臺灣高雄地方法院民事判決 105年度重訴字第218號原 告 葉國珍
蔡美玲共 同訴訟代理人 李明益律師被 告 黃啟明
黃啟川黃啟清黃啟仁黃啟忠簡黃淑美兼共 同訴訟代理人 黃文彥複代 理 人 蘇傳清律師
蘇盈伃律師陳泆璇律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國106年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸佰叁拾伍萬元，及自民國一百零五年一月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分以新臺幣貳佰壹拾貳萬元為被告供擔保後得假執行，但被告以新臺幣陸佰叁拾伍萬元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但如擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明請求被告應給付新臺幣（下同）1,250萬元暨自民國105年1月21日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，嗣變更聲明就利息改自支付命令送達翌日即105年1月31日起算（本院卷第128頁），僅為減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：被告黃啟明、黃啟清、黃啟仁、黃啟川、黃啟忠、黃文彥、簡黃淑美等7人於104年10月30日與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將坐落高雄市○○區○○段○○○○段000000000000000地號土地（下稱系爭土地）出賣予原告，買賣價金共1,250萬元，被告由被告黃啟明、黃啟清等2人代理全體簽約、收款及辦理一切買賣事宜，原告已依系爭契約第3條支付定金及第1期至第3期價款共計625萬元，本待104年12月29日系爭土地移轉所有權後繳納尾款625萬元。而系爭土地為訴外人李立夫之小籠包攤及水果攤占有，因原告暫無需使用，可給予占有人1年時間作為搬遷，故兩造以系爭契約第12條約定，由被告於交尾款前負責與上開李立夫簽訂1年之租賃契約，促其屆滿搬遷，以代第7條所約定之騰空點交，然被告至104年12月29日，仍未能與李立夫簽訂1年租約，故原告以存證信函通知黃啟明、黃啟清，限期催告履行，期限內不履行，契約即解除，被告於105年1月21日屆期仍未履行，故兩造契約業經解除。為此，爰依系爭契約第9條第2項約定、民法第259條第1款規定聲明請求：被告應給付原告1,250萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以下列情詞置辯，並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠、共同抗辯：被告於104年11月20日收受第2期價金後，同日即移轉系爭土地所有權予原告，已依系爭契約之本旨為給付，履行完畢，惟原告迄未依約給付尾款625萬元。次系爭契約乃由代書協助簽訂，原告雖主張被告違反系爭契約第12條特約事項第1款，然12條下方有被告全體之簽名，並無原告簽名，以代書作業習慣，難認雙方有達成合意。縱認有達成合意，由該條款內容可知原告於簽訂系爭契約時，明確知悉系爭土地出租予小籠包攤商即訴外人李立夫作為營業使用，約定由被告與李立夫協商以承租1年為條件之續租事宜，其目的乃期藉由被告與李立夫之信賴關係，而使其於續約1年後自行搬遷，避免原告於取得系爭土地後須提起拆屋還地等訴訟以資救濟，因此該特約僅係課予被告協力義務，此由原告於系爭土地所有權移轉後曾自行前往欲與李立夫簽約即明。該租約是否因續租而另成立新租約，取決於原告及李立夫之合意，而非被告單方面即能完成，況系爭土地移轉予原告後，依買賣不破租賃租約已移轉予原告，被告亦非新租約之契約相對人，對於李立夫是否續租實無從置喙。被告與李立夫協商期間，已確實告知系爭土地已於104年10月30日出賣予原告，惟李立夫不同意以1年為條件續租系爭土地，因此未能與原告簽訂租賃契約，被告並陸續以存證信函通知李立夫需將租金給付原告、終止租約及清空返還系爭土地，被告就此特約事項已盡協力義務，李立夫未能就續租條件與原告達成合意致未簽訂新租約，係屬不可歸責於被告之事由，且原告現為系爭土地之所有權人，並表示不願出租予李立夫，其與李立夫租約業已終止，得基於所有權人之地位，依民法第767條等相關規定請求李立夫返還系爭土地，尚非無救濟途徑，原告自不得解除系爭契約，原告逕主張解除系爭契約，洵非適法，且與誠信原則有違，是原告請求為無理由等語置辯。
㈡、被告黃啟清另辯稱：原告知道系爭土地上有占有人，並沒有欺騙他說沒有，原告知道也簽約並支付3期款項，是有天原告才打電話給我說我們應該把小籠包趕走才簽約，而系爭契約第12條是代書寫的，寫這些都是在事情發生後等語。
三、不爭執事項
㈠、被告等7人於104年10月30日將將坐落高雄市○○區○○段○○○○段00000000000000地號土地出賣予原告，買賣總價款為1,250 萬元，並簽訂不動產買賣契約書，因賣方人數眾多，故委由被告黃啟明、黃啟清等2人代理簽約、收款及辦理一切買賣事宜。
㈡、原告已支付定金及第1期至第3期款共計625萬元，被告並依約於104年11月20日將系爭系爭土地移轉予原告，原告尚有過戶後應給付之尾款625萬元尚未給付。
㈢、系爭契約上載第9條違約罰則第2項「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為違約。買方得限期催告履行，逾期仍不履行，買方得逕行解除契約，賣方除將所收價款退還外，並應同時給付買方同額（壹倍）之違約賠償金」；第12條特約事項第1項「承租做小籠包攤位飲食業及水果攤位，如續租最多延壹年（交尾款前賣方負責新租約）」。
㈣、系爭土地於簽約前有李○夫經營之小籠包及水果攤位占用（水果攤係向小籠包攤承租，下稱占有人），迄今被告或原告並無與之簽訂1年期之新租約，並仍為占有中。
㈤、被告曾與占有人協調簽立1 年期租約乙事，但該攤位表示要租3 年，故契約並無簽成；原告於簽立系爭契約後，曾自行與代書帶由代書擬好之1年期契約（被證6，本院卷第161頁）欲與占有人簽約，然占有人表示要租3年，故並無成立。
㈥、原告分別於104年12月29日寄發催告被告應履行簽訂租賃契約、105年1月12日寄發如於7日內無法簽訂租約即解除契約並返還價金之存證信函予黃啟明、黃啟清，並分於104年12月30日、105年1月13日送達。
四、得心證之理由本件之爭點闕為㈠、系爭契約第12條雙方是否達成合意？被告有無違反系爭契約第12條特約事項？原告解除契約是否適法？㈡、原告得否請求被告返還已付價金、給付違約賠償金？金額各為何？茲分述如下：
㈠、查系爭契約業經兩造所簽訂（被告委由被告黃啟明、黃啟清等2人代理全體簽約），此為兩造所不爭執，並有系爭契約書所載立契約書人欄上之簽名在卷可佐（調字卷第8頁），應堪認定，故系爭契約內容應為兩造所合意所簽訂。系爭契約第12條，雖另有被告全體簽名，而無原告之簽名，然細觀系爭契約所載「第十二條特約事項①…。③賣方因多人故委由其中共有人黃啟明、黃啟清等二人代理簽約、收款、辦理一切買賣事宜。受託人：黃啟明、黃啟清（簽名蓋章）。委託人：黃啟川、黃啟仁、黃文彥、黃張淑美、黃啟忠（簽名蓋章）。④鑑界與申報稅時也提出。」，被告簽名位置僅在第3項，並依該項文義分作受託人、委託人兩部分簽名，可見上開被告之簽名乃為第12條第3項授與黃啟明、黃啟清代理權所為之書面授權，與原告無關。故被告以此抗辯原告未併同簽名，雙方對第12條未達成合意云云，委無可採。
㈡、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。故可知被告本應就系爭土地負有交付原告，即讓原告取得占有之義務。而雙方就交付之方式，依系爭契約之條款內容，本即於第7條第1項制式約定「本買賣契約除契約另有約定外，賣方應於收受交屋（地）款前騰遷完畢，並於買賣總價款金額收訖同時於現場點交買方管領」，另於第12條第1項增寫「承租做小籠包攤位飲食業及水果攤位，如續租最多延壹年（交尾款前賣方負責新租約）」之方式，應為被告本負將系爭土地騰空交付之義務，然因系爭土地上原有承租之占有人，故由雙方協議由被告負責使占有人簽訂新租約，確認占有人於交尾款後僅可繼續以承租方式使用1年，以代交付，甚為明確。又原告於本院審理中陳稱：當時要買來作生意，但考量還沒有用到，所以就跟被告說給占有人1年時間，對方說有講好，不然我就不想買等語；證人即本件仲介協助簽約之代書蔡○茂於本院審理中證稱：當時因為知道系爭土地上有攤販無法空地交付，承買人是跟出賣人講說願意再租給承租人1年，讓他去另找地方作為點交，我和承買人都有要出賣人去跟占有人講清楚，以後不要發生糾紛等語（本院卷第189反頁至190反頁），以蔡○茂與兩造均認識，本件亦由其居中仲介，並無偏袒任何一方之理，其所述證詞應堪可採信。由上開代書及原告所述商談第12條第1項過程及被告所為之允諾，可見上開簽訂1年期新租約之意思，非欲將被告與占有人之租約移轉予原告，而係課以被告與占有人協議，使原告得以和平之方式於交尾款1年後取得系爭土地直接占有之義務。被告黃啟清雖抗辯此乃於簽約後原告方提出，代書所寫不知云云，然上開交付方式已明載於系爭契約第12條，顯係於簽約時雙方已知悉協調，又黃啟清並曾於同條第3項下簽名，自無不知同條尚有第1項之可能，故被告黃啟清此部分抗辯，不足採信。
㈢、次按，系爭契約第9條違約罰則第2項約定「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為違約。買方得限期催告履行，逾期仍不履行，買方得逕行解除契約，賣方除將所收價款退還外，並應同時給付買方同額（壹倍）之違約賠償金」；契約解除時，當事人雙方有回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1項定有明文。
１、查被告曾與占有人協調簽立1年期租約乙事，但占有人表示要租3年，故契約並無簽成，原告於簽立系爭契約後，曾再自行與代書帶由代書擬好之1年期契約（被證6，本院卷第161頁）欲與占有人簽約，因占有人仍執前見未能成立，且經本院於106年2月16日（約定交尾款時間1年後）通知占有人併同調解，占有人仍表示要續租5年拒絕搬遷，是被告確有不履行系爭契約第12條第1項義務之情形。被告雖抗辯其不履行乃因占有人不同意簽約，有不可歸責之情形，然承前所述，被告本有交付系爭土地予原告直接占有之義務，乃因其將系爭土地交付占有人占有無法交付，既而改約定系爭契約第12條第1項之點交方式為之，仍無法為之，究因為其將系爭土地由他人占有，難認有不可歸責之情形。
２、又查，契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告其履行時，同時表明如於期限內不履行，契約即解除，係附有停止條件之解除契約之意思表示，如他方當事人未依限履行，則條件成就，即發生解除契約之效力，無須另為解除契約之意思表示。被告不履行系爭契約第12條第1項後，原告寄發存證信函予本件買賣被告代理人黃啟清、黃啟明，催告其於7日內履行，逾期未處理契約即解除，並於105年1月13日送達，為兩造所不爭執，並有高雄地方法院郵局存證號法第000047號存證信函、送達回證在卷可佐（調字卷第13至18頁）。
故原告依系爭契約第9條第2項於催告後，於105年1月21日催告期限屆滿，被告仍未履行，系爭契約於105年1月21日解除條件成就即發生解除契約之效力。故原告主張依系爭契約第9條第2項及民法第259條第1款請求返還已給付之價金625萬元，為有理由，應予准許。
３、末按，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號民事判例參照）。兩造雖約定被告如違約原告解除契約時，被告除將所收價款退還外，並應同時給付買方同額（壹倍）之違約賠償金即625萬元，惟本院審酌本件原告乃以金錢作為給付，未另受有他方受領期間利息之損害（因金錢給付依民法第259條第2款被告返還時本即應附加受領時之法定利息，原告僅請求支付命令送達翌日起之利息，係其未請求該部分權利，不能列入損害），又系爭土地原告已表示自105年12月29日起1年還未需使用，且於106年1月21日即解除契約，故應無就使用系爭土地支出費用，實際所受損害應非鉅等情，依職權將違約金酌減至10萬元，則原告請求被告給付違約金10萬元應屬適當，逾此部分之請求不應准許。
４、小結，原告請求返還所給付之價金625萬元及違約金10萬元，共635萬元為有理由，逾此部分為無理由。
五、綜上所述，原告依系爭契約第9條第2項、民法第259條第1款請求被告給付635萬元及自支付命令送達翌日即105年1月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述、攻擊防禦方法暨所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
民事第一庭 法 官 鄭 瑋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
書記官 郭素蓉