臺灣高雄地方法院民事判決 106年度簡上字第239號上 訴 人 宮泰安訴訟代理人 湯金全律師被上訴人 社團法人中華民國軍人之友社高雄國軍英雄館法定代理人 趙振東訴訟代理人 劉嘉裕律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國106 年9 月12日本院高雄簡易庭105 年度雄簡字第902 號第一審簡易判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於民國107 年5 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴人應再給付被上訴人新臺幣陸萬元及自民國一百零七年二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用(含追加之訴)由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於二審為訴之追加，請求上訴人給付第二審律師費用新臺幣6 萬元( 卷第61、67頁) ，因均係基於兩造租賃契約約定而為請求，與被上訴人於原審請求第一審律師費之基礎事實同一，合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定，依同法第436 條之1 第3 項準用同法第446 條第1 項但書規定，應予准許；又中華民國軍人之友社為依人民團體法規定登記之公益性社團法人，而被上訴人則為中華民國軍人之友社依發展觀光條例第24條第3 項規定授權訂定國軍服務作業單位及國軍英雄館管理辦法( 該辦法於106 年06月23日廢止) 所設置之國軍英雄館，並有獨立之名稱及預算( 原審卷第225-226 頁、第115-121 頁) ，被上訴人應認係非法人團體性質，本件既以被上訴人名義與上訴人訂立房屋租賃契約，被上訴人提起本件訴訟於法並無不合；爰均先為說明。
二、被上訴人起訴主張：上訴人即追加被告( 下稱上訴人) 於10
3 年10月20日與被上訴人即追加原告( 下稱被上訴人) 簽訂租賃契約，約定被上訴人自103 年11月1 日起至104 年10月31止將高雄市○○區○○○路○○○ 號8 樓826 號房間( 下稱系爭房間) 出租予上訴人。被上訴人配合國軍服務作業單位及國軍英雄館管理辦法第6 條「國軍英雄管設置之目的，係為服務國軍，為其提供住宿休憩之場所，非為提供不特定對象之長期不動產租賃」之規定，而於104 年3 月6 日張貼公告表明租期屆滿後不再續租予長期租賃住宿者，並於104 年
7 月3 日、104 年10月23日先後以重要公文傳閱簽會單及律師函表明於104 年10月31日租約期滿不再續租予上訴人，租約於104 年10月31日屆滿後即消滅，上訴人自104 年11月1日起即無占有權源而受有占用系爭房間之利益，被上訴人因而受有損害，以每日租金定價新臺幣( 下同) 3,400 元計算，上訴人自104 年11月1 日起至遷讓系爭房間之日止，應按月給付被上訴人102,000 元。另依租賃契約第12條約定，因上訴人未遷讓返還系爭房間而提起本件訴訟之律師費用55,000元亦應由上訴人負擔。依民法第455 條第1 項、民法第
179 條、第184 條及兩造租賃契約之約定為請求。並於原審聲明：( 一) 上訴人應將系爭房間騰空遷讓返還予被上訴人，並自104 年11月1 日起至遷讓前開房屋之日止，按月給付被上訴人102,000 元。( 二) 上訴人應給付被上訴人55,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。( 三) 願供擔保請准宣告假執行。
三、上訴人則以：兩造租賃契約雖於104 年10月31日屆至，然軍友社關於國軍英雄館住宿場所之安全及經營管理事項係受國防部之直接指導監督，且高雄國軍英雄館之建物本身及所坐落之土地，亦均屬國有，並由國防部軍備局管理，故軍友社應屬於準國家機關，關於國軍英雄館之設置、管理及出租均與國家權力機制具有密切關連，應秉平等原則對待一般人民，不得恣意拒絕人民之承租，被上訴人有與上訴人續約之義務，非有正當理由不得任意拒絕上訴人續約。上訴人已長期租賃達7 、8 年，屬良善之承租人，被上訴人無正當理由而在104 年10月31日租期屆滿後不再續租予上訴人；並於104年8 月6 日張貼公告說明「本活動專案不適用以享團體及月租長期住宿優惠者」違反平等原則，被上訴人訴請遷讓交還房屋並無理由。上訴人已將104 年11月1 日起至105 年4 月30日止應給付予被上訴人之租金提存於法院，無任何違約情事，被上訴人請求上訴人支付律師費55,000元無理由。況我國非採律師訴訟主義，故第一、二審委任律師費用，並非法律明文規定而被上訴人卻委任律師而支出無益訴訟費用，亦非合理。上訴人配偶具有學生身分且領有身心障礙手冊，於
105 年11月16日、106 年1 月6 日皆以學生身分入住台北國軍英雄館。被上訴人主張上訴人身分不合亦無理由等語。並於原審聲明駁回被上訴人在第一審之訴。
四、原審判決上訴人應將系爭房間騰空遷讓返還予被上訴人，及自104 年11月1 日起至遷讓交還房間之日止，按月給付被上訴人4 萬元。上訴人另應給付被上訴人55,000元及自104 年
3 月29日起算之法定遲延利息。並駁回被上訴人其餘請求(被上訴人未提起上訴，其依民法侵權行為損害賠償請求每月營業利益損失102,000 元、及依不得得利請求相當租金金額超過4 萬元以外部分，因受敗訴判決已告確定) 。並聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利之判決時，請准上訴人以現金或郵局定期存款單等有價證券提供擔保免為假執行( 卷第41頁、第61頁背面) 。被上訴人於本院為訴之追加，請求上訴人應給付被上訴人第二審律師費用6萬元及自107 年2 月22日起至清償日止，週年利率5%計算之利息( 卷第61、67頁) 。
五、不爭執事項及本件爭點：不爭執事項：
㈠上訴人自96年間起向被上訴人租賃房間，均為每年訂約一次
；兩造在103 年10月20日訂立「房屋租賃契約書」，由上訴人租用被上訴人所有高雄市○○區○○○路○○○ 號8 樓826號房間，租期自103 年11月1 日至104 年10月31日，租金每月13,000元，有房屋租賃契約書可參( 原審卷第8-9 頁) 。
被上訴人並在104 年7 月3 日提出高雄市軍人服務站重要公文轉達傳閱簽會單，案由為「一、依中華民國軍人之友社10
4 年2 月24日( 104)永義字第0210號書函辦理。二、本館為接待軍人與榮民等特定對象住宿場所，非長租型酒店式公寓。三、現個人長期租賃本館住宿顧客，租期屆滿不再辦續租，造成不便敬請見諒，感謝您長期支持與配合。」，上訴人於簽會單上簽名( 原審卷第10頁) 。
㈡上訴人另提出兩造在100 年11月1 日至101 年10月31日就同
上房間之房屋租賃契約書，租金每月12,500元( 原審卷第62-63頁)。
本件爭點：
㈠被上訴人主張兩造租賃關係已在104 年10月31日因租期屆滿
而消滅，依民法第455 條第1 項規定，請求上訴人將系爭房間騰空遷讓返還予被上訴人；及依民法第179 條規定，請求上訴人給付自104 年11月1 日起至遷讓交還房間之日止，按月以4 萬元計算相當於租金之不當得利，數額是否合理。㈡被上訴人另依兩造契約第12條約定，請求上訴人賠償因提起
本件訴訟所支付之律師費用55,000元及法定遲延利息，有無理由。
㈢被上訴人於本院為訴之追加，請求上訴人應給付第二審律師費用6 萬元及法定遲延利息，有無理由。
六、被上訴人主張兩造租賃關係已在104 年10月31日因租期屆滿而消滅，依民法第455 條第1 項規定，請求上訴人將系爭房間騰空遷讓返還予被上訴人；及依民法第179 條規定，請求上訴人給付自104 年11月1 日起至遷讓交還房間之日止，按月以4 萬元計算相當於租金之不當得利，數額是否合理。㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450 條第1 項、第455 條第1 項前段分別定有明文。
㈡依被上訴人於原審提出之房屋租賃契約書約定，兩造係就「
高雄市○○區○○○路○○○ 號8 樓826 客房」成立租賃關係，並約定租期1 年，自103 年11月1 日至104 年10月31日止，每月租金13,000元，上訴人亦未爭執租約真正，是被上訴人依兩造間訂有租賃期限之租約約定，於租期屆滿後請求上訴人遷讓返還租賃物，於法並無不合；況被上訴人已於104年10月23日委由律師以嘉律字第第1040012 號函文向上訴人表明租期滿無意續租，請上訴人遷出、被上訴人另於104 年
7 月3 日已有重要公文轉達傳閱簽會單載明「. . . . 二、本館為接待軍人與榮民等特定對象住宿場所，非長租型酒店式公寓，自即日起停止個人長期租賃住宿。三、現個人長期租賃本館住宿顧客，租期屆滿不再辦理續租. . . . 」，並經上訴人於簽會人員欄簽名等情，均有原審之函文及簽會單可參( 原審卷第11、10頁) ；足認被上訴人就兩造間訂有租賃期限之租賃契約，於租期屆滿前即明確表示租期屆滿不再續租之意，則被上訴人於租期屆滿後請求上訴人遷讓返還系爭房間，依上開說明，於法並無不合。
㈢上訴人雖以：兩造租賃契約雖於104 年10月31日屆滿，然所
訂租賃契約屬長租型客戶，租約名稱「國軍英雄館客房長租賃合約書」已訂約7 、8 年未間斷，兩造合意即為長期租賃；又上訴人已將續租租金提存，兩造租賃關係仍然存續，上訴人非無權占有；被上訴人之房客不以軍人為限，仍以一般人民為對象；依國軍服務作業單位及國軍英雄館管理辦法第
6 條及社團法人中華民國軍人之友社組織章程第2 條規定，被上訴人客房之租賃契約顯非行政營利行為，被上訴人以兩造租賃屬行政營利行為而無強制締約適用，尚非適法；又契約解釋為事實審法院職權，訴訟當事人就契約行為是否應續約之事實，本件為國軍英雄館之法人社團非營利組織以低價承租國有非公共土地及建物，法院可通觀行政契約及私法契約全文，依民法第148 條第2 項誠實信用原則，從行政契約賦予社團法人之主要目的及經濟價值等作全盤通察，不受當事人一方片面法律見解之拘束。又系爭房間826 室自上訴人承租至今皆未整建，屋況很差，僅有水電及空調，且空調未保養更新，自104 年8 月開始故障漏水，也沒有其他房間服務或附早餐；依系爭房間座落土地面積申報總價百分之十等核算，系爭房間租金之最高限額應以月租2,893 元為合理，原審判決超過部分顯然違法等語為抗辯。惟查：
1.按行政機關代表國庫出售或出租公有財產，並非行使公權力對外發生法律上效果之單方行政行為，即非行政處分，而屬私法上契約行為，當事人若對之爭執，自應循民事訴訟程序解決（司法院大法官會議釋字第448 號解釋文參照）。又公法契約（或稱行政契約）與私法契約之區別，應就契約主體（當事人之法律地位）、契約之目的、契約之標的及訂立契約所依據之法規之性質等因素綜合判斷（最高法院98年度台上字第1046號判決要旨參照），並以「契約標的」為主要區別標準，如依契約所應給付之義務如與公權力行為相關，諸如執行公法法規、涉及行政處分或其他公權力行為，抑或與公法上權利義務相關者，應屬行政契約。再按，「國家與人民之租賃關係，與私人間之租賃無異，雙方立於對等地位，同受私法之支配。故人民承租國有林地造林，純屬私法上之租賃關係，其契約之成立與否，自應以民法為依據。」( 最高行政法院60年判字第107 號判例意旨參照) 。
2.查依兩造租賃契約書約定之內容，被上訴人係出租人而將系爭房間出租予上訴人，所為約定顯係房間租賃關係與民法一般租賃契約並無不同，均有房屋租賃契約書可參( 原審卷第
8 -9頁) ，依上開說明，兩造間之房屋租賃契約應適用民法租賃相關規定甚明；上訴人抗辯應適用行政契約非行政營利行為解釋本件租賃契約性質，並無理由。而兩造契約既為私法性質之租賃關係，被上訴人於租期屆滿後請求上訴人遷讓交還系爭房間，於法並無不合，亦未違反履約誠信原則，上訴人所辯並無理由。
3.上訴人雖以依國軍服務作業單位及國軍英雄館管理辦法第6條及社團法人中華民國軍人之友社組織章程第2 條規定，被上訴人客房之租賃契約顯非行政營利行為；惟國軍服務作業單位及國軍英雄館管理辦法第6 條雖規定非以營利為目的，但該條文所定提供服務之對象為「現役軍官、士官、士兵及與國防有關之人員住宿休憩使用。但以現役軍官、士官、士兵為優先。」，上訴人並未能證明其係合於上開條文規定之特定軍人或國防相關身分之人，所為抗辯亦無理由；況上開惟國軍服務作業單位及國軍英雄館管理辦法業經國防部於10
6 年6 月23日函令廢止，亦有立法院議案關係文書可參( 卷第47頁) ，則上訴人再依上開規定為抗辯，亦不能認為有理由。
㈣依上說明，被上訴人於兩造租賃契約租期屆滿後，依民法第
455 條第1 項規定，請求上訴人將系爭房間騰空遷讓返還予被上訴人，為有理由而應予准許。又兩造租賃契約已因租期屆滿而終止，上訴人於租期屆滿後之105 年9 月29日所為給付租金之清償提存( 原審卷第162-163 頁) ，並不能使已合法終止之租約因而生存續效力，並為說明。
㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。兩造間租賃契約關係已於104 年10月31日終止，上訴人之後已無使用系爭房間之合法權源，惟其仍繼續占用，自屬無法律上原因受有利益，致被上訴人受有損害，被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人給付自104 年11月1 日起至遷讓交還系爭房間之日止相當於租金之不當得利，即有理由。被上訴人得請求返還之不當得利以多少為合理，本院意見如下：
1.上訴人雖以兩造租金應受土地法第97條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」之限制，惟查被上訴人出租之房間為有專人清潔，出入口並有櫃臺人員提供門房服務，應認屬旅宿業業，本院認參酌旅館業管理規則第21條「旅館業應將其客房價格，報請地方主管機關備查；變更時，亦同。」之規定，被上訴人雖其主管機關為國防部毋庸向地方主管機關報備其客房價格，然亦非單純一般房屋之出租型態，仍應解為不受上開土地法第97條規定限制，較為公平。
2.實務上就兩造間原有租賃關係時，固多以原出租金額作為審認之參考數據，惟若出租人能提出證據證明承租人客觀所獲得之利益不止於原約定之租金數額，由不當得利乃使占有人返還因無法律上之原因所獲得之利益，而非以請求人所受損害若干為準之意旨，自得在原約定租金數額之基礎上為適度之調整。
3.兩造間原租賃契約雖約定租金為每月13,000元，然該租賃契約既已因屆期而終止，且被上訴人已於104 年7 月3 日公告停止個人長期租賃住宿，亦有重要公文轉達閱簽會單於原審可參( 原審卷第10頁) ，足認被上訴人就原長期租賃關係之個人均不再續租，而改依單日房價為承租房間之標準，並於原審提出自104 年3 月1 日起實施之各種房型之住宿清潔維護費價目表為證( 原審卷第169 頁) ，並主張應以之作為上訴人應返還之每月不當得利計算基準，該價目表之定價雖為被上訴人單方所為公告額，未能完全表彰系爭房間在客觀市場之價值，且該房價表包含相關退房後內部清潔等費用，由前價目表載有「住宿清潔維護費」等字句自明，上訴人既係於租賃契約終止後繼續無權占用，被上訴人已無可能仍如一般房客按時每日或短暫時間即為上訴人之房間內部再實施清潔等工作，上訴人即無法如一般房客享有價目表所載之全部利益，被上訴人以價目表上之每日單價3,400 元( 每月以30日計算) 請求上訴人按月給付102,000 元，應認尚屬過高。
4.上訴人雖以不動產實價登錄查詢畫面（見本院卷第218 頁），抗辯鄰近不動產租賃行情，每坪單價落於221 元至1,682元區間，若以面積相近之出租標的計算，每月租金亦僅有16,500元，而抗辯本件應以每月13,000元計算方屬合理並與市場交易行情相當；然上訴人所提出之出租商品並非旅宿業方式出租之房型，不能以之作為本件係專用為旅宿業出租且提供有專人櫃台服務及有冷氣等設備房價之相同標準，上訴人雖因租賃契約終止後繼續占用未能享受與一般相同待遇，然上訴人所獲不當得利仍較一般房屋租賃為高及便利，否則上訴人即無繼續占用而不願搬遷之理。況依被上訴人於原審提出之建物登記謄本所示，系爭房間所在樓層為第8 層面積為1,293.39平方公尺( 原審卷第19、16頁），被上訴人陳報該樓層共有29間客房，約略計算系爭房間之面積（含公設）約為44.6平方公尺【計算式：1,293.39平方公尺÷29間＝44.599平方公尺，小數點以下四捨五入】，亦與上訴人所提出之實價登錄資料所示出租物件並不相同，且該等物件亦載明無管理組織（原審卷第218 頁），與被上訴人提供之系爭房間為飯店式管理之門房及經營團隊並不相同，上訴人辯稱以每坪1,682 元計算系爭房間之租金較為合理之詞，顯不可採。
5.審酌系爭房間所在之高雄國軍英雄館，係鄰近高雄熱門觀光景點愛河、真愛碼頭及光榮碼頭，附近並有新掘江商圈、漢神百貨等商圈，此因高雄國軍英雄館與本院甚為接近而為本院所習知，且系爭房間為旅宿業之套房，出入口有櫃臺人員提供門房之服務，垃圾及公共區域另有專人負責清潔，業經被上訴人於原審所提資料可參（原審卷第220 頁），且依兩造房屋租賃契約書第6 條約定關於中央空調設備之維護由被上訴人負擔，可見上訴人使用系爭房間同時享有中央空調系統，本院認每月以13,000元核算其可得利益顯然嚴重低估，另參考系爭房間所在之建物為74年7 月19日建築完成（原審卷第19頁），屋齡已非新穎等一切情狀，認上訴人占用系爭房間可獲得相當於租金之不當得利金額之計算，應就兩造各自主張之金額予以折衷後，應以每月40,000元計算較為合理，是被上訴人請求上訴人給付自104 年11月1 日起至遷讓交還系爭房間之日止，應按月給付上訴人40,000元部分為有理由應准許之，被上訴人逾此範圍之請求則無理由，不應准許。
七、被上訴人另依兩造契約第12條約定，請求上訴人賠償因提起本件訴訟所支付之律師費用55,000元及法定遲延利息，有無理由。
㈠兩造房屋租賃契約書第11條約定「本合約期滿時，乙方( 即
上訴人) 如仍須繼續租用，須於一個月前主動向甲方( 即被上訴人) 提出申請，經雙方同意後重新擬訂契約內容，並簽訂新合約」、第12條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，有房屋租賃契約書可參，而除上開第12條約定外，房屋租賃契約書並無其他損害賠償之約定，是租約上開關於損害賠償之約定，應係總額預定性損害賠償，且被上訴人既已於租期屆滿前已告知租期屆滿不再續租，即已明確表示不再續租之意，上訴人自應於租期屆滿即搬遷離開，其仍繼續占用系爭房間即違反兩造契上開約定，被上訴人因而支付之律師費用，自得依上開租約約定請求上訴人賠償，是被上訴人請求上訴人賠償第一審支付之律師費用55,000元，並於原審提出收據( 原審卷第12頁) ，被上訴人之請求即有理由而應予准許。
八、被上訴人於本院為訴之追加，請求上訴人應給付第二審律師費用6 萬元及法定遲延利息，有無理由。
㈠依上開兩造房屋租賃契約書約定之說明，被上訴人得請求上
訴人給付律師費用，且本件係因上訴人提起上訴，被上訴人為攻擊防禦認有必要而委任律師，兩造房屋租賃契約書第12條既約定應由上訴人負擔，且被上訴人亦提律師費用收據存根( 卷第71頁) ，被上訴人追加之訴請求上訴人給付第二審律師費用6 萬元，亦有理由而應准許。惟被上訴人所提追加狀繕本係在107 年2 月22日方送達予上訴人訴訟代理人，有該追加民事準備書狀上簽名可參( 卷第67頁) ，被上訴人就遲延利息之請求，僅能自該書狀繕本送達翌日之107 年2 月23日起算，被上訴人超逾此部分之追加請求即無理由而應予駁回。
九、綜上所述，被上訴人依民法第455 條第1 項規定，請求上訴人將系爭房間騰空遷讓返還予被上訴人，及自104 年11月1日起至遷讓交還系爭房間之日止，應按月給付上訴人40,000元相當於租金之不當得利、另應給付55,000元及自起訴狀繕本送達翌日之105 年3 月29日起( 原審誤載為104 年3 月29日，惟起訴狀繕本係於105 年3 月18日寄存送達，此部分為顯然錯誤，應由原審予以更正) ，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分之請求為有理由，應予准許，被上訴人逾此範圍之請求為無理由，應予駁回；原審就原起訴部分判命上訴人給付上開數額之請求，並依職權為假執行宣告及准上訴人供擔保准免為假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至被上訴人追加部分之請求則一部有理由、一部無理由，爰分別諭知如主文第2 、3 項所示。本件因事證已經明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果並無影響，爰不逐予論述，附此敘明。
十、又本件被上訴人追加之訴僅利息部分駁回，認追加訴訟費用應全額由上訴人負擔，併為說明。
、結論：本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第79條、第
436 條之1 第3 項，判決如主文。中 華 民 國 107 年 5 月 29 日
民事第四庭 審判長法 官 謝雨真
法 官 李怡蓉法 官 林玉心以上正本係照原本作成。
不得再上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 29 日
書記官 王立山