臺灣高雄地方法院民事判決 106年度簡上字第142號上 訴 人 吳昭慶被 上訴人 鄭世志訴訟代理人 鄭振成上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於民國106 年5 月26日本院鳳山簡易庭106 年度鳳簡字第94號第一審判決提起上訴，經本院於民國106 年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人向被上訴人承租高雄市○○區○○○路○○○ ○○ 號2 樓及頂樓之房屋（下稱系爭房屋），雙方簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭2 樓及頂樓租約，合稱系爭租約），約定每月租金各新臺幣（下同）2 萬元，上訴人並給付押租保證金各10萬元共計20萬元予被上訴人，載明租賃期間均至民國105 年12月28日屆滿。上訴人於租約到期前一星期即寄發存證信函予被上訴人，約定於105 年12月28日點交，並返還押租保證金，詎被上訴人避不見面，且未將扣除最後1 個月租金共4 萬元之剩餘押租保證金16萬元返還予上訴人，爰依系爭2 樓租約第6 條及系爭頂樓租約第5 條之約定，提起本訴等語。於原審聲明：㈠被上訴人應給付上訴人16萬元，及自105 年12月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊去看系爭房屋並未淨空及回復原狀，故伊未與上訴人點交，且上訴人於系爭租約到期後即未給付租金，亦未將系爭房屋返還，依系爭租約之約定，上訴人每月應賠償2 倍或5 倍之租金，至今已超過16萬元，不予退還押租保證金等語，資為抗辯。於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審經審理後，認迄至106 年4 月底前，上訴人仍出租系爭房屋外牆予他人懸掛巨幅廣告看板，上訴人並未履行返還系爭房屋之義務，而為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，除援用原審之主張及陳述外，另補陳：廣告看板係搭設在系爭房屋2 樓外牆，並無連接或觸及頂樓，且2 樓並無通往頂樓之樓梯，系爭房屋之使用執照及房屋稅籍證明書皆證明系爭房屋只有1 樓及2 樓，上訴人自無占用頂樓之事實，又2 樓外牆於租約到期時雖仍有廣告看板，然依系爭2 樓租約第20條約定，應視為廢棄物，任憑被上訴人處置，應認上訴人已遷空交還系爭房屋，況2 樓外牆之廣告看板及鐵架均已於106 年6 月17日拆除完畢，被上訴人所稱遺留在現場之鐵架於上訴人86年承租時已存在，並非上訴人所搭設等語，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人16萬元，及自105 年12月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則補充陳述：伊係將系爭房屋整棟出租予上訴人，上訴人目前仍占用1 樓未搬遷，所以2 樓及頂樓仍屬於未搬遷，2 樓屋內確實已無上訴人之動產，然裝潢仍未拆除，所以屬於未恢復原狀，且廣告看板不僅使用2 樓外牆，也使用頂樓外牆，上訴人出租2 樓及頂樓外牆給建商搭設廣告看板，租期至106 年6 月28日，伊不可能未經建商同意就拆除，廣告看板直至106 年6 月29日才拆除完畢，然鐵架仍然留在2 樓及頂樓未拆除，又依系爭租約之約定，租期屆滿時如不同意再繼續出租，上訴人若未交還房屋，被上訴人得請求按租金2 倍或5 倍之違約金至遷讓完了之日止，租期屆滿至今已超過9 個月，上訴人仍未將系爭房屋交還，違約金抵銷押租保證金後已無餘額等語，並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷第38至39頁）
（一）上訴人於86年間向被上訴人父親鄭正保承租系爭房屋，為一整棟承租，並未分層，每月租金6 萬元。
（二）鄭正保於100 年7 月8 日死亡後，由被上訴人登記為系爭房屋所有權人，並由上訴人與被上訴人另訂租約，將系爭房屋租約分為3 份，分別以1 樓、2 樓及頂樓簽訂租約，每月租金各2 萬元。最新的租賃契約，租賃期間為105 年
3 月29日起至105 年12月28日止，押租保證金各為10萬元。
（三）系爭房屋2 樓及頂樓外牆之廣告看板業經上訴人於106 年
6 月間拆除完畢，但仍留存部分鐵架（上訴人主張該鐵架於承租時即有，被上訴人主張該鐵架係上訴人搭設）。
（四）上訴人曾於105 年12月21日以鳳山一甲郵局第206 號存證信函通知被上訴人其將於105 年12月28日返還系爭房屋2樓及頂樓，並請被上訴人出面點交，被上訴人有收受。
（五）被上訴人另案請求上訴人返還系爭房屋整棟，及請求違約金，由本院106 年度審訴字第906 號審理中。
五、本件之爭點：㈠上訴人請求被上訴人返還押租保證金16萬元，有無理由？㈡被上訴人主張抵銷，有無理由？本院分述判斷意見如下：
（一）上訴人請求被上訴人返還押租保證金16萬元，有無理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又依系爭2 樓租約第6 條約定：「乙方（即上訴人）若不能續約承租時，甲方（即被上訴人）應於乙方（即上訴人）遷空交還房屋後無息退還押租保證金。」系爭頂樓租約第5 條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方10萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」（見原審卷第28、31頁），準此，上訴人請求被上訴人返還系爭租約之押租保證金，自應舉證證明已將系爭房屋之2 樓及頂樓遷空交還，始得依系爭租約之約定，請求被上訴人返還押租保證金。又系爭租約之租賃標的物為系爭房屋之2 樓及頂樓，而房屋之外牆乃房屋之一部分，倘若未明確記載出租標的不含外牆，通常即包含外牆，此由上訴人不僅使用系爭房屋之屋內，亦同時使用外牆懸掛廣告看板可資為證，則上訴人遷空返還系爭房屋時，自應同時遷空返還系爭房屋之屋內及外牆。
⒉經查，上訴人於86年間向被上訴人父親鄭正保承租系爭房
屋，為一整棟承租，並未分層，每月租金6 萬元，鄭正保於100 年7 月8 日死亡後，由被上訴人登記為系爭房屋所有權人，並由上訴人與被上訴人另訂租約，將系爭房屋租約分為3 份，分別以1 樓、2 樓及頂樓簽訂租約，每月租金各2 萬元，最新租賃契約之租賃期間為105 年3 月29日起至105 年12月28日止，押租保證金各為10萬元等情，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠、㈡），則系爭房屋既經被上訴人分層出租予上訴人，自應分層判斷是否業經上訴人遷空交還，以資認定被上訴人是否應返還押租保證金，被上訴人辯稱：伊係將系爭房屋整棟出租予上訴人，上訴人目前仍占用1 樓未搬遷，所以2 樓及頂樓仍屬於未搬遷云云，委不足採。又被上訴人於本院審理時已自承：系爭房屋之2 樓屋內確實已無上訴人之動產等語（見本院卷第32頁），堪認上訴人於租期屆滿時已清空2 樓屋內，至被上訴人辯稱：當初租給上訴人系爭房屋之2 樓時，只有鐵皮屋，並無裝潢，裝潢既未拆除，所以屬於未恢復原狀云云，然未提出於出租當時之相片以實其說（見本院卷第38頁），難認該裝潢為上訴人所為，被上訴人此部分所辯，亦無足採。另系爭房屋2 樓及頂樓外牆之廣告看板業經上訴人於106 年6 月間拆除完畢，但仍留存部分鐵架，此亦為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈢），關於鐵架部分是否為上訴人所搭設，此亦未經上訴人舉證以實其說，應認系爭房屋之2 樓及頂樓之外牆亦經上訴人遷空完畢。準此，上訴人就系爭房屋之2 樓屋內，與系爭房屋之
2 樓及頂樓之外牆，既均已遷空完畢，被上訴人依系爭2樓租約第6 條、系爭頂樓租約第5 條之約定，即應返還上訴人所繳納之押租保證金。
（二）被上訴人主張抵銷，有無理由？⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項前段定有明文。又被告對於原告起訴主張之請求，提出抵銷之抗辯，祇須其對於原告確有已備抵銷要件之債權即可，至原告對於被告所主張抵銷之債權曾有爭執，或被告已另案起訴請求，均不影響被告抵銷權之行使（最高法院67年台上字第1647號判例參照）。次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1 項、第2 項前段、第252 條分別定有明文。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1612號、79年台上字第1915號判例參照）。
⒉經查，上訴人遷空返還系爭房屋時，應同時返還系爭房屋
之屋內及外牆，已如前述，上訴人雖主張：系爭房屋之使用執照及房屋稅籍證明書記載系爭房屋僅1 樓及2 樓（見本院卷第25、26頁），上訴人無占用頂樓云云，然上訴人既同意將每月6 萬元之原租約，拆成3 份，分別以1 樓、
2 樓及頂樓每月各2 萬元共6 萬元，重訂租約，自應受契約約定之拘束，而不受使用執照及房屋稅籍證明書記載之限制，且上訴人出租他人懸掛巨幅廣告看板及懸掛自己所經營之寶麗金眼鏡行廣告看板，均已超越系爭房屋2 樓之外牆，可知使用範圍及於2 樓及頂樓外牆，而非僅使用2樓外牆，有現場相片附卷可稽（見原審卷第36頁，本院卷第18頁），則上訴人主張：廣告看板僅使用2 樓外牆云云，洵無足採。又系爭房屋2 樓及頂樓外牆之廣告看板，上訴人於106 年6 月間始拆除完畢，亦如前述，依系爭2 樓租約第8 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2 倍之違約金至遷讓完了之日止」等語，及系爭頂樓租約第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止」等語（見原審卷第28、31頁），則被上訴人依上開約定，請求上訴人給付違約金，洵屬有據。至上訴人主張：系爭租約到期時，雖仍有廣告看板，依系系爭2 樓租約第20條約定，應視作廢棄物，任憑被上訴人處置，應認上訴人已遷空云云，然就上開約定之文義觀之（見原審卷第31頁背面），係指「租賃期滿遷出時，乙方所有任何家具雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論」，然系爭房屋外牆之大型廣告看板，顯然並非家具等雜物，而須以大型機具吊卸拆除，難認有上開約定之適用，上訴人此部分主張，亦無足採。另系爭2 樓租約第8 條及系爭頂樓租約第6 條約定之違約金性質，未經兩造明定為懲罰性違約金，應視為因不履行而生損害之賠償總額，本院審酌一般客觀事實，社會經濟狀況及被上訴人因上訴人於租期屆滿後遲未拆除廣告看板返還系爭房屋所受損害，認以每月租金2 倍或5 倍計算，誠屬過高，應酌減為以每月租金1 倍計算，則被上訴人得請求之違約金數額為24萬元【計算式：（每月2 樓租金2 萬元＋每月頂樓租金2 萬元）×6 個月占用期間＝24萬元】，準此，上訴人得請求被上訴人返還之押租保證金16萬元，經被上訴人以上開違約金主張抵銷後，已無餘額返還。
六、綜上所述，上訴人就系爭房屋之2 樓屋內，與系爭房屋之2樓及頂樓之外牆，雖均已遷空完畢，然因系爭房屋2 樓及頂樓外牆之廣告看板，上訴人於106 年6 月間始拆除完畢，被上訴人自得請求違約金，上訴人得請求被上訴人返還之押租保證金16萬元，經被上訴人主張抵銷後，已無餘額返還。從而，上訴人依系爭2 樓租約第6 條及系爭頂樓租約第5 條之約定，請求被上訴人給付16萬元，及自105 年12月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即非有據。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院不同，惟結論與本院認定一致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，均核與判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第2 項、第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 8 日
民事第五庭審判長法 官 秦慧君
法 官 鄭子文法 官 鄭峻明以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 8 日
書記官 林雯琪