臺灣高雄地方法院民事判決 105年度重訴字第336號原 告 九威資產有限公司法定代理人 郭惠菁訴訟代理人 單文程律師
蘇昱銘律師被 告 高光烈
高光熙高宛珍李柏璋李純瑩蕭雲霞共 同訴訟代理人 王仁聰律師
田崧甫律師複代理 人 蔡桓文律師上列當事人間請求酌給違約金事件，本院於中華民國106 年7 月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前委託其實際負責人即訴外人孟三中出面，透過訴外人住商實業股份有限公司高雄新中華加盟店（下稱住商新中華加盟店）仲介人員葉齡貽，於民國102 年12月30日與被告之代理人高立裕簽立買賣契約（下稱系爭契約），約定以總價新臺幣（下同）7,100 萬元，購買被告所有坐落高雄市○○區○○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），原告應於簽約時給付簽約款710 萬元，經地政士通知稅單核發後3 個工作日內給付完稅款1,390 萬元，103 年3 月31日前完成產權移轉及點交尾款5,000 萬元。原告已依約給付710萬元簽約款（下稱系爭簽約款），並存入安信建築經理股份有限公司之價金履約保證專戶（下稱系爭履約保證專戶）。惟兩造簽約前，孟三中已向葉齡貽表示本件買賣價金須全額向銀行貸款，葉齡貽稱其與銀行高層熟識，可協助原告貸足全額價金，高立裕亦稱願配合貸款事宜，然兩造簽約後，原告始知葉齡貽無法覓得同意全額貸款之銀行，且高立裕亦不願協助辦理貸款，而察覺受騙，原告終因葉齡貽之背信行為及高立裕之詐欺行為，未能如期給付餘款，嗣被告寄發存證信函通知原告解除系爭契約，並沒收系爭簽約款充作違約金。惟原告之違約非全屬可歸責於原告之事由，被告亦未因此受有損害，被告已依系爭契約第8 條第2 項之約定沒收系爭簽約款以為違約之賠償，是系爭簽約款之性質已轉換為違約金，其金額實屬過高，爰依民法第252 條規定，請本院依職權酌減違約金至100 萬元，並請求被告返還610 萬元。為此，爰依民法第252 條、第179 條規定，提起本訴等語。並聲明：被告應共同給付原告610 萬元，及自判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、被告則以：兩造簽立系爭契約時，被告或葉齡貽並未承諾原告可全數貸款，高立裕亦無不願配合協助貸款之情，原告前已對葉齡貽提出刑事詐欺告訴，經臺灣高雄地方法院檢察署檢察官以103 年度偵字第28251 號（下稱系爭偵查案件）為不起訴處分確定在案，葉齡貽、高立裕並無原告所稱詐欺或背信行為，原告之違約係屬可歸責於原告之事由所致。另系爭契約已載明系爭簽約款係用以擔保系爭契約履行之定金，非違約金，系爭契約係因可歸責於原告之事由致不能履行，被告自得沒收全額定金。退步言，縱認被告沒收之系爭簽約款性質為違約金，惟被告因原告違約而須另覓買主，嗣於10
3 年12月17日將系爭土地以總價6,488 萬元售予訴外人百德汽車股份有限公司（下稱百德公司），可見系爭土地於解約前已有612 萬元之跌價損失；又因兩造簽立系爭契約，被告依約仍須給付住商新中華加盟店仲介服務費284 萬元、系爭履約保證專戶手續費21,300元，被告所受實際損害金額已高於710 萬元，原告請求酌減違約金為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告前經孟三中透過住商新中華加盟店仲介人員葉齡貽，於
102 年12月30日與被告之共同代理人高立裕就被告共有之系爭土地簽立系爭契約，約定買賣價金7,100 萬元，原告應於簽約時給付710 萬元，經地政士通知核稅後3 個工作日內給付完稅款1,390 萬元，103 年3 月31日前完成產權移轉及點交尾款5,000 萬元，原告已將系爭簽約款匯入系爭履約保證專戶。
㈡兩造簽立系爭契約後，因原告裕延後支付完稅款及尾款，兩
造另於103 年4 月3 日簽立協議書（下稱系爭協議書），其中第1 條約定：被告同意原告開立票面金額2,390 萬元支票（到期日103 年7 月28日）先存入系爭履約保證專戶，並於
103 年7 月28日前完成銀行貸款對保，若有貸款差額須先匯入專戶，最遲點交日延後為103 年8 月5 日前（完成土地產權點交及結清履保專戶事宜）等語；第2 條約定：原告同意若未能如期於103 年7 月28日前匯入完稅款並完成銀行對保，即視為違約，被告得解除契約並沒收原告930 萬元（按：
包含系爭簽約款），雙方絕無異議；第3 條約定：雙方同意因延後點交日，由原告補貼被告每月8 萬元，自103 年4 月
1 日起算4 月，若原告提早匯入完稅款，被告須返還部分補貼款等語。兩造已合意將給付完稅款及尾款之期限延至103年7 月28日。
㈢被告嗣於103 年7 月30日寄發存證信函，通知原告若未於函
到7 日內完成銀行貸款對保手續並匯入2,390 萬元，即主張解除系爭契約，並依系爭協議書之約定沒收930 萬元，但原告並未依約給付完稅款及尾款。被告復於103 年8 月12日以原告遲延給付價款為由，寄發存證信函對原告為解除契約之意思表示，經原告於103 年8 月15日收受，系爭契約已於10
3 年8 月15日解除。㈣原告於103 年8 月26日向本院聲請核發支付命令，請求被告
返還系爭簽約款，經本院以103 年度重訴字第353 號不當得利事件判決原告敗訴，並經上訴駁回確定。
㈤被告因原告遲延給付價款而解除系爭契約，並於解除契約後
，另於103 年12月17日將系爭土地以總價6,488 萬元出售予百德公司，及辦畢所有權移轉登記。
四、本院之判斷：原告主張被告沒收之系爭簽約款，性質屬損害賠償預定之違約金，請求酌減違約金為100 萬元，經被告以前詞置辯，是本件爭點應為：㈠原告給付之系爭簽約款是否已轉換性質為違約金？㈡原告請求酌減違約金，有無理由？㈠原告給付之系爭簽約款是否已轉換性質為違約金？
1.經查，兩造於系爭契約第8 條第2 項約定：「買方（按：原告）若不依合約履行各項義務或支付價金時，每逾一日買方應加付按買賣總價款萬分之三計算之懲罰性違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），並應於標的物點交時一併繳清；如買方發生遲延並經賣方書面通知限期催告而仍不履行時，賣方得解除本契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，買方不得異議」等語，有系爭契約附卷可稽（見本院卷第15-19 頁）。而兩造簽立系爭契約後，因原告欲延後支付完稅款及尾款，兩造另於103 年4 月3 日簽立系爭協議書，而合意將給付完稅款及尾款之期限延至103 年7 月28日，然原告仍未遵期給付，被告復於103 年8 月12日以原告遲延給付價款為由，寄發存證信函對原告為解除契約之意思表示，經原告於103 年8 月15日收受，為兩造所不爭執，已如前述，足認原告自103 年7 月28日起已給付遲延，則被告於103年8 月12日以原告遲延給付價款為由，寄發存證信函對原告為解除契約之意思表示，並依前引系爭契約第8 條第2 項及系爭協議書第2 條之約定，主張沒收系爭簽約款，要屬有理，自生合法效力。
2.原告雖主張其因葉齡貽謊稱熟識銀行高層，可協助原告貸足全額價金，且高立裕亦願配合貸款事宜，遭葉齡貽、高立裕詐騙始同意買受系爭土地，其已於103 年8 月5 日以遭葉齡貽、高立裕詐欺為由，對被告發函主張撤銷買受系爭土地之意思表示，請求被告返還系爭簽約款及補貼款一情，固有法譽聯合律師事務所函在卷可考（見本院卷第35頁）。然被告否認葉齡貽、高立裕有原告所述詐騙情事，原告對此並未舉證以實其說，已難採信。況且，觀諸系爭契約第3 條有關買賣價金給付方式之約定，僅尾款5,000 萬元部分載明係由原告以系爭土地向金融機構申請貸款後存入履約保證專戶支付；而系爭契約第4 條第2 項亦約定「金融機構核准之貸款金額與尾款金額有差額時，買方應於完稅前補齊差額」等語，可見簽立系爭契約時，原告僅表明尾款5,000 萬元需向銀行申請貸款，要無原告所稱已約明全部價金均以銀行貸款支付之情。另系爭協議書第1 條亦約定「若有貸款差額須先匯入專戶」等語，益徵兩造訂約時原告並未稱需以銀行貸款給付價金全額。是以，原告以遭葉齡貽、高立裕詐欺為由，主張撤銷買受系爭土地之意思表示，於法未合，不生效力。
３另參諸前述系爭契約第8 條第2 項、系爭協議書第2 條之約
定內容，顯係規範原告如有逾期未繳款之違約情事，被告得解除契約並沒收已付價金作為損害賠償，可見上開約定係以確保原告債務之履行為目的，應屬違約金之約定甚明。是以，原告交付之系爭簽約款業經被告依上開約定主張予以沒收，核其性質當已轉換為違約金無訛。被告固辯稱系爭簽約款之性質屬定金，非違約金云云，然觀之系爭契約第3 條第2項之記載，簽約款金額後方原應記載定金金額之空格已遭打叉，足見兩造並未約定系爭簽約款係定金，是以，被告此部分所辯，難認可信。
㈡原告請求酌減違約金，有無理由？
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250 條、第252 條分別已有明定。又約定之違約金，不問其作用為懲罰抑為損害賠償之預定，倘有過高，法院得依民法第252 條規定減至相當之數額。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。最高法院71年度台上字第2223號、70年度台上字第3796號裁判要旨、79年台上字第1915號判例、79年台上字第1612號判例要旨可資參照。倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。
2.原告主張被告沒收系爭簽約款充作違約金尚屬過高乙節，為被告所否認，並略以：系爭土地因原告違約，致被告受有跌價損失612 萬元；又因兩造簽立系爭契約，被告依約仍須給付住商不動產公司仲介服務報酬284 萬元、履約保證專戶手續費21,300元，故被告沒收系爭簽約款作為違約金並無過高之情置辯。經查：
⑴系爭契約第8 條第2 項後段、系爭協議書第2 條乃兩造關於
違約金之約定，其所用文字係若原告違約時，被告得沒收原告既付之全部金額，此外，並無其他懲罰之約定，是此違約金之性質應為總額賠償預定性質之違約金甚明。又被告因委託住商新中華加盟店出售系爭土地，而於102 年12月10日與住商中華加盟店簽立賣方給付仲介服務費同意書，約定被告應於買賣雙方簽立不動產買賣契約書之同時，給付按總價4％計算之服務報酬，並於交屋時自系爭履約保證專戶房屋價金中提撥一情，有仲介服務費同意書附卷可稽（見本院卷第
481 頁），足見被告因簽訂系爭契約尚應支付仲介服務費共計284 萬元（7,100 萬元×4 ％＝2,840,000 元），且將自系爭履約保證專戶中扣除該筆費用。另兩造簽立系爭契約時，復約定將買賣價金存入系爭履約保證專戶，保證手續費係按買賣成交總價之6/10,000計算，由買賣雙方各半負擔一節，有買賣價金履約保證申請書在卷可考（見本院卷第23-24頁），可見被告因簽訂系爭契約，尚須支付系爭履約保證專戶手續費21,300元（7,100 萬×6/10,000÷2=21,300）。而系爭契約既係因原告違約而解除，則被告須支付之仲介服務費284 萬元、保證專戶手續費21,300元，已成為無益之支出，均應屬被告因原告債務不履行所受之積極損害，原告自應負賠償之責。
⑵再者，被告原於102 年12月30日以總價7,100 萬元出售系爭
土地予原告，嗣因原告遲延給付價金，被告遂於103 年8 月12日對原告為解除契約之意思表示，系爭契約已於103 年8月15日發生解除之效力，被告再於解除契約4 個月後即103年12月17日將系爭土地以總價6,488 萬元出售予百德公司等情，為兩造所不爭執，已如前述，可知系爭土地之售價於一年間已產生612 萬元之跌價（7,100 萬-6,488萬＝612 萬），堪信系爭契約解除時，系爭土地於交易市場上應已生相當之跌價，否則被告要無同意以低於7,100 萬元之價格出售系爭土地之可能，系爭土地之跌價損失，自亦屬被告因原告債務不履行所受之損害無訛。此外，兩造於102 年12月30日簽立系爭契約，嗣於103 年8 月15日因原告違約而解除系爭契約，被告在解約之前，自受有無法自由收益系爭土地之損失，且有耗支處理履約爭議之時間、人力等損害。
⑶綜合斟酌上情，併審酌原告之營業項目包含住宅及大樓開發
租售業、不動產租賃業等，足認原告對不動產交易之相關事項應知之甚詳，並非經濟地位處於弱勢之一般消費者，且系爭契約價金高達7,100 萬元，若一方任意違約，將使他方為了締結系爭買賣契約而付出之金錢、時間、勞力等有形、無形成本付諸流水，影響甚鉅，再徵諸前揭系爭契約第8 條第
2 項、系爭協議書第第2 條均約定，原告同意若未能如期付款即視為違約，被告得沒收原告系爭簽約款或930 萬元，益徵兩造於締約時，已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本於自由意識及平等地位自主決定違約金等情，本院認被告沒收系爭簽約款即相當於系爭契約總價10％作為違約金，並無過高之情事，自無酌減之必要。
⑷至於原告雖稱其已於103 年7 月28日與被告簽立系爭協議書
，補償被告32萬元，另於104 年1 月27日與被告簽立和解書，約定解除系爭契約並補償被告100 萬元，故被告已自原告處受領補償金132 萬元云云。惟參諸前揭系爭協議書第3 點之約定：雙方同意因延後點交日，由原告補貼被告每月8 萬元，自103 年4 月1 日起算4 月，若原告提早匯入完稅款，被告須返還部分補貼款等語，可知原告給付被告之32萬元乃補貼被告因其延後付款所生之利息損失，與被告因原告違約所生上開損害無涉。又原告稱於104 年1 月27日與被告簽立和解書，並依和解書之約定補償被告100 萬元乙節，為被告所否認，且本院103 年度重訴字第353 號不當得利事件判決、及臺灣高等法院高雄分院104 年度重上字第140 號判決，均認定原告於104 年1 月27日與高立裕所委託之訴外人吳孟麟簽署之和解書，因高立裕未經被告授與特別代理權，而對被告不生效力，有上開確定判決附卷可考（見本院卷第123-140頁），且原告已自認其係給付100 萬元予高立裕，而非被告（見本院卷第13頁），故難認被告另受有100 萬元之補償。是故，原告此部分主張，難認有憑。
五、綜上所述，原告依民法第252 條、第179 條規定，請求被告給付610 萬元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 28 日
民事第二庭 法 官 徐彩芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 28 日
書記官 廖佳玲