臺灣高雄地方法院民事判決 106年度簡字第28號原 告 賓士大廈管理委員會法定代理人 洪天啟訴訟代理人 李麗萍
黃叙叡律師被 告 戴鈺芳訴訟代理人 戴富斌訴訟代理人 王識涵律師
黃冠霖律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國106 年8 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告係「賓士大廈」之區分所有權人，擁有賓士大廈地下室15個停車位之專用權，依賓士大廈規約（下稱系爭規約）第10條第2 項第4 款規定，應按月繳交每區位新臺幣（下同）330 元之車位清潔費，原告每週均派員至地下室清潔，惟被告自民國98年4 月起至105 年6 月止，均未繳交清潔費，共積欠清潔費430,650 元（計算式：330 元×15個停車位×87個月＝430,650 元），經原告催繳仍置之不理，而依系爭規約第10條第6 項規定，區分所有權人若未於規定日期前繳交清潔費，原告得訴請法院命其給付應繳金額，並收取按未繳金額年息10％計算之遲延利息，為此，爰依系爭規約第10條第2 項第4 款、第6 項規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告430,650 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息。
二、被告則以：賓士大廈係於70年8 月12日竣工，依當時法令尚無法定停車空間或防空避難室之規定，賓士大樓之各區分所有權人不當然按其建物面積取得地下室之應有部分，賓士大廈起造人振安開發企業企業有限公司（下稱振安公司）於賓士大廈竣工後，將地下室其中一部具有構造上及使用上獨立性且設置獨立出入口之空間（下稱系爭地下空間），未辦理保存登記，即出售予訴外人台灣打撈工程股份有限公司（下稱台灣打撈公司），被告嗣於94年間再向台灣打撈公司購買系爭地下空間，而受讓取得系爭地下空間之事實上處分權，故系爭地下空間係被告所專有，非賓士大樓之共用部分。而系爭規約第10條第2 項第4 款規定之適用對象，應限於共用部分之停車位，故被告於系爭地下空間劃設之停車位非屬系爭規約第10條第2 項第4 款之適用對象。退步言，縱認上開規定適用於系爭地下空間內之停車位，然系爭地下空間既屬被告之專有部分，依公寓大廈管理條例第10條第1 項之規定，應由被告自行管理、維護並負擔費用，系爭規約規定被告仍須就專有部分設置之停車位繳交清潔費予原告，即與公寓大廈管理條例前揭規定抵觸而無效，故原告請求給付清潔費為無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠賓士大廈係於70年8 月12日竣工。
㈡賓士大廈起造人振安公司於賓士大廈竣工後，未將系爭地下
空間應有部分隨同房屋一併出賣，亦未辦理保存登記，而將系爭地下空間出售予台灣打撈公司，被告嗣於94年間向台灣打撈公司購買系爭地下空間。
㈢被告買受系爭地下空間後，在系爭地下空間劃設15個停車位供出租使用。
四、本件爭點為：㈠系爭地下空間是否屬被告專有？㈡原告依系爭規約第10條第2 項第4 款規定，請求被告給付系爭地下空間之車位清潔費，有無理由？㈠系爭地下空間是否屬被告專有？
1.被告抗辯系爭地下空間係屬未經保存登記之獨立空間，其已自台灣打撈公司受讓系爭地下空間之事實上處分權，而屬其專有部分，惟被告否認之，並辯稱：系爭地下空間係屬法定停車空間或法定防空避難設備，依公寓大廈管理條例第7 條前段、第58條第2 項規定，不得為專有部分，故系爭地下空間非屬被告之專有部分。
2.按基於物權標的物須具獨立性之原則，一棟建築物被區分之特定部分，須具備構造上及使用上之獨立性，始得為建築物區分所有權之客體。所謂具有使用上之獨立性，係指該部分建築物或工作物，與一般建築物或工作物相同，可供單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。次按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權。
3.經查：⑴賓士大廈係於70年8 月12日竣工，經高雄市政府工務局於70
年9 月5 日核發使用執照，有（70）高市工建築使字第0000
0 號使用執照附卷可稽（見本院卷一第37頁）。參諸蘇國城建築師事務所繪製之賓士大樓地下室平面圖（見本院卷一第
82 -1 頁）記載：賓士大廈地下室共劃分為三個區域，如平面圖所示直線區域係作為賓士大廈之受電、電錶及發電機室，屬公共區域（下稱系爭直線區域）；平面圖所示斜線部分交由彰化銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）前鎮分行使用（下稱系爭斜線區域）；平面圖所示橫線部分（即系爭地下空間）為停車場及避難室，全部交由台灣打撈公司使用，緊急時再行開放作為避難設施使用等語，足認系爭地下空間在建築設計之初，乃經規劃為停車空間及防空避難室。又觀之前揭地下室平面圖及本院履勘時拍攝之現場照片（見本院卷二第14-2 5頁），系爭地下空間與系爭公共區域、彰銀停車場間均有水泥圍牆間隔，係一獨立空間，並有獨立之斜坡車道可供進出，足認具有構造上及空間上之獨立性，且系爭地下空間之原始設計即規劃做停車場使用，具使用上之獨立性，揆諸前揭說明，系爭地下空間應可作為單獨之所有權客體。
⑵原告雖辯稱：系爭地下空間之階梯出入口建於賓士大廈內，
屬於賓士大廈之公共設施，必須利用賓士大廈進出，不能認為有獨立之出入口云云。惟區分所有之建築型態中，使用共同之通路、門廳、正中宅門與室外相通，本即為必然之理，只要不使用相鄰區分單位之出入口出入，即不能否定該區分所有建物於使用上之獨立性，原告執此抗辯，並無可採。況系爭地下空間除使用階梯外，尚得利用斜坡車道與室外連通，其具有使用上之獨立性，要無疑義。
⑶又賓士大廈起造人振安公司於賓士大廈竣工後，未辦理保存
登記，即將系爭地下空間出售予台灣打撈公司使用，被告嗣於94年間向台灣打撈公司購買系爭地下空間使用迄今一節，為兩造所不爭執，並有買賣契約書附卷可憑（見本院卷一第83-87 頁），堪信為真實。是以，系爭地下空間應屬未辦保存登記建物，則依前揭說明，起造人振安公司與台灣打撈公司訂立買賣契約，並將系爭地下空間交予台灣打撈公司使用後，雖無法移轉系爭地下空間之所有權，仍由台灣打撈公司取得系爭地下空間之事實上處分權，其後，台灣打撈公司復與被告間訂立買賣契約，並交付系爭地下空間予被告，被告即自台灣打撈公司受讓系爭地下空間之事實上處分權。是故，被告辯稱其係系爭地下空間之事實上處分權人，系爭地下空間為其專有乙節，堪信為真。
⑷原告固辯稱系爭地下空間係法定停車空間及避難空間，依公
寓大廈管理條例規定，不得為專有部分云云。惟系爭地下空間建築完成並取得使用執照之時間為70年9 月，斯時公寓大廈管理條例尚未制訂及施行，依當時之法令，並未限制避難設備或停車空間僅能供地上層區分所有權人共用。且相關建築法規雖規定建築物應附建防空避難設備或停車空間，細繹其規範意旨，乃期使興建房屋時能兼顧社會（停車位不足）及民防（防空避難）需求，但此等規定之意涵中，僅要求必須依法設置防空避難設備及法定停車空間、且不能挪作他用（用途限定），並無強制依法附建之防空避難設備或停車空間僅能由區分所有權人共有之意，蓋防空避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人）能有避難之空間，而停車空間之設置，目的亦在於解決鄰近街道之停車問題，並未進一步限制該等防空避難設備或停車空間僅能供作區分所有權人使用、而不能供非區分所有權人使用。換言之，建築物依法附建之防空避難設備及法定停車空間，若在構造上得與其他部分區隔分離、在使用上亦具有獨立之出入通道時，即非不得單獨成為所有權之客體，於區分所有權人間、或房屋出賣人與買受人間，對於此種防空避難設備或法定停車空間有特別約定時，自宜基於尊重私法自治之精神，准許其等將此地下室之法定避難設備或法定停車空間約定為共同使用部分、專用部分、甚或是專有部分而使用。故原告此部分主張，難認有據，即非可取。
4.從而，被告主張系爭地下空間係其所專有，非屬賓士大廈之共用部分乙節，堪以認定。
㈡原告依系爭規約第10條第2 項第4 款規定，請求被告給付劃
設於系爭地下空間之停車位清潔費，有無理由？
1.原告主張其定期派員打掃系爭地下空間，且系爭地下空間斜坡車道之出入鐵捲門之電費係由賓士大廈全體住戶分攤，其應得依系爭規約第10條第2 項第4 款規定收取清潔費云云，惟被告否認之。
2.按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第1 、2 項定有明文。
據此，管理及維護專有部分所生費用，應由專有部分之所有權人自行為之及負擔；共用部分之管理及維護則由管委會負責，所生費用則依區分所有權人會議決議或規約所定方式，由區分所有權人分攤支付。系爭地下空間係屬被告之專有部分，並由其劃設15個停車位出租予他人使用一節，業經本院認定如前，可知系爭地下空間屬於被告之管理維護範圍，依前引規定，應由被告自行負擔管理維護費用。
3.而系爭規約第10條固規定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：（一）公共基金。（二）管理費。二、管理費收費標準：…（四）汽車清潔費每區位
330 元、（五）地下室辦公室每坪22.5元。」，有系爭規約在卷可參（見本院卷一第10頁），其中關於「汽車清潔費」雖未明文是否包含「私設停車位」，惟系爭規約第10條第1項已表明係為充裕共用部分之管理經費而收取管理費，再參諸前揭公寓大廈管理條例第10條之規範意旨，系爭規約第10條第2 項第4 款所定「汽車清潔費」自應限縮解釋為「公設停車位」始須繳交車位清潔費。再者，賓士大樓地下室中，由彰化銀行管理使用之系爭斜線區域，於竣工後曾辦理保存登記（登記建號○○鎮區○○段4295建號），而由彰化銀行取得其所有權，並作為停車場使用，有前揭平面圖及建物登記第二類謄本在卷可參（見本院卷一第101 頁），是系爭斜線區域係彰化銀行專有。被告抗辯原告係依系爭規約第10條第2 項第5 款規定，向彰化銀行收取系爭斜線區域之管理費，非依前述第4 款規定收費一情，原告未予爭執，應視同自認，可見原告亦認劃設於專有部分之私設停車位無庸給付系爭規約所定之「汽車清潔費」，益徵系爭規約第10條第2 項第4 款所定「汽車清潔費」限於「公設停車位」無疑。是以，原告就被告在其專有之系爭地下空間內劃設之15個私設停車位，依系爭規約第10條第2 項第4 款規定，請求被告給付汽車清潔費，與系爭規約第10條第2 項第4 款所定要件即有未合，無從准許。
4.至於原告主張其每週派員至系爭地下空間清潔，並支付系爭地下空間車道出入口之鐵捲門電費乙節，縱使屬實，然此僅涉被告是否因此受有不當得利等情，與原告得否依系爭規約第10條第2 項第4 款規定請求給付車位清潔費無關，附此敘明。
五、綜上所述，原告依系爭規約第10條第2 項第4 款規定，請求被告給付430,650 元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌。另原告聲請傳訊證人華美月，以證明曾告知被告派員打掃系爭地下空間一事；被告聲請傳訊證人戴美玲、蔡正宗，以證系爭地下空間係由被告自行聘請人員打掃乙點，所證事項均與本件爭點無涉，已如前述，故無調查之必要，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 7 日
民事第二庭 法 官 徐彩芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 7 日
書記官 廖佳玲