臺灣高雄地方法院民事判決 106年度訴字第1490號原 告 陳麗月
郭季薰王榮祥共 同訴訟代理人 王佩琳律師
翁羚喬律師張名賢律師被 告 胡美櫻訴訟代理人 張耀聰律師上列當事人間返還不當得利事件，本院民國107 年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾萬壹仟捌佰伍拾肆元，及自民國一０六年八月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號建物一樓之騎樓面積一五‧七三平方公尺及同段九二七建號建物一樓之騎樓面積四三‧三五平方公尺淨空。
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號建物一樓之騎樓面積一五‧七三平方公尺及同段九二七建號建物一樓之騎樓面積四三‧三五平方公尺保持淨空通暢之狀態，不得堆放或設置任何障礙物阻礙通行出入。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹拾萬壹仟捌佰伍拾肆元為原告預供擔保，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時之聲明第一項為：被告應給付原告新臺幣（下同）526,621 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5％ 計算之利息。嗣於本院審理中，原告具狀減縮此項聲明請求之金額為145,505元（見本院卷第136至137 頁），是以原告所為之變更，要屬聲明之減縮，核與前揭規定相符，自應准許。
二、原告主張：㈠緣高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○ ○號土地（下合稱系
爭土地）前為鄧姓地主所有，並提供與建商合建5 層樓公寓（下稱系爭公寓），該建商將系爭公寓之3 樓（○○○區○○段914建號建物）、4樓（○○○區○○段915 建號建物）、5樓（○○○區○○段916建號建物）分別出售予原告王榮祥、郭季薰、陳麗月，然於辦理上述房屋過戶時，建商卻未將系爭公寓所坐落之基地即系爭土地部分一同辦理過戶，造成原告等3 人僅有房屋而無土地所有權之情形。嗣被告於民國87年3 月7日透過法院拍賣程序取得系爭公寓1樓（○○○區○○段910建號建物）、2樓（○○○區○○段909 建號建物，下合稱系爭房屋）之房屋所有權。系爭土地另經訴外人莊珠好於97 年4月3日透過法院拍賣取得2/3之所有權後，即以兩造無權占有系爭土地為由訴請返還不當得利，原告等 3人為避免纏訟，遂向莊珠好購買系爭土地各2/9 之所有權，且於102 年11月25日辦妥登記，故系爭土地現由原告王榮祥、郭季薰、陳麗月及訴外人鄧本貞共有，原告等三人之應有部分均各為2/9，鄧本貞之應有部分則為1/3，被告迄今仍未取得系爭土地之所有權，而持續無權占用系爭土地。兩造間對於被告所有系爭房屋占用系爭土地乙事，並無任何同意使用之約定，即被告占用系爭土地獲有利益並無法律上原因，且原告等三人因而無法使用系爭土地致受有損害，是原告自得依民法第179條之規定，向被告請求自103年起迄至106年7月止相當於租金之不當得利共計145,505 元（計算式如附件所示）。
㈡原告等3 人係以買賣方式取得系爭土地之所有權，而為系爭
土地之特定繼受人，縱原地主與建商訂定合建契約，並出具系爭土地之使用同意書予建商興建系爭公寓，惟此亦係建商與原地主間之債權關係，不得以該債權關係拘束原告等，是原告等自得本於土地所有權人身份，向被告請求相當於租金之不當得利。縱本院以原告等應受原地主與建商間債權約定之拘束為由，認被告使用系爭土地並非無權占有，惟為貫徹立法目的、實現立法價值，亦應類推適用民法425條之1規定，認定兩造間具有法定租賃關係，被告應支付使用土地之租金予原告。況被告自始至終皆不願為其佔用土地之行為，支付相當之代價，造成原告等不但須支出多餘之價金，向莊珠好購入本應屬被告土地之持份，更需繼續容忍被告無償使用系爭土地，足見原告權利受損嚴重，是原告向被告請求相當於租金之不當得利，非以損害被告為主要目的，反係為捍衛自己權利之主張，當無權利濫用之虞。
㈢被告自其取得系爭房屋所有權時起，即將私人雜物堆放於系
爭公寓騎樓，雖系爭公寓騎樓登記為被告所有，然騎樓屬開放空間及共同走廊，係供人通行、出入之重要通道，被告於騎樓堆放雜物，已嚴重妨害原告等人通行，且亦有危害公眾安全逃生之虞，原告自得依公寓大廈管理條例第6條第3項，訴請被告將系爭公寓騎樓淨空。
㈣綜上，爰依民法第179條、公寓大廈管理條例第6條第3 項等
規定提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告145,505 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。㈡被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號建物1樓之騎樓面積15.73平方公尺及同段927建號建物1 樓之騎樓面積43.35 平方公尺淨空。㈢被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號建物1樓之騎樓面積15.73平方公尺及同段927建號建物1樓之騎樓面積43.35平方公尺保持淨空通暢之狀態，不得堆放或設置任何障礙物阻礙通行出入。
三、被告則以：系爭公寓既有申請合法建造執照，且有辦理建物所有權第一次登記，則系爭公寓興建之初應有檢附土地所有人同意使用基地之證明文件，被告自得援引該同意使用基地之證明文件，作為合法占有權源，故原告請求被告給付相當於租金之不當得利顯然於法無據。又在原告等3 人提起本件訴訟前，兩造即曾遭莊珠好訴請相當於租金之不當得利（即本院102 年度訴字第1868號返還不當得利事件），兩造當時均無系爭土地之應有部分，原告等亦因有系爭公寓之專有部分但無基地權利而深受其害，詎原告等竟私下與莊珠好協商受讓系爭土地之應有部分，未通知被告行使應先購買權，顯係共同侵害被告之優先購買權。原告嗣後向被告提起本件訴訟，原告等之行為顯然悖於公寓大廈管理條例規範專有部分不得與其基地所有權之應有部分分離而為移轉之立法意旨，且系爭公寓興建之初應有檢附土地所有人同意使用基地之證明文件，則建物坐落於基地本屬有權占有，原告等故意買受系爭土地應有部分，自應受原土地所有人所出具同意使用基地證明文件之拘束，從而原告提起本件訴訟顯有權利濫用之虞且有違誠信原則，自不應允許。縱認被告應給付相當於租金之不當得利，然原告等以申報地價10％計算相當於租金之不當得利，應屬過高。至於原告請求騰空騎樓部分，被告早已騰空，並未阻礙行人通行等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地現由原告王榮祥、郭季薰、陳麗月及訴外人鄧本貞
共有，原告等三人之應有部分均各為2/9 ，鄧本貞之應有部分則為1/3 ，被告目前仍未取得系爭土地之所有權（見本院卷第56頁）。
㈡被告於87年3月7日取得系爭房屋（即系爭公寓1、2樓所有權
），且系爭房屋座落系爭土地上，又系爭公寓○○○區○○段910建號建物1樓之騎樓面積為15.73平方公尺、同段927建號建物1樓之騎樓面積為43.35平方公尺（見本院卷第132 頁）。
㈢系爭公寓屬民法第799 條規定之區分所有權建物，並符合公
寓大廈管理條例第3條第1款「構造上或使用上或在建築執造設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」之定義，應有公寓大廈管理條例之適用。
五、兩造爭點：㈠被告得否援引系爭公寓興建時之土地所有人同意使用基地之
證明文件，作為合法占有權源？㈡原告等3 人向莊珠好購買系爭土地之應有部分，未通知被告
購買，是否侵害被告之優先購買權？㈢原告等3人依民法第179條規定請求被告返還相當於租金之不
當得利，有無理由？金額為何？㈣原告等3 人行使不當得利返還請求權，有無權利濫用之情事
？㈤原告等3人依公寓大廈管理條例第6條第1、3項規定，請求如
聲明第二、三項所示，有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠被告不得援引系爭公寓興建時之土地所有人同意使用基地之證明文件作為合法占有權源：
原告等3 人以被告所有系爭房屋無權占用系爭土地為由，依民法第179 條規定請求被告返還相當於租金之不當得利，被告則辯以系爭公寓既有申請合法建造執照，且有辦理建物所有權第一次登記，則系爭公寓興建之初應有檢附土地所有人同意使用基地之證明文件，被告自得援引該同意使用基地之證明文件，作為合法占有權源，故原告請求被告給付相當於租金之不當得利顯然於法無據等語置辯。惟按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）；又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1 項定有明文。依上開判例意旨及法條規定，須土地及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有上開判例意旨及法條規定之適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有，即無適用之餘地。經查原告最初向建商購買系爭公寓3、4、5樓建物時，建商未將系爭公寓所坐落系爭土地部分一同辦理過戶，而被告購買系爭房屋時亦未一併購得系爭土地部分之所有權，嗣經原告等3 人向莊珠好購買系爭土地之應有部分均各為2/9，且被告目前仍未取得系爭土地之所有權乙情，有卷附土地及建物登記謄本、異動索引可證（見本院卷第37至38、74至85頁），嗣系爭公寓（含系爭房屋）及系爭土地亦未曾同屬一人所有，自無上開判例意旨及法條規定之適用。又使用借貸契約為債之關係，僅於契約當事人間有效，第三人並不當然受拘束。地主出具供建商申請建造執照之土地使用同意書，為債之一種，其對出具土地使用同意書者固有效力，但嗣後買受系爭土地之第三人並不當然受拘束。原告等3 人為嗣後買受系爭土地之第三人，其等並未繼受前手即出具同意書之地主與建商間之法律關係，又無其他可認其同意繼受該法律關係之情事，則原告等3 人自不受該土地使用同意書之拘束，故被告即不得援引系爭公寓興建時之土地所有人同意使用基地之證明文件作為合法占有權源。
㈡原告等3人並未侵害被告之優先購買權：
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，此為土地法第104條第1項所明定。查原告等3 人向莊珠好購買系爭土地之應有部分均各為2/9 ，鄧本貞仍所有應有部分1/3 ，且被告目前仍未取得系爭土地之所有權等情，為兩造所不爭。而被告就系爭土地並無地上權或租賃權存在，業經本院認定如前，則其於原告等3 人向莊珠好購買系爭土地之時，自無土地法第104 條所定之優先承買權可資行使，況土地共有人出賣其應有部分時，負有通知其他共有人之義務者係出賣應有部分之共有人，並非承買應有部分之人即本件原告等3人，從而原告等3人顯然並未侵害被告之優先購買權。
㈢原告等3人依民法第179條規定請求被告返還相當於租金之不當得利101,854元，為有理由：
⒈共有人請求返還不當得利，並無民法第821 條規定之適用，
請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院亦著有55年台上字第1949號判例、61年台上字第1695號判例、88年度台上字第1341號判決意旨可資參照。又城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10 %為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會感情等情事，以為決定。另土地法第97條第1 項所謂之土地價額，依同法施行細則第25條之規定，係指法定地價而言。而土地法第148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。
⒉原告等3人依民法第179條規定請求被告返還相當於租金之不
當得利共計145,505 元（計算方式如附件所示），而被告所有系爭房屋占用系爭土地並無合法權源，業經本院認定如前所述，揆諸上開說明，又原告等3人均係於102年11月14日購得系爭土地應有部分各2/9，且被告目前尚未取得系爭土地所有權應有部分，亦為兩造所不爭執，則原告等3人請求被告給付自103年1月起至106年7月間（共計43個月）相當於租金之不當得利，即屬正當，另被告對於原告主張如附件所示不當得利計算方式亦表示並無意見，僅認以申報地價年息10%計算，仍屬過高等語（見本院卷第145頁）。本院審酌系爭土地位於高雄市○○區○○段，鄰近駁二藝術特區、輕軌等公共建設，生活機能尚屬方便，認以申報地價年息7%計算相當於租金之不當得利，應屬合理適當，故原告等3人請求被告給付101,854元【計算式：（160.8/581.96）×（167×2/3）×13200元×7%÷12×43＝101,853.8，小數點以下四捨五入】，即屬適當，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由。
㈣原告等3人行使不當得利返還請求權，並非權利濫用：
按民法第148條第1項規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」第2 項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」。本件被告辯以莊珠好出售系爭土地應有部分予原告等3 人，未依法通知被告承買，原告取得系爭土地所有權後再向被告提起本件訴訟，依民法第148 條規定，自應駁回原告之訴等語。然查，被告於原告等3人向莊珠好購買系爭土地之時，並無土地法第104條所定之優先承買權可資行使，且被告所有系爭房屋無權占用系爭土地，均已如前述，故原告等人本於所有權之作用，提起本件訴訟，僅係合法行使所有權人之正當權利，既未違反公共利益，亦非以損害他人為主要目的，並無權利濫用之情事，被告此部分所辯，並不可採。
㈤原告等3人依公寓大廈管理條例第6條第3 項規定，請求如聲明第二、三項所示，為有理由：
⒈本條例用辭定義如下：住戶，指公寓大廈之區分所有權人、
承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者；住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置；住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入，公寓大廈管理條例第3條第8項、第6條第1項、第3項及第16條第2項前段分別定有明文。再者，騎樓為道路之一部分（道路交通管理處罰條例第3 條第
1 款規定參照），為法定應留設之空間，不得設置阻礙物（建築技術規則第57條規定），揆諸前揭各法規可知，騎樓雖為房屋所有權之一部分，但所有人之使用權受限制，房屋所有人或使用人，不得在騎樓堆置物品（道路交通管理處罰條例第82條第1款之不得在道路堆積、置放、設置或拋擲足以妨礙交通之物規定可資參照）。
⒉原告主張被告長期以私人物品占用系爭公寓1 樓騎樓，嚴重
妨害原告等人通行，且有危害公眾安全逃生之虞乙節，並提出街景照片及現場照片為憑（見本院卷第25、124頁），被告亦不爭執目前占用騎樓情形如前揭現場照片所示，及占用面積如聲明第二、三項所示（見本院卷第131至132頁）。本院參以前揭現場照片可知被告擺放私人物品已完全占用騎樓可通行之路徑，甚且將物品擺放置道路邊緣，參照上開規定，足見已妨礙原告等人進出系爭公寓建物，是原告依據公寓大廈管理條例第6條第3項規定，請求被告如聲明第二、三項所示淨空騎樓，應屬有據。
七、綜上所述，原告等人依據民法不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利101,854 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年8月22日起（見本院卷第33頁送達證書）至清償日止，按年息5％ 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應駁回之。另原告依公寓大廈管理條例第6條第3項規定，請求如主文第二、三項所示，亦有理由，併予准許。
八、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告及免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 3 月 22 日
民事第六庭 法 官 朱世璋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 22 日
書記官 陳威志