臺灣高雄地方法院民事判決 106年度簡上字第145號上 訴 人 蘇森吉被 上訴人 陳雅玲訴訟代理人 陳進長律師
陳雅萍上列當事人間請求債務不履行等事件，上訴人對於民國106 年5月5 日本院106 年度雄簡字第292 號第一審判決提起上訴，本院於民國106 年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊所有之高雄市○鎮區○○街○○○ 巷○號房屋（下稱凱得1 號房屋）與上訴人居住之高雄市○鎮區○○街○○○ 巷○ 號房屋（下稱凱得3 號房屋）緊鄰，於民國
105 年5 月間，凱得1 號房屋因4 樓增建違建遭高雄市政府拆除大隊強制拆除，拆除後須於頂樓地板施作防水工程，施工期間因適逢雨期致工程無法順利進行而有遲延，嗣後上訴人以凱得1 號房屋頂樓有滲水致其居住之凱得3 號房屋亦有滲漏而造成其3 樓天花板有含水之情形為由，要求伊須負新臺幣（下同）50萬元之損害賠償責任。伊曾要求進入上訴人房屋查看滲漏損害情形，惟上訴人一再拒絕伊進入查看，僅提供相片予伊，且信誓旦旦表示凱得3 號房屋之滲漏確由於凱得1 號房屋頂樓地板滲漏所致等語，伊基於息事寧人之心態，遂於105 年5 月27日給付上訴人25萬元，並由伊胞姐即訴外人陳雅萍代理簽署協議書（下稱系爭協議書），詎系爭協議書簽署後之隔日，上訴人卻告知陳雅萍凱得3 號房屋之屋主不同意協議書內容及金額，陳雅萍遂要求上訴人須返還其先前所給付之25萬元，惟遭上訴人拒絕。近日伊仔細比對上訴人當初要求賠償時所提供之凱得3 號房屋照片，其滲漏之情形實非明顯，是否真有滲漏亦啟人疑竇，且上訴人非凱得3 號房屋之所有權人，卻以所有權人自居，顯然係施用詐術致伊交付25萬元，伊自得依民法第92條第1 項規定撤銷系爭協議書給付25萬元之意思表示，並依民法第179 條規定請求上訴人返還25萬元。又系爭協議書上有載明「雙方達成協議後不得有異議，乙方（即上訴人）不得以任何方式阻擾甲方（即被上訴人）房子出售，若違反此協議乙方需以協議金25萬10倍返還甲方」，詎伊於近日委託仲介公司出售凱得1號房屋，惟仲介公司人員表示每當其帶客戶前往凱得1 號房屋查看屋況時，上訴人即故意在附近陳稱凱得1 號房屋曾有滲漏導致凱得3 號房屋亦滲漏、凱得1 號房屋曾因違建遭高雄市政府拆除等語，並在凱得3 號房屋1 樓門口豎立「1 號刑事訴訟中，買屋請自重」等字之牌子，影響前來看屋之人購買之意願，顯然意圖阻撓伊出售凱得1 號房屋而違反上開協議，伊自得依系爭協議書請求上訴人給付違約金250 萬元，然為使上訴人有改過機會，伊先為一部訴求而僅請求25萬元等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人50萬元，及自105年5 月27日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、上訴人則以：凱得3 號房屋之屋主雖為伊父親，但伊已居住在該屋38年，該屋之維修費用均由伊支出，此次被上訴人造成凱得3 號房屋滲漏之後續修繕亦均由伊張羅籌措，伊自有代伊父親求償之資格，且事發後迄與被上訴人協商理賠過程，伊父親均知悉亦有授權伊處理，並無詐欺之情。又凱得1號房屋於105 年5 月間因高雄連日豪大雨造成頂樓、3 樓、
2 樓滲水到1 樓，凱得3 號房屋因與凱得1 號房屋相鄰一牆同受波及，凱得3 號房屋頂樓、3 樓及2 樓也滲水，被上訴人雖施做頂樓防水工程，惟施工期間卻故意拖延，迨滲水部分已蒸發、牆壁已乾後始要求進入凱得3 號房屋內察看，伊只能回覆滲水部分已乾無察看實益等語。伊就滲水乙事要求賠償50萬元，但陳雅萍不同意，拍桌咆哮稱僅願賠償25萬元等語，伊為息事寧人，才被迫同意接受陳雅萍所提議賠償之金額25萬元，伊父親雖不滿意，但仍接受認同協議內容，並無事後不承認協議內容之情形。況系爭協議書係陳雅萍冒名被上訴人之身分協調，並於私文書中冒名署押被上訴人姓名無權簽訂，該協議書應屬無效。另凱得1 號房屋有滲漏導致凱得3 號房屋亦滲漏、凱得1 號房屋曾因違建遭高雄市政府拆除，及凱得3 號房屋門口立牌所載「1 號刑事訴訟中，買屋請自重」等內容均屬真實，亦為房屋交易之賣方應誠實告知買方之資訊，伊將上情告知仲介或前來看屋者，難認有何阻撓被上訴人出售凱得1 號房屋之情等語置辯，並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果，認上訴人就系爭協議書並無詐欺情事，被上訴人不得請求返還25萬元，然上訴人豎立上開立牌，確會誤導前來看屋之人認為凱得1 號房屋本身有刑事訴訟糾紛而降低購買意願，顯有阻撓被上訴人出售凱得1 號房屋之情事，判決上訴人應賠償25萬元予被上訴人，並駁回被上訴人其餘之請求。上訴人不服提起上訴，除援用原審主張及陳述外，並補充：上訴人所居住凱得3 號房屋因被上訴人僱工違法在凱得1 號房屋搭建鐵皮致遭損壞，故凱得1 號房屋確有刑事糾紛，況本件糾紛緣起於被上訴人違法增建之事實，上訴人立上開警示牌係為提醒買方，並無阻撓被上訴人賣屋之動機存在，亦未影響凱得1 號房屋的買賣，故上訴人並未違反系爭協議書之約定，原判決認伊應給付違約金25萬元，並不合理。爰聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則均援用原審之主張及陳述，聲明求為判決：上訴駁回（被上訴人於原審其餘請求經判決敗訴部分，未據上訴，已告確定）。
四、兩造不爭執事項㈠上訴人居住於凱得3 號房屋，被上訴人於105 年5 月間為凱得1 號房屋之所有權人，兩造房屋緊鄰。
㈡105 年5 月間，被上訴人所有之凱得1 號房屋因4 樓增建違
建遭高雄市政府拆除大隊強制拆除，拆除後須於頂樓地板施作防水工程，施工期間因適逢雨期致工程無法順利進行而有遲延，嗣後上訴人以凱得1 號房屋頂樓有滲水致其居住之凱得3 號房屋亦有滲漏而造成其3 樓天花板有含水之情形為由，要求被上訴人須負50萬元之損害賠償責任。
㈢兩造於105 年5 月27日簽署系爭協議書（被上訴人由胞姐陳
雅萍代理），約定關於房子裝修所衍生、產生之問題，由被上訴人給付上訴人25萬元，上訴人不得再以各項名目舉發4樓之屋頂（鐵皮屋），亦不得以任何方式阻擾甲方（即被上訴人）房子出售，若違反此協議，乙方（即上訴人）需以協議金25萬元10倍返還甲方（原審卷第6 頁）。
㈣上訴人於105 年11月29日晚間起至105 年12月24日止，有於
凱得3 號房屋大門外豎立「1 號刑事訴訟中，買屋請自重」等語之立牌，該立牌寬5 公分，長74公分。
㈤被上訴人所有之凱得1 號房屋於105 年5 月間委託仲介公司出售，於同年12月間售出，成交價格為600 萬元。
㈥上訴人前因認被上訴人於105 年6 月至8 月間僱工於凱得1
號房屋頂樓搭建鐵皮屋屋頂時，有毀損凱得3 號房屋之屋頂，而對被上訴人提起刑事毀損告訴，經臺灣高雄地方法院檢察署檢察官偵查後，於105 年12月16日以105 年度偵字第00
000 號為不起訴處分（本院卷第16至17頁）；經上訴人聲請再議後，臺灣高等法院高雄分院檢察署於106 年3 月22日以
106 年度上聲議字第542 號駁回再議確定。
五、得心證之理由㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。經查，兩造於105 年
5 月27日簽署系爭協議書，已約定關於房子裝修所衍生、產生之問題，於被上訴人給付上訴人25萬元後，上訴人不得再以各項名目舉發屋頂鐵皮屋，亦不得以任何方式阻擾被上訴人出售凱得1 號房屋，若違反此協議，即須支付協議金25萬元10倍之違約金，已如前述，兩造自應依系爭協議書內容履行，苟上訴人有違反系爭協議書之情事，自應依約賠償違約金。而上訴人於105 年11月29日晚間起至105 年12月24日止，有於凱得3 號房屋大門外豎立「1 號刑事訴訟中，買屋請自重」等語之立牌，該立牌寬5 公分，長74公分乙情，復為上訴人所不爭執，衡諸常情，前往凱得1 號房屋賞屋之潛在購買人，見此立牌，必定尋思凱得1 號房屋涉有刑事訴訟，為免日後訴訟之勞費而降低購買意願，惟該立牌所稱之「刑事訴訟」，實係上訴人認凱得3 號房屋屋頂遭被上訴人僱請之施工人員踩破而對被上訴人提起刑事告訴，是涉訟之人實係凱得1 號房屋屋主即被上訴人，而與凱得1 號房屋無涉，亦與將來購買該屋之買受人無關，上訴人豎立上開立牌，將會誤導前來賞屋之人認為凱得1 號房屋本身涉有刑事訴訟糾紛，顯有阻撓被上訴人出售凱得1 號房屋之情事甚明。
㈡證人即購買凱得1 號房屋之人侯東霖固於本院審理時到庭證
稱：伊於購買凱得1 號房屋前，曾去現場看屋，當時有看到凱得3 號房屋門口有豎立「1 樓刑事訴訟中，買屋請自重」等語之立牌，但伊未與凱得1 號房屋屋主或凱得3 號房屋屋主確認立牌所載內容，因伊認為是屋主與隔壁鄰居有糾紛，是其等自行要處理，與購屋之人無關，所以伊未特別確認，此立牌並未影響伊購屋意願，但仲介當時有向伊表示兩造間有糾紛，所以伊知道兩造間有糾紛；伊購買凱得1 號房屋後有後悔，伊發現屋主有隱瞞一些事情，伊現在與被上訴人另有民事及刑事訴訟中等語（見本院卷第89至92頁）。本院衡以證人侯東霖雖與兩造並無何親誼，但因購買凱得1 號房屋事宜，與被上訴人有另案刑事、民事訴訟中，顯見雙方已有嫌隙，其所為證詞自難盡信。況上訴人豎立上開立牌之行為有無違反系爭協議書內容，應依其行為客觀予以審酌、判斷，而非僅以任1 人之主觀感受為準，凡上訴人之行為客觀上屬「以任何方式阻擾甲方（即被上訴人）房子出售」之行為，即屬違反系爭協議書之約定，故本院自難僅憑證人侯東霖證稱其未因上開立牌所載內容而影響其購屋意願，即逕為上訴人有利之認定。從而，上訴人據此主張其無須依系爭協議書賠償違約金，洵非可採。
㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例參照）。又違約金本應推定為損害賠償之預約，關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院19年上字第1554號判例參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號判決可參）。經查，系爭協議書約定之違約金為「協議金25萬元10倍」，而被上訴人於本院審理時自承此乃損害賠償預定性質之違約金（見本院卷第147 頁），是本院即應審酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。查被上訴人所有之凱得1 號房屋於105 年5 月間委託仲介公司出售，於同年12月間售出，成交價格為600 萬元乙節，為兩造所不爭執，則本院考量上訴人豎立上開立牌之時間為105 年11月29日晚間起至105 年12月24日止，時間未久，且被上訴人已於同年12月間順利出售凱得1 號房屋，又被上訴人於本院審理時自承凱得1 號房屋向前手購買之價格為370 萬元、整修費用支出約211 萬3,428 元、委託仲介買入及出售凱得1 號房屋之費用分別為7 萬4,000 元、24萬元等語（見本院卷第
127 頁），計支出之費用約612 萬7,428 元，而其原本委託銷售之價格為850 萬元，嗣以600 萬元售出（見原審卷第68至83頁）等一切情狀，認被上訴人所得請求之違約金應以25萬元為適當，是本件違約金應酌減為25萬元。從而，被上訴人依系爭協議書，請求被上訴人給付違約金25萬元，自屬有據。
六、綜上所述，系爭協議書已約定上訴人不得以任何方式阻擾被上訴人出售凱得1 號房屋，若違反此協議，上訴人須賠償違約金，而被上訴人竟以豎立上開立牌之方式阻撓被上訴人出售凱得1 號房屋，是被上訴人依系爭協議書之約定請求上訴人給付違約金25萬元及自起訴狀繕本送達翌日即106 年1 月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。原審就被上訴人請求違約金25萬元部分為其勝訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 17 日
民事第四庭 審判長法 官 謝雨真
法 官 李怡蓉法 官 饒佩妮以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 17 日
書記官 王楨珍