松，表示其為系爭房地之第三買受人，已與曹晏甄約定要以指定登記於莊月珠之方式，將系爭房地及車位由被告吳再松登記與伊，而主張代位曹晏甄請求被告吳再松履行系爭契約，由莊月珠代為繳清價金及代為受領系爭房地之移轉登記，被告吳再松並未同意由莊月珠代為履約。
(七)嗣被告吳再松於104年2月10日發存證信函至曹晏甄受羈押所在之法務部矯正署台北女子看守所，催告曹晏甄於函到7日內辦理簽約及過戶等履約事項，經曹晏甄於104年2月11日收受；嗣又於104年2月26日寄發存證信函至上開看守所予曹晏甄，而為解除系爭契約及沒收800萬元之意思表示，亦經曹晏甄於104年3月3日收受。
(八)曹晏甄於105年3月8日寄發存證信函通知被告吳再松，而為解除系爭契約之意思表示、及為將系爭債權讓與原告之通知，經被告吳再松收受在案。
(九)莊月珠依民法第249條第3款，另案向曹晏甄起訴請求加倍返還所受定金，經臺灣新北地方法院以104年度重訴字第595號判決認莊月珠得依民法第249條第3款向曹晏甄請求返還600萬元，而其一部請求曹晏甄給付300萬元及法定利息為有理由，判決莊月珠勝訴，現正上訴台灣高等法院中（上訴案號：105年上字713號）。
(十)被告吳再松於104年7月13日與郭瑋明簽立買賣契約，約定以2,600萬元價格將系爭房地出售予郭瑋明，並應於104年8月20日前交屋。
(十一)被告吳再松嗣於104年8月20日以買賣為原因將系爭房地移轉登記予沈圳輩。
五、兩造爭點及本院得心證之理由：
(一)系爭契約係預約或本約？按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是以買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號、64年台上字第1567號判例意旨參照）。被告美地公司雖抗辯：買賣雙方已就不動產買賣標的、買賣總價款及利息分擔等必要之點達成合意，並已先行給付部分價金，堪認系爭契約應屬本約云云，惟本件自曹晏甄受讓系爭契約債權之原告及被告吳再松均認系爭契約為預約（本院訴卷二第4頁反面），而系爭契約雖有約定買賣標的及總價金，但就其餘價款繳納方式、房屋移轉登記及交付期限等均尚未約明，且系爭契約第3條亦明訂雙方將於103年12月11日再行辦理簽立本約及過戶事宜，顯見當事人簽立系爭契約僅係先就買賣標的、價金等先為擬定，而仍待日後就擬定範圍進行商議後，再據以訂立本約，則系爭契約之性質應為預約甚明，被告美地公司前揭辯稱尚屬無據。
(二)曹晏甄因案被羈押及禁止接見通信而無法履約，是否屬可歸責於己之事由？曹晏甄被羈押禁見期間，莊月珠得否依民法第311條代為履行系爭契約？
1.原告雖主張：曹晏甄遭收押並禁止接見通信，而無法出面處理履約事宜，此乃非可歸責於曹晏甄之事由，被告吳再松解除契約於法無據云云，但查，曹晏甄因違反銀行法等案，自103年9月11日至104年年8月8日均遭羈押並禁止接見通信，其於受羈押期間均有委任辯護人；而被告吳再松因曹晏甄未能於103年12月11日履約，遂於104年2月10日發存證信函至曹晏甄受羈押所在之法務部矯正署台北女子看守所，催告曹晏甄於函到7日內辦理簽約及過戶等履約事項，經曹晏甄於104年2月11日收受，嗣又於104年2月26日寄發存證信函至上開看守所予曹晏甄，而為解除系爭契約及沒收800萬元之意思表示，亦經曹晏甄於104年3月3日收受等節，此為兩造所不爭執；則曹晏甄雖因遭羈押而無法親自處理本件締約及履約相關事宜，惟如曹晏甄仍有意於103年12月11日依預約內容締結本約並履行，甚至有讓後手買家之莊月珠代為履約之意，其仍得經由與辯護人接見通信之機會委請律師代為處理之，原告雖主張：依刑事訴訟法第34條之立法意旨及司法院大法官釋字第654號解釋理由書，曹晏甄與辯護人接見通信之內容應僅止於就該刑事案件而為辯護之相關事項，要求曹晏甄於律見時處理系爭房地買賣相關事項實屬強人所難云云，但查，曹晏甄於經收押禁見後確仍有透過辯護人託其親友處理其他不動產及銀行存款，有新北地院103年度偵聲字第359號裁定在卷可憑（本院另案104年度訴字第1722號卷一第132頁反面），足見曹晏甄於羈押期間仍有透過辯護人處理其財產事宜，其就系爭契約置之不理，顯乃其權衡違約後果或其他個人因素後仍選擇不履約之結果，則兩造未能依系爭契約於103年12月10日訂立本約，自屬可歸責於曹晏甄之事由所致。
2.原告雖另主張：系爭契約原可由莊月珠代為履約，莊月珠為利害關係人，並已向被告吳再松提出代履行，詎被告吳再松仍加以拒絕，且將系爭房地另售他人，系爭契約乃因可歸責於被告吳再松而不能履行云云。惟按，債之清償，得由第三人為之，但當事人另有訂定或依債之性質不得由第三人清償者，不在此限；第三人之清償，債務人有異議時，債權人得拒絕其清償，但第三人就債之履行有利害關係者，債權人不得拒絕，民法第311條固有明文。又莊月珠曾於103年12月23日發存證信函予被告吳再松，表示其為系爭房地之第三買受人，要求由其代曹晏甄繳清價金及代為受領系爭房地之移轉登記，被告吳再松並未同意由莊月珠代為履約等節，亦為兩造所不爭，但系爭契約乃屬預約業如前述，則系爭契約之雙方乃負有於約定之日期再行協商並訂立本約之義務，此於本質上已難由未經契約當事人授權之第三人代為履行；況莊月珠斯時欲代曹晏甄履約之前提，乃要求被告吳再松必須將系爭房地過戶予伊，此經證人莊月珠證述在卷（本院訴卷二第6頁），此顯與系爭契約之約定不符，則被告吳再松在曹晏甄未能親自出面，亦未委託任何人表示其意欲如何處理系爭契約之情形下，自不能同意莊月珠所提：由伊代為給付買賣價金、而被告吳再松須將系爭房地登記予伊之提議，否則反屬違約，原告主張系爭契約可由莊月珠代履行，被告吳再松拒絕莊月珠之代履行而為可歸責云云，自屬無理。
(三)曹晏甄後續交付予被告吳再松之600萬元是否亦屬定金抑或為價金之一部先付？被告吳再松得否以系爭契約因可歸責於曹晏甄而不能履行為由沒收800萬元？
1.按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還；契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金；契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條第2、3、4款分別定有明文。又按於簽立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂立約定金，若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249條規定之適用，本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定；惟定金依其作用之不同，可分為證約定金、成約定金、違約定金、解約定金及立約定金，上述各種定金非必各不相涉，互相排斥，交付一種定金而兼具他種作用者，事恆有之，應依契約之文字及當事人之真意決定之；再違約定金在供契約不履行損害賠償之擔保，其性質應認為最低損害賠償額之預定，此與違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額，尚有不同，故一方當事人交付之定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例時，即應認當事人所交付者已非違約定金，而為價金之一部先付，交付之當事人自得請求返還超過損害部分之金額，以求公平（最高法院93年度台上字第441號判決、101年度台上字第1692號、82年度台上字第674號判決意旨參照）。
2.系爭契約第7條約定「以上雙方協議共同遵守，任一方違約則願負違約賠償之責任（等倍）與法律背信詐欺之責」，締約雙方之真意係解釋應等同於民法第249條之規定，此亦為兩造所不爭執，又曹晏甄與被告吳再松未能依系爭契約所定日期訂立本約乃屬可歸責於曹晏甄之事由所致，則被告吳再松於104年2月10日催告後，於104年2月26日以存證信函為解除契約之意思表示自屬於法有據，系爭契約係因可歸責於給付定金之當事人（即曹晏甄）之事由而不能履行，被告吳再松自得依系爭契約及民法第249條第1款之規定沒收定金。惟就被告吳再松得沒收之定金數額部分，被告吳再松固抗辯：曹晏甄所付之800萬元俱為定金，伊自得全數沒收云云，並引被告美地公司之法定代理人陳俊男於本院104年度訴字第1722號返還定金等案件中證稱：該800萬元就是曹晏甄先付的大定，雙方這個契約就是如果後來買方不買，所付的800萬元就由賣方收走云云為證（上開104年度訴字第1722號卷二第89頁反面至91頁），但陳俊男嗣於本院審理中已改稱：
僅有最初給付之200萬元為定金，後續600萬元乃價金之一部先付等語（本院卷二第36、72頁），則其前稱兩造合意800萬元均為定金云云是否屬實已非無疑。而系爭契約為預約，故曹晏甄於簽立系爭契約時所交付之定金固有立約定金之性質，但觀諸系爭契約第7條之文義，顯亦有供契約不履行損害賠償之擔保，而兼有違約定金之性質，而系爭契約之買賣總價款為3,425萬元，曹晏甄所先行支付之款項800萬已將近契約總價款之4成，此以市場交易行情而言，謂之均為定金實屬甚高；且系爭契約係於103年5月7日簽立，但以莊月珠於103年12月間仍願代曹晏甄以系爭契約所定價款履約乙節觀之【兩造不爭執事項（六）】，系爭房地當時應無顯著跌價之情形，則被告吳再松於僅僅2個月後之104年2月26日解除契約時，衡情經濟上應尚未造成重大之風險變動；被告吳再松雖抗辯：伊嗣後於104年7月將系爭房地轉售之價格為2,600萬元，相較系爭契約所定之買賣契約總價款3,425萬元，伊已受有825萬元之損害，故伊沒收全部定金800萬元並無過高云云，惟按出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之市價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差固可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害，惟契約解除後，買賣標的物之價值如再有貶損，則非債務不履行所生之損害（最高法院94年度台上字第360號、101年度台上字第793號判決意旨參照），而被告吳再松於104年7月13日與郭瑋明簽立買賣契約，約定以2,600萬元價格將系爭房地出售予郭瑋明乙節固為兩造所不爭，惟此已為契約解除後之物之價值貶損，並非債務不履行所生損害之範圍，自不能以此為認定違約定金是否過高之標準，被告吳再松前揭辯稱尚屬無理。是本件被告吳再松就系爭契約未履行所受損害，應僅為仍須將200萬元充作予被告美地公司於系爭契約成立之仲介報酬部分，本院審酌上情，認本件應於200萬元（即兩造不爭執為定金部分）之範圍內仍屬定金，曹晏甄嗣後給付之600萬元則為價金之一部先付，被告吳再松解除契約後自應返還該600萬元予曹晏甄。
(四)又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。本件被告吳再松得沒收之定金僅200萬元，其餘600萬元則為價金之一部先付，於解約後應返還予曹晏甄等節業如前述，揆諸上開規定，即應加計自受領時即103年5月22日起【見不爭執事項（二）】之法定利息；又曹晏甄已將系爭債權讓與原告等節為兩造所不爭執，則本件原告請求被告吳再松給付600萬元，及自103年5月22日起至清償日止按週年利率5%計算之利息即屬有據，其主張系爭契約不能履行乃可歸責於被告吳再松，故另請求給付400萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之利息部分即無理由。
(五)被告美地公司是否應與被告吳再松負連帶責任返還上開款項？原告雖另主張：被告美地公司應依系爭契約第4條與被告吳再松負連帶責任云云，但查，系爭契約第4條雖約定「被告美地公司同意自即日起至產權登記完成日止，願負起安全交易連帶責任，亦同意開立本票供其買方擔保，俟產權完成過戶後再返還被告美地公司，以示負責」等語，而由被告美地公司擔任連帶擔保人，此為兩造所不爭，但觀諸該條文義所稱「安全交易」及僅開立本票予買方等情觀之，其所擔保之範圍應僅限於如房屋瑕疵及產權等為仲介業者可得調查並有關交易安全之範疇（蓋逾此範圍之風險亦非仲介業者所能控制），且應係為買方（即曹晏甄）擔保可歸責於賣方（即吳再松）而應負債務不履行責任之情形，但系爭契約之不能履行乃可歸責於曹晏甄不為履約等節業如前述，則曹晏甄自不能以自己違約之事由，而反要求被告美地公司應連帶負返還上開價金之責任，原告主張被告美地公司亦應連帶負返還上開款項之責任云云尚屬無據。
六、綜上，系爭契約係因可歸責於給付定金之當事人（即曹晏甄）之事由而不能履行，被告吳再松自得依系爭契約及民法第249條第1款之規定沒收定金，惟其得沒收之定金範圍僅200萬元，其餘600萬元則為價金之一部先付，於解約後應返還予曹晏甄，惟就上開返還價金之責任應非被告美地公司保證之範圍，是本件原告主張自曹晏甄處受讓系爭債權，請求被告吳再松給付600萬元，及自103年5月22日起至清償日止按週年利率5%計算之利息之範圍內即屬有據，逾此範圍則為無理，應予駁回。
七、就原告勝訴部分，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，被告吳再松陳明願供擔保請准免為假執行之宣告，經核均無不合，爰均酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，爰予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 7 日
民事第三庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 呂佩珊法 官 洪韻婷以上正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 7 日
書記官 蔡蓓雅