臺灣高雄地方法院民事判決 106年度簡上字第119號上 訴 人 徐辜美雅被上訴人 黃淑如上列當事人間請求修繕房屋等事件，上訴人對於民國106 年4 月28日本院高雄簡易庭106 年度雄簡字第357 號第一審簡易判決提起上訴，經本院於107年1月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國104 年10月1 日與被上訴人簽訂買賣契約，向被上訴人購買門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○ 巷○ 弄○ ○○ 號房屋（下稱系爭房屋，位在4 樓，不含頂樓及頂樓增建）及坐落之土地，約定買賣價金新臺幣（下同）2,500,000 元。被上訴人出售時於不動產標的現況說明書上勾選無滲漏水情事，於104 年11月10日辦理交屋過戶時，亦再三保證系爭房屋無漏水，上訴人乃於105 年1 月中旬將系爭房屋出租予訴外人林玟秀使用，詎105 年7 月8日尼伯特颱風過後，系爭房屋之臥室、客廳竟嚴重滲漏水，部分牆面出現壁癌，甚至林玟秀物品亦因滲漏水而損壞，上訴人為此已賠償林玟秀17,896元（含扣抵房租7,700 元），復花費90,250元整修頂樓鐵皮屋頂。上訴人曾聽聞鄰居表示系爭房屋先前經被上訴人出租，房客均因房屋漏水而無法久住，可知被上訴人明知系爭房屋有上開漏水之情形，卻於交易時故意隱瞞，乃可歸責於被上訴人而不完全給付，應負買賣瑕疵擔保責任及債務不履行損害賠償責任。上訴人已於10
5 年10月20日以起訴狀之送達，向被上訴人請求減少價金108,146 元，則被告溢收之價金即屬不當得利，上訴人自得依不當得利之法律關係，請求返還，或請求債務不履行之損害賠償108,146 元，為此提起本訴，並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人108,146 元。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭房屋出售、點交時均無漏水情況，上訴人所述前開漏水情形，係當時適逢尼伯特颱風，連日豪雨所造成，並非系爭房屋本有漏水瑕疵。且兩造簽約時，已約定伊所負漏水瑕疵擔保責任僅於點交後半年內，兩造於104 年11月10日點交，故瑕疵擔保期間僅至105 年4 月9 日，原告主張之漏水情形發生在105 年7 月間，斯時已逾約定之瑕疵擔保期間，伊自毋庸負瑕疵擔保責任。再者，上訴人整修之頂樓鐵皮屋頂並非買賣之標的，且為違章建築，自無從要求伊負擔整修費用等語，資為抗辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果，駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，並補陳：被上訴人辯稱漏水係尼伯特颱風所致，但尼伯特颱風係105 年7 月8 日清晨5 時登陸台東，高雄因中央山脈阻擋，只出現零星雨量，未受颱風影響，出現顯著雨勢是上午
6 時之後，而上訴人是在上午10時左右接獲林玟秀告知出現漏水，故颱風並非漏水原因。被上訴人交屋後之半年內，高雄未出現豪大雨，且被上訴人交屋前有重新粉刷，導致無法立即發現頂樓積水會透過系爭房屋之天花板裂縫滲漏，伊無力負擔鑑定費，也不願勉強證人即鄰居到庭作證，兩造契約約定被上訴人瑕疵擔保責任僅半年，違反民法第356 條、第
365 條規定而應視為無效等語，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人108,146 元。被上訴人則補稱：上訴人始終不能證明系爭房屋漏水之成因暨存在之時點，其主張系爭房屋有滲漏水之瑕疵，未能舉證，自無從依買賣瑕疵擔保、債務不履行請求減少價金等語，答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人於104 年10月1 日與被上訴人簽訂買賣契約，向被上
訴人購買系爭房屋（位在4 樓，不含頂樓及頂樓增建）及坐落之土地，約定買賣價金2,500,000 元。被上訴人出售時於不動產標的現況說明書上勾選無滲漏水情事。兩造於買賣契約第17條其他約定事項第3 項特別約定：「賣方應負擔漏水瑕疵擔保責任，起始日自交屋後半年內起算，倘若係因買方修繕導致則不在此限。」㈡系爭房屋於104年11月10日交屋予上訴人。
㈢上訴人於105 年7 月8 日發現系爭房屋內漏水，並於當日通
知被上訴人之代理人簡文聰。上訴人於105 年10月20日提起本件訴訟，起訴狀於105 年12月9 日送達被上訴人。
五、兩造爭執事項：㈠上訴人主張之漏水瑕疵，是否於104 年11月10日交屋時即存
在？㈡上訴人主張依民法第359 條減少買賣價金108,146 元，再依
不當得利請求被上訴人返還，或依債務不履行請求損害賠償108,146 元，有無理由？是否已逾除斥期間或兩造特約瑕疵擔保期間，而不得減少價金或請求損害賠償？
六、本院之判斷：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第354 條第1 項前段、第359 條、第227條固分別定有明文。惟不完全給付之債務不履行責任，須因可歸責於債務人之事由致提出不符合債務本旨之給付，始足當之，是債權人主張債務人有不完全給付債務不履行之情事，自應就債務人提出之給付有瑕疵或不符債之本旨負舉證之責。另物之瑕疵擔保責任之成立，除須物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，尚須瑕疵於危險移轉時確已存在（最高法院85年度台上字第664 號判決意旨參照），並應由買受人就此有利之事實負舉證責任。
㈡上訴人主張被上訴人應負瑕疵擔保、債務不履行損害賠償之
責，無非係以被上訴人出售、交付之系爭房屋存在滲漏水瑕疵，為主要論據，然此業經被上訴人否認，揆諸前揭說明，自應由上訴人就交屋時系爭房屋存在滲漏水瑕疵乙節，先負舉證之責。上訴人對此固提出於105 年7 月8 日、8 月5 日拍攝之系爭房屋漏水及壁癌照片、頂樓地板積水照片為證（見原審卷第7-12卷、本院卷第6-16頁），然兩造均不爭執系爭房屋係於104 年11月10日交屋（見本院卷第81頁反面），而前揭照片之漏水情狀乃房屋點交完成逾半年以上，並經歷尼伯特颱風後始發現，則其成因究竟為何已屬不明，尚難單憑有此漏水結果之產生，遽認系爭房屋於半年前點交時本存在漏水瑕疵。上訴人雖稱有鄰居可證明房屋漏水已久，但於本院審理時已表明不聲請證人作證（見本院卷第57、61-6 2頁），且上訴人於原審、本院審理時，均表示不就此聲請鑑定（見原審卷第50頁、第57頁、本院卷第57、61-62 頁），則上訴人就系爭房屋交屋時有漏水瑕疵一節，實未有效舉證以實其說，本院依卷內之證據資料，亦無從判斷前揭滲漏水是否於點交房屋時即已存在，自不能排除係上訴人取得系爭房屋之後才生成之可能。被上訴人雖又陳稱：尼伯特颱風係
105 年7 月8 日清晨5 時登陸臺東，高雄因中央山脈阻擋，只出現零星雨量，未受颱風影響，出現顯著雨勢是上午6 時之後，而上訴人是在上午10時左右接獲林玟秀告知出現漏水，故颱風並非漏水原因云云，並提出105 年7 月8 日日累積雨量圖為憑（見本院卷第5 頁），然105 年7 月8 日上午尼伯特颱風挾帶強風豪雨，造成高雄市鳳山、林園、大寮、小○○○鎮○區○○路段淹水嚴重，甚至漢神百貨前之成功路積水30公分，系爭房屋所在之苓雅區亦為降雨集中區，中午過後始趨緩等情，有網路新聞報導在卷可稽（見本院卷第66-69 頁反面），顯見尼伯特颱風確已帶來超乎平時之雨量，而非如被上訴人所言未影響高雄，尤其被上訴人買受系爭房屋後超過半年均未曾發現有漏水情形，直至尼伯特颱風影響最劇烈之後始出現，則被上訴人主張漏水係導因於颱風豪雨之破壞，非系爭房屋本有漏水瑕疵等語，即非無可能。從而上訴人主張被上訴人交付之買賣標的物有瑕疵、未依債之本旨給付，應負物之瑕疵擔保責任，請求減少價金108,146 元，另主張上訴人不完全給付，應就損失之108,146 元負債務不履行之損害賠償責任，均非有據。
七、綜上所述，上訴人既不能證明系爭房屋交屋時即存在漏水瑕疵，則其主張被上訴人交付之系爭房屋存有滲漏水瑕疵，自難信屬真實。從而，上訴人依民法第359 條規定，請求減少價金108,146 元，再依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還溢收之價金，或依不完全給付請求被上訴人損害賠償108,146 元，均屬無據，不應准許。原審因而判決駁回上訴人之訴，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 17 日
民事第三庭 審判長法 官 楊淑珍
法 官 鄭珮玟法 官 陳筱雯以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 彭帥雄中 華 民 國 107 年 1 月 17 日